Элитный рынок в районе ажиотажа
В первом квартале 2024 года эксперты фиксировали высокий спрос на квартиры в новостройках дорогого сегмента. Процесс можно считать закономерным, причин для этого немало. Причем специалисты ждут настоящего расцвета высокобюджетного сегмента и обещают и высокий спрос, и активизацию девелоперов.
По итогам первого квартала 2024 года в Москве зарегистрировано на 12% меньше ДДУ, чем годом раньше. Однако, отмечают аналитики «Метриум», было заключено в два раза больше ДДУ в проектах класса «премиум» и выше, чем в аналогичный период 2023 года.
По данным компании GloraX, в Москве за квартал приобретены 375 квартир в высокобюджетном сегменте — в 2,7 раза больше, чем в первом квартале 2023 года. «Рост спроса подкрепляется как увеличением инвестиционной активности, так и изменением портрета самого покупателя. Сейчас все больше уделяется внимания концепции проекта, его наполнению, а не размеру квартиры. Покупатель платит прежде всего за сервис и удобство, которые становятся ему доступны в премиальных жилых комплексах, где подготовлены все условия для комфортной жизни и экономии времени», — подчеркнул Сергей Гусев, директор департамента аналитики и ценообразования GloraX.
В Петербурге, по данным NF Group, на первичном рынке элитного жилья реализованы 128 квартир и апартаментов общей площадью 17,5 тыс. кв. м, что более чем в три раза превышает значения аналогичного периода предыдущего года. В структуре спроса на элитное жилье традиционно преобладают введенные в эксплуатацию объекты, при этом в начале 2024 года доля сделок с лотами в готовых домах достигла рекордного значения (91%).
Специалисты Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» отметили: рекордно выросла доля сделок в рассрочку. В первом квартале около 75% покупателей элитных квартир воспользовались именно этим способом покупки жилья, остальные сделки в равной степени распределились между ипотекой и стопроцентной оплатой. Для сравнения: по итогам 2023 года доля рассрочки в структуре спроса оценивалась в 58%, ипотека — в 30%.
При этом, заметила Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», количество инвестиционных сделок в элитном сегменте невелико: «Бо́льшая часть нашей аудитории приобретает элитные квартиры в таких проектах, как «Приоритет» и «Три грации», для себя и своей семьи. Отсюда — и рост средней площади, а также рост числа сделок в готовых объектах. Почти 60% сделок — это квартиры с тремя спальнями и более».
Остаться в России
Причин для активного спроса на дорогое жилье несколько. Между жильем в Турции, на Бали или еще где-либо многие граждане выбирают Россию. По данным аналитиков АН «Бон Тон», на фоне волатильности курса рубля и общей экономической нестабильности люди предпочитают сохранить деньги привычными способами, вкладываясь в недвижимость.
«Рынок премиальной недвижимости в целом представлен в ограниченном количестве, и на лоты в подобных проектах формируется отложенный спрос. Премиальное жилье покупали и продолжат покупать всегда: для одних — это временное вложение денежных средств, для других — способ улучшить жилищные условия, для третьих — выгодная инвестиция, чтобы приумножить капитал», — утверждает Сергей Гусев.
Благодаря перестройке экономики появляются люди — в первую очередь в нестоличных регионах, — которые могут себе позволить приобрести квартиру в Москве или Петербурге, в том числе категории «трофейная недвижимость».
Кроме того, на рынок дорогого жилья стали возвращаться покупатели, которые в период пандемии ориентировались на загородный рынок.
В то же время Оксана Кравцова полагает, что говорить о «рывке спроса» не стоит: «Скорее, это плановое восстановление. Причина оживления — клиенты принимают решение продолжать развивать свой бизнес в России».
Святослав Куланин, директор по оценке Sminex, добавил: «В отличие от массовых сегментов рынок элитной недвижимости работает иначе. Здесь нет льготных ипотечных программ, оказывающих значительное влияние на спрос, цены и объем предложения. Доля инвесторов также невелика — около 8%, большинство покупателей приобретают квартиры для себя. Спрос на девелоперские проекты в высшем ценовом сегменте стабилен и может лишь на короткое время приостанавливаться под влиянием внешних факторов».
Восполнение запаса
По оценке АН «Бон Тон», доля элитной недвижимости в общей структуре первичного рынка Москвы составляет 2,7%.
По данным компании «Метриум», хотя столичные девелоперы вывели в течение первого квартала на рынок 12 проектов в дорогом сегменте, это на треть меньше, чем в первом квартале прошлого года. Всего к концу квартала в открытых продажах находились 66 дорогих проектов, в том числе 35 элитных. В элитном классе объем предложения (в лотах) за квартал вырос на 8%.
Много элитных проектов девелоперы вывели на рынок в 2023 году, когда спрос начал расти после просадки в пандемию. Кроме того, на элитный рынок вышли игроки, ранее не работавшие в этом сегменте: Группа ЛСР, «Абсолют Недвижимость», Level Group, ГК «Пионер».
То есть на растущий спрос девелоперы ответили новым предложением. «Дефицита предложения на рынке элитной недвижимости Москвы ожидать не стоит. Здесь работает экономический принцип ”спрос рождает предложение”. Девелоперы продолжают выводить на рынок новые дома. По итогам первого квартала объем предложения элитной недвижимости на московском рынке составил 168,9 тыс. кв. м. Кварталом ранее к продаже предлагались 114,7 тыс. кв. м», — отметил Святослав Куланин.
В Петербурге, напротив, предложение в элитном сегменте сократилось и пока пополняется медленно. По данным NF Group, по итогам первого квартала объем предложения составил 94 тыс. кв. м (690 лотов). Аналитики компании отметили: на фоне отсутствия нового предложения, которое пополнило бы рынок в начале года, а также завершения продаж в одном из элитных ЖК укрепился тренд на сокращение объема предложения, фиксировавшийся со второй половины 2023 года. За квартал показатель сократился на 10% как в квадратных метрах, так и в лотах, годовая динамика носит еще более выраженный характер: − 28% и − 33% соответственно. По мнению специалистов, в силу инертности рынка девелоперы не успели отреагировать на возросший спрос, выводится мало новых проектов. Впрочем, есть несколько заявленных к выводу на рынок в текущем году новых объектов.
По словам Оксаны Кравцовой, сокращение объема первичного предложения продолжается с 2023 года; если сравнить количество лотов в открытой экспозиции в первом квартале 2023-го с первыми тремя месяцами 2024-го, то снижение составило 30%. «Дефицит предложения новых объектов элитной недвижимости ощущается уже довольно сильно, из-за чего часть покупателей все больше обращает внимание на квартиры на вторичном рынке», — указала она.
Продолжение следует
По мнению участников рынка, спрос продолжит расти — по крайней мере, в краткосрочной перспективе. Смогут ли застройщики быстро реагировать на запросы покупателей — вопрос открытый. Возможно, многое зависит от конкретного региона.
«Можно предположить, что спрос будет расти в соответствии с активностью застройщиков в данном сегменте и экономической обстановкой в целом. Интересные проекты всегда пользуются спросом и собирают свою аудиторию. Например, в Москве активно расширяется вариативность проектов в высокобюджетном сегменте, что подтверждает интерес и готовность людей к уникальным проектам с особыми качественными характеристиками, конкурентная среда укрепляется», — рассуждает Сергей Гусев.
По его словам, рынку есть куда расти, поскольку география строительства жилья высокого класса расширяется и больше не представляет исключительно центральные локации.
«Спрос на премиальный сегмент будет оставаться стабильно высоким, поскольку, с одной стороны, не завязан на высокие ипотечные ставки, а с другой стороны — на рынке остается достаточно высокое число инвесторов, которые вкладываются в рост стоимости жилья за счет стадии строительства, предпочитая этот подход другим финансовым инструментам», — убежден Сергей Гусев.
Эксперты NF Group полагают, что девелоперы имеют достаточно мощностей для поддержания стабильного спроса. Только в Москве с начала года регулярно выходят элитные, премиальные, люксовые новые проекты (в том числе апартаменты) разного масштаба, а Петербург пока отметился двумя проектами — уже во втором квартале.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», средняя стоимость лотов на первичном рынке апартаментов старой Москвы за год выросла на 13,1% и составила 22,5 млн руб. Средневзвешенная стоимость предложения квадратного метра - 448,3 тыс. руб. (+0,1% за год).
Средняя цена апартаментов в стандарт-классе за год увеличилась 29,5% за год до 7,1 млн руб., в бизнес-классе – на 10,2% до 20,4 млн руб., в премиум-классе – на 7,9% до 75,9 млн руб. Только в комфорт-классе цены за год снизились на 2,7% до 9,7 млн руб.
Наибольший рост цен за год показал район Якиманка, где цена лота выросла с 77,9 млн руб. до 127,5 млн руб. (+63,6% за год) в результате роста стадии строительной готовности.
Далее следует район Очаково-Матвеевское, в котором средняя стоимость лота увеличилась на 63,4% и составила 23,2 млн руб. Такой рост стал возможен в результате того, что в районе закончилась реализация апартаментов в проекте стандарт-класса.
На третье строчка – Тверской район, в котором средняя цена лота выросла до 142,5 млн руб. (+51,5% за год), поскольку в проектах остатки в реализации.
На четвертой позиции – Останкинский район с ростом на 47,6%, с 13,7 до 20,3 млн руб.. Здесь закончилась реализация проектов стандарт-класса, а остальные проекты перешли на более высокую стадию строительной готовности.
Замыкает пятерку район Щукино, в котором цена лота подорожала с 15,6 до 22,7 млн руб. (+48,5%) из-за роста стадии строительной готовности проектов.
Также в десятку районов по росту цен входят: Головинский (+43,9%), Сокольники (+41,6%), Лефортово (+39,7%), Соколиная Гора (+31,2%) и Ясенево (+23,0%).
Топ-10 районов по росту цен на апартаменты за год
|
№ |
Район |
Средняя стоимость лота, млн руб. |
Динамика за год, % |
|
|
июл.22 |
июл.23 |
|||
|
1 |
Якиманка |
77,9 |
127,5 |
63,6% |
|
2 |
Очаково-Матвеевское |
14,2 |
23,2 |
63,4% |
|
3 |
Тверской |
94,1 |
142,5 |
51,5% |
|
4 |
Останкинский |
13,7 |
20,3 |
47,6% |
|
5 |
Щукино |
15,6 |
22,8 |
45,8% |
|
6 |
Головинский |
11,0 |
15,8 |
43,9% |
|
7 |
Сокольники |
11,0 |
15,6 |
41,6% |
|
8 |
Лефортово |
13,4 |
18,8 |
39,7% |
|
9 |
Соколиная Гора |
7,2 |
9,5 |
31,2% |
|
10 |
Ясенево |
21,3 |
26,2 |
23,0% |
Клиенты ВТБ в июле оформили около 10,3 тыс. жилищных кредитов с господдержкой. Общий объем сделок приблизился к 60 млрд рублей, что на 40% превысило результат за аналогичный период прошлого года. Всего по итогам семи месяцев года 57 тысяч заемщиков получили в банке льготную ипотеку более чем на 333 млрд рублей. Это на 17% больше, чем по итогам января-июля 2022 года и в 1,8 раза - 2021-го.
Сегодня ВТБ на льготных условиях проводит примерно каждую вторую ипотечную сделку. По итогам семи месяцев основные выдачи в сегменте пришлись на «семейную» программу, которая с этого года расширена на все семьи с двумя несовершеннолетними детьми. Каждая вторая сделка в январе-июле проводилась именно по ней.
В первые семь месяцев 29,5 тысяч семей улучшили жилищные условия, оформив «семейную ипотеку» в ВТБ, и получили на покупку недвижимости более 172 млрд рублей. Второй по популярности стала «Ипотека с господдержкой-2020». Общий объем сделок по ней превысил 24 тысячи, а объем выдач – 137 млрд рублей.
«Льготная ипотека по-прежнему выступает драйвером развития нового строительства и главным финансовым инструментом для клиентов, приобретающих первичную недвижимость. Фокус внимания заемщиков с «ипотеки с господдержкой-2020» продолжает смещаться в сторону «семейной» – только в ВТБ за июль кредит по ней оформили свыше 10 тысяч россиян на 60 млрд рублей. Это на 40% по объему превысило значение июля прошлого года. Мы рассчитываем на дальнейшую позитивную динамику рынка. Стимулом для этого станут льготные предложения основных игроков. Например, ВТБ на программы с господдержкой до 15 сентября снизил ставки до 1,5-7,3% в зависимости от программы», – прокомментировал вице-президент, руководитель департамента партнерских продаж ВТБ Евгений Дячкин.
За семь месяцев текущего года россияне оформили ипотеку на 3,6 трлн рублей. Это на 63% превышает результат за аналогичный период 2022 года и на 15% – рекордного 2021-го. В целом по итогам 2023 года, по оценке ВТБ, выдачи ипотеки впервые в истории могут превысить 6 трлн рублей.
В ВТБ действуют кредитные программы как на покупку квартир, апартаментов, так и таунхаусов и домов. Оформить ипотеку в рамках собственных программ банка клиенты могут по ставке от 11,5% годовых. По «Льготной ипотеке для всех» («Ипотека с господдержкой-2020») кредит можно получить под 7,3%. Средства в рамках «семейной программы» банк предлагает от 5,3% (в ДФО - от 4,3%), IT-ипотека в ВТБ доступна от 4%, Дальневосточная – от 1,5%. Получить кредит в ВТБ можно на срок до 30 лет. Подать заявку на ипотеку можно на сайте и в мобильном приложении банка, через застройщиков, риелторов и других партнеров, а также в офисах ВТБ.