Доля рассрочек на рынке новостроек достигнет 35-75%, в зависимости от сегмента, уже к осени
В связи с частичным сворачиванием программ ипотечного кредитования с госсубсидированием с 1 июля текущего года, на первичном рынке ожидается существенное увеличение доли рассрочек в общем количестве сделок.
Особенно сильным оно окажется в сегменте «масс-маркет».
По мнению Евгения Бескровного, директора по продажам компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой»), до конца лета застройщики будут постепенно перестраивать структуру продаж, все активнее предлагая покупателям инструмент рассрочки.
«Ещё в прошлом году, до декабрьского ужесточения условий выдачи льготной ипотеки, доля рассрочек в среднем по наиболее доступному ценовому сегменту («масс-маркет») не превышала 5-7% от общего количества сделок. Но к июню она достигла уровня в 15-20%. И вполне может, по нашим расчётам уже осенью увеличится до 30-35%», - считает эксперт.
При этом в премиальном сегменте (бизнес- и элит-класс) больших изменений не ожидается, поскольку он далеко не так зависим от ипотеки - в том числе, льготной. Здесь популярность рассрочки всегда была выше и на сегодняшний день её доля составляет 60-65%. К концу года этот показатель может вырасти ненамного – в пределах 5-10%.
«Конечно, полной альтернативой ипотеке рассрочка не станет, поскольку регулярные платежи здесь заметно выше. Кроме того, застройщики, работающие в «масс-маркете» могут продавать в рассрочку только часть лотов, поскольку им нужно заботиться о наполнении эскроу-счетов, чтобы не увеличилась стоимость проектного финансирования. Однако многие застройщики – в основном крупные – все же предлагают длительные варианты рассрочек (до 8 лет) с довольно привлекательным первым взносом в 10-15% от стоимости квартиры и ежемесячными или ежеквартальными платежами. Такие условия могут быть привлекательными для значительного количества покупателей», - говорит Евгений Бескровный.
Он добавляет, что в сегментах «бизнес» и «элит» условия по рассрочкам существенно отличаются: здесь основным спросом пользуются варианты с разбивкой всей суммы на три платежа (равными долями или, например, в пропорции 10/40/40) и выплатой долга максимум в течение двух лет – обычно в пределах строительного цикла объекта.
Последние семь лет в Санкт-Петербурге открывались только торговые центры районного и окружного формата. Средняя арендопригодная площадь построенных за это время классических моллов составляла около 10 000 кв. м. По словам экспертов Nikoliers, тенденция к запуску торговых центров небольших форматов «у дома» наблюдается по всей России.
В Санкт-Петербурге в последние годы со стороны девелоперов наблюдается повышенный интерес к небольшим торговым центрам районного или окружного формата. Как посчитали аналитики Nikoliers, с 2017 года в городе не открылось ни одного классического молла, арендопригодная площадь которого превышала бы 18 000 кв. м.
Последним открытым в Санкт-Петербурге торговым центром суперрегионального масштаба был «Охта Молл» (GLA 78 000 кв. м), открывшийся в 2016 году. С тех пор в городе открывались только небольшие ТЦ, средняя площадь которых составляет 10 350 кв. м.
К торговым центрам районного формата можно отнести объекты с GLA до 10 000 кв. м: с 2017 года в Петербурге, в частности, были открыты «Ладожские ряды», «Парнас Сити», «Солнечный», «Спутник». «Окружные» торговые центры включают в себя объекты с арендопригодной площадью от 10 000 до 25 000 кв. м. В их числе Green Park, «Прометей» и «Экопарк», который стал самым крупным классическим торговым центром за последние семь лет — арендопригодная площадь первой очереди составляет 18 000 кв. м. После открытия второй очереди в 2024 году GLA ТЦ «Экопарк» возрастёт до 23 600 кв. м.
В 2024 году в Санкт-Петербурге помимо второй очереди «Экопарка» ожидается открытие двух торговых центров районного формата (ТЦ в Колпино и ТЦ «Лунапарк») и двух объектов окружного формата (ТЦ «Небо» и ТЦ «Парк Молл»). Общая арендопригодная площадь пяти объектов достигает 81 700 тыс. кв. м, что является рекордным значением по приросту площадей классических моллов с 2016 года.
При этом нужно отметить, что за последние семь лет в городе также было открыто пять специализированных торговых центров, в том числе мебельные центры —«Богатырь» (GLA 40 200 кв. м) и «Кубатура» (GLA 110 000 кв. м) и «МÖБЕЛЬБУРГ» (17 173 кв. м).
Как отмечают эксперты Nikoliers, тенденция к запуску торговых центров районного и окружного форматов наблюдается по всей России. Так, средняя площадь введенных в 2023 году торговых объектов в Москве составила 12 700 кв. м. В 2024 году в России к открытию также заявлены только сравнительно небольшие торговые центры, площадь которых не превышает 50 000 кв. м.
Второй тренд на рынке торговой недвижимости не только Санкт-Петербурга, но и всех России — значительное снижение объёма ввода новых объектов. Это связано, с одной стороны, с высокой стоимостью заемного финансирования, а с другой — «зрелостью» рынка: активность девелоперов и собственников ТЦ смещается к обновлению, реконцепции существующих объектов и реализации небольших и нишевых проектов.
Портфель классических пассивов розничных клиентов ВТБ увеличился с начала года более чем на 200 млрд рублей и превысил отметку в 7 трлн. Драйвером роста выступают срочные вклады в рублях, ставки по которым значительно выросли. По прогнозам ВТБ, до конца первого полугодия интерес к этим инструментам будет сохраняться на высоком уровне, так как россияне будут стремиться зафиксировать доходность до старта цикла снижения ключевой ставки.
Срочные депозиты остаются основным сберегательным инструментом для россиян. За неполные 1,5 месяца общий объем средств, размещенных розничными клиентами ВТБ в депозиты, увеличился более чем на 6% и превысил 5 трлн рублей. Столь существенный результат обеспечили не только высокие ставки по рублевым инструментам, стимулирующие спрос, но и приток денежных средств из-за общерыночного снижения кредитной активности: клиенты оставили средства на счетах, которые изначально хотели направить на первоначальные взносы по кредитам. Прирост портфеля также обеспечила капитализация процентов по уже открытым под высокие ставки депозитам.
«Высокая ключевая ставка существенно повлияла на розничный рынок и изменила модель поведения клиентов с кредитной на сберегательную. Традиционно в январе они направляли накопления на текущие расходы и отпуска, но в этом году предпочли сохранить их в банках. Такую тенденцию мы зафиксировали впервые за последние пять лет. Это достаточно рациональный шаг, позволивший клиентам преумножить свои накопления. Например, в январе только ВТБ начислил им порядка 59 млрд рублей в качестве процентного дохода по рублевым вкладам и накопительным счетам», – прокомментировал старший вице-президент ВТБ Дмитрий Брейтенбихер.
Он добавил, что сложившаяся ситуация на рынке будет стимулировать дальнейший рост средств физлиц в банках – прежде всего, в национальной валюте. По оценке ВТБ, в 2024 году рынок рублевых пассивов увеличится на 15,6%. Сам банк традиционно намерен расти быстрее других игроков, планируя нарастить объем рублевых сбережений розничных клиентов не менее чем на 20%.