Операция «адаптация»
Участники рынка жилой недвижимости научились подстраиваться под изменения условий господдержки ипотеки. А рынка апартаментов — конкурировать с депозитами под высокие ставки. И те и другие страдают от удорожания кредитов, но в целом держатся бодро.
Об этом они рассказали в ходе круглого стола «Новый взгляд на инвестиции от экспертов. Предварительные итоги первого полугодия и нововведения второго», организованного порталом «ТТ Финанс» совместно с изданием «Эксперт. Центр Аналитики».
В начале июля программы господдержки ипотеки претерпели очередное изменение, причём старые правила прекратили действовать 1 числа, а новые стали известны только 10-го. Так что в первой декаде июля покупатели жилья заключали договоры либо с рассрочкой от застройщика, либо со 100-процентной оплатой. Но продажи шли и в этот период, сообщила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Ценам падать некуда
«Адаптация на рынке стала происходить очень быстро, — подчеркнула она. — Мы это видели неоднократно на протяжении 2022 и 2023 года, потому что условия по ипотечным программам с господдержкой всё время ужесточались, и каждый раз рынок очень быстро адаптировался. Я думаю, что и в этот раз тоже мы увидим адаптацию. Несмотря на то, что, это потрясение существенное, мы всё-таки преисполнены оптимизма. Объём реализации за текущий год, по нашим прогнозам, превысит 3 миллиона квадратных метров. А вот восполнение объёмов предложения - вопрос очень непростой. Не только потому, что у нас невыносимо трудные условия получения разрешительной документации, но и из-за того, что ставки по банковскому финансированию строительства очень высокие. Поэтому естественная осторожность заставляет застройщиков не форсировать вывод новых площадей. Отсюда вытекает прогноз по ценам. В условиях, когда граждане стремятся «овеществить» свои деньги и обезопасить их, и когда рынок не пополняется новыми объёмами, наивно рассчитывать, что цены пойдут вниз. Они на каком-то промежутке времени будут стагнировать, но уже к концу года снова будут демонстрировать рост».
«Первое полугодие на рынке новостроек ожидаемо прошло динамично, — констатировала Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Причины повышенного спроса очевидны — окончание срока действия льготных ипотечных программ для широких слоёв населения и переход на новые ограничения для программ, которые остались в действии после 1 июля. Несмотря на изменения условий и ограничения, которые регулярно вводились с конца прошлого года (увеличение размера первого взноса, сокращение возможной суммы кредита, повышение ставок по кредитам), желающих воспользоваться льготной ипотекой было много. Далеко не все желающие успели. В конце июня рынок столкнулся с нехваткой выделенных на программы лимитов денежных средств».
По словам Немченко, в результате активных продаж первого полугодия на рынке заметно сократилось предложение в городских проектах. В дальнейшем это может привести к образованию дефицита и поддержит цены на жилую недвижимость.
На длинном инвестиционном окне
Для продавцов апартаментов главная трудность — высокие ставки по депозитам, с которой покупатели сравнивают доходность своих инвестиций.
«Сейчас про апарты потенциальные инвесторы и покупатели спрашивают: зачем я должен вкладывать апартаменты с доходом 6-8% годовых, когда я могу в депозит деньги положить и получить 16%? — привёл типичный аргумент генеральный директор группы компаний «Петрополь» Марк Лернер. — Вопрос в корне неверный, потому что нельзя их сравнивать. Это разные инструменты с разным горизонтом инвестирования, с разными рисками. У тебя, в принципе, в портфеле должно быть и одно, и другое, и третье».
По словам девелопера, при инвестировании в арендную недвижимость надо принимать во внимание потенциальный рост её стоимости. «Если ты проинвестировал в недвижимость на длительный период, это от 3 лет минимум, а надо вообще 5-8 и больше, то на длинном инвестиционном окне ещё 6-8% годовых прироста стоимости актива будет, если актив нормальный, ты подобрал его правильно, — объяснил Марк Лернер. — Это важно, проинвестировать в правильный актив. Вот у тебя и 15% — это то, что сопоставимо со ставками депозита сейчас».
Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков подтвердил описанную проблему и упомянул о пути её решения. «Нам говорят: почему мы у вас должны покупать с 8% доходности? — посетовал он. — Мы отвечаем: депозит максимум на год сейчас с высокой ставкой. Собственно, мы не стали бороться, присоединились, мы сделали достаточно большие рассрочки даже на готовый наш проект. На год с минимальным первоначальным взносом, 20%. Соответственно, можно внести первоначальный взнос, порядка полутора миллионов рублей. Все остальное закинуть на депозит, как раз на годовой, в размер нашей рассрочки. И плюс ещё мы проработали такой момент, что гарантированный доход инвестор может получать сразу же с первоначального взноса. То есть внес 20%, 20% от гарантированного дохода ты можешь получать весь этот год».
«Конечно, такого спроса, как на жилую недвижимость перед отменой льготной ипотеки, на апартаменты нет, – говорит Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI). – Но мы видим рост цен, анализируем конкурентов, смотрим ситуацию на рынке в целом. В сегменте сервисных апартаментов – свой покупатель: это люди с высоким основным доходом, не склонные к ненужным рискам, которые рассматривают инвестиции как способ получения дополнительного стабильного ежемесячного заработка. Это в том числе профессионалы отрасли, которые имеют хороший опыт покупки недвижимости, разбираются в нем, знают всех основных игроков, понимают плюсы, минусы и особенности апартаментов. Ключевые параметры для инвесторов в апарт-отели сегодня – доходность, рентабельность, стабильность спроса, прозрачность управления активом, возможность поручить все заботы профессионалам в лице управляющей компании. Конечно, наряду с выгодной локацией, уровнем продукта и сервисов для будущих гостей».
Сегмент сервисных апартаментов перспективен прежде всего для мегаполисов с высоким деловым и туристическим трафиком, развитой инфраструктурой для бизнеса, таких, как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань. «Мы в RBI, на примере сети ARTSTUDIO, видим, что 2023-2024 гг. в Петербурге туристический поток не спадает даже в «несезон», – подчёркивает Евгения Мироненко. – Это позитивно отражается на глубине бронирования, загрузке и доходности – для отеля и, в конечном счете, для инвестора. Да, доходность в процентах может и будет колебаться. И мы не можем сейчас обещать потребителю такие же высокие проценты, как в банках. Но, с другой стороны, для тех, кто заинтересован именно в стабильности заработка, у нас есть годовая программа «Гарантированный доход» – это 60 тысяч рублей в месяц».
Генеральный директор группы компаний PLG и председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости Марина Павлюкевич, напротив, заявила о высоком спросе на апартаменты в первом полугодии. По её словам, с января по июль 2024 года на рынке апартаментов продажи выросли почти в 2 раза.
«Если говорить о ближайших прогнозах, то нужно учитывать текущую ситуацию, когда рынок недвижимости замер, адаптируясь к новым условиям, — полагает Марина Павлюкевич. — В краткосрочной перспективе возможно сдерживание цен. Но в долгосрочной перспективе, на 1–2 года, в связи с ростом себестоимости и сокращением количества объектов стоимость недвижимости неизбежно вырастет на величину инфляции как минимум. Пока мы видим, что все большей популярностью пользуются проекты в крупных мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург. На привлекательность апартаментов влияет растущий турпоток в Санкт-Петербурге. За первые шесть месяцев текущего года Северную столицу посетили 4,9 млн туристов, что на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года».
Депозит или ПИФ
Директор Дирекции развития и маркетинга ФИНСТАР БАНКА Светлана Никулина признала, что банковский рынок вкладов благодаря росту процентных ставок растет. «В целом мы видим, что рынок вкладов показывает высокие темпы, — констатировала она. — За первое полугодие 2024 года увеличение объёма депозитов превысило прошлогодний период. Несколько месяцев назад максимальные ставки по депозитам были на сроках 3 месяца, полгода, теперь они существенно выросли на годовом интервале. Раньше они были от 10 до 13%, сейчас годовые ставки могут достигать 17% и выше. На текущий момент банки с точки зрения вкладов предлагают очень хорошие условия по размещению денежных средств, но в целом на среднесрочном и долгосрочном горизонте инвестирования, конечно, нужно рассматривать разные инструменты, в зависимости от того, на какой срок, какую сумму клиент хочет разместить. Поэтому в 2023 году банк создал дочернюю компанию – УК «ФИНСТАР Капитал», которая будет расширять актуальные продукты для инвесторов и закроет потребности в инвестиционных инструментах для разных сегментов целевых аудиторий».
Лариса Арбатова, генеральный директор ООО «УК «ФИНСТАР Капитал», дочерней компании ФИНСТАР БАНКА, привела целый список инвестиционных инструментов, подходящих для людей с разной склонностью к риску. Это и биржевые фонды денежного рынка, и драгметаллы, и ОФЗ, и акции. Но особое внимание она уделила закрытым паевых инвестиционным фондам (ЗПИФ), которые набирают популярность.
По словам Ларисы Арбатовой, бизнесмены активно пользуются ЗПИФ для оптимизации владения активами. Одна из причин — паевые фонды не платят налог на прибыль. Это особенно актуально в свете увеличения ставки этого налога до 25% в 2025 году. Еще одно преимущество - диверсификация рисков за счет профессионального управления портфелем активов УК.
«Кроме того, владение активами через ЗПИФ позволяет защитить его от рейдерских захватов. Или, например, если на владельца актива подается иск, его имущество может быть арестовано, — описала она распространённую ситуацию. — Он не может распорядиться собственностью: сдать в аренду, перерегистрировать и так далее. Если имущество находится в паевом инвестиционном фонде, оно продолжает работать, активы продолжают продаваться, покупаться, сдаваться в аренду. В ближайшее время тренд на ЗПИФ будет только продолжаться».
УК «ФИНСТАР Капитал» предлагает индивидуальные ЗПИФ под задачи клиента, которые позволят централизованно управлять различными активами и бизнесами.
В планах Управляющей компании – расширение линейки паевых фондов. Осенью мы планируем предложить БПИФы – биржевые паевые инвестиционные фонды, которые несомненно будут интересны как институциональным, так и розничным инвесторам».
Консалтинговая компания Nikoliers проанализировала целевую аудиторию первичного рынка Москвы на основе сделок компании в период с января по апрель 2022 г. По итогам первых четырех месяцев 2022 г. наибольшая доля сделок была заключена клиентами, зарегистрированными в Москве (57%), еще 23% сделок пришлось на жителей регионов, а 20% сделок были закрыты клиентами из Московской области. Таким образом, каждая четвертая сделка по приобретению жилья в московских новостройках была совершена клиентами из регионов. Территориально покупатели были из 13 регионов России.
Распределение покупателей по адресу регистрации
Источник: Nikoliers
Среднестатистический портрет регионального покупателя – это женатый мужчина в возрасте от 36 до 45 лет. Цель подобный покупки – для собственного проживания. Также помимо собственного проживания региональные клиенты приобретают недвижимость в качестве инвестиции. Для региональных инвесторов привлекательность рынка Москвы обусловлена динамичностью роста цен, что на региональных рынках выражено в меньшей мере.
В структуре сделок с клиентами из регионов преобладает покупка квартир, на долю апартаментов пришлось лишь 6% всех анализируемых ДДУ (для сравнения – доля сделок с апартаментами у московских клиентов составила 12%).
Средний бюджет сделки региональных клиентов составил 18,7 млн руб., что на 13% меньше бюджета сделки клиентов с московской пропиской (21,6 млн руб.).
Средний бюджет сделки (по месту прописки клиента)
Источник: Nikoliers
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «Доля сделок с клиентами из регионов составляет около четверти от общего объема продаж Nikoliers. В 2020 и 2021 гг., в период ограниченной пандемией мобильности, был зафиксирован спад региональных сделок. В настоящее время, несмотря на общее снижение покупательской активности, число региональных сделок постепенно возвращается к доковидному уровню. С учетом тренда на снижение ключевой ставки и повышения доступности ипотечных программ мы ожидаем рост числа подобных сделок во второй половине 2022 г.».
Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group: «Внимание многих консервативных региональных инвесторов сегодня действительно обратилось к московской недвижимости, в том числе высокобюджетного сегмента. Схожий тренд мы отмечаем и в элитном сегменте. Для состоятельных покупателей элитное жилье — это привлекательный инструмент для вложения за счет стабильного роста цен и сохраняющегося на фоне последних нескольких лет дефицита предложения. Кроме того, Москва – это также концентрация лучших вузов России – это важный аргумент для покупателей, планирующих приобрести жилье для детей и их последующего обучения в России, а не за рубежом.
Стоит также отметить, что особенный интерес у покупателей сегодня вызывают объекты с полностью готовой отделкой, уже сданные в эксплуатацию или находящиеся в финальной стадии строительства – поскольку новые проекты все чаще выходят без отделки и по более высокой стоимости, по сравнению с готовыми к вводу или введенными жилыми комплексами».
Средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы в мае сократилась до 282 тыс. рублей, что на 1,4% меньше, чем в апреле, подсчитали аналитики «Метриум». Средняя стоимость квартиры также уменьшилась почти на 1%. Это первое столь значительное снижение цены почти за два года – в последний раз цена квадратного метра в ЖК эконом- и комфорт-класса корректировалась в мае-июне 2020 года.
Массовые новостройки Москвы впервые за два года подешевели более чем на 1% за месяц. Если в апреле 2022 года средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках составила 286 тыс. рублей, то в мае она сократилась до 282 тыс. рублей. Таким образом, только за месяц показатель цены уменьшился на 1,4%, подсчитали в «Метриум».
Это первая столь значительная коррекция с 2020 года. В июне 2020 года квадратный метр стал стоить 182 тыс. рублей против 188 тыс. рублей в мае, то есть на 3,2% меньше. В июле квадратный метр снова подешевел на 0,6% (до 181 тыс. рублей). В последующие два года цены только росли за исключением ноября 2021 года, когда коррекция цены составила близкое к 0% значение (0,4%). Между тем в среднем последние два года квадратный метр в массовых новостройках Москвы каждый месяц дорожал на 1,7%.
Тем не менее, не во всех округах Москвы цены на доступные новостройки снизились. Средний квадратный метр подешевел в СВАО (на 0,8% до 292 тыс. рублей), в ЮВАО (на 0,4% до 271 тыс. рублей) и в ЗАО (на 0,3% до 327 тыс. рублей). В совокупности в этих округах продается 48% представленных сейчас на рынке квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса. Заметно подорожали новостройки только в ЮЗАО (на 7,7% до 227 тыс. рублей за кв. м). В остальных округах цены выросли в диапазоне 0,3–1,3%.
Средняя стоимость квартир также уменьшилась в мае с 13,8 млн до 13,7 млн рублей, то есть на 0,7%. Заметнее всего сократилась средняя цена трехкомнатных квартир – на 3,7% до 20,8 млн рублей. За ними следуют студии, которые стали в среднем доступнее на 1,4%, а их стоимость снизилась до 8,4 млн рублей. Средняя стоимость двухкомнатных и однокомнатных квартир уменьшилась соответственно на 1,2% и на 1,1% до 16,2 млн и 11,6 млн рублей.
«Застройщики взяли паузу на фоне нестабильности – нечто похожее мы наблюдали и весной 2020 года, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Как только появляется неопределенность в экономике, связанная со спросом, девелоперы чаще всего замораживают цены или начинают давать ограниченные скидки, чтобы привлечь покупателей. В начале пандемии коронавируса весной 2020 года цены на время перестали расти, потом скорректировались, а затем возобновили рост только после введения программ субсидирования. Подобное мы наблюдаем и сейчас, хотя период ценовой стагнации может затянуться».
Источник: «Метриум»