Итоги 1 полугодия на рынке аренды: ставки и спрос растут в 500-тысячниках, на крупнейших рынках - стагнация цен
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 1 полугодия на рынке аренды крупнейших городов России, изучив динамику спроса, ставок и объема предложения.
Методика
Анализировались средние ставки аренды 1- и 2-комнатных квартир и объем предложения всех квартир в городах с населением более 500 тыс. жителей, а также Московской и Ленинградской областях. Не учитывались объявления в ЖК премиальных сегментов.
- За 1 полугодие аренда “однушек” подорожала на 5%, “двушек” - на 8%
В конце 2023 г., после рекордного роста в июне-сентябре, ставки аренды в однокомнатных квартирах перешли к стагнации, в двухкомнатных - к медленному снижению.
Начиная с февраля 2024 г. рост ставок возобновился и продолжался на протяжении всего 1 полугодия. Такая динамика не характерна для рынка - обычно с января по май ставки стагнируют. Рост в текущем году связан с ситуацией на рынке купли-продажи - на рынок аренды продолжают выходить те, кто не смог приобрести квартиру при нынешних условиях (в сегменте новостроек были снижены лимиты в столичных регионах и повышен первоначальный взнос по льготной ипотеке, на вторичном рынке ипотечные платежи при ставке в 17-20% в 2 раза превышают ставки аренды).
В результате за 6 месяцев 2024 г. арендные ставки в однокомнатных квартирах в среднем по анализируемым локациям увеличились на 5%, в двухкомнатных квартирах - на 8%. Для сравнения, в прошлом году за такой же временной период рост составил 5% и для “однушек”, и для “двушек”, но он был менее равномерным и пришелся, в основном, на июнь.
Сильнее увеличились ставки в городах с населением до 1 млн человек. Так, в среднем по миллионникам и пристоличным областям однокомнатные квартиры за полгода стали сдаваться лишь на 4% дороже, в среднем по городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 7% дороже. Двухкомнатные квартиры подорожали на 5% и 12% соответственно.
Сейчас средние ставки аренды и “однушек”, и “двушек” на 26% выше, чем год назад.
Динамика средней ставки аренды 1-комнатных квартир в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Динамика средней ставки аренды 2-комнатных квартир в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Источник: Циан.Аналитика
Ставки аренды увеличились не везде. В Иркутске отрицательная динамика наблюдалась как для однокомнатных квартир, так и для двухкомнатных, в Омске, Хабаровске, Новосибирске и Екатеринбурге - только для однокомнатных, в Москве, Севастополе, Ростове-на-Дону, Барнауле, Ленинградской области - только для двухкомнатных. Снижение составило от 1 до 10%.
- Спрос в 1 полугодии 2024 г. в 1,5 раза выше, чем год назад
До середины апреля потенциальный спрос на рынке аренды (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) снижался (кроме краткосрочного роста в январе из-за влияния федеральной рекламной кампании).
Со второй половины апреля тренд сменился на рост. Обычно интерес к рынку аренды начинает увеличиваться с середины лета, но в 2024 г. (как и в 2023 г.) рост начался раньше, уже в середине весны. Главным фактором увеличения активности стало снижение доступности квартир на первичном и вторичном рынках. Среднее значение потенциального спроса в 1 полугодии 2024 г. в 1,5 раза выше, чем в 1 полугодии 2023 г. Сейчас спрос на четверть выше, чем в июне прошлого года и сопоставим с максимальными значениями 2022 г. (которые наблюдались в августе, в активный сезон). Как и в случае с динамикой цен, более сильный рост в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек.
Динамика потенциального спроса на рынке аренды в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Источник: Циан.Аналитика
- Объем предложения восстанавливается, но очень медленно
В 1 полугодии 2024 г. на рынке аренды крупнейших городов РФ продолжился рост объема предложения, начавшийся в октябре 2023 г. Однако высокие темпы были характерны только для января и февраля. Начиная с марта выбор увеличивался лишь на 1-3%, а в июне вновь снизился на 3%, практически обнулив рост последних 3-х месяцев.
В прошлом году снижение началось уже в марте, правда, до этого было активное восстановление объемов (в 2024 г. не наблюдалось). Учитывая, что с 1 июля ухудшаются условия по ипотеке в сегменте новостроек, спрос на рынке аренды продолжит увеличиваться, а значит, выбор будет и дальше снижаться. Уже сейчас количество квартир, доступных для съема, на треть меньше, чем в прошлом году.
Динамика объема предложения на рынке аренды в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Источник: Циан.Аналитика
«В 1 полугодии 2024 г. после непродолжительного периода стагнации в большинстве крупнейших городов РФ вновь возобновился рост ставок аренды. Сейчас они находятся на исторических максимумах, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – Как и в прошлом году активность на рынке начала увеличиваться не с середины лета, а уже весной за счет некомфортных ипотечных условий на вторичном рынке и в сегменте новостроек. Потенциал роста ставок сохраняется за счет высокого спроса и снижения объема предложения. При этом, он ограничен сложившимися ценовыми уровнями, от которых увеличиться на 30% (как в прошлом году) будет сложнее».
|
|
Однокомнатные квартиры |
Двухкомнатные квартиры |
||||
|
Средняя ставка аренды в июне 2024 г., тыс. рублей |
Динамика средней ставки аренды за год, % |
Динамика средней ставки аренды с начала года, % |
Средняя ставка аренды в июне 2024 г., тыс. рублей |
Динамика средней ставки аренды за год, % |
Динамика средней ставки аренды с начала года, % |
|
|
Москва |
56,2 |
32% |
2% |
95,5 |
35% |
-4% |
|
Хабаровск |
38,5 |
41% |
17% |
52,3 |
15% |
7% |
|
Московская область |
35,2 |
21% |
2% |
47,3 |
20% |
2% |
|
Санкт-Петербург |
34,0 |
29% |
-4% |
56,0 |
30% |
-3% |
|
Нижний Новгород |
29,3 |
42% |
4% |
39,3 |
20% |
1% |
|
Екатеринбург |
28,5 |
37% |
3% |
40,6 |
30% |
4% |
|
Владивосток |
28,2 |
1% |
1% |
44,1 |
2% |
-9% |
|
Новосибирск |
27,7 |
31% |
-2% |
37,1 |
25% |
2% |
|
Казань |
26,7 |
25% |
-1% |
40,3 |
26% |
0% |
|
Краснодар |
26,7 |
28% |
5% |
50,0 |
53% |
17% |
|
Ростов-на-Дону |
26,2 |
19% |
-6% |
38,0 |
0% |
-3% |
|
Пермь |
24,7 |
54% |
14% |
33,5 |
47% |
14% |
|
Иркутск |
24,2 |
19% |
-3% |
33,4 |
11% |
-11% |
|
Красноярск |
24,2 |
22% |
1% |
33,2 |
20% |
-3% |
|
Челябинск |
24,1 |
54% |
11% |
32,6 |
49% |
9% |
|
Ленинградская область |
23,8 |
18% |
3% |
30,4 |
10% |
-6% |
|
Севастополь |
23,8 |
11% |
3% |
34,6 |
24% |
15% |
|
Томск |
23,8 |
26% |
-3% |
32,8 |
32% |
11% |
|
Тюмень |
23,7 |
19% |
5% |
29,1 |
11% |
2% |
|
Махачкала |
22,4 |
29% |
-2% |
32,4 |
-19% |
8% |
|
Самара |
22,1 |
24% |
-4% |
30,7 |
38% |
-1% |
|
Омск |
22,0 |
33% |
9% |
30,6 |
35% |
13% |
|
Барнаул |
21,7 |
30% |
6% |
27,7 |
20% |
3% |
|
Кемерово |
21,4 |
35% |
3% |
28,0 |
19% |
-6% |
|
Уфа |
21,4 |
22% |
2% |
28,1 |
20% |
0% |
|
Ставрополь |
20,8 |
18% |
7% |
26,2 |
16% |
8% |
|
Воронеж |
20,5 |
28% |
11% |
31,2 |
16% |
18% |
|
Набережные Челны |
20,4 |
53% |
0% |
25,6 |
56% |
-1% |
|
Новокузнецк |
20,4 |
40% |
33% |
21,6 |
17% |
-2% |
|
Ярославль |
19,8 |
14% |
-1% |
30,0 |
13% |
2% |
|
Волгоград |
19,5 |
37% |
-3% |
27,9 |
35% |
5% |
|
Саратов |
19,3 |
30% |
6% |
31,9 |
35% |
27% |
|
Рязань |
19,2 |
32% |
8% |
24,3 |
25% |
10% |
|
Тольятти |
18,1 |
21% |
7% |
23,1 |
19% |
6% |
|
Ижевск |
17,6 |
25% |
0% |
24,4 |
30% |
9% |
|
Ульяновск |
16,2 |
18% |
-2% |
22,8 |
27% |
8% |
|
Оренбург |
16,1 |
30% |
-7% |
18,4 |
5% |
-6% |
|
Все локации |
25,2 |
26% |
5% |
36,6 |
26% |
8% |
Источник: Циан.Аналитика
От типа корпуса зависит тепло- и звукоизоляция жилья, а также возможности планировок, время строительства и прочность здания. Вместе с Яндекс Недвижимостью разобрались, какие варианты новостроек по типу корпуса сейчас преобладают в Москве.
Большую часть предложения первичного жилья сейчас занимают кирпично-монолитные корпуса — порядка 49%. В таких квартирах часто бывают свободные планировки: роль несущих конструкций в доме выполняют колонны, а не стены, так что проще создать нестандартное пространство. Такие ЖК обычно относятся к бизнес-классу (52%) или элитному жилью (31%). Ещё в Москве 16% кирпично-монолитных новостроек комфорт-класса и меньше процента — «Комфорт+». При этом доля квартир в кирпично-монолитных домах не самая большая — всего 14%. Цены начинаются от 6 миллионов рублей. Столько стоит студия площадью 22 кв. м в районе Солнцево. Самая дорогая квартира в таком доме стоит 1,9 миллиарда рублей. Это четырехкомнатная квартира площадью 429 кв. м у станции метро “Кропоткинская”.
На втором месте по популярности монолитный тип корпуса. В Москве 42% таких новостроек, причем в них продаётся больше всего квартир — 62% от всего столичного жилья. Больше всего в подобных домах квартир бизнес- и комфорт-класса — 53% и 27% соответственно. Элитная недвижимость занимает 20%-ю долю этого сегмента. Самая бюджетная квартира в монолитном доме стоит 4 миллиона рублей. Это студия площадью 24 кв. м в Зеленограде. Самая дорогая — пятикомнатная квартира площадью 459,4 кв. м за 2,1 миллиарда рублей. Она находится в Большом Толмачёвском переулке.
Панельные новостройки занимают 8% столичного рынка недвижимости, а квартиры в домах этого типа охватывают 10% от всего объема предложения в Москве. Больше всего объявлений в таких домах отмечается в комфорт- и бизнес-классе — 53% и 39% соответственно. Жилье этого сегмента также встречается и в элитном классе. Это связано с тем, что современные «панельки» гораздо качественнее своих предшественников. Между железобетонных плит теперь обычно прокладывают слой минеральной ваты — получается так называемая «сэндвич-панель». Такое решение повышает звуко- и теплоизоляцию. Также сегодняшние застройщики пользуются бесшовной технологией, так что стыки плит обработаны гораздо лучше, через эти места не проходит влага и не уходит тепло. Сегодня для скрепления плит используется специальный клеевой состав, армирующая сетка и грунт. Это сокращает теплопотери в среднем на 30%. Самый дешёвый вариант в панельном доме стоит 5,5 миллионов рублей. Это студия размером 20 кв. м в районе станции МЦД “Депо”. Самый дорогой — 41 миллион рублей. Столько стоит трёхкомнатная квартира в Хорошёвском районе.
Всего 3% московских новостроек возводят из кирпича. Сегменты элитной недвижимости и комфорт-класса занимают долю 33% каждый, а в “экономе” и “бизнесе” — 17% каждый. Это связно с тем, что сегодня кирпич редко используют отдельно от монолитных железобетонных конструкций из-за высокой стоимости материалов и длительности работ. Доля квартир в этих домах составляет 8% от всего уровня предложения в столице. Самый бюджетный вариант — студия площадью 25 кв. м на Волгоградском проспекте стоимостью 8,5 миллионов рублей. Самое дорогое предложение в кирпичных домах в Москве — четырёхкомнатная квартира площадью 147 кв. м в Хамовниках.
Китайский юань в ближайшие десятилетия сможет заменить американский доллар в качестве основной мировой резервной и расчетной валюты, а китайская экономика станет первой экономикой мира. Во взаимной российско-китайской торговле более 70% расчетов товарооборота обеспечивают юань вместе с рублем. О шагах, которые предстоит сделать в ближайшее время для развития финансового сотрудничества России и Китая, рассказал президент – председатель правления банка ВТБ Андрей Костин на Российско-китайском бизнес-форуме в Шанхае.
Речь идет о следующих направлениях работы. Во-первых, необходимо как можно быстрее завершить разработку и внедрить цифровой юань и цифровой рубль, а также обеспечить транзакции между Россией и Китаем по защищенном каналам. Во-вторых, предстоит совершенствовать безопасную инфраструктуру платежей и расчетов, полностью отказавшись от доллара и других «токсичных» валют. Требуется обеспечить граждан и бизнес обеих стран возможностью удобно переводить валюту в другую страну, а также организовать беспроблемную проводку платежей в ходе туристических поездок. Перед российскими банками стоит задача активнее привлекать китайские банки к софинансированию крупных промышленных и инфраструктурных проектов в России. И ещё одна задача: необходимость развивать рынок юаневых депозитов в России, а также юаневых финансовых инструментов, доступных российским инвесторам на китайском фондовом рынке.
«Последняя тема, связанная с возможностью более масштабного использования китайской национальной валюты на внутреннем российском рынке, особенно важна», – сказал Андрей Костин.
Глава ВТБ пояснил, что сегодня существует значительный и пока неудовлетворенный спрос на юаневую ликвидность со стороны российских компаний и граждан. Доля юаня в структуре валютных накоплений россиян составляет уже 11%, хотя еще в 2021 году такие депозиты вообще не были представлены в линейке банковских продуктов. Кроме того, юань является единственной «дружественной валютой», которая может быть эффективно использована для балансировки расчетов по операциям российских контрагентов с совместными странами-партнерами в условиях профицита в торговле с ними в пользу России.
Успешное решение названных Андреем Костиным вопросов предполагает насыщение рынков России и заинтересованных сторон соответствующими объемами юаневой ликвидности, а также согласование проведения платежей в юанях по торговым контрактам Россия – третьи страны с проведением расчетов внутри Китая.
«По нашим предварительным оценкам, объем ликвидности, который на начальном этапе потребуется для этих целей, незначителен относительно общей оффшорной юаневой денежной массы, что практически исключает возникновение дополнительных рисков для китайских контрагентов. Помимо прочего, такой шаг даст дополнительный импульс дальнейшей интернационализации китайской национальной валюты, что в конечном итоге будет способствовать становлению многополярного финансового мира», – заявил президент – председатель правления банка ВТБ.
Банк ВТБ – первый банк из России, открывший свой филиал в Шанхае в 2008 году. Сегодня ВТБ Шанхай – единственный российский банк с лицензией на проведение банковских операций на территории КНР. За 15 лет накоплен значительный опыт работы с китайскими контрагентами, действует эффективная и безопасная инфраструктура платежей и расчетов в национальных валютах по защищенным каналам.