Земельные участки подорожали за год на четверть
Эксперты Циан.Аналитики изучили рынок земельных участков РФ и выяснили, в каких регионах продается больше всего объектов, как изменились цены за последний год и где участки дорожали быстрее загородных домов.
Методика
Для расчетов использовались активные объявления о продаже участков площадью от 5 до 50 соток и домов площадью до 500 кв. м, в которых заявлено наличие все “городской” инфраструктуры (электричества, отопления, водоснабжения), опубликованные на cian.ru по состоянию на июль 2024 г. и июль 2023 г.
1. За год участки подорожали на 25% - рост сильнее, чем у загородных домов
За последний год цена сотки земельного участка в среднем по РФ увеличилась на 25% до 243 тыс. рублей. Рост зафиксирован во всех регионах, кроме Ингушетии, Камчатского края, Сахалинской области и Карачаево-Черкесии (там “сотка” стала дешевле на 1-17%). Самые высокие темпы роста в Калмыкии (в 2,5 раза), Алтае (в 2 раза), Тюменской области (+80%), Тыве (+74%) и Свердловской области (+71%). В Московской области сотка за год стала дороже на 28%, в Ленинградской - на 27%.
Примечательно, что за последний год земельные участки в РФ подорожали сильнее, чем загородные дома - на 25% против 9%. Опережающий рост стоимости участков был зафиксирован в большинстве регионов РФ (60). Особенно сильный разрыв в Калмыкии, Мурманской области и Алтае (в первых двух регионах дома за год стали чуть дешевле). Стоимость участков ощутимо ниже стоимости дома (в среднем по РФ - более, чем в 5 раз), поэтому есть больше возможностей для увеличения их цены.
Самая высокая стоимость участков летом 2024 г. помимо Москвы и Санкт-Петербурга (около 1100 тыс. рублей за сотку), в Дагестане (810 тыс. рублей), Краснодарском крае (684 тыс. рублей), Севастополе (605 тыс. рублей), ЯНАО (540 тыс. рублей), Ставропольском крае (467 тыс. рублей) - т.е. южных регионах с благоприятным климатом и северных регионах с “дорогой” жизнью.
Наиболее дешевые участки в Курганской, Новгородской, Псковской, Кировской, Смоленской, Липецкой и Орловской областях, Еврейской АО - там средняя стоимость сотки составляет менее 50 тыс. рублей.
2. Чем больше площадь участка, тем ниже цена сотки
Средняя площадь земельного участка в РФ в продаже в июле 2024 г. составляет 12,7 соток. До конца лета 2021 г. показатель увеличивался, достигнув в августе отметки в 13 соток. Затем в течение года фиксировалось снижение до 12,6 соток в июле 2022 г., которое вновь сменилось ростом, продолжавшимся до октября 2023 г. (показатель вновь достиг 13 соток). С ноября прошлого года средняя площадь планомерно снижается, сейчас она на уровне лета 2022 г.
Средняя площадь земельного участка в продаже в РФ
Источник: Циан.Аналитика
Примечательно, что чем больше площадь участка, тем ниже стоимость сотки. Например, в Московской области средняя цена сотки участка площадью до 6 соток составляет 656 тыс. рублей, участка в 12 соток - уже 272 тыс. рублей, а свыше 25 соток - 187 тыс. рублей.
Зависимость цены сотки от площади земельного участка в Московской области в июле 2024 г.
Источник: Циан.Аналитика
3. Половина всех земельных участков в продаже в РФ - в 10 регионах
На загородном рынке РФ в продаже находятся около 208 тыс. земельных участков. Предложение между регионами распределено крайне неравномерно: половина всех объектов находится в 10 регионах, причем особенно выделяется Московская область, где сосредоточено сразу 17% всех лотов.
В лидерах по объему предложения Московская и Ленинградская области, южные регионы с большой численностью населения (Краснодарский край, Ростовская область, Крым), регионы с миллионными агломерациями (Татарстан, Свердловская область, Нижегородская область, Башкортостан, Тюменская область), а также регионы-соседи Московской области (Калужская, Тульская, Тверская, Владимирская области), загородный рынок которых с 2023 г. развивается быстрыми темпами (спрос сюда сместился из Московского региона, где существенно выросли цены).
В 3 регионах на рынке в июле 2024 г. представлено менее 100 объектов - это Ненецкий АО, Магаданская область, Ингушетия. В Чукотском АО нет ни одного лота.
«Загородная недвижимость в последние годы является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка. Земельные участки не уступают по популярности готовым домам, все чаще население предпочитает строить самостоятельно или под личным контролем, не находя подходящие под конкретный запрос готовые варианты или не доверяя их качеству, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – В результате в большинстве регионов РФ стоимость земельных участков увеличивается быстрее, чем загородных домов».
Рынок земельных участков в июле 2024 г.
|
Регион |
Количество земельных участков в продаже, тыс. штук |
Доля от общего объема предложения в РФ |
Средняя цена сотки, тыс. рублей |
Динамика средней цены сотки за год |
Разница в динамике цены с загородными домами, п.п. |
|
Московская область |
36,2 |
17,4% |
326 |
28% |
24 |
|
Краснодарский край |
14,2 |
6,8% |
684 |
10% |
1 |
|
Ленинградская область |
10,7 |
5,1% |
289 |
27% |
19 |
|
Республика Крым |
9,9 |
4,7% |
376 |
12% |
1 |
|
Республика Татарстан |
6,2 |
3,0% |
275 |
30% |
10 |
|
Тульская область |
5,9 |
2,8% |
61 |
14% |
8 |
|
Калужская область |
5,7 |
2,7% |
95 |
36% |
26 |
|
Ростовская область |
5,6 |
2,7% |
312 |
45% |
30 |
|
Свердловская область |
4,7 |
2,2% |
163 |
71% |
50 |
|
Нижегородская область |
4,5 |
2,2% |
106 |
27% |
11 |
|
Республика Башкортостан |
4,5 |
2,2% |
95 |
42% |
27 |
|
Тверская область |
4,0 |
1,9% |
117 |
21% |
5 |
|
Тюменская область |
3,8 |
1,8% |
225 |
80% |
71 |
|
Владимирская область |
3,6 |
1,7% |
59 |
25% |
13 |
|
Самарская область |
3,5 |
1,7% |
109 |
25% |
9 |
|
Белгородская область |
3,3 |
1,6% |
86 |
15% |
7 |
|
Ярославская область |
3,2 |
1,6% |
69 |
13% |
0,3 |
|
Новосибирская область |
3,0 |
1,4% |
172 |
37% |
23 |
|
Новгородская область |
2,9 |
1,4% |
41 |
21% |
-9 |
|
Красноярский край |
2,9 |
1,4% |
62 |
19% |
5 |
|
Пермский край |
2,9 |
1,4% |
60 |
23% |
14 |
|
Воронежская область |
2,8 |
1,4% |
137 |
13% |
-5 |
|
Рязанская область |
2,1 |
1,0% |
54 |
6% |
-15 |
|
Республика Бурятия |
2,1 |
1,0% |
69 |
31% |
23 |
|
Севастополь |
2,0 |
1,0% |
605 |
14% |
3 |
|
Калининградская область |
2,0 |
1,0% |
233 |
11% |
3 |
|
Липецкая область |
1,9 |
0,9% |
48 |
9% |
-4 |
|
Челябинская область |
1,9 |
0,9% |
87 |
37% |
16 |
|
Алтайский край |
1,9 |
0,9% |
146 |
48% |
22 |
|
Волгоградская область |
1,9 |
0,9% |
76 |
20% |
-3 |
|
Ханты-Мансийский автономный округ |
1,8 |
0,9% |
171 |
21% |
13 |
|
Кемеровская область |
1,7 |
0,8% |
60 |
30% |
11 |
|
Псковская область |
1,6 |
0,8% |
41 |
7% |
-7 |
|
Республика Саха (Якутия) |
1,6 |
0,8% |
384 |
60% |
47 |
|
Республика Адыгея |
1,6 |
0,7% |
393 |
22% |
1 |
|
Москва |
1,5 |
0,7% |
1096 |
15% |
10 |
|
Брянская область |
1,5 |
0,7% |
77 |
4% |
-14 |
|
Удмуртская Республика |
1,5 |
0,7% |
90 |
45% |
30 |
|
Астраханская область |
1,5 |
0,7% |
112 |
2% |
-1 |
|
Смоленская область |
1,5 |
0,7% |
45 |
1% |
-11 |
|
Саратовская область |
1,4 |
0,7% |
113 |
49% |
26 |
|
Приморский край |
1,4 |
0,7% |
193 |
21% |
19 |
|
Оренбургская область |
1,3 |
0,6% |
91 |
41% |
16 |
|
Вологодская область |
1,3 |
0,6% |
54 |
23% |
-7 |
|
Курская область |
1,3 |
0,6% |
72 |
0,3% |
-2 |
|
Ульяновская область |
1,1 |
0,6% |
122 |
10% |
5 |
|
Костромская область |
1,1 |
0,6% |
111 |
28% |
17 |
|
Ивановская область |
1,1 |
0,5% |
75 |
27% |
7 |
|
Пензенская область |
1,1 |
0,5% |
113 |
29% |
10 |
|
Омская область |
1,1 |
0,5% |
100 |
43% |
15 |
|
Томская область |
1,0 |
0,5% |
120 |
41% |
34 |
|
Республика Хакасия |
1,0 |
0,5% |
83 |
41% |
24 |
|
Тамбовская область |
1,0 |
0,5% |
117 |
8% |
-3 |
|
Амурская область |
1,0 |
0,5% |
197 |
7% |
-2 |
|
Иркутская область |
1,0 |
0,5% |
221 |
17% |
10 |
|
Курганская область |
0,9 |
0,4% |
31 |
2% |
-19 |
|
Орловская область |
0,9 |
0,4% |
49 |
8% |
5 |
|
Кировская область |
0,9 |
0,4% |
44 |
23% |
1 |
|
Республика Мордовия |
0,9 |
0,4% |
53 |
15% |
-20 |
|
Ставропольский край |
0,9 |
0,4% |
467 |
38% |
21 |
|
Республика Марий Эл |
0,9 |
0,4% |
94 |
20% |
-5 |
|
Сахалинская область |
0,8 |
0,4% |
177 |
-15% |
-10 |
|
Хабаровский край |
0,8 |
0,4% |
89 |
2% |
-8 |
|
Республика Алтай |
0,8 |
0,4% |
446 |
111% |
75 |
|
Республика Карелия |
0,8 |
0,4% |
158 |
28% |
12 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
0,8 |
0,4% |
459 |
38% |
25 |
|
Республика Коми |
0,7 |
0,3% |
70 |
11% |
3 |
|
Санкт-Петербург |
0,7 |
0,3% |
1092 |
1% |
-2 |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
0,6 |
0,3% |
321 |
27% |
4 |
|
Забайкальский край |
0,6 |
0,3% |
82 |
33% |
15 |
|
Республика Тыва |
0,6 |
0,3% |
267 |
74% |
72 |
|
Чувашская Республика |
0,6 |
0,3% |
116 |
11% |
1 |
|
Республика Дагестан |
0,5 |
0,3% |
810 |
44% |
32 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
0,4 |
0,2% |
464 |
-17% |
-24 |
|
Архангельская область |
0,3 |
0,2% |
56 |
6% |
5 |
|
Чеченская Республика |
0,3 |
0,1% |
465 |
7% |
8 |
|
Камчатский край |
0,3 |
0,1% |
167 |
-8% |
-24 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
0,2 |
0,1% |
540 |
19% |
7 |
|
Республика Калмыкия |
0,2 |
0,1% |
192 |
145% |
148 |
|
Еврейская автономная область |
0,1 |
0,1% |
43 |
7% |
-9 |
|
Мурманская область |
0,1 |
0,1% |
128 |
62% |
77 |
|
Республика Ингушетия |
<0,1 |
<0,1% |
344 |
-1% |
-27 |
|
Магаданская область |
<0,1 |
<0,1% |
122 |
13% |
44 |
|
Ненецкий автономный округ |
<0,1 |
<0,1% |
159 |
63% |
-146 |
Источник: Циан.Аналитика
По прогнозам аналитиков консалтинговой компании NF Group, доля сделок со складской недвижимостью в формате build-to-suit (строительство под конкретных заказчиков) в России в 2024 году достигнет рекордных 80-85%. Самый высокий за историю наблюдений показатель будет установлен как в Московском регионе и Петербургской агломерации, так и в некоторых других субъектах РФ.
- По предварительным итогам 2023 года общий объем сделок с качественной складской недвижимостью в Московской и Петербургской агломерациях достигнет рекордных 3,3 млн кв. м и 900 000 кв. м соответственно. В регионах России показатель также будет самым высоким за историю наблюдений – порядка 1,8 млн кв. м. Таким образом общий объем поглощения в целом по стране достигнет 6 млн кв. м, что на 30% выше аналогичного показателя рекордного 2021 года.
- В течение 2023 года в России наблюдалось стремительное восстановление спроса на сделки в формате build-to-suit – в целом по стране их доля достигла 49%. В Московском регионе на них пришлось 33% от общего объема заключенных сделок, в Петербургской агломерации – 53%, а в регионах – 76%. Последний показатель стал абсолютным рекордом, так как доля BTS-сделок в нестоличных субъектах РФ за всю историю наблюдений не превышала 61%. В Московском регионе максимальный показатель (47%) был зафиксирован в 2020 году, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 2019 году – 55%.
Динамика объема сделок со складской недвижимостью и их распределение по типу,
Россия, тыс. м2
Источник: NF Group Research
- В 2023 году основными потребителями складских площадей по всей стране оставались онлайн-ретейлеры, доля которых в общем объеме сделок составила 48%. На транспортные и логистические компании пришлось 14%, на розничную торговлю и дистрибуцию – 14% и 12% соответственно. Основными драйверами роста сделок в формате BTS были представители онлайн-торговли и розничный ретейл – их доля составила 77% всех BTS-сделок.
Распределение сделок по профилю арендаторов и покупателей складской недвижимости в России. Предварительная оценка на 2023 год
Источник: NF Group Research
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «Мы прогнозируем увеличение доли сделок в формате BTS до 80–85% в 2024 году. Рост обусловлен как предпочтениями основных потребителей складов – компаний из сферы e-commerce и розничной торговли, имеющих четкое техническое задание для своих помещений, так и желанием некоторых девелоперов участвовать исключительно в проектах BTS. Последнее связано с тем, что банки сегодня охотнее финансируют именно проекты под конкретных заказчиков».
В уходящем году окончательно сформировались многие тенденции в сегменте офисной недвижимости, которые проявились после событий 2022 года. Специалисты девелоперской компании West Wind Group назвали 5 основных трендов.
Рост инвестиций в офисный сегмент
Компании и частные инвесторы стали чаще приобретать офисы в собственность — для себя или сдачи в аренду. Причина этого не только в том, что, почти не имея возможности инвестировать деньги за рубеж, инвесторы сосредоточились на проектах внутри страны. Повлиял и двукратный рост ключевой ставки: он сильно сузил возможности ведения бизнеса в капиталоëмких отраслях. А офисы оказались одним из самых подходящих инструментов для сохранения средств в условиях инфляции. Например, в сегменте премиум-класса они показали почти полную заполняемость и высокую доходность — более 10% в год.
Кроме того, в силу геополитических событий увеличились расходы бюджета на промышленный, оборонный, IT-секторы экономики. Соответственно, вырос спрос на офисы со стороны связанных с государством компаний.
Повышенный интерес к офисам премиум-класса
С одной стороны, компании оптимизируют затраты и часто переезжают из элитных БЦ в более доступные по цене. С другой — им нужно сохранить высокий статус офиса. В результате они выбирают бизнес-центры класса В+, где сочетаются оба фактора.
Кроме того, крупные игроки почти перестали разделять представительские и бэк-офисы. Им проще управлять командой и наладить взаимодействие между отделами, когда все сотрудники находятся в одном здании. Премиальные БЦ позволяют решить и эту задачу тоже.
Передача арендного бизнеса в доверительное управление
Это во многом связано с появлением на офисном рынке большого количества непрофильных инвесторов. В основном они имеют опыт ведения бизнеса, поэтому взвешивают риски и передают профессионалам управление активами в незнакомой для себя сфере.
Но и те, кто давно инвестирует в офисную недвижимость, в турбулентный период хотят снизить вероятность возникновения сложностей, связанных с простоями помещений, занижением или неоправданным завышением ставок, подбором проблемных арендаторов и т. д.
«В наших объектах доля покупателей готового арендного бизнеса, которые прибегают к доверительному управлению, к концу 2023 года выросла более чем вдвое. Так, ещё в 2020-2021 годах она составляла 25%, сейчас — 60%», — сказала Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.
Интерес к редевелопменту зданий под БЦ
Особенно это касается объектов, расположенных в пределах Садового кольца. За эту локацию с хорошей инфраструктурой и высокой деловой активностью «конкурируют» и жилые, и офисные проекты. В то же время в ней много зданий, которые построены давно и уже устарели — морально и физически. Грамотный редевелопмент позволяет дать им новую жизнь, сохранить культурное наследие центра Москвы и улучшить деловую среду района. Маржинальность офисов в БЦ, созданных в результате редевелопмента, достигает 50%.
Преобладание сделок по готовым офисам
Лоты, находящиеся в состоянии shell&core, в 2023 году резидентов практически не интересуют. Арендаторам сейчас нужна опция быстрого въезда и выезда без затрат на обустройство. Инвесторам, которые планируют развивать арендный бизнес, тоже важно, чтобы помещение сразу начинало «работать». Поэтому в бизнес-центрах быстро вымываются предложения с качественным ремонтом под ключ, а также с мебелью. Девелоперы подстраиваются под предпочтения целевой аудитории и всё больше выводят на рынок готовые офисы.