Итоги 1 полугодия на рынке аренды: ставки и спрос растут в 500-тысячниках, на крупнейших рынках - стагнация цен
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 1 полугодия на рынке аренды крупнейших городов России, изучив динамику спроса, ставок и объема предложения.
Методика
Анализировались средние ставки аренды 1- и 2-комнатных квартир и объем предложения всех квартир в городах с населением более 500 тыс. жителей, а также Московской и Ленинградской областях. Не учитывались объявления в ЖК премиальных сегментов.
- За 1 полугодие аренда “однушек” подорожала на 5%, “двушек” - на 8%
В конце 2023 г., после рекордного роста в июне-сентябре, ставки аренды в однокомнатных квартирах перешли к стагнации, в двухкомнатных - к медленному снижению.
Начиная с февраля 2024 г. рост ставок возобновился и продолжался на протяжении всего 1 полугодия. Такая динамика не характерна для рынка - обычно с января по май ставки стагнируют. Рост в текущем году связан с ситуацией на рынке купли-продажи - на рынок аренды продолжают выходить те, кто не смог приобрести квартиру при нынешних условиях (в сегменте новостроек были снижены лимиты в столичных регионах и повышен первоначальный взнос по льготной ипотеке, на вторичном рынке ипотечные платежи при ставке в 17-20% в 2 раза превышают ставки аренды).
В результате за 6 месяцев 2024 г. арендные ставки в однокомнатных квартирах в среднем по анализируемым локациям увеличились на 5%, в двухкомнатных квартирах - на 8%. Для сравнения, в прошлом году за такой же временной период рост составил 5% и для “однушек”, и для “двушек”, но он был менее равномерным и пришелся, в основном, на июнь.
Сильнее увеличились ставки в городах с населением до 1 млн человек. Так, в среднем по миллионникам и пристоличным областям однокомнатные квартиры за полгода стали сдаваться лишь на 4% дороже, в среднем по городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 7% дороже. Двухкомнатные квартиры подорожали на 5% и 12% соответственно.
Сейчас средние ставки аренды и “однушек”, и “двушек” на 26% выше, чем год назад.
Динамика средней ставки аренды 1-комнатных квартир в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Динамика средней ставки аренды 2-комнатных квартир в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Источник: Циан.Аналитика
Ставки аренды увеличились не везде. В Иркутске отрицательная динамика наблюдалась как для однокомнатных квартир, так и для двухкомнатных, в Омске, Хабаровске, Новосибирске и Екатеринбурге - только для однокомнатных, в Москве, Севастополе, Ростове-на-Дону, Барнауле, Ленинградской области - только для двухкомнатных. Снижение составило от 1 до 10%.
- Спрос в 1 полугодии 2024 г. в 1,5 раза выше, чем год назад
До середины апреля потенциальный спрос на рынке аренды (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) снижался (кроме краткосрочного роста в январе из-за влияния федеральной рекламной кампании).
Со второй половины апреля тренд сменился на рост. Обычно интерес к рынку аренды начинает увеличиваться с середины лета, но в 2024 г. (как и в 2023 г.) рост начался раньше, уже в середине весны. Главным фактором увеличения активности стало снижение доступности квартир на первичном и вторичном рынках. Среднее значение потенциального спроса в 1 полугодии 2024 г. в 1,5 раза выше, чем в 1 полугодии 2023 г. Сейчас спрос на четверть выше, чем в июне прошлого года и сопоставим с максимальными значениями 2022 г. (которые наблюдались в августе, в активный сезон). Как и в случае с динамикой цен, более сильный рост в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек.
Динамика потенциального спроса на рынке аренды в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Источник: Циан.Аналитика
- Объем предложения восстанавливается, но очень медленно
В 1 полугодии 2024 г. на рынке аренды крупнейших городов РФ продолжился рост объема предложения, начавшийся в октябре 2023 г. Однако высокие темпы были характерны только для января и февраля. Начиная с марта выбор увеличивался лишь на 1-3%, а в июне вновь снизился на 3%, практически обнулив рост последних 3-х месяцев.
В прошлом году снижение началось уже в марте, правда, до этого было активное восстановление объемов (в 2024 г. не наблюдалось). Учитывая, что с 1 июля ухудшаются условия по ипотеке в сегменте новостроек, спрос на рынке аренды продолжит увеличиваться, а значит, выбор будет и дальше снижаться. Уже сейчас количество квартир, доступных для съема, на треть меньше, чем в прошлом году.
Динамика объема предложения на рынке аренды в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Источник: Циан.Аналитика
«В 1 полугодии 2024 г. после непродолжительного периода стагнации в большинстве крупнейших городов РФ вновь возобновился рост ставок аренды. Сейчас они находятся на исторических максимумах, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – Как и в прошлом году активность на рынке начала увеличиваться не с середины лета, а уже весной за счет некомфортных ипотечных условий на вторичном рынке и в сегменте новостроек. Потенциал роста ставок сохраняется за счет высокого спроса и снижения объема предложения. При этом, он ограничен сложившимися ценовыми уровнями, от которых увеличиться на 30% (как в прошлом году) будет сложнее».
|
|
Однокомнатные квартиры |
Двухкомнатные квартиры |
||||
|
Средняя ставка аренды в июне 2024 г., тыс. рублей |
Динамика средней ставки аренды за год, % |
Динамика средней ставки аренды с начала года, % |
Средняя ставка аренды в июне 2024 г., тыс. рублей |
Динамика средней ставки аренды за год, % |
Динамика средней ставки аренды с начала года, % |
|
|
Москва |
56,2 |
32% |
2% |
95,5 |
35% |
-4% |
|
Хабаровск |
38,5 |
41% |
17% |
52,3 |
15% |
7% |
|
Московская область |
35,2 |
21% |
2% |
47,3 |
20% |
2% |
|
Санкт-Петербург |
34,0 |
29% |
-4% |
56,0 |
30% |
-3% |
|
Нижний Новгород |
29,3 |
42% |
4% |
39,3 |
20% |
1% |
|
Екатеринбург |
28,5 |
37% |
3% |
40,6 |
30% |
4% |
|
Владивосток |
28,2 |
1% |
1% |
44,1 |
2% |
-9% |
|
Новосибирск |
27,7 |
31% |
-2% |
37,1 |
25% |
2% |
|
Казань |
26,7 |
25% |
-1% |
40,3 |
26% |
0% |
|
Краснодар |
26,7 |
28% |
5% |
50,0 |
53% |
17% |
|
Ростов-на-Дону |
26,2 |
19% |
-6% |
38,0 |
0% |
-3% |
|
Пермь |
24,7 |
54% |
14% |
33,5 |
47% |
14% |
|
Иркутск |
24,2 |
19% |
-3% |
33,4 |
11% |
-11% |
|
Красноярск |
24,2 |
22% |
1% |
33,2 |
20% |
-3% |
|
Челябинск |
24,1 |
54% |
11% |
32,6 |
49% |
9% |
|
Ленинградская область |
23,8 |
18% |
3% |
30,4 |
10% |
-6% |
|
Севастополь |
23,8 |
11% |
3% |
34,6 |
24% |
15% |
|
Томск |
23,8 |
26% |
-3% |
32,8 |
32% |
11% |
|
Тюмень |
23,7 |
19% |
5% |
29,1 |
11% |
2% |
|
Махачкала |
22,4 |
29% |
-2% |
32,4 |
-19% |
8% |
|
Самара |
22,1 |
24% |
-4% |
30,7 |
38% |
-1% |
|
Омск |
22,0 |
33% |
9% |
30,6 |
35% |
13% |
|
Барнаул |
21,7 |
30% |
6% |
27,7 |
20% |
3% |
|
Кемерово |
21,4 |
35% |
3% |
28,0 |
19% |
-6% |
|
Уфа |
21,4 |
22% |
2% |
28,1 |
20% |
0% |
|
Ставрополь |
20,8 |
18% |
7% |
26,2 |
16% |
8% |
|
Воронеж |
20,5 |
28% |
11% |
31,2 |
16% |
18% |
|
Набережные Челны |
20,4 |
53% |
0% |
25,6 |
56% |
-1% |
|
Новокузнецк |
20,4 |
40% |
33% |
21,6 |
17% |
-2% |
|
Ярославль |
19,8 |
14% |
-1% |
30,0 |
13% |
2% |
|
Волгоград |
19,5 |
37% |
-3% |
27,9 |
35% |
5% |
|
Саратов |
19,3 |
30% |
6% |
31,9 |
35% |
27% |
|
Рязань |
19,2 |
32% |
8% |
24,3 |
25% |
10% |
|
Тольятти |
18,1 |
21% |
7% |
23,1 |
19% |
6% |
|
Ижевск |
17,6 |
25% |
0% |
24,4 |
30% |
9% |
|
Ульяновск |
16,2 |
18% |
-2% |
22,8 |
27% |
8% |
|
Оренбург |
16,1 |
30% |
-7% |
18,4 |
5% |
-6% |
|
Все локации |
25,2 |
26% |
5% |
36,6 |
26% |
8% |
Источник: Циан.Аналитика
Эксперты агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП проанализировали январскую динамику цен на новостройки в Петербурге за 10 прошедших лет.
Январь – традиционно является достаточно спокойным месяцем на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга. За 10 последних лет в 7 первых месяцах годов изменение не превышало 1% ни в большую, ни в меньшую сторону.
Самое значительное изменение цены за первый месяц года, с 2012 года, было отмечено по итогам января 2015 года. Так, в первом месяце того года средняя стоимость изменилась на 2,23% или 2,3 тыс. рублей, достигнув к февралю 100,5 тыс. руб.
Самый значительный рост по итогам января был отмечен в 2021 году. Тогда в первом месяце средняя стоимость квадратного метра выросла на 1,81% или на 2,7 тыс. рублей, достигнув отметки в 151,8 тыс. руб.
«Январь – это всегда месяц раскачки рынка. Более того, с текущими колебаниями политики и экономики, уж точно сильных изменений ждать не стоит. Недвижимость изначально не самый динамичный рынок. Мы увидим динамику в рамках одного процента. Возможно, даже и вниз. Не все сегменты рынка чувствуют себя хорошо. В нашей команде сейчас большое количество броней с конца прошлого года и наша основная задача их удержать. Ставки немного выросли и это не самый положительный триггер», – отметил генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарёв.
По словам эксперта, проекты в которых ценность выше цены будут идти вверх, а перегретые сегменты бизнес- и премиум-классов могут показать отрицательную динамику. Сегодня вера в наши российские активы в дорогих сегментах тает, поэтому спрос на аренду дорогих объектов кажется людям выгоднее и безопаснее. Рынки же эконом- и комфорт-класса продолжат спокойный рост.
Раскачка рынка в январе происходит пару недель, когда «докатываются» сделки декабря. Например, наша компания обычно продаёт в 2 раза больше чем в ноябре, а январь почти всегда немного не дотягивает до ноябрьских результатов по сделкам.
«По нашим прогнозам, в целом первый квартал 2023 года покажет небольшой рост, в размере 2—3% от конца года. Дорогой рынок будет стагнировать, а эконом- и комфорт-класс покажет небольшой стабильный рост. Есть определённое правило, которое гласит, что недвижимость всегда идёт либо вровень, либо чуть больше инфляции. Думаю, что и сейчас это правило будет актуально с поправкой на актуальные условия и события», – резюмировал эксперт.
По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в 2022 году в столичных высокобюджетных новостройках было реализовано 193,1 тысяч кв. м, что на 30,5% меньше, чем в 2021 году. На долю 10 самых востребованных проектов премиум-класса приходится 65,7% проданной площади, элитного – 80,2%.
Премиальный класс
В течение 2022 года в премиальных проектах Москвы было реализовано на 20,8% меньше площади, чем за 2021 год. При этом доля 10 самых продаваемых проектов снизилась до 65,7% (против 76,3% в 2021 году).
Состав топ-10 самых продаваемых новостроек премиум-класса по итогам 2022 года обновился наполовину. Изменения произошли и в структуре рейтинга.
Лидером рейтинга остался жилой квартал «Прайм Парк» от компании Optima Development. За 2022 год в нем было продано 21 248 кв. м (14,1% от общего объема реализованной площади). Особенность данного проекта заключается в том, что более половины площади в нем реализовано по договорам купли-продажи, так как часть корпусов уже введена в эксплуатацию. Средняя цена квадратного метра в проекте в декабре 2022 года достигла 644,4 тысяч рублей.
«Несмотря на непростые обстоятельства минувшего года, спрос на квартиры в жилом квартале «Прайм Парк» остался стабильно высоким, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – Благодаря этому «Прайм Парк» сохранил первое место в рейтинге. Клиентов привлекают современные планировки лотов, отделка квартир от дизайнеров с мировым именем, приватный парк, признанный лучшим в России проектом благоустройства территории, а также расширенный сервис, цифровая экосистема и масштабная собственная инфраструктура».
Второе место занял жилой комплекс Mod от девелопера MR Group. В течение 2022 года в нем было реализовано 15 681 кв. м (10,5% от общего объема проданной площади). Квадратный метр жилья в Mod по итогам декабря 2022 года в среднем стоил 414,9 тысяч рублей.
На третьей строчке расположился другой проект от MR Group – ЖК Symphony 34. За 12 месяцев 2022 года в нем было продано 14 318 кв. м (9,5% от общего объема реализованной площади). Средняя цена квадратного метра в проекте в декабре 2022 года достигла 397,9 тысяч рублей.
Следует отметить, что в рейтинг самых продаваемых новостроек премиального сегмента по итогам 2022 года вошли сразу 3 проекта от MR Group. Остальные компании (Optima Development, AEON Corporation, «СЗ «Стадион «Спартак», ANT Development, Forma, Группа «Родина», «СЗ Логос») строят по одному ЖК, входящему в топ-10.
«В 2022 году укрепился тренд на востребованность высотных премиальных проектов, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Подобный формат у большинства покупателей ассоциируется с престижем и современными технологиями. Также многим клиентам нравятся видовые квартиры и апартаменты. Этим обусловлен высокий спрос на жилье в наших премиальных проектах Mod и Symphony 34, а также МФК SLAVA. Кроме того, мы привлекли к их реализации мировых звезд в сфере архитектуры и дизайна. Например, в жилом комплексе Symphony 34 был выведен в продажу новый объем квартир с дизайнерской отделкой от международного бюро Jaime Beriestain, а в ЖК Mod – от известной компании Leyla Uluhanli».
Самые продаваемые новостройки премиум-класса в Москве в 2022 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей, кв. м |
Доля проекта в общем объеме реализованной площади в сегменте |
Средняя цена кв. м. в декабре 2022 года, тыс. руб |
|
1 |
▬ |
Прайм Парк |
Хорошевский |
21 248** |
14,1% |
644,4 |
|
2 |
▬ |
Mod |
Марьина Роща |
15 861 |
10,5% |
414,9 |
|
3 |
▲ |
Symphony 34 |
Савеловский |
14 805 |
9,5% |
397,9 |
|
4 |
▲ |
River Park Towers Кутузовский |
Дорогомилово |
9703 |
6,4% |
578,8 |
|
5 |
▲ |
Клубный город на реке Primavera |
Покровское-Стрешнево |
9236 |
6,1% |
478,7 |
|
6 |
▼ |
Victory Park Residence |
Дорогомилово |
6900 |
4,6% |
1186,2 |
|
7 |
▲ |
Republic Пресня |
Пресненский |
6709 |
4,5% |
597,9 |
|
8 |
▼ |
SLAVA |
Беговой |
5261 |
3,5% |
645,1 |
|
9 |
▲ |
Союз |
Ростокино |
4980 |
3,3% |
461,4 |
|
10 |
▲ |
Logos |
Даниловский |
4859 |
3,2% |
543,1 |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир и/или апартаментов).
**С учетом сделок по ДКП
Источник: «Метриум»
По данным компании «Метриум», средняя цена квадратного метра в премиальных новостройках в конце 2022 года достигла 604,2 тысяч рублей. Только в трех проектах, вошедших в топ-10, данный показатель выше. Примечательно, что минимальная средняя цена квадратного метра (397,9 тысяч рублей в жилом комплексе Symphony 34) почти в три раза ниже максимальной (1186,2 тысяч рублей в ЖК Victory Park Residence).
Элитный класс
В 2022 году в элитных новостройках по ДДУ было продано 42,5 тысяч кв. м, что на 49,3% меньше, чем в 2021 году. Впрочем, этот показатель не в полной мере отражает динамику потребительского интереса. В элитном сегменте срок экспонирования квартир и апартаментов нередко составляет несколько лет, в связи с чем многие лоты реализуются по договорам купли-продажи. Тем не менее, в связи со специфическими социально-политическими обстоятельствами спрос действительно просел относительно 2021 года.
Доля 10 самых востребованных новостроек элитного сегмента по итогам 2022 года выросла на 2,3 п.п. (до 80,2%) по сравнению с 2021 годом. Сам рейтинг обновился на три позиции.
По итогам 2022 года первое место сохранил жилой комплекс Lucky от компании Vesper. За прошедший год в нем было продано 13 280 кв. м квартир (31,3% от общего объема реализованной площади) – почти в три раза больше, чем в проекте, занявшем вторую позицию. Средняя цена квадратного метра в Lucky в декабре 2022 года составила 1272,9 тысяч рублей.
На втором месте, как и годом ранее, расположился апарт-комплекс «Поклонная 9» от застройщика ANT Development. За 2022 год в нем было продано 5885 кв. м (13,9% от общего объема). Квадратный метр жилья в «Поклонной 9» в декабре минувшего года стоил в среднем 1096,3 тысяч рублей.
Третье место досталось ЖК WOODS от AB Development. В 2022 году в проекте реализовано 2643 тысяч кв. м, что составляет 6,2% от общего объема проданной площади. Средняя цена квадратного метра в конце 2022 года равнялась 1362,7 тысяч рублей.
Самые продаваемые новостройки элитного класса в Москве в 2022 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей, кв. м |
Доля проекта в общем объеме реализованной площади в сегменте |
Средняя цена кв. м. в декабре 2022 года, тыс. руб |
|
1 |
▬ |
Lucky |
Пресненский |
13 280 |
31,3% |
1272,9 |
|
2 |
▬ |
Поклонная 9 |
Дорогомилово |
5885 |
13,9% |
1096,3 |
|
3 |
▲ |
WOODS |
Раменки |
2643 |
6,2% |
1362,7 |
|
4 |
▲ |
Саввинская 27 |
Хамовники |
2426 |
5,7% |
2046,9 |
|
5 |
▬ |
Eleven |
Пресненский |
2275 |
5,4% |
1257,9 |
|
6 |
▲ |
Лаврушинский |
Якиманка |
1960 |
4,6% |
2885,7 |
|
7 |
▲ |
Roza Rossa |
Хамовники |
1830 |
4,3% |
1302,5 |
|
8 |
▼ |
Sky View |
Пресненский |
1304 |
3,1% |
1159,8 |
|
9 |
▲ |
Золотой |
Якиманка |
1253 |
2,9% |
1217,3** |
|
10 |
▼ |
Turgenev |
Красносельский |
1183 |
2,8% |
1541,9 |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир и/или апартаментов).
**Информация приведена на основании данных о средней цене квадратного метра по проектной декларации, размещенной на сайте наш.дом.рф
Источник: «Метриум»
По данным компании «Метриум», по итогам 2022 года средняя цена квадратного метра в столичных новостройках элитного сегмента достигла 1656 тысяч рублей. Показатель выше среднерыночного уровня зафиксирован в двух проектах из рейтинга.
«Специфическая социально-экономическая ситуация в 2022 году привела к снижению покупательской активности в элитном сегменте, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Многие граждане решили отложить решение о покупке до стабилизации обстановки. Тем не менее, первичный рынок элитного жилья продемонстрировал высокую устойчивость в сложившихся обстоятельствах. Интерес клиентов носит стабильный характер. В 2023 году на рынке может проявиться эффект отложенного спроса. К тому же, вероятно, многие обеспеченные россияне, прежде выбиравшие для инвестиций зарубежные активы, в новых реалиях решат приобрести московскую элитную недвижимость».