Объем инвестиций в недвижимость Петербурга и Ленобласти в 1 полугодии составил 56 млрд рублей
Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» оценил объем инвестиций в недвижимость в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за 1 полугодие 2024 года. Суммарно за этот период было проведено 32 сделки в коммерческую недвижимость и земельные участки под девелопмент на сумму 56 млрд рублей, что ниже оценок объема инвестиций за 1 полугодие 2023 года на 8%.
Благодаря значительному росту общего объема инвестиций на 56% в Санкт-Петербурге объем инвестиций в строительство вырос в 1 квартале на 42% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Вместе с этим доля и объем инвестиций в жилое строительство в городе и области сократились – это связано с ожиданием снижения покупательской способности населения на фоне прекращения льготной ипотеки. Кроме того, на процесс влияет сокращение объемов выдачи разрешений на строительство в связи с принятием нового Генерального плана города.
Общее восстановление экономики и уход с рынка крупных иностранных игроков позволяет застройщикам инвестировать в крупные проекты. Это демонстрируют миллиардные сделки, заключённые компаниями GloraX и Dogma в Ленинградской области, и крупные коммерческие проекты, такие как гостиница на Марсовом поле от «Газпрома». Самые крупные сделки с участками под жилой девелопмент прошли в Ломоносовском районе Ленобласти. Девелопер Dogma купил участок площадью более 258 га в Виллозском с. п., а GloraX приобрел участки в с. п. Лаголовское площадью почти 174 га и в Аннинском с. п. площадью 46,5 га. В Санкт-Петербурге крупный участок площадью 11,7 га под жилую застройку был приобретен в пос. Смолячково в Курортном районе, а ПИК купил участок на ул. Самойловой во Фрунзенском районе, его площадь – 11,6 га.
«Высокая ключевая ставка, которая была установлена в конце 2023 года и рост инфляции после резкого падения в прошлом году ограничивают инвестиционную деятельность компаний. Рост ключевой ставки отражается на ограничении кредитования компаний и их инвестиционных возможностей, а также на спросе на коммерческую недвижимость как инвестиционном инструменте для частных инвесторов», – отмечает директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Инвестиции в здания коммерческого назначения
Доля инвестиций в коммерческую недвижимость составила 35% или 19,7 млрд. рублей. Лидирующие сегменты — это офисная и гостиничная недвижимость. Основной объем инвестиций в этих сегментах основан на трёх крупных сделках, две из них — это выход иностранных компаний из российского рынка. Чешская компания Jet Brains продала Lotos Towers компании «Петрович», а турецкий девелопер Ronesans продал компании «Инновации и развитие» БЦ Renaissance Forum и гостиницу Crown Plaza. В сегменте гостиничной недвижимости также выделяется сделка по приобретению проекта отеля у Марсового поля.
В сегменте складской и торговой недвижимости сделки за полугодие незначительны по объему инвестиций, так как сохраняется тренд на дефицит качественного предложения.
Земельные участки под девелопмент, включая редевелопмент
На рынке инвестиций в девелопмент по итогам 1 полугодия 2024 г. было заключено 25 сделок суммарной площадью 560 га и объемом инвестиций 36 млрд рублей. Суммарная площадь сделок почти в 5 раз превысила показатель аналогичного периода 2023 г. При этом общий объём инвестиций в 1 полугодии 2024 г. вырос всего на 44% в сравнении с 1 полугодием 2023 г.
Этот разрыв в показателях объясняется особенностями инвестиций прошлого года, которые были сфокусированы внутри города на более дорогих локациях или локациях меньшей площади, в то время как в текущем году почти половина сделок относятся к участкам рядом с КАД, находящимся в пригороде, 54% инвестиций в 1 полугодии 2024 г. приходятся на такие участки. Редевелопмент в центральных районах замедляется в связи с тенденцией сохранения промышленных зон в Санкт-Петербурге.
«Дополнительный фактор, который влияет на формирование такого распределения – это то, что в первом полугодии так и не были введены новые правила землепользование и застройки. Новые правила – решающий фактор для возможности реализации некоторых проектов и многие инвесторы опасаются рисков приобретения участков, использование которых станет ограниченным», – добавила Ольга Трошева.
Со смещением фокуса на пригород сократилась и доля проектов редевелопмента по сравнению с 1 полугодием 2023 года. Сейчас на редеведопмент приходится лишь 28% сделок. Также наблюдается значительное сокращение доли апартаментов в общем объёме инвестиций на 20 п. п., в структуре инвестиций в земельные участки под девелопмент апартаменты занимают только 7%.
Диапазон цен
Значительно шире стал диапазон цен для объектов в центре города в сравнении с концом 2023 года. На 10 тысяч рублей выше сместился диапазон для спальных локаций, при этом стал ниже средний диапазон цен для пригорода за счёт сделок с большими территориями под комплексное развитие. Хотя продавцы участков внутри города продолжают повышать цены, наблюдается активное сотрудничество с их стороны в плане применения различных схем оплаты.
Средний диапазон цен за 1 кв. м улучшений в 1 полугодии 2024 года на новых участках в центре города составил 30-120 тысяч рублей, на участках под редевелопмент – от 40 до 110 тысяч рублей. В статусных и спальных локациях цена 1 кв. м улучшений стабильно держится в диапазоне 35-70 тысяч рублей для новых и редевелопируемых участков. В пригородных локациях цена 1 кв. м улучшений на новом участке – около 8-10 тысяч рублей.
Труд самозанятых используется уже в каждой пятой компании. Плюсы такого сотрудничества в большей степени оценил малый бизнес, а также работодатели из строительной и транспортной сферы. В опросе сервиса по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob приняли участие 1000 менеджеров по персоналу из всех округов страны.
Работодателей, оценивших преимущества такого подхода к трудовым ресурсам, больше всего в сфере строительства (30%), транспорта (29%) и услуг (26%). В банковской сфере самозанятых привлекают гораздо реже (12%).
Практически каждая пятая российская компания (19%) пользуется услугами самозанятых — это на 2 п.п. больше, чем год назад. Свою позицию работодатели объясняют экономией (за самозанятого не нужно платить налоги и взносы), а также отсутствием потребности в штатных сотрудниках на определенных участках работ.
Чаще всего самозанятых привлекает малый бизнес: среди компаний с численностью персонала до 100 человек их услугами пользуются 23%, тогда как среди крупных организаций — только 15%.
Как сообщают респонденты, чаще всего самозанятые выполняют работу в области строительства, проектирования, информационных технологий и логистики. В таких областях, как HR, маркетинг, дизайн, продажи, юриспруденция и бухгалтерия, труд самозанятых используется чуть реже.
Место проведения опроса: Россия, все округа
Населенных пунктов: 261
Время проведения: 1—18 апреля 2022 года
Исследуемая совокупность: менеджеры по персоналу и другие представители организаций и предприятий, ответственные за подбор персонала
Размер выборки: 1000 респондентов
Вопрос: «Пользуется ли ваша компания услугами граждан со статусом самозанятого? Если да, прокомментируйте, пожалуйста, работу в какой области выполняют в вашей компании самозанятые»
Вариант ответа |
Все опрошенные |
Количество сотрудников в компании, чел. |
||
до 100 |
100—1000 |
от 1000 |
||
Да |
19% |
23% |
13% |
15% |
Нет |
73% |
71% |
81% |
69% |
Затрудняюсь ответить |
8% |
6% |
6% |
16% |
Вариант ответа |
Все опрошенные |
Сфера деятельности компании |
||||||
ИТ, интернет, телекоммуникации |
Банки, финансы |
Продажи |
Производство |
Строительство, эксплуатация, недвижимость |
Логистика, транспорт |
Услуги |
||
Да |
19% |
20% |
12% |
20% |
17% |
30% |
29% |
26% |
Нет |
73% |
75% |
67% |
74% |
77% |
65% |
65% |
63% |
Затрудняюсь ответить |
8% |
5% |
21% |
6% |
6% |
5% |
6% |
11% |
Вариант ответа |
2022 |
2021 |
Да |
19% |
17% |
Нет |
73% |
72% |
Затрудняюсь ответить |
8% |
11% |
В каких областях чаще всего выполняют работу самозанятые (контекстный анализ комментариев, в порядке убывания количества упоминаний):
1. Строительство, проектирование
2. IT
3. Логистика
4. HR
5. Маркетинг, реклама, дизайн
6. Продажи
7. Юриспруденция
8. Бухгалтерия
Покупатели элитных объектов в «Петербургской Недвижимости» чаще других выбирают рассрочку в качестве формы оплаты. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» 56% всех сделок в сегменте проходят в таком формате. Пик спроса на рассрочку пришёлся на март этого года.
«Рассрочка позволяет внести первый взнос и зафиксировать стоимость квартиры, а затем оплачивать остаток равными платежами раз в год в течение нескольких лет. Такая схема очень выгодна для покупателей жилья бизнес- и премиум-класса: они могут успеть продать другую недвижимость или в удобный момент выводить деньги из бизнеса», — отмечает руководитель проектов премиум и бизнес класса «Петербургской Недвижимости» Андрей Петров.
Условия рассрочки на рынке варьируются в зависимости от объекта и застройщика. Например, до конца мая покупатели квартир в клубном квартале Grand View от Setl Group могут воспользоваться специальными условиями, оформив рассрочку на 4 года с первым взносом в 20%.
Жилой комплекс премиум-класса Grand View расположен на тихом и уединённом участке Петровского острова - между набережной Малой Невы и Петровской площадью. Внутренний двор Grand View – это полностью приватное пространство. На последних этажах домов запроектированы открытые террасы с уникальными видами на Малую Неву. В квартирах предусмотрены увеличенные окна и высокие трёхметровые потолки. На выбор представлены классические и редкие форматы квартир - от однокомнатных до просторных семейных вариантов с мастер-спальнями, гардеробными и кухнями-столовыми.