Доля рассрочек на рынке новостроек достигнет 35-75%, в зависимости от сегмента, уже к осени
В связи с частичным сворачиванием программ ипотечного кредитования с госсубсидированием с 1 июля текущего года, на первичном рынке ожидается существенное увеличение доли рассрочек в общем количестве сделок.
Особенно сильным оно окажется в сегменте «масс-маркет».
По мнению Евгения Бескровного, директора по продажам компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой»), до конца лета застройщики будут постепенно перестраивать структуру продаж, все активнее предлагая покупателям инструмент рассрочки.
«Ещё в прошлом году, до декабрьского ужесточения условий выдачи льготной ипотеки, доля рассрочек в среднем по наиболее доступному ценовому сегменту («масс-маркет») не превышала 5-7% от общего количества сделок. Но к июню она достигла уровня в 15-20%. И вполне может, по нашим расчётам уже осенью увеличится до 30-35%», - считает эксперт.
При этом в премиальном сегменте (бизнес- и элит-класс) больших изменений не ожидается, поскольку он далеко не так зависим от ипотеки - в том числе, льготной. Здесь популярность рассрочки всегда была выше и на сегодняшний день её доля составляет 60-65%. К концу года этот показатель может вырасти ненамного – в пределах 5-10%.
«Конечно, полной альтернативой ипотеке рассрочка не станет, поскольку регулярные платежи здесь заметно выше. Кроме того, застройщики, работающие в «масс-маркете» могут продавать в рассрочку только часть лотов, поскольку им нужно заботиться о наполнении эскроу-счетов, чтобы не увеличилась стоимость проектного финансирования. Однако многие застройщики – в основном крупные – все же предлагают длительные варианты рассрочек (до 8 лет) с довольно привлекательным первым взносом в 10-15% от стоимости квартиры и ежемесячными или ежеквартальными платежами. Такие условия могут быть привлекательными для значительного количества покупателей», - говорит Евгений Бескровный.
Он добавляет, что в сегментах «бизнес» и «элит» условия по рассрочкам существенно отличаются: здесь основным спросом пользуются варианты с разбивкой всей суммы на три платежа (равными долями или, например, в пропорции 10/40/40) и выплатой долга максимум в течение двух лет – обычно в пределах строительного цикла объекта.
Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» фиксирует тенденцию к восстановлению первичного рынка недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по итогам первого квартала 2023 года. В начале года от месяца к месяцу активность спроса на рынке увеличивалась – в феврале зафиксирован прирост 26% к январю, в марте — 23% к февралю.
«На рост спроса, помимо сезонности, влияли следующие факторы: застройщики предлагали стимулирующие скидки и индивидуальные ипотечные программы, которые давали возможность уменьшать ежемесячный платеж на период строительства. В ответ на запланированное увеличение минимальной ставки субсидирования – до 6,5% по Госпрограмме и 4,5% по Семейной ипотеке в конце марта, часть покупателей поспешили оформить ипотечный кредит на более выгодных условиях», – пояснила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
В марте также прослеживался рост активности обращений покупателей. Так, по сравнению с февралем, их количество выросло на 24% и достигло максимального значения за последние полгода. Цены предложения в первом квартале не претерпели существенных изменений и в целом, остаются стабильными, на уровне начала года. Средняя цена предложения в марте в классе «масс-маркет» – 219 тыс. руб. за кв. м
Объем нового предложения за прошедший квартал составил 540 тыс. кв. м., что на 26% ниже показателей предыдущего квартала. Это традиционное снижение, связанное с сезонным фактором, подчеркивают эксперты Консалтингового центра.
В марте 2023 года число сделок на рынке первичного жилья в Ленинградской области увеличилось сразу на 37% по сравнению с февралем текущего года. Однако спрос не восстановился до уровня марта 2022 года и оказался меньше на 42%. Такими данными поделилась Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге.
«В марте минимальная ставка субсидирования составила 6,5% по госпрограммам и 4,5% по семейной ипотеке. При этом мы наблюдаем тренд на включение в ипотеку всевозможных опций и услуг, таких как установка кухни, полная или частичная меблировка квартиры, затраты на грузовые перевозки, такси, ДМС и др. Кроме того, ряд девелоперов в марте стимулировали спрос скидками. Все это дало толчок для повышения спроса», – пояснила Мария Орлова.
По ее словам, после некоторого спада в январе-феврале динамика выдачи ипотечных кредитов возобновилась в марте (+5%). Сейчас с использованием различных ипотечных продуктов совершается 89% всех сделок. Наиболее востребованной ипотечной программой на рынке жилья остается семейная ипотека. В рамках госпрограммы свелась к минимуму доля субсидирования – с 24% в январе до 7% в марте 2023 года. При этом за тот же период значительно возросла доля траншевой ипотеки – с 16% до 40%.
В целом в первом квартале 2023 года в Ленинградской области продано 176 тыс. кв. м жилья, что на 36% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако эксперты ГК «А101» видят предпосылки к дальнейшему повышению спроса.
Максимальный спрос на областное жилье наблюдался во Всеволожском районе – на него пришлось 83% всех сделок. Здесь покупатели приобрели 147 тыс. кв. м жилья (для сравнения, в Ломоносовском районе за тот же период приобретено всего 18 тыс. кв. м).
За год стоимость жилья в Ленобласти увеличилась в среднем на 11%. При этом во Всеволожском и Ломоносовском районах наблюдался равномерный рост цен – 10% и 9% соответственно. Средняя стоимость квадратного метра в марте 2023 года во Всеволожском районе достигла 150 тыс. рублей, что выше, чем в среднем по Ленобласти (146 тыс. руб./кв. м). В Ломоносовском районе средняя цена на жилье составила 134 тыс. рублей за квадратный метр.