Операция «адаптация»
Участники рынка жилой недвижимости научились подстраиваться под изменения условий господдержки ипотеки. А рынка апартаментов — конкурировать с депозитами под высокие ставки. И те и другие страдают от удорожания кредитов, но в целом держатся бодро.
Об этом они рассказали в ходе круглого стола «Новый взгляд на инвестиции от экспертов. Предварительные итоги первого полугодия и нововведения второго», организованного порталом «ТТ Финанс» совместно с изданием «Эксперт. Центр Аналитики».
В начале июля программы господдержки ипотеки претерпели очередное изменение, причём старые правила прекратили действовать 1 числа, а новые стали известны только 10-го. Так что в первой декаде июля покупатели жилья заключали договоры либо с рассрочкой от застройщика, либо со 100-процентной оплатой. Но продажи шли и в этот период, сообщила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Ценам падать некуда
«Адаптация на рынке стала происходить очень быстро, — подчеркнула она. — Мы это видели неоднократно на протяжении 2022 и 2023 года, потому что условия по ипотечным программам с господдержкой всё время ужесточались, и каждый раз рынок очень быстро адаптировался. Я думаю, что и в этот раз тоже мы увидим адаптацию. Несмотря на то, что, это потрясение существенное, мы всё-таки преисполнены оптимизма. Объём реализации за текущий год, по нашим прогнозам, превысит 3 миллиона квадратных метров. А вот восполнение объёмов предложения - вопрос очень непростой. Не только потому, что у нас невыносимо трудные условия получения разрешительной документации, но и из-за того, что ставки по банковскому финансированию строительства очень высокие. Поэтому естественная осторожность заставляет застройщиков не форсировать вывод новых площадей. Отсюда вытекает прогноз по ценам. В условиях, когда граждане стремятся «овеществить» свои деньги и обезопасить их, и когда рынок не пополняется новыми объёмами, наивно рассчитывать, что цены пойдут вниз. Они на каком-то промежутке времени будут стагнировать, но уже к концу года снова будут демонстрировать рост».
«Первое полугодие на рынке новостроек ожидаемо прошло динамично, — констатировала Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Причины повышенного спроса очевидны — окончание срока действия льготных ипотечных программ для широких слоёв населения и переход на новые ограничения для программ, которые остались в действии после 1 июля. Несмотря на изменения условий и ограничения, которые регулярно вводились с конца прошлого года (увеличение размера первого взноса, сокращение возможной суммы кредита, повышение ставок по кредитам), желающих воспользоваться льготной ипотекой было много. Далеко не все желающие успели. В конце июня рынок столкнулся с нехваткой выделенных на программы лимитов денежных средств».
По словам Немченко, в результате активных продаж первого полугодия на рынке заметно сократилось предложение в городских проектах. В дальнейшем это может привести к образованию дефицита и поддержит цены на жилую недвижимость.
На длинном инвестиционном окне
Для продавцов апартаментов главная трудность — высокие ставки по депозитам, с которой покупатели сравнивают доходность своих инвестиций.
«Сейчас про апарты потенциальные инвесторы и покупатели спрашивают: зачем я должен вкладывать апартаменты с доходом 6-8% годовых, когда я могу в депозит деньги положить и получить 16%? — привёл типичный аргумент генеральный директор группы компаний «Петрополь» Марк Лернер. — Вопрос в корне неверный, потому что нельзя их сравнивать. Это разные инструменты с разным горизонтом инвестирования, с разными рисками. У тебя, в принципе, в портфеле должно быть и одно, и другое, и третье».
По словам девелопера, при инвестировании в арендную недвижимость надо принимать во внимание потенциальный рост её стоимости. «Если ты проинвестировал в недвижимость на длительный период, это от 3 лет минимум, а надо вообще 5-8 и больше, то на длинном инвестиционном окне ещё 6-8% годовых прироста стоимости актива будет, если актив нормальный, ты подобрал его правильно, — объяснил Марк Лернер. — Это важно, проинвестировать в правильный актив. Вот у тебя и 15% — это то, что сопоставимо со ставками депозита сейчас».
Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков подтвердил описанную проблему и упомянул о пути её решения. «Нам говорят: почему мы у вас должны покупать с 8% доходности? — посетовал он. — Мы отвечаем: депозит максимум на год сейчас с высокой ставкой. Собственно, мы не стали бороться, присоединились, мы сделали достаточно большие рассрочки даже на готовый наш проект. На год с минимальным первоначальным взносом, 20%. Соответственно, можно внести первоначальный взнос, порядка полутора миллионов рублей. Все остальное закинуть на депозит, как раз на годовой, в размер нашей рассрочки. И плюс ещё мы проработали такой момент, что гарантированный доход инвестор может получать сразу же с первоначального взноса. То есть внес 20%, 20% от гарантированного дохода ты можешь получать весь этот год».
«Конечно, такого спроса, как на жилую недвижимость перед отменой льготной ипотеки, на апартаменты нет, – говорит Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI). – Но мы видим рост цен, анализируем конкурентов, смотрим ситуацию на рынке в целом. В сегменте сервисных апартаментов – свой покупатель: это люди с высоким основным доходом, не склонные к ненужным рискам, которые рассматривают инвестиции как способ получения дополнительного стабильного ежемесячного заработка. Это в том числе профессионалы отрасли, которые имеют хороший опыт покупки недвижимости, разбираются в нем, знают всех основных игроков, понимают плюсы, минусы и особенности апартаментов. Ключевые параметры для инвесторов в апарт-отели сегодня – доходность, рентабельность, стабильность спроса, прозрачность управления активом, возможность поручить все заботы профессионалам в лице управляющей компании. Конечно, наряду с выгодной локацией, уровнем продукта и сервисов для будущих гостей».
Сегмент сервисных апартаментов перспективен прежде всего для мегаполисов с высоким деловым и туристическим трафиком, развитой инфраструктурой для бизнеса, таких, как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань. «Мы в RBI, на примере сети ARTSTUDIO, видим, что 2023-2024 гг. в Петербурге туристический поток не спадает даже в «несезон», – подчёркивает Евгения Мироненко. – Это позитивно отражается на глубине бронирования, загрузке и доходности – для отеля и, в конечном счете, для инвестора. Да, доходность в процентах может и будет колебаться. И мы не можем сейчас обещать потребителю такие же высокие проценты, как в банках. Но, с другой стороны, для тех, кто заинтересован именно в стабильности заработка, у нас есть годовая программа «Гарантированный доход» – это 60 тысяч рублей в месяц».
Генеральный директор группы компаний PLG и председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости Марина Павлюкевич, напротив, заявила о высоком спросе на апартаменты в первом полугодии. По её словам, с января по июль 2024 года на рынке апартаментов продажи выросли почти в 2 раза.
«Если говорить о ближайших прогнозах, то нужно учитывать текущую ситуацию, когда рынок недвижимости замер, адаптируясь к новым условиям, — полагает Марина Павлюкевич. — В краткосрочной перспективе возможно сдерживание цен. Но в долгосрочной перспективе, на 1–2 года, в связи с ростом себестоимости и сокращением количества объектов стоимость недвижимости неизбежно вырастет на величину инфляции как минимум. Пока мы видим, что все большей популярностью пользуются проекты в крупных мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург. На привлекательность апартаментов влияет растущий турпоток в Санкт-Петербурге. За первые шесть месяцев текущего года Северную столицу посетили 4,9 млн туристов, что на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года».
Депозит или ПИФ
Директор Дирекции развития и маркетинга ФИНСТАР БАНКА Светлана Никулина признала, что банковский рынок вкладов благодаря росту процентных ставок растет. «В целом мы видим, что рынок вкладов показывает высокие темпы, — констатировала она. — За первое полугодие 2024 года увеличение объёма депозитов превысило прошлогодний период. Несколько месяцев назад максимальные ставки по депозитам были на сроках 3 месяца, полгода, теперь они существенно выросли на годовом интервале. Раньше они были от 10 до 13%, сейчас годовые ставки могут достигать 17% и выше. На текущий момент банки с точки зрения вкладов предлагают очень хорошие условия по размещению денежных средств, но в целом на среднесрочном и долгосрочном горизонте инвестирования, конечно, нужно рассматривать разные инструменты, в зависимости от того, на какой срок, какую сумму клиент хочет разместить. Поэтому в 2023 году банк создал дочернюю компанию – УК «ФИНСТАР Капитал», которая будет расширять актуальные продукты для инвесторов и закроет потребности в инвестиционных инструментах для разных сегментов целевых аудиторий».
Лариса Арбатова, генеральный директор ООО «УК «ФИНСТАР Капитал», дочерней компании ФИНСТАР БАНКА, привела целый список инвестиционных инструментов, подходящих для людей с разной склонностью к риску. Это и биржевые фонды денежного рынка, и драгметаллы, и ОФЗ, и акции. Но особое внимание она уделила закрытым паевых инвестиционным фондам (ЗПИФ), которые набирают популярность.
По словам Ларисы Арбатовой, бизнесмены активно пользуются ЗПИФ для оптимизации владения активами. Одна из причин — паевые фонды не платят налог на прибыль. Это особенно актуально в свете увеличения ставки этого налога до 25% в 2025 году. Еще одно преимущество - диверсификация рисков за счет профессионального управления портфелем активов УК.
«Кроме того, владение активами через ЗПИФ позволяет защитить его от рейдерских захватов. Или, например, если на владельца актива подается иск, его имущество может быть арестовано, — описала она распространённую ситуацию. — Он не может распорядиться собственностью: сдать в аренду, перерегистрировать и так далее. Если имущество находится в паевом инвестиционном фонде, оно продолжает работать, активы продолжают продаваться, покупаться, сдаваться в аренду. В ближайшее время тренд на ЗПИФ будет только продолжаться».
УК «ФИНСТАР Капитал» предлагает индивидуальные ЗПИФ под задачи клиента, которые позволят централизованно управлять различными активами и бизнесами.
В планах Управляющей компании – расширение линейки паевых фондов. Осенью мы планируем предложить БПИФы – биржевые паевые инвестиционные фонды, которые несомненно будут интересны как институциональным, так и розничным инвесторам».
Программа льготной ипотеки может решить жилищный вопрос для 50% населения России. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», сопоставив распределение доходов среди россиян, средний размер жилищного кредита и новые условия льготной ипотеки. При этом на кредит под рыночный (не субсидируемый) процент могут рассчитывать 15% граждан.
Аналитики «Метриум» подсчитали (см. раздел «Методология»), сколько россиян смогут позволить покупку жилья в кредит. Прежде всего, рассматривалась недавно трансформированная программа льготной ипотеки. По ее условиям можно получить кредит под 9% годовых (максимум до 12 млн рублей). Также аналитики изучили, сколько россиян могут взять ипотеку на текущих рыночных условиях без каких-либо субсидий. В обоих случаях эксперты опирались на данные о величине доходов различных групп населения. Отдельно подсчитаны возможности жителей России и Москвы.
Льготная ипотека
С минимальным риском для семейного бюджета льготную ипотеку могут взять 25% россиян. Именно столько граждан, согласно данным Росстата, имеют среднедушевой доход от 45 тыс. рублей в месяц, который позволяет ежемесячно отчислять за обычный ипотечный кредит (3,2 млн рублей) менее 31% от семейного бюджета двух работающих партнеров c одинаковым доходом.
Далее идет значительная группа среднего риска – 25,3% россиян, которые получают 27-45 тыс. в месяц, и которым при тех же условиях кредитования придется ежемесячно отдавать банку 31-52% семейного бюджета. Таким образом, в сумме льготную ипотеку могут позволить себе до 50% россиян.
Около 49% населения (с доходом до 27 тыс. рублей в месяц на человека), участвуя в льготной ипотеке, будут вынуждены отдавать банку каждый месяц более половины семейного дохода.
Не субсидируемая ипотека
Ипотека на рыночных условиях не доступна большинству россиян. Только у 14,6% граждан со среднедушевыми доходами свыше 60 тыс. рублей в месяц на человека есть возможность взять кредит (3,2 млн рублей) по ставке 15% годовых и платить при этом 40 тыс. рублей в месяц (менее 34% семейного бюджета).
Еще порядка 10,5% россиян с доходами 45-60 тыс. рублей в месяц на человека могут получить кредит без субсидированной ставки и отдавать банку ежемесячно 43-45% дохода.
Гражданам с доходом менее 45 тыс. рублей (75% населения) на человека уже пришлось бы платить за такую же ипотеку от 45% и больше ежемесячного дохода семьи.
Москва
В силу особенностей статистики Росстата, однозначно можно говорить только о доле москвичей, доходы которых им точно не позволят получить ипотечный кредит. Статистики объединили всех москвичей с доходами выше 60 тыс. рублей в одну группу, которая составила 48% населения столицы. Если они получат обычный ипотечный кредит в Москве (6,245 млн рублей, по данным «Дом.рф»), то на ежемесячные выплаты по программе льготной ипотеки (9% годовых) уйдет от 45% ежемесячного дохода или меньше. Таким образом, примерно для половины жителей Москвы льготная ипотека может быть подъемной со средним риском.
Между тем москвичи с доходом от 45 тыс. до 60 тыс. рублей в месяц (а всего их 14,8%) будут отдавать от 45% до 60% ежемесячного дохода на обслуживание кредита с льготной ставкой.
«Помимо государства, дополнительно снижают ставки по ипотеке сами застройщики вместе с партнерскими банками, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – В частности, в нашем проекте мы разработали ипотечное меню с субсидированными ставками как по программам господдержки, так и по рыночным продуктам. То есть условия кредитования в целом становятся более дифференцированными, благодаря ипотечным предложениям застройщиков. Это позволяет расширить потенциальную аудиторию заемщиков и покупателей жилья».
На рыночных условиях (при ставке 15%) обслуживать жилищный кредит москвичам будет сложно. У верхней группы по доходам (от 60 тыс. рублей в месяц на человека) на ежемесячный платеж уйдет от 66% доходов и меньше. То есть для оставшихся 52% жителей столицы он будет еще более обременительным.
«В целом программа поддержки ипотеки может охватить значительную часть потенциальных покупателей жилья, – комментирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». – Однако оговорюсь, что сейчас ситуация с доходами ухудшилась, а готовность получать ипотеку зависит от множества факторов, не только от условий кредитования. Также существенно снизят эффективность программ субсидирования высокие ставки по ипотеке на вторичное жилье, которые превышают 15% годовых. Это значит, что многие потенциальные покупатели новостроек, быть может, готовые участвовать в программе льготной ипотеки на новостройки, не смогут продать свое старое жилье и использовать вырученные средства на первоначальный взнос».
Методология. Эксперты «Метриум» опирались на данные Росстата о распределении среднедушевых денежных доходов среди населения в России и Москве. Самые свежие доступные данные относятся к 2020 году. Статистики разделили население России на десять групп по доходам (см. таблицу), а население Москвы – на восемь групп. Для каждой группы указано, какая доля населения получает такой доход.
Далее аналитики «Метриум» допустили, что в каждой доходной группе населения есть семья с двумя работающими партнерами с одинаковым доходом. Для каждой такой семьи эксперты рассчитали ипотеку по условиям программы льготной ипотеки (9% годовых) и стандартных банковских программ без субсидированных ставок (по ним средняя ставка составляет около 15%).
При этом аналитики исходили из среднего размера кредита, выданного в марте 2022 года по данным «Дом.рф». В России он составил 3,203 млн рублей, а в Москве – 6,245 млн рублей. Срок кредита – 22 года для субсидируемых программ (по данным «Дом.рф») и 30 лет – для стандартной ипотеки.
Для каждой семьи аналитики «Метриум» рассчитали, какую долю общего дохода придется отдавать в виде платежа по кредиту, участвуя в той или иной программе ипотеки. Если на ипотеку уходит менее 31% дохода, то для такой семьи кредит считается минимально рискованным. Если на платеж по ипотеке затрачивается 30-50% дохода, то это оценивается как средний риск. Свыше 45-50% – максимальный риск.
Сколько россиян смогут участвовать в программе льготной ипотеки
|
Среднедушевой денежный доход, тыс. рублей |
Доля ежемесячного платежа по льготной ипотеке (9%) в бюджете семьи, % |
Доля ежемесячного платежа по не субсидируемой ипотеке (15%) в бюджете семьи, % |
Доля россиян с соответствующим доходом, % от общего числа граждан |
||
|
от |
до |
от |
до |
||
|
до 7 000,0 |
0% |
199% |
- |
289% |
3,5 |
|
от 7 000,1 до 10 000,0 |
199% |
140% |
289% |
203% |
5,6 |
|
от 10 000,1 до 14 000,0 |
140% |
100% |
202% |
145% |
9,7 |
|
от 14 000,1 до 19 000,0 |
100% |
73% |
145% |
107% |
12,8 |
|
от 19 000,1 до 27 000,0 |
73% |
52% |
107% |
75% |
18 |
|
от 27 000,1 до 45 000,0 |
52% |
31% |
75% |
45% |
25,3 |
|
от 45 000,1 до 60 000,0 |
31% |
23% |
45% |
34% |
10,5 |
|
от 60 000,1 до 75 000,0 |
23% |
19% |
34% |
27% |
5,8 |
|
от 75 000,1 до 100 000,0 |
19% |
14% |
27% |
20% |
4,7 |
|
свыше 100 000,0 |
14% |
- |
20% |
- |
4,1 |
Источник: «Метриум» по данным Росстата, «Дом.рф»
Квартиры в готовых новостройках в Москве становятся все более дефицитными. По подсчетам аналитиков «Метриум», доля таких вариантов жилья на рынке новостроек Москвы за год сократилась с 12% до 6%. Причем в самых крупных сегментах рынка – массовом и в бизнес-классе – таких квартир всего 1,4 тыс. из 25,5 тыс. Самая большая доля готовых новостроек – в элитном сегменте, но и здесь она сокращается.
В I квартале 2022 года на рынке новостроек Москвы застройщики продавали 27,3 тыс. квартир. Из них в готовых зданиях, то есть в корпусах, которые введены в эксплуатацию, можно было прибрести всего 1,6 тыс. квартир. Это 6% от общего числа квартир в новостройках в продаже.
Год назад предложение готового жилья оценивалось в 3,2 тыс. квартир. Тогда их доля рынка составляла 12%. Таким образом, за год выбор у покупателей готового жилья сократился на 50%.
Наименьшая доля квартир в продаже сейчас в готовых новостройках массового сегмента. Из 15,2 тыс. помещений, продаются с ключами только 470 квартир, что составляет 3% предложения. Год назад застройщики продавали почти 600 таких квартир, и тогда это равнялось 6% предложения.
В I квартале 2022 года в бизнес-классе насчитывалось 10,3 тыс. квартир, из которых в готовых новостройках было только 920. Таким образом, доля последних составила всего 9% от общего числа.
В I квартале 2021 года в готовых новостройках бизнес-класса застройщики продавали 1,4 тыс. квартир. Они составляли 11% от общего объема предложения. Таким образом, за год предложение готовых квартир в бизнес-классе сократилось на 31%.
«Квартиры в готовых новостройках пользуются большим спросом, особенно в период доступной ипотеки, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Чем дешевле кредит, тем скорее заемщик приобретет квартиру в готовой или почти завершенной новостройке, несмотря на её более высокую цену по сравнению с вариантами на раннем или среднем этапе строительства. Учитывая рост ставок по ипотеке и увеличение цен на жилье, можно предположить, что вскоре покупатели чаще будут приобретать более доступные квартиры на этапе котлована».
В новостройках премиум-класса готовых квартир в продаже тоже стало меньше. Сейчас из 2,2 тыс. квартир и апартаментов этого класса только 270 продаются в готовых домах (12%), тогда как в I квартале 2021 года из 2,1 тыс. квартир 465 (22%) продавались в новостройках с разрешением на ввод в эксплуатацию (РВЭ).
Такая же тенденция и в элитном сегменте, хотя в отличие от других секторов рынка новостроек Москвы, здесь готовые квартиры давно преобладают в продаже. В I квартале 2022 года в элитных новостройках застройщики предлагали 630 квартир и апартаментов, из которых 320 были в готовых домах (51%). Год назад на долю готовых вариантов приходилось 68% предложения (более 800 помещений из 1,2 тыс. штук)
«Быстрое сокращение предложения готовых квартир связано с высокой активностью покупателей, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – В последние два года во многих новых проектах застройки цены оказались такими же высокими, как в старых проектах, в том числе и с готовыми новостройками. Поэтому покупатели всё чаще искали варианты жилья под ключ вместо вложений в котлован».
Источник: «Метриум»