Объем инвестиций в недвижимость Петербурга и Ленобласти в 1 полугодии составил 56 млрд рублей
Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» оценил объем инвестиций в недвижимость в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за 1 полугодие 2024 года. Суммарно за этот период было проведено 32 сделки в коммерческую недвижимость и земельные участки под девелопмент на сумму 56 млрд рублей, что ниже оценок объема инвестиций за 1 полугодие 2023 года на 8%.
Благодаря значительному росту общего объема инвестиций на 56% в Санкт-Петербурге объем инвестиций в строительство вырос в 1 квартале на 42% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Вместе с этим доля и объем инвестиций в жилое строительство в городе и области сократились – это связано с ожиданием снижения покупательской способности населения на фоне прекращения льготной ипотеки. Кроме того, на процесс влияет сокращение объемов выдачи разрешений на строительство в связи с принятием нового Генерального плана города.
Общее восстановление экономики и уход с рынка крупных иностранных игроков позволяет застройщикам инвестировать в крупные проекты. Это демонстрируют миллиардные сделки, заключённые компаниями GloraX и Dogma в Ленинградской области, и крупные коммерческие проекты, такие как гостиница на Марсовом поле от «Газпрома». Самые крупные сделки с участками под жилой девелопмент прошли в Ломоносовском районе Ленобласти. Девелопер Dogma купил участок площадью более 258 га в Виллозском с. п., а GloraX приобрел участки в с. п. Лаголовское площадью почти 174 га и в Аннинском с. п. площадью 46,5 га. В Санкт-Петербурге крупный участок площадью 11,7 га под жилую застройку был приобретен в пос. Смолячково в Курортном районе, а ПИК купил участок на ул. Самойловой во Фрунзенском районе, его площадь – 11,6 га.
«Высокая ключевая ставка, которая была установлена в конце 2023 года и рост инфляции после резкого падения в прошлом году ограничивают инвестиционную деятельность компаний. Рост ключевой ставки отражается на ограничении кредитования компаний и их инвестиционных возможностей, а также на спросе на коммерческую недвижимость как инвестиционном инструменте для частных инвесторов», – отмечает директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Инвестиции в здания коммерческого назначения
Доля инвестиций в коммерческую недвижимость составила 35% или 19,7 млрд. рублей. Лидирующие сегменты — это офисная и гостиничная недвижимость. Основной объем инвестиций в этих сегментах основан на трёх крупных сделках, две из них — это выход иностранных компаний из российского рынка. Чешская компания Jet Brains продала Lotos Towers компании «Петрович», а турецкий девелопер Ronesans продал компании «Инновации и развитие» БЦ Renaissance Forum и гостиницу Crown Plaza. В сегменте гостиничной недвижимости также выделяется сделка по приобретению проекта отеля у Марсового поля.
В сегменте складской и торговой недвижимости сделки за полугодие незначительны по объему инвестиций, так как сохраняется тренд на дефицит качественного предложения.
Земельные участки под девелопмент, включая редевелопмент
На рынке инвестиций в девелопмент по итогам 1 полугодия 2024 г. было заключено 25 сделок суммарной площадью 560 га и объемом инвестиций 36 млрд рублей. Суммарная площадь сделок почти в 5 раз превысила показатель аналогичного периода 2023 г. При этом общий объём инвестиций в 1 полугодии 2024 г. вырос всего на 44% в сравнении с 1 полугодием 2023 г.
Этот разрыв в показателях объясняется особенностями инвестиций прошлого года, которые были сфокусированы внутри города на более дорогих локациях или локациях меньшей площади, в то время как в текущем году почти половина сделок относятся к участкам рядом с КАД, находящимся в пригороде, 54% инвестиций в 1 полугодии 2024 г. приходятся на такие участки. Редевелопмент в центральных районах замедляется в связи с тенденцией сохранения промышленных зон в Санкт-Петербурге.
«Дополнительный фактор, который влияет на формирование такого распределения – это то, что в первом полугодии так и не были введены новые правила землепользование и застройки. Новые правила – решающий фактор для возможности реализации некоторых проектов и многие инвесторы опасаются рисков приобретения участков, использование которых станет ограниченным», – добавила Ольга Трошева.
Со смещением фокуса на пригород сократилась и доля проектов редевелопмента по сравнению с 1 полугодием 2023 года. Сейчас на редеведопмент приходится лишь 28% сделок. Также наблюдается значительное сокращение доли апартаментов в общем объёме инвестиций на 20 п. п., в структуре инвестиций в земельные участки под девелопмент апартаменты занимают только 7%.
Диапазон цен
Значительно шире стал диапазон цен для объектов в центре города в сравнении с концом 2023 года. На 10 тысяч рублей выше сместился диапазон для спальных локаций, при этом стал ниже средний диапазон цен для пригорода за счёт сделок с большими территориями под комплексное развитие. Хотя продавцы участков внутри города продолжают повышать цены, наблюдается активное сотрудничество с их стороны в плане применения различных схем оплаты.
Средний диапазон цен за 1 кв. м улучшений в 1 полугодии 2024 года на новых участках в центре города составил 30-120 тысяч рублей, на участках под редевелопмент – от 40 до 110 тысяч рублей. В статусных и спальных локациях цена 1 кв. м улучшений стабильно держится в диапазоне 35-70 тысяч рублей для новых и редевелопируемых участков. В пригородных локациях цена 1 кв. м улучшений на новом участке – около 8-10 тысяч рублей.
В феврале зафиксирован самый резкий рост средней стоимости квадратного метра на рынке массовых новостроек Москвы по меньшей мере с 2014 года. За месяц квадратный метр подорожал на 5% и достиг в цене 281 тыс. рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум». При этом все типы квартир по количеству комнат обновили исторические рекорды по своей средней стоимости.
В феврале средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы выросла до 281 тыс. рублей. Между тем, еще в январе этот показатель составлял 261 тыс. рублей. Таким образом, только за один месяц удельная стоимость новостроек комфорт- и эконом-класса в Москве поднялась на 5% или на 20 тыс. рублей.
Это самый резкий месячный рост показателя за всю историю наблюдения за рынком компании «Метриум», которая работает в Московском регионе десять лет. Предыдущий максимум ценового всплеска был зафиксирован в 2014 году. Тогда в марте средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы увеличилась на 4,8% – со 144 тыс. до 151 тыс. рублей. В среднем каждый месяц массовые новостройки Москвы дорожали последние десять лет примерно на 0,7%.
В последующие годы резкий рост цен на новостройки часто совпадал по времени с девальвацией рубля. Так, повышение курса доллара с 56 рублей до 65 рублей в декабре 2014 года и январе 2015 года привело к росту средней стоимости квадратного метра на 3,6% в тот же период. В январе 2016 года 12-процентная девальвация рубля (рост курса доллара с 70 рублей до 77 рублей) спровоцировала повышение цен на массовые новостройки за месяц на 2%, хотя в предыдущие полгода они только снижались. Рост курса доллара в марте 2020 года на 15% (с 64 рублей до 74 рублей) отразился в повышении стоимости квадратного метра на 2,3%. Плавная девальвация рубля в июле-октябре 2020 года привела к росту цен на массовые новостройки на 4,1% в сентябре и еще на 4,5% в октябре того же года.
«Курс валют – это своеобразный индикатор прогноза инфляции, поэтому девелоперы обращают на него внимание при формировании политики ценообразования, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Ослабление рубля обычно ускоряет рост цен в экономике, так как дорожают многие импортные товары, от стоимости которых косвенно зависит всё. И эти ожидания закономерно отражаются в ценах. Однако сейчас многие застройщики стараются вести сдержанную ценовую политику, стремясь привлечь клиентов, и выделяясь тем самым на фоне конкурентов. К тому же у покупателей есть альтернатива – апартаменты, которые примерно на 20-30% доступнее, чем аналогичные по качеству комплексы с квартирами».
На фоне повышения цен обновили исторические максимумы и показатели средней стоимости разных типов квартир в массовых новостройках Москвы. Так, впервые за отметку в 8 млн рублей перешла средняя стоимость студий. За месяц они подорожали на 4,3% и достигли 8,2 млн рублей. Впервые дороже 11 млн рублей стоят однокомнатные квартиры, чья стоимость увеличилась за месяц на 5,6% и составила 11,6 млн рублей. Двухкомнатные квартиры подорожали до 16,3 млн рублей против 15,5 млн месяцем ранее, то есть на 5,2%. Больше 21 млн теперь обойдется средняя трехкомнатная квартира в массовых новостройках. За месяц её стоимость увеличилась на 5,3%.
«Резкий рост цен в феврале обусловлен многими факторами, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – С одной стороны, мы наблюдали высокий спрос в течение месяца, который привел к сокращению в продаже наиболее доступных вариантов жилья, что повлияло на рост средних расценок. С другой стороны, многие застройщики поспешили отреагировать на девальвацию рубля в конце февраля резким ростом цен, связанным со всплеском инвестиционной активности на фоне нестабильности в экономике и политике. Ретроспектива показывает, что часто после резких всплесков курса валют цены на жилье ведут себя похожим образом: сначала растут, а потом стабилизируются. Исключением, пожалуй, стал только 2021 год, когда цены росли под влиянием не валютного рынка, а иных факторов, таких как повышение себестоимости строительства и льготная ипотека».
Источник: «Метриум»
В квартирах с отделкой в московских новостройках комфорт- и бизнес-класса средняя стоимость квадратного метра выросла за год на 29–50%, подсчитали аналитики компании «Метриум». Это больше, чем в квартирах без отделки соответствующих сегментов рынка. В комфорт-классе средняя стоимость квадратного метра в квартирах с отделкой составила 256 тыс. рублей, а в бизнес-классе – 470 тыс. рублей.
В феврале 2021 года средняя стоимость квартиры с отделкой в массовых (эконом- и комфорт-класса) новостройках Москвы составила 256 тыс. рублей за кв. м. Между тем в аналогичный период 2020 года такое жилье можно было приобрести в среднем за 199 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, за 12 месяцев квартиры в массовых новостройках Москвы с отделкой от застройщика подорожали на 29%.
Между тем квартиры без отделки тоже выросли в цене, но в меньшей мере. Если сейчас они продаются в среднем по 273 тыс. рублей за кв. м, то год назад они обходились в 216 тыс. рублей за кв. м. Итого, жилье без отделки подорожало на 27%.
Средняя цена квадратного метра в квартирах с предчистовой отделкой (white box) за год увеличилась с 240 тыс. до 283 тыс. рублей за кв. м, то есть на 18%.
«Квартиры с отделкой стали популярной опцией у покупателей московских новостроек, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Сейчас застройщики предлагают довольно сложные дизайнерские решения, оснащают квартиры современными коммуникациями, осветительной и санитарной техникой. За прошедший год себестоимость отделочных работ заметно возросла, что не могло не сказаться на расценках на такие квартиры. В нашем комплексе мы предлагаем два пакета отделочных решений: “бизнес” и более доступный по цене “комфорт”».
Источник: Метриум»
В жилых комплексах бизнес-класса в Москве наблюдались такие же тенденции. За 2021 год квартиры с отделкой в новостройках бизнес-класса в Москве стали дороже на 50%. Если в феврале средняя стоимость квадратного метра в них составляла 314 тыс. рублей, то в конце февраля этот показатель вырос до 470 тыс. рублей.
Квартиры с другими опциями готовности в новостройках бизнес-класса в столице подорожали не столь же заметно. Так, квартира без отделки в феврале 2021 года продавалась в среднем по 299 тыс. рублей за кв. м. Сейчас такое жилье можно приобрести в среднем за 388 тыс. рублей за кв. м. Соответственно, за год квартиры без отделки выросли в цене на 30%.
Новостройки с предчистовой отделкой (white box) также подорожали. В феврале их стоимость составила 297 тыс. рублей за кв. м, а в феврале 2021 года – 371 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, цена квартир с отделкой white box увеличилась на 25%.
«Как показывает практика, спросом пользуются все возможные варианты отделки, равно как и квартиры без неё, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Однако на фоне снижения ипотечных ставок в 2020-2021 всё больше клиентов стремились приобрести жилье с готовым ремонтом, чтобы не тратить время и средства на самостоятельный поиск дизайнера, закупку строительных материалов, контроль мастеров. Квартира с отделкой фактически стала пакетным предложением, которым удобно воспользоваться тем, кто привлекает ипотечный кредит. Возможно, именно поэтому они дорожали быстрее, чем другие варианты жилья».
«Увеличение средней цены квартир с отделкой связно отчасти и с изменением структуры предложения, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В новых проектах в 2020-2021 годах стартовый уровень цен был заметно выше, чем во многих других комплексах, продажи в которых открылись 3-5 лет назад. И именно в новых проектах девелоперы чаще предлагали жилье с полной или предчистовой отделкой, так как спрос на эти опции заметно увеличился. Помимо этого, повышение расценок на жилье с отделкой отчасти связано с заметным ростом себестоимости строительства, которая затронула отделочные материалы и работы».
Источник: «Метриум»