Операция «адаптация»
Участники рынка жилой недвижимости научились подстраиваться под изменения условий господдержки ипотеки. А рынка апартаментов — конкурировать с депозитами под высокие ставки. И те и другие страдают от удорожания кредитов, но в целом держатся бодро.
Об этом они рассказали в ходе круглого стола «Новый взгляд на инвестиции от экспертов. Предварительные итоги первого полугодия и нововведения второго», организованного порталом «ТТ Финанс» совместно с изданием «Эксперт. Центр Аналитики».
В начале июля программы господдержки ипотеки претерпели очередное изменение, причём старые правила прекратили действовать 1 числа, а новые стали известны только 10-го. Так что в первой декаде июля покупатели жилья заключали договоры либо с рассрочкой от застройщика, либо со 100-процентной оплатой. Но продажи шли и в этот период, сообщила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Ценам падать некуда
«Адаптация на рынке стала происходить очень быстро, — подчеркнула она. — Мы это видели неоднократно на протяжении 2022 и 2023 года, потому что условия по ипотечным программам с господдержкой всё время ужесточались, и каждый раз рынок очень быстро адаптировался. Я думаю, что и в этот раз тоже мы увидим адаптацию. Несмотря на то, что, это потрясение существенное, мы всё-таки преисполнены оптимизма. Объём реализации за текущий год, по нашим прогнозам, превысит 3 миллиона квадратных метров. А вот восполнение объёмов предложения - вопрос очень непростой. Не только потому, что у нас невыносимо трудные условия получения разрешительной документации, но и из-за того, что ставки по банковскому финансированию строительства очень высокие. Поэтому естественная осторожность заставляет застройщиков не форсировать вывод новых площадей. Отсюда вытекает прогноз по ценам. В условиях, когда граждане стремятся «овеществить» свои деньги и обезопасить их, и когда рынок не пополняется новыми объёмами, наивно рассчитывать, что цены пойдут вниз. Они на каком-то промежутке времени будут стагнировать, но уже к концу года снова будут демонстрировать рост».
«Первое полугодие на рынке новостроек ожидаемо прошло динамично, — констатировала Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Причины повышенного спроса очевидны — окончание срока действия льготных ипотечных программ для широких слоёв населения и переход на новые ограничения для программ, которые остались в действии после 1 июля. Несмотря на изменения условий и ограничения, которые регулярно вводились с конца прошлого года (увеличение размера первого взноса, сокращение возможной суммы кредита, повышение ставок по кредитам), желающих воспользоваться льготной ипотекой было много. Далеко не все желающие успели. В конце июня рынок столкнулся с нехваткой выделенных на программы лимитов денежных средств».
По словам Немченко, в результате активных продаж первого полугодия на рынке заметно сократилось предложение в городских проектах. В дальнейшем это может привести к образованию дефицита и поддержит цены на жилую недвижимость.
На длинном инвестиционном окне
Для продавцов апартаментов главная трудность — высокие ставки по депозитам, с которой покупатели сравнивают доходность своих инвестиций.
«Сейчас про апарты потенциальные инвесторы и покупатели спрашивают: зачем я должен вкладывать апартаменты с доходом 6-8% годовых, когда я могу в депозит деньги положить и получить 16%? — привёл типичный аргумент генеральный директор группы компаний «Петрополь» Марк Лернер. — Вопрос в корне неверный, потому что нельзя их сравнивать. Это разные инструменты с разным горизонтом инвестирования, с разными рисками. У тебя, в принципе, в портфеле должно быть и одно, и другое, и третье».
По словам девелопера, при инвестировании в арендную недвижимость надо принимать во внимание потенциальный рост её стоимости. «Если ты проинвестировал в недвижимость на длительный период, это от 3 лет минимум, а надо вообще 5-8 и больше, то на длинном инвестиционном окне ещё 6-8% годовых прироста стоимости актива будет, если актив нормальный, ты подобрал его правильно, — объяснил Марк Лернер. — Это важно, проинвестировать в правильный актив. Вот у тебя и 15% — это то, что сопоставимо со ставками депозита сейчас».
Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков подтвердил описанную проблему и упомянул о пути её решения. «Нам говорят: почему мы у вас должны покупать с 8% доходности? — посетовал он. — Мы отвечаем: депозит максимум на год сейчас с высокой ставкой. Собственно, мы не стали бороться, присоединились, мы сделали достаточно большие рассрочки даже на готовый наш проект. На год с минимальным первоначальным взносом, 20%. Соответственно, можно внести первоначальный взнос, порядка полутора миллионов рублей. Все остальное закинуть на депозит, как раз на годовой, в размер нашей рассрочки. И плюс ещё мы проработали такой момент, что гарантированный доход инвестор может получать сразу же с первоначального взноса. То есть внес 20%, 20% от гарантированного дохода ты можешь получать весь этот год».
«Конечно, такого спроса, как на жилую недвижимость перед отменой льготной ипотеки, на апартаменты нет, – говорит Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI). – Но мы видим рост цен, анализируем конкурентов, смотрим ситуацию на рынке в целом. В сегменте сервисных апартаментов – свой покупатель: это люди с высоким основным доходом, не склонные к ненужным рискам, которые рассматривают инвестиции как способ получения дополнительного стабильного ежемесячного заработка. Это в том числе профессионалы отрасли, которые имеют хороший опыт покупки недвижимости, разбираются в нем, знают всех основных игроков, понимают плюсы, минусы и особенности апартаментов. Ключевые параметры для инвесторов в апарт-отели сегодня – доходность, рентабельность, стабильность спроса, прозрачность управления активом, возможность поручить все заботы профессионалам в лице управляющей компании. Конечно, наряду с выгодной локацией, уровнем продукта и сервисов для будущих гостей».
Сегмент сервисных апартаментов перспективен прежде всего для мегаполисов с высоким деловым и туристическим трафиком, развитой инфраструктурой для бизнеса, таких, как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань. «Мы в RBI, на примере сети ARTSTUDIO, видим, что 2023-2024 гг. в Петербурге туристический поток не спадает даже в «несезон», – подчёркивает Евгения Мироненко. – Это позитивно отражается на глубине бронирования, загрузке и доходности – для отеля и, в конечном счете, для инвестора. Да, доходность в процентах может и будет колебаться. И мы не можем сейчас обещать потребителю такие же высокие проценты, как в банках. Но, с другой стороны, для тех, кто заинтересован именно в стабильности заработка, у нас есть годовая программа «Гарантированный доход» – это 60 тысяч рублей в месяц».
Генеральный директор группы компаний PLG и председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости Марина Павлюкевич, напротив, заявила о высоком спросе на апартаменты в первом полугодии. По её словам, с января по июль 2024 года на рынке апартаментов продажи выросли почти в 2 раза.
«Если говорить о ближайших прогнозах, то нужно учитывать текущую ситуацию, когда рынок недвижимости замер, адаптируясь к новым условиям, — полагает Марина Павлюкевич. — В краткосрочной перспективе возможно сдерживание цен. Но в долгосрочной перспективе, на 1–2 года, в связи с ростом себестоимости и сокращением количества объектов стоимость недвижимости неизбежно вырастет на величину инфляции как минимум. Пока мы видим, что все большей популярностью пользуются проекты в крупных мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург. На привлекательность апартаментов влияет растущий турпоток в Санкт-Петербурге. За первые шесть месяцев текущего года Северную столицу посетили 4,9 млн туристов, что на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года».
Депозит или ПИФ
Директор Дирекции развития и маркетинга ФИНСТАР БАНКА Светлана Никулина признала, что банковский рынок вкладов благодаря росту процентных ставок растет. «В целом мы видим, что рынок вкладов показывает высокие темпы, — констатировала она. — За первое полугодие 2024 года увеличение объёма депозитов превысило прошлогодний период. Несколько месяцев назад максимальные ставки по депозитам были на сроках 3 месяца, полгода, теперь они существенно выросли на годовом интервале. Раньше они были от 10 до 13%, сейчас годовые ставки могут достигать 17% и выше. На текущий момент банки с точки зрения вкладов предлагают очень хорошие условия по размещению денежных средств, но в целом на среднесрочном и долгосрочном горизонте инвестирования, конечно, нужно рассматривать разные инструменты, в зависимости от того, на какой срок, какую сумму клиент хочет разместить. Поэтому в 2023 году банк создал дочернюю компанию – УК «ФИНСТАР Капитал», которая будет расширять актуальные продукты для инвесторов и закроет потребности в инвестиционных инструментах для разных сегментов целевых аудиторий».
Лариса Арбатова, генеральный директор ООО «УК «ФИНСТАР Капитал», дочерней компании ФИНСТАР БАНКА, привела целый список инвестиционных инструментов, подходящих для людей с разной склонностью к риску. Это и биржевые фонды денежного рынка, и драгметаллы, и ОФЗ, и акции. Но особое внимание она уделила закрытым паевых инвестиционным фондам (ЗПИФ), которые набирают популярность.
По словам Ларисы Арбатовой, бизнесмены активно пользуются ЗПИФ для оптимизации владения активами. Одна из причин — паевые фонды не платят налог на прибыль. Это особенно актуально в свете увеличения ставки этого налога до 25% в 2025 году. Еще одно преимущество - диверсификация рисков за счет профессионального управления портфелем активов УК.
«Кроме того, владение активами через ЗПИФ позволяет защитить его от рейдерских захватов. Или, например, если на владельца актива подается иск, его имущество может быть арестовано, — описала она распространённую ситуацию. — Он не может распорядиться собственностью: сдать в аренду, перерегистрировать и так далее. Если имущество находится в паевом инвестиционном фонде, оно продолжает работать, активы продолжают продаваться, покупаться, сдаваться в аренду. В ближайшее время тренд на ЗПИФ будет только продолжаться».
УК «ФИНСТАР Капитал» предлагает индивидуальные ЗПИФ под задачи клиента, которые позволят централизованно управлять различными активами и бизнесами.
В планах Управляющей компании – расширение линейки паевых фондов. Осенью мы планируем предложить БПИФы – биржевые паевые инвестиционные фонды, которые несомненно будут интересны как институциональным, так и розничным инвесторам».
В январе, почти половину которого занимают праздники, цены на столичное жилье топтались на месте – динамика во всех сегментах находилась в пределах статистической погрешности. Рынок недвижимости консолидируется после шоков 2022 г.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», по итогам января 2023 г. квадратный метр на вторичном рынке жилья Москвы стоил в среднем 251 600 руб. Примерно столько же (251 400 руб.) метр стоил и в декабре 2022 г. Цены на жилье в Новой Москве по итогам января были на уровне 196 000 руб. за кв. м в среднем, а в Подмосковье – 150 600 руб. за кв. м в среднем, что на символические 0,1% меньше, чем в декабре 2022 г.
Ценовая динамика по сегментам рынка также колебалась около нуля. В Подмосковье, как и все предыдущие месяцы, лучше рынка в январе выглядели дальние зоны (+0,3%). В Новой Москве наоборот – расположенный дальше от МКАД Троицкий округ, где цены ранее росли опережающими темпами, немного сдает позиции (-0,4%). В Москве наибольший прирост цены показали Северо-Западный округ (+0,3%) и Юго-Западный округ (+0,4%).
Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «В начале года на рынке недвижимости всегда затишье, и нынешний январь не стал исключением. Практически единственной значимой тенденцией января стало сокращение объемов предложения, стартовавшее в конце прошлого года. Уменьшение числа квартир в экспозиции – примерно на 20% от осенних максимумов во всех трех локациях столичной агломерации – не является результатом роста спроса: по итогам 2022 г. число сделок на «вторичке», по данным столичного Росреестра, снизилось на 22%. Скорее это следствие разочарования продавцов в сложившемся уровне цен: за восемь месяцев 2022 г. цены реальных сделок, с учетом торга и снижения цен предложения, упали на 15-20% от максимумов весны 2022 г. Не все собственники готовы с этим смириться и потому снимают квартиры с продажи – до лучших времен. Которые, впрочем, вряд ли наступят – покупательская активность остается низкой, а объем предложения по-прежнему в полтора-два раза превышает уровни прошлых лет. Так что ближе к весне, когда рынок активизируется, мы, скорее всего, вновь увидим снижение цен».
В 2022 году застройщики быстро наращивали предложение квартир без отделки в Новой Москве, вопреки тренду последних лет. Это привело к тому, что рыночные доли квартир с отделкой и без почти сравнялись до 47% и 45% соответственно, подсчитали аналитики «Метриум». В «старой» Москве предложение квартир «в бетоне» также росло опережающими темпами.
Московские застройщики в 2022 году стали чаще продавать квартиры в новостройках без отделки. Наиболее ярко это проявилось на локальном рынке жилья Новой Москвы, где предложение квартир с отделкой и без практически сравнялось.
В конце 2022 года на долю предложения помещений с отделкой в новостройках Новой Москвы приходились 47%, тогда как квартиры без отделки составили 45%. Год назад на стороне жилья под ключ было более существенное преимущественное: 53% против 41%.
Структура предложения изменилась потому, что застройщики быстрее наращивали предложение квартир без ремонта. Если в декабре 2021 года таких помещений в продаже было 4,7 тыс., то в декабре 2022 – 8,2 тыс., то есть рост составил 75%. Квартир с ремонтом от застройщика тоже стало больше, но не в такой же мере: 6,1 тыс. в декабре 2021 против 8,5 тыс. в декабре 2022 года (плюс 40%). Также увеличилось предложение с промежуточным вариантом готовности – предчистовой отделкой (white box). Их стали продавать в два раза чаще, а доля на рынке выросла с 6% до 8%.
«Сокращение предложения квартир с отделкой стало антикризисной реакцией застройщиков, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – В начале года резко выросли цены на стройматериалы, и поэтому многие отказались от этой опции. Мы же, напротив, предусмотрели отделку в одном из корпусов нашего кластера, хотя изначально проект не предполагал ремонта под ключ от застройщика. В текущей ситуации мы делаем ставку на разнообразие доступных покупателю вариантов готовности жилья, чтобы у клиента был выбор».
В «старой» Москве в целом прослеживаются похожие тенденции. В массовом сегменте рынка новостроек доля квартир без отделки выросла за 2022 год с 16% до 18%. Преимущество жилья под ключ осталось неоспоримым, но несколько сократилось, хотя в последние годы только увеличивалось. Доля помещений с отделкой в массовых новостройках сократилось с 70% до 69%. Формат white box сохранил позиции (14%).
«Предложение квартир с отделкой сокращалось не только из-за решений застройщиков, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Спрос покупателей был сосредоточен именно на квартирах с полной или предчистовой отделкой. Когда клиент берет ипотеку, ему выгодно приобретать квартиру, максимально готовую к заселению. Фактически он включает возможные расходы на ремонт в стоимость кредита. К тому же многие выбирают промежуточный вариант – white box, который позволяет сэкономить на начальном этапе отделочных работ, но оставляет пространство для реализации собственного дизайн-проекта».
В новостройках бизнес-класса и раньше квартиры без отделки превалировали в продаже, но в 2022 году их представительство усилилось. Доля таких помещений на рынке выросла за год с 56% до 67%. Одновременно предложение квартир с white box уменьшилось с 27% до 21%, а с полной отделкой – с 18% до 12%.
Похожая ситуация и сегменте новостроек премиум-класса. Здесь доля квартир без отделки увеличилась с 44% до 48%, а помещения с отделкой теперь образуют только 17% предложения против 29% годом ранее. Впрочем, квартир с предчистовой отделкой стало больше: 36% сейчас против 27% в декабре 2021 года.
«Аудитория покупателей новостроек премиум-класса весьма требовательная, и угадать её вкусы, определяя проект дизайна квартир с отделкой, трудно, – поясняет Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала «Прайм Парк»). – Поэтому растет предложение квартир с более универсальным решением – white box, которое позволяет быстрее заселиться, но в то же время клиенты могут сами выбрать дизайн. Впрочем, отделка тоже может быть востребованной, если ее разрабатывают приглашенные именитые дизайнеры и имеется несколько вариантов по цветам или стилистическим решениям».
В самых дорогих новостройках Москвы (элитный и делюкс-сегменты) наблюдались характерные для всего рынка тенденции. Доля квартир и апартаментов без отделки увеличилась с 49% до 61%, а с отделкой уменьшилась с 40% до 31%. Предложений white box тоже стало меньше (11% в 2021 году против 8% в 2022).
«В 2023 году мы ожидаем продолжение тенденции к сокращению квартир с отделкой, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – На фоне сокращения спроса застройщики стремятся удерживать цены на приемлемом для покупателя уровне, в том числе и сокращая предложение жилья под ключ, которое, как правило, дороже на 15-20%. Впрочем, может ускориться распространение жилья с предчистовой отделкой в качестве “компромиссного” варианта текущих условиях».