Итоги 1 полугодия на рынке аренды: ставки и спрос растут в 500-тысячниках, на крупнейших рынках - стагнация цен
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 1 полугодия на рынке аренды крупнейших городов России, изучив динамику спроса, ставок и объема предложения.
Методика
Анализировались средние ставки аренды 1- и 2-комнатных квартир и объем предложения всех квартир в городах с населением более 500 тыс. жителей, а также Московской и Ленинградской областях. Не учитывались объявления в ЖК премиальных сегментов.
- За 1 полугодие аренда “однушек” подорожала на 5%, “двушек” - на 8%
В конце 2023 г., после рекордного роста в июне-сентябре, ставки аренды в однокомнатных квартирах перешли к стагнации, в двухкомнатных - к медленному снижению.
Начиная с февраля 2024 г. рост ставок возобновился и продолжался на протяжении всего 1 полугодия. Такая динамика не характерна для рынка - обычно с января по май ставки стагнируют. Рост в текущем году связан с ситуацией на рынке купли-продажи - на рынок аренды продолжают выходить те, кто не смог приобрести квартиру при нынешних условиях (в сегменте новостроек были снижены лимиты в столичных регионах и повышен первоначальный взнос по льготной ипотеке, на вторичном рынке ипотечные платежи при ставке в 17-20% в 2 раза превышают ставки аренды).
В результате за 6 месяцев 2024 г. арендные ставки в однокомнатных квартирах в среднем по анализируемым локациям увеличились на 5%, в двухкомнатных квартирах - на 8%. Для сравнения, в прошлом году за такой же временной период рост составил 5% и для “однушек”, и для “двушек”, но он был менее равномерным и пришелся, в основном, на июнь.
Сильнее увеличились ставки в городах с населением до 1 млн человек. Так, в среднем по миллионникам и пристоличным областям однокомнатные квартиры за полгода стали сдаваться лишь на 4% дороже, в среднем по городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 7% дороже. Двухкомнатные квартиры подорожали на 5% и 12% соответственно.
Сейчас средние ставки аренды и “однушек”, и “двушек” на 26% выше, чем год назад.
Динамика средней ставки аренды 1-комнатных квартир в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Динамика средней ставки аренды 2-комнатных квартир в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Источник: Циан.Аналитика
Ставки аренды увеличились не везде. В Иркутске отрицательная динамика наблюдалась как для однокомнатных квартир, так и для двухкомнатных, в Омске, Хабаровске, Новосибирске и Екатеринбурге - только для однокомнатных, в Москве, Севастополе, Ростове-на-Дону, Барнауле, Ленинградской области - только для двухкомнатных. Снижение составило от 1 до 10%.
- Спрос в 1 полугодии 2024 г. в 1,5 раза выше, чем год назад
До середины апреля потенциальный спрос на рынке аренды (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) снижался (кроме краткосрочного роста в январе из-за влияния федеральной рекламной кампании).
Со второй половины апреля тренд сменился на рост. Обычно интерес к рынку аренды начинает увеличиваться с середины лета, но в 2024 г. (как и в 2023 г.) рост начался раньше, уже в середине весны. Главным фактором увеличения активности стало снижение доступности квартир на первичном и вторичном рынках. Среднее значение потенциального спроса в 1 полугодии 2024 г. в 1,5 раза выше, чем в 1 полугодии 2023 г. Сейчас спрос на четверть выше, чем в июне прошлого года и сопоставим с максимальными значениями 2022 г. (которые наблюдались в августе, в активный сезон). Как и в случае с динамикой цен, более сильный рост в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек.
Динамика потенциального спроса на рынке аренды в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Источник: Циан.Аналитика
- Объем предложения восстанавливается, но очень медленно
В 1 полугодии 2024 г. на рынке аренды крупнейших городов РФ продолжился рост объема предложения, начавшийся в октябре 2023 г. Однако высокие темпы были характерны только для января и февраля. Начиная с марта выбор увеличивался лишь на 1-3%, а в июне вновь снизился на 3%, практически обнулив рост последних 3-х месяцев.
В прошлом году снижение началось уже в марте, правда, до этого было активное восстановление объемов (в 2024 г. не наблюдалось). Учитывая, что с 1 июля ухудшаются условия по ипотеке в сегменте новостроек, спрос на рынке аренды продолжит увеличиваться, а значит, выбор будет и дальше снижаться. Уже сейчас количество квартир, доступных для съема, на треть меньше, чем в прошлом году.
Динамика объема предложения на рынке аренды в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Источник: Циан.Аналитика
«В 1 полугодии 2024 г. после непродолжительного периода стагнации в большинстве крупнейших городов РФ вновь возобновился рост ставок аренды. Сейчас они находятся на исторических максимумах, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – Как и в прошлом году активность на рынке начала увеличиваться не с середины лета, а уже весной за счет некомфортных ипотечных условий на вторичном рынке и в сегменте новостроек. Потенциал роста ставок сохраняется за счет высокого спроса и снижения объема предложения. При этом, он ограничен сложившимися ценовыми уровнями, от которых увеличиться на 30% (как в прошлом году) будет сложнее».
|
|
Однокомнатные квартиры |
Двухкомнатные квартиры |
||||
|
Средняя ставка аренды в июне 2024 г., тыс. рублей |
Динамика средней ставки аренды за год, % |
Динамика средней ставки аренды с начала года, % |
Средняя ставка аренды в июне 2024 г., тыс. рублей |
Динамика средней ставки аренды за год, % |
Динамика средней ставки аренды с начала года, % |
|
|
Москва |
56,2 |
32% |
2% |
95,5 |
35% |
-4% |
|
Хабаровск |
38,5 |
41% |
17% |
52,3 |
15% |
7% |
|
Московская область |
35,2 |
21% |
2% |
47,3 |
20% |
2% |
|
Санкт-Петербург |
34,0 |
29% |
-4% |
56,0 |
30% |
-3% |
|
Нижний Новгород |
29,3 |
42% |
4% |
39,3 |
20% |
1% |
|
Екатеринбург |
28,5 |
37% |
3% |
40,6 |
30% |
4% |
|
Владивосток |
28,2 |
1% |
1% |
44,1 |
2% |
-9% |
|
Новосибирск |
27,7 |
31% |
-2% |
37,1 |
25% |
2% |
|
Казань |
26,7 |
25% |
-1% |
40,3 |
26% |
0% |
|
Краснодар |
26,7 |
28% |
5% |
50,0 |
53% |
17% |
|
Ростов-на-Дону |
26,2 |
19% |
-6% |
38,0 |
0% |
-3% |
|
Пермь |
24,7 |
54% |
14% |
33,5 |
47% |
14% |
|
Иркутск |
24,2 |
19% |
-3% |
33,4 |
11% |
-11% |
|
Красноярск |
24,2 |
22% |
1% |
33,2 |
20% |
-3% |
|
Челябинск |
24,1 |
54% |
11% |
32,6 |
49% |
9% |
|
Ленинградская область |
23,8 |
18% |
3% |
30,4 |
10% |
-6% |
|
Севастополь |
23,8 |
11% |
3% |
34,6 |
24% |
15% |
|
Томск |
23,8 |
26% |
-3% |
32,8 |
32% |
11% |
|
Тюмень |
23,7 |
19% |
5% |
29,1 |
11% |
2% |
|
Махачкала |
22,4 |
29% |
-2% |
32,4 |
-19% |
8% |
|
Самара |
22,1 |
24% |
-4% |
30,7 |
38% |
-1% |
|
Омск |
22,0 |
33% |
9% |
30,6 |
35% |
13% |
|
Барнаул |
21,7 |
30% |
6% |
27,7 |
20% |
3% |
|
Кемерово |
21,4 |
35% |
3% |
28,0 |
19% |
-6% |
|
Уфа |
21,4 |
22% |
2% |
28,1 |
20% |
0% |
|
Ставрополь |
20,8 |
18% |
7% |
26,2 |
16% |
8% |
|
Воронеж |
20,5 |
28% |
11% |
31,2 |
16% |
18% |
|
Набережные Челны |
20,4 |
53% |
0% |
25,6 |
56% |
-1% |
|
Новокузнецк |
20,4 |
40% |
33% |
21,6 |
17% |
-2% |
|
Ярославль |
19,8 |
14% |
-1% |
30,0 |
13% |
2% |
|
Волгоград |
19,5 |
37% |
-3% |
27,9 |
35% |
5% |
|
Саратов |
19,3 |
30% |
6% |
31,9 |
35% |
27% |
|
Рязань |
19,2 |
32% |
8% |
24,3 |
25% |
10% |
|
Тольятти |
18,1 |
21% |
7% |
23,1 |
19% |
6% |
|
Ижевск |
17,6 |
25% |
0% |
24,4 |
30% |
9% |
|
Ульяновск |
16,2 |
18% |
-2% |
22,8 |
27% |
8% |
|
Оренбург |
16,1 |
30% |
-7% |
18,4 |
5% |
-6% |
|
Все локации |
25,2 |
26% |
5% |
36,6 |
26% |
8% |
Источник: Циан.Аналитика
По итогам пяти месяцев объём выданных розничных кредитов в ВТБ вырос в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Клиенты оформили почти 825 тысяч кредитов на сумму около 900 млрд рублей. В мае продажи составили 210 млрд рублей, что в 2,5 раза выше прошлогоднего результата.
Наибольший спрос пришёлся на ипотеку: клиенты ВТБ оформили свыше 85 тысяч сделок более чем на 427,5 млрд рублей, что на 21% больше, чем за пять месяцев 2022 года. Одним из основных драйверов рынка жилищного кредитования стал выросший спрос на вторичное жильё, на которое в мае пришлось три из пяти ипотечных сделок.
Выдачи кредитов наличными за январь-май выросли почти в 2 раза по сравнению с прошлым годом. Клиенты ВТБ оформили их 700 тысяч на 413 млрд рублей. Главными факторами роста стали традиционный сезонный спрос, возросший перед началом отпусков и во время праздников, а также запуск специальных продуктов для кредитования на малые суммы и программ, ориентированных на самозанятых.
По итогам пяти месяцев рекордный рост показало автокредитование, объём которого вырос почти в 2,5 раза и достиг 49 млрд рублей. Количество выданных кредитов составило 40 тысяч. На рынке продолжает расти спрос на автомобили с пробегом, поскольку предложение новых транспортных средств в ближайшее время останется ограниченным. Также важными факторами позитивной динамики в сегменте авто остаются возрастающее число китайских марок на рынке России и предпочтение заёмщиками отечественных брендов.
«Благодаря росту потребительской активности населения розничное кредитование в этом году стабильно растёт. Так, сегмент жилищного кредитования за пять месяцев уже превысил показатели 2021 года, что говорит о выходе на траекторию уверенного развития. Количество выданных в мае потребительских кредитов приблизилось к уровню апреля, который показал самый высокий результат за всё время выдач, а сегмент автокредитования продемонстрировал рекордные результаты, начиная с пандемии. При условии продолжения восходящего тренда, который мы наблюдали в первые пять месяцев нынешнего года, рынок кредитования физлиц может восстановиться до уровня 2021 года», – заявил Святослав Островский, член правления ВТБ.
По оценке ВТБ, в мае банки выдали по ипотеке до 590 млрд рублей, что стало самым высоким показателем с начала 2023 года. Предыдущий пик продаж приходился на март - 569 млрд рублей. Кроме того, нынешний результат на 36% превысил итоги мая рекордного 2021 года. Таким образом, рынок ипотечного кредитования в России вышел на траекторию уверенного роста.
Для ВТБ май также оказался рекордным – в этот месяц банк оформил около 21,5 тысячи жилищных кредитов более чем на 106,5 млрд рублей. Всего по итогам пяти месяцев года порядка 85 тыс. клиентов получили в банке ипотеку объемом 427,5 млрд рублей, что более чем на 20% превысило результат за аналогичный период прошлого года и на 6% – 2021 года.
Наибольшую активность традиционно проявляют заемщики, проживающие в Москве и области: в этом регионе в январе-мае ВТБ провел почти 17 тысяч сделок на 148,5 млрд рублей. На втором месте по объему продаж – Санкт-Петербург с Ленинградской областью, где ипотеку получили более 5,8 тыс. клиентов общим объемом 38 млрд рублей. Замыкают топ-5 регионов Краснодарский край (32,7 млрд), Республика Татарстан (18,6 млрд) и Новосибирская область (14,3 млрд).
На фоне ухода от «околонулевых программ» спрос заемщиков смещается в сторону вторичного жилья. Если в начале года в рамках стандартных программ, по которым клиенты приобретают в основном готовое жилье, ВТБ проводил порядка 48% сделок, то к маю этот показатель вырос до 60%. Одновременно происходит снижение среднего размера жилищного кредита: с начала года среди заемщиков банка он сократился почти на 8%, до 4,9 млн рублей.
«Несмотря на большое количество выходных дней и традиционное замедление деловой активности, в этом году май на ипотечном рынке оказался очень успешным. По нашей оценке, выдачи составили до 590 млрд рублей и оказались рекордными в истории жилищного кредитования России. Сегмент растет за счет перераспределения интереса заемщиков с первичного на вторичный рынок недвижимости, на фоне которого снижается средний размер ипотечного кредита, а также значительного роста спроса на индивидуальное жилищное строительство», – прокомментировал вице-президент, директор департамента продаж в партнерских каналах ВТБ Евгений Дячкин.
ВТБ – один из лидеров рынка ипотечного кредитования России. Оформить ипотеку в рамках собственных программ банка клиенты могут от 10,7% годовых. Минимальная ставка доступна с учетом суммы дисконтов для заемщиков, которые оформляют онлайн-заявки, в ходе сделки используют сервисы безопасных расчетов и электронной регистрации или получают зарплату на карту ВТБ, а также покупают квартиры площадью от 85 кв. метров. По «Ипотеке с господдержкой-2020» можно получить под 7,5%. Кредит в рамках «семейной программы» банк предлагает от 5,5% (в ДФО - от 4,5%), IT-ипотека в ВТБ доступна от 4,5%, Дальневосточная – от 1,5%. Получить средства в ВТБ можно на срок до 30 лет.