Операция «адаптация»
Участники рынка жилой недвижимости научились подстраиваться под изменения условий господдержки ипотеки. А рынка апартаментов — конкурировать с депозитами под высокие ставки. И те и другие страдают от удорожания кредитов, но в целом держатся бодро.
Об этом они рассказали в ходе круглого стола «Новый взгляд на инвестиции от экспертов. Предварительные итоги первого полугодия и нововведения второго», организованного порталом «ТТ Финанс» совместно с изданием «Эксперт. Центр Аналитики».
В начале июля программы господдержки ипотеки претерпели очередное изменение, причём старые правила прекратили действовать 1 числа, а новые стали известны только 10-го. Так что в первой декаде июля покупатели жилья заключали договоры либо с рассрочкой от застройщика, либо со 100-процентной оплатой. Но продажи шли и в этот период, сообщила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Ценам падать некуда
«Адаптация на рынке стала происходить очень быстро, — подчеркнула она. — Мы это видели неоднократно на протяжении 2022 и 2023 года, потому что условия по ипотечным программам с господдержкой всё время ужесточались, и каждый раз рынок очень быстро адаптировался. Я думаю, что и в этот раз тоже мы увидим адаптацию. Несмотря на то, что, это потрясение существенное, мы всё-таки преисполнены оптимизма. Объём реализации за текущий год, по нашим прогнозам, превысит 3 миллиона квадратных метров. А вот восполнение объёмов предложения - вопрос очень непростой. Не только потому, что у нас невыносимо трудные условия получения разрешительной документации, но и из-за того, что ставки по банковскому финансированию строительства очень высокие. Поэтому естественная осторожность заставляет застройщиков не форсировать вывод новых площадей. Отсюда вытекает прогноз по ценам. В условиях, когда граждане стремятся «овеществить» свои деньги и обезопасить их, и когда рынок не пополняется новыми объёмами, наивно рассчитывать, что цены пойдут вниз. Они на каком-то промежутке времени будут стагнировать, но уже к концу года снова будут демонстрировать рост».
«Первое полугодие на рынке новостроек ожидаемо прошло динамично, — констатировала Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Причины повышенного спроса очевидны — окончание срока действия льготных ипотечных программ для широких слоёв населения и переход на новые ограничения для программ, которые остались в действии после 1 июля. Несмотря на изменения условий и ограничения, которые регулярно вводились с конца прошлого года (увеличение размера первого взноса, сокращение возможной суммы кредита, повышение ставок по кредитам), желающих воспользоваться льготной ипотекой было много. Далеко не все желающие успели. В конце июня рынок столкнулся с нехваткой выделенных на программы лимитов денежных средств».
По словам Немченко, в результате активных продаж первого полугодия на рынке заметно сократилось предложение в городских проектах. В дальнейшем это может привести к образованию дефицита и поддержит цены на жилую недвижимость.
На длинном инвестиционном окне
Для продавцов апартаментов главная трудность — высокие ставки по депозитам, с которой покупатели сравнивают доходность своих инвестиций.
«Сейчас про апарты потенциальные инвесторы и покупатели спрашивают: зачем я должен вкладывать апартаменты с доходом 6-8% годовых, когда я могу в депозит деньги положить и получить 16%? — привёл типичный аргумент генеральный директор группы компаний «Петрополь» Марк Лернер. — Вопрос в корне неверный, потому что нельзя их сравнивать. Это разные инструменты с разным горизонтом инвестирования, с разными рисками. У тебя, в принципе, в портфеле должно быть и одно, и другое, и третье».
По словам девелопера, при инвестировании в арендную недвижимость надо принимать во внимание потенциальный рост её стоимости. «Если ты проинвестировал в недвижимость на длительный период, это от 3 лет минимум, а надо вообще 5-8 и больше, то на длинном инвестиционном окне ещё 6-8% годовых прироста стоимости актива будет, если актив нормальный, ты подобрал его правильно, — объяснил Марк Лернер. — Это важно, проинвестировать в правильный актив. Вот у тебя и 15% — это то, что сопоставимо со ставками депозита сейчас».
Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков подтвердил описанную проблему и упомянул о пути её решения. «Нам говорят: почему мы у вас должны покупать с 8% доходности? — посетовал он. — Мы отвечаем: депозит максимум на год сейчас с высокой ставкой. Собственно, мы не стали бороться, присоединились, мы сделали достаточно большие рассрочки даже на готовый наш проект. На год с минимальным первоначальным взносом, 20%. Соответственно, можно внести первоначальный взнос, порядка полутора миллионов рублей. Все остальное закинуть на депозит, как раз на годовой, в размер нашей рассрочки. И плюс ещё мы проработали такой момент, что гарантированный доход инвестор может получать сразу же с первоначального взноса. То есть внес 20%, 20% от гарантированного дохода ты можешь получать весь этот год».
«Конечно, такого спроса, как на жилую недвижимость перед отменой льготной ипотеки, на апартаменты нет, – говорит Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI). – Но мы видим рост цен, анализируем конкурентов, смотрим ситуацию на рынке в целом. В сегменте сервисных апартаментов – свой покупатель: это люди с высоким основным доходом, не склонные к ненужным рискам, которые рассматривают инвестиции как способ получения дополнительного стабильного ежемесячного заработка. Это в том числе профессионалы отрасли, которые имеют хороший опыт покупки недвижимости, разбираются в нем, знают всех основных игроков, понимают плюсы, минусы и особенности апартаментов. Ключевые параметры для инвесторов в апарт-отели сегодня – доходность, рентабельность, стабильность спроса, прозрачность управления активом, возможность поручить все заботы профессионалам в лице управляющей компании. Конечно, наряду с выгодной локацией, уровнем продукта и сервисов для будущих гостей».
Сегмент сервисных апартаментов перспективен прежде всего для мегаполисов с высоким деловым и туристическим трафиком, развитой инфраструктурой для бизнеса, таких, как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань. «Мы в RBI, на примере сети ARTSTUDIO, видим, что 2023-2024 гг. в Петербурге туристический поток не спадает даже в «несезон», – подчёркивает Евгения Мироненко. – Это позитивно отражается на глубине бронирования, загрузке и доходности – для отеля и, в конечном счете, для инвестора. Да, доходность в процентах может и будет колебаться. И мы не можем сейчас обещать потребителю такие же высокие проценты, как в банках. Но, с другой стороны, для тех, кто заинтересован именно в стабильности заработка, у нас есть годовая программа «Гарантированный доход» – это 60 тысяч рублей в месяц».
Генеральный директор группы компаний PLG и председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости Марина Павлюкевич, напротив, заявила о высоком спросе на апартаменты в первом полугодии. По её словам, с января по июль 2024 года на рынке апартаментов продажи выросли почти в 2 раза.
«Если говорить о ближайших прогнозах, то нужно учитывать текущую ситуацию, когда рынок недвижимости замер, адаптируясь к новым условиям, — полагает Марина Павлюкевич. — В краткосрочной перспективе возможно сдерживание цен. Но в долгосрочной перспективе, на 1–2 года, в связи с ростом себестоимости и сокращением количества объектов стоимость недвижимости неизбежно вырастет на величину инфляции как минимум. Пока мы видим, что все большей популярностью пользуются проекты в крупных мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург. На привлекательность апартаментов влияет растущий турпоток в Санкт-Петербурге. За первые шесть месяцев текущего года Северную столицу посетили 4,9 млн туристов, что на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года».
Депозит или ПИФ
Директор Дирекции развития и маркетинга ФИНСТАР БАНКА Светлана Никулина признала, что банковский рынок вкладов благодаря росту процентных ставок растет. «В целом мы видим, что рынок вкладов показывает высокие темпы, — констатировала она. — За первое полугодие 2024 года увеличение объёма депозитов превысило прошлогодний период. Несколько месяцев назад максимальные ставки по депозитам были на сроках 3 месяца, полгода, теперь они существенно выросли на годовом интервале. Раньше они были от 10 до 13%, сейчас годовые ставки могут достигать 17% и выше. На текущий момент банки с точки зрения вкладов предлагают очень хорошие условия по размещению денежных средств, но в целом на среднесрочном и долгосрочном горизонте инвестирования, конечно, нужно рассматривать разные инструменты, в зависимости от того, на какой срок, какую сумму клиент хочет разместить. Поэтому в 2023 году банк создал дочернюю компанию – УК «ФИНСТАР Капитал», которая будет расширять актуальные продукты для инвесторов и закроет потребности в инвестиционных инструментах для разных сегментов целевых аудиторий».
Лариса Арбатова, генеральный директор ООО «УК «ФИНСТАР Капитал», дочерней компании ФИНСТАР БАНКА, привела целый список инвестиционных инструментов, подходящих для людей с разной склонностью к риску. Это и биржевые фонды денежного рынка, и драгметаллы, и ОФЗ, и акции. Но особое внимание она уделила закрытым паевых инвестиционным фондам (ЗПИФ), которые набирают популярность.
По словам Ларисы Арбатовой, бизнесмены активно пользуются ЗПИФ для оптимизации владения активами. Одна из причин — паевые фонды не платят налог на прибыль. Это особенно актуально в свете увеличения ставки этого налога до 25% в 2025 году. Еще одно преимущество - диверсификация рисков за счет профессионального управления портфелем активов УК.
«Кроме того, владение активами через ЗПИФ позволяет защитить его от рейдерских захватов. Или, например, если на владельца актива подается иск, его имущество может быть арестовано, — описала она распространённую ситуацию. — Он не может распорядиться собственностью: сдать в аренду, перерегистрировать и так далее. Если имущество находится в паевом инвестиционном фонде, оно продолжает работать, активы продолжают продаваться, покупаться, сдаваться в аренду. В ближайшее время тренд на ЗПИФ будет только продолжаться».
УК «ФИНСТАР Капитал» предлагает индивидуальные ЗПИФ под задачи клиента, которые позволят централизованно управлять различными активами и бизнесами.
В планах Управляющей компании – расширение линейки паевых фондов. Осенью мы планируем предложить БПИФы – биржевые паевые инвестиционные фонды, которые несомненно будут интересны как институциональным, так и розничным инвесторам».
Подавляющее большинство предложений, реализуемых 25 крупнейшими застройщиками на территории Московского региона, предлагаются с отделкой, подсчитали аналитики «Метриум». Лидируют по объему предложения жилья с полной и предчистовой отделкой три девелоперских компании – ГК «ПИК», MR Group и ГК «А101». В ряде проектов этих застройщиков предложения с отделкой достигают 100%.
На рынке новостроек Москвы (включая Новую Москву) насчитывается порядка 46 тыс. квартир и апартаментов. Из них порядка 19,2 тыс. помещений предлагались девелоперами с полной отделкой, а еще 8,4 тыс. – с предчистовой отделкой (которая также известна как white box). Таким образом, 42% квартир и апартаментов на рынке московских новостроек не требуют ремонта после получения ключей и еще 18% требуют только косметической отделки (в сумме – 60%). Оставшиеся 40% жилья продаются «в бетоне», то есть в них необходимо вложить дополнительные средства для завершения ремонтных работ.
Аналитики «Метриум» изучили предложение крупнейших девелоперов Москвы, на долю которых, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), приходятся почти 80% строящейся площади жилья. Они подсчитали, сколько квартир и апартаментов с полной и предчистовой отделкой продают эти компании, и какую долю такие помещения занимают в их предложении.
Больше всего жилья с отделкой предлагает ГК «ПИК». Из почти 11 тыс. квартир в продаже 10,7 тысяч клиенты могут приобрести с отделкой (преимущественно с полной – 9,3 тыс.). Таким образом доля предложений застройщика с чистовой либо предчистовой отделкой достигает 98%.
На втором месте – компания MR Group. Этот девелопер продает 2,3 тыс. квартир с отделкой, что составляет 99% от его общего объема предложения. В проектах компании предусмотрены два варианта отделки: MR Ready (готовая) и MR Base (предчистовая отделка, white box). По объему предложения жилья с отделкой MR Group входит в число ведущих московских застройщиков.
«Оба варианта отделки – готовая и предчистовая – имеют свои плюсы, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Стандарт MR Ready позволяет заселиться сразу после получения ключей. Планировка такой квартиры и дизайнерские решения разработаны ведущими архитектурными бюро и полностью соответствуют всем современным тенденциям в интерьерах. К примеру, в проекте Symphony 34 дизайн квартир и общественных пространств разработал известный дизайнер Хайме Бериестайн. Покупатели квартир MR Base сэкономят время на трудоемкие процессы чернового ремонта, и в то же время у них останется возможность реализовать индивидуальные дизайнерские решения. При этом стандарты отделки MR Base едины как для наших проектов премиум- и бизнес-класса Symphony 34, Mod, Hide, City Bay, “Павелецкая Сити”, так и для проекта категории «комфорт»“ Эко-Видное 2.0”».
На третьем месте по числу квартир с отделкой в продаже ГК «А101». Этот девелопер работает преимущественно в Новой Москве и предлагает своим клиентам порядка 1,3 тыс. квартир с отделкой (почти тысяча из них – под ключ и порядка 300 – с white box). Впрочем, преобладают в структуре предложения ГК «А101» квартиры без отделки, на долю которых приходятся 67% квартир.
«В рамках нашей стратегии мы стремимся дать покупателю максимально широкий выбор опций в плане отделки помещений, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101». – Плюсы есть у каждой из них, и среди покупателей немало тех, кто отдает предпочтение помещениям без отделки. Этот вариант позволяет создать в квартире собственную планировку, а также полностью сформировать дизайн помещений, освещение и другие детали интерьера. Впрочем, у покупателей квартир с отделкой тоже есть выбор. В частности, в наших проектах “Испанские кварталы” и “Москва А101” мы предлагаем по три варианта дизайнерских проектов отделки, а в ЖК “Скандинавия”, “Белые ночи” и “Прокшино” – по два».
«Крупнейшие компании на московском рынке новостроек всё чаще делают ставку на жилье с отделкой, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В условиях растущих цен на жилье и повышающихся ипотечных ставок покупатели с ограниченным бюджетом предпочитают жилье с ремонтом от девелопера. Во-первых, это выгоднее, чем проведение отделки собственными силами. Во-вторых, это позволяет быстрее въехать в приобретенную квартиру. Отделка стала трендом последних лет и, по-видимому, останется надолго, приближая Россию к реалиям рынков недвижимости в развитых странах, где преобладает жилье под ключ».
|
Девелопер |
Доля рынка по площади, % |
Общее число квартир в продаже |
Квартиры в продаже с полной отделкой |
Квартиры в продаже с white box |
Квартиры в продаже без отделки |
Общее число квартир с отделкой и white box) |
Доля квартир с полной отделкой и white box от общего числа квартир в продаже |
|
ПИК |
20,7 |
10973 |
9312 |
1418 |
243 |
10730 |
98% |
|
MR Group |
4,0 |
2326 |
253 |
2265 |
32 |
2294 |
99% |
|
А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ |
5,3 |
3965 |
998 |
319 |
2648 |
1317 |
33% |
|
Самолет |
3,0 |
1231 |
1221 |
0 |
10 |
1221 |
99% |
|
Гранель |
1,5 |
1172 |
455 |
717 |
0 |
1172 |
100% |
|
Главстрой |
1,7 |
923 |
923 |
0 |
0 |
923 |
100% |
|
Seven Suns Development |
2,2 |
773 |
773 |
0 |
0 |
773 |
100% |
|
МИЦ |
1,8 |
1546 |
468 |
275 |
803 |
743 |
48% |
|
Стройком |
1,6 |
628 |
0 |
628 |
0 |
628 |
100% |
|
ИНТЕКО |
1,4 |
564 |
292 |
272 |
0 |
564 |
100% |
|
AFI Development |
1,1 |
1017 |
155 |
352 |
510 |
507 |
50% |
|
ФСК |
3,6 |
683 |
126 |
318 |
239 |
444 |
65% |
|
Пионер |
1,6 |
577 |
338 |
76 |
163 |
414 |
72% |
|
Level Group |
1,3 |
805 |
0 |
357 |
448 |
357 |
44% |
|
ДОНСТРОЙ |
7,2 |
1247 |
296 |
35 |
916 |
331 |
27% |
|
ИНГРАД |
3,7 |
682 |
249 |
3 |
430 |
252 |
37% |
|
Sezar Group |
1,4 |
263 |
155 |
0 |
108 |
155 |
59% |
|
TEKTA GROUP |
1,4 |
245 |
0 |
102 |
143 |
102 |
42% |
|
АБСОЛЮТ |
2,3 |
282 |
0 |
87 |
195 |
87 |
31% |
|
КОРТРОС |
2,3 |
427 |
0 |
61 |
366 |
61 |
14% |
|
Эталон |
2,3 |
713 |
8 |
38 |
667 |
46 |
6% |
|
АПРЕЛЕВКА С2 |
1,6 |
74 |
2 |
23 |
49 |
25 |
34% |
|
ЛСР |
2,9 |
1206 |
13 |
0 |
1193 |
13 |
1% |
|
УЭЗ |
2,3 |
223 |
0 |
0 |
223 |
0 |
0% |
|
СЗ СТАДИОН СПАРТАК |
1,1 |
21 |
0 |
0 |
21 |
0 |
0% |
Источники: «Метриум», ЕИСЖС
В феврале зафиксирован самый резкий рост средней стоимости квадратного метра на рынке массовых новостроек Москвы по меньшей мере с 2014 года. За месяц квадратный метр подорожал на 5% и достиг в цене 281 тыс. рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум». При этом все типы квартир по количеству комнат обновили исторические рекорды по своей средней стоимости.
В феврале средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы выросла до 281 тыс. рублей. Между тем, еще в январе этот показатель составлял 261 тыс. рублей. Таким образом, только за один месяц удельная стоимость новостроек комфорт- и эконом-класса в Москве поднялась на 5% или на 20 тыс. рублей.
Это самый резкий месячный рост показателя за всю историю наблюдения за рынком компании «Метриум», которая работает в Московском регионе десять лет. Предыдущий максимум ценового всплеска был зафиксирован в 2014 году. Тогда в марте средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы увеличилась на 4,8% – со 144 тыс. до 151 тыс. рублей. В среднем каждый месяц массовые новостройки Москвы дорожали последние десять лет примерно на 0,7%.
В последующие годы резкий рост цен на новостройки часто совпадал по времени с девальвацией рубля. Так, повышение курса доллара с 56 рублей до 65 рублей в декабре 2014 года и январе 2015 года привело к росту средней стоимости квадратного метра на 3,6% в тот же период. В январе 2016 года 12-процентная девальвация рубля (рост курса доллара с 70 рублей до 77 рублей) спровоцировала повышение цен на массовые новостройки за месяц на 2%, хотя в предыдущие полгода они только снижались. Рост курса доллара в марте 2020 года на 15% (с 64 рублей до 74 рублей) отразился в повышении стоимости квадратного метра на 2,3%. Плавная девальвация рубля в июле-октябре 2020 года привела к росту цен на массовые новостройки на 4,1% в сентябре и еще на 4,5% в октябре того же года.
«Курс валют – это своеобразный индикатор прогноза инфляции, поэтому девелоперы обращают на него внимание при формировании политики ценообразования, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Ослабление рубля обычно ускоряет рост цен в экономике, так как дорожают многие импортные товары, от стоимости которых косвенно зависит всё. И эти ожидания закономерно отражаются в ценах. Однако сейчас многие застройщики стараются вести сдержанную ценовую политику, стремясь привлечь клиентов, и выделяясь тем самым на фоне конкурентов. К тому же у покупателей есть альтернатива – апартаменты, которые примерно на 20-30% доступнее, чем аналогичные по качеству комплексы с квартирами».
На фоне повышения цен обновили исторические максимумы и показатели средней стоимости разных типов квартир в массовых новостройках Москвы. Так, впервые за отметку в 8 млн рублей перешла средняя стоимость студий. За месяц они подорожали на 4,3% и достигли 8,2 млн рублей. Впервые дороже 11 млн рублей стоят однокомнатные квартиры, чья стоимость увеличилась за месяц на 5,6% и составила 11,6 млн рублей. Двухкомнатные квартиры подорожали до 16,3 млн рублей против 15,5 млн месяцем ранее, то есть на 5,2%. Больше 21 млн теперь обойдется средняя трехкомнатная квартира в массовых новостройках. За месяц её стоимость увеличилась на 5,3%.
«Резкий рост цен в феврале обусловлен многими факторами, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – С одной стороны, мы наблюдали высокий спрос в течение месяца, который привел к сокращению в продаже наиболее доступных вариантов жилья, что повлияло на рост средних расценок. С другой стороны, многие застройщики поспешили отреагировать на девальвацию рубля в конце февраля резким ростом цен, связанным со всплеском инвестиционной активности на фоне нестабильности в экономике и политике. Ретроспектива показывает, что часто после резких всплесков курса валют цены на жилье ведут себя похожим образом: сначала растут, а потом стабилизируются. Исключением, пожалуй, стал только 2021 год, когда цены росли под влиянием не валютного рынка, а иных факторов, таких как повышение себестоимости строительства и льготная ипотека».
Источник: «Метриум»