Элитный рынок в районе ажиотажа
В первом квартале 2024 года эксперты фиксировали высокий спрос на квартиры в новостройках дорогого сегмента. Процесс можно считать закономерным, причин для этого немало. Причем специалисты ждут настоящего расцвета высокобюджетного сегмента и обещают и высокий спрос, и активизацию девелоперов.
По итогам первого квартала 2024 года в Москве зарегистрировано на 12% меньше ДДУ, чем годом раньше. Однако, отмечают аналитики «Метриум», было заключено в два раза больше ДДУ в проектах класса «премиум» и выше, чем в аналогичный период 2023 года.
По данным компании GloraX, в Москве за квартал приобретены 375 квартир в высокобюджетном сегменте — в 2,7 раза больше, чем в первом квартале 2023 года. «Рост спроса подкрепляется как увеличением инвестиционной активности, так и изменением портрета самого покупателя. Сейчас все больше уделяется внимания концепции проекта, его наполнению, а не размеру квартиры. Покупатель платит прежде всего за сервис и удобство, которые становятся ему доступны в премиальных жилых комплексах, где подготовлены все условия для комфортной жизни и экономии времени», — подчеркнул Сергей Гусев, директор департамента аналитики и ценообразования GloraX.
В Петербурге, по данным NF Group, на первичном рынке элитного жилья реализованы 128 квартир и апартаментов общей площадью 17,5 тыс. кв. м, что более чем в три раза превышает значения аналогичного периода предыдущего года. В структуре спроса на элитное жилье традиционно преобладают введенные в эксплуатацию объекты, при этом в начале 2024 года доля сделок с лотами в готовых домах достигла рекордного значения (91%).
Специалисты Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» отметили: рекордно выросла доля сделок в рассрочку. В первом квартале около 75% покупателей элитных квартир воспользовались именно этим способом покупки жилья, остальные сделки в равной степени распределились между ипотекой и стопроцентной оплатой. Для сравнения: по итогам 2023 года доля рассрочки в структуре спроса оценивалась в 58%, ипотека — в 30%.
При этом, заметила Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», количество инвестиционных сделок в элитном сегменте невелико: «Бо́льшая часть нашей аудитории приобретает элитные квартиры в таких проектах, как «Приоритет» и «Три грации», для себя и своей семьи. Отсюда — и рост средней площади, а также рост числа сделок в готовых объектах. Почти 60% сделок — это квартиры с тремя спальнями и более».
Остаться в России
Причин для активного спроса на дорогое жилье несколько. Между жильем в Турции, на Бали или еще где-либо многие граждане выбирают Россию. По данным аналитиков АН «Бон Тон», на фоне волатильности курса рубля и общей экономической нестабильности люди предпочитают сохранить деньги привычными способами, вкладываясь в недвижимость.
«Рынок премиальной недвижимости в целом представлен в ограниченном количестве, и на лоты в подобных проектах формируется отложенный спрос. Премиальное жилье покупали и продолжат покупать всегда: для одних — это временное вложение денежных средств, для других — способ улучшить жилищные условия, для третьих — выгодная инвестиция, чтобы приумножить капитал», — утверждает Сергей Гусев.
Благодаря перестройке экономики появляются люди — в первую очередь в нестоличных регионах, — которые могут себе позволить приобрести квартиру в Москве или Петербурге, в том числе категории «трофейная недвижимость».
Кроме того, на рынок дорогого жилья стали возвращаться покупатели, которые в период пандемии ориентировались на загородный рынок.
В то же время Оксана Кравцова полагает, что говорить о «рывке спроса» не стоит: «Скорее, это плановое восстановление. Причина оживления — клиенты принимают решение продолжать развивать свой бизнес в России».
Святослав Куланин, директор по оценке Sminex, добавил: «В отличие от массовых сегментов рынок элитной недвижимости работает иначе. Здесь нет льготных ипотечных программ, оказывающих значительное влияние на спрос, цены и объем предложения. Доля инвесторов также невелика — около 8%, большинство покупателей приобретают квартиры для себя. Спрос на девелоперские проекты в высшем ценовом сегменте стабилен и может лишь на короткое время приостанавливаться под влиянием внешних факторов».
Восполнение запаса
По оценке АН «Бон Тон», доля элитной недвижимости в общей структуре первичного рынка Москвы составляет 2,7%.
По данным компании «Метриум», хотя столичные девелоперы вывели в течение первого квартала на рынок 12 проектов в дорогом сегменте, это на треть меньше, чем в первом квартале прошлого года. Всего к концу квартала в открытых продажах находились 66 дорогих проектов, в том числе 35 элитных. В элитном классе объем предложения (в лотах) за квартал вырос на 8%.
Много элитных проектов девелоперы вывели на рынок в 2023 году, когда спрос начал расти после просадки в пандемию. Кроме того, на элитный рынок вышли игроки, ранее не работавшие в этом сегменте: Группа ЛСР, «Абсолют Недвижимость», Level Group, ГК «Пионер».
То есть на растущий спрос девелоперы ответили новым предложением. «Дефицита предложения на рынке элитной недвижимости Москвы ожидать не стоит. Здесь работает экономический принцип ”спрос рождает предложение”. Девелоперы продолжают выводить на рынок новые дома. По итогам первого квартала объем предложения элитной недвижимости на московском рынке составил 168,9 тыс. кв. м. Кварталом ранее к продаже предлагались 114,7 тыс. кв. м», — отметил Святослав Куланин.
В Петербурге, напротив, предложение в элитном сегменте сократилось и пока пополняется медленно. По данным NF Group, по итогам первого квартала объем предложения составил 94 тыс. кв. м (690 лотов). Аналитики компании отметили: на фоне отсутствия нового предложения, которое пополнило бы рынок в начале года, а также завершения продаж в одном из элитных ЖК укрепился тренд на сокращение объема предложения, фиксировавшийся со второй половины 2023 года. За квартал показатель сократился на 10% как в квадратных метрах, так и в лотах, годовая динамика носит еще более выраженный характер: − 28% и − 33% соответственно. По мнению специалистов, в силу инертности рынка девелоперы не успели отреагировать на возросший спрос, выводится мало новых проектов. Впрочем, есть несколько заявленных к выводу на рынок в текущем году новых объектов.
По словам Оксаны Кравцовой, сокращение объема первичного предложения продолжается с 2023 года; если сравнить количество лотов в открытой экспозиции в первом квартале 2023-го с первыми тремя месяцами 2024-го, то снижение составило 30%. «Дефицит предложения новых объектов элитной недвижимости ощущается уже довольно сильно, из-за чего часть покупателей все больше обращает внимание на квартиры на вторичном рынке», — указала она.
Продолжение следует
По мнению участников рынка, спрос продолжит расти — по крайней мере, в краткосрочной перспективе. Смогут ли застройщики быстро реагировать на запросы покупателей — вопрос открытый. Возможно, многое зависит от конкретного региона.
«Можно предположить, что спрос будет расти в соответствии с активностью застройщиков в данном сегменте и экономической обстановкой в целом. Интересные проекты всегда пользуются спросом и собирают свою аудиторию. Например, в Москве активно расширяется вариативность проектов в высокобюджетном сегменте, что подтверждает интерес и готовность людей к уникальным проектам с особыми качественными характеристиками, конкурентная среда укрепляется», — рассуждает Сергей Гусев.
По его словам, рынку есть куда расти, поскольку география строительства жилья высокого класса расширяется и больше не представляет исключительно центральные локации.
«Спрос на премиальный сегмент будет оставаться стабильно высоким, поскольку, с одной стороны, не завязан на высокие ипотечные ставки, а с другой стороны — на рынке остается достаточно высокое число инвесторов, которые вкладываются в рост стоимости жилья за счет стадии строительства, предпочитая этот подход другим финансовым инструментам», — убежден Сергей Гусев.
Эксперты NF Group полагают, что девелоперы имеют достаточно мощностей для поддержания стабильного спроса. Только в Москве с начала года регулярно выходят элитные, премиальные, люксовые новые проекты (в том числе апартаменты) разного масштаба, а Петербург пока отметился двумя проектами — уже во втором квартале.
Консалтинговая компания Knight Frank Russia проанализировала рынок объектов формата Light Industrial в Петербурге, подходящих под производственно-складские функции. Согласно исследованию, суммарная арендопригодная площадь в качественных складских комплексах класса А и В в Северной столице составляет около 4,3 млн кв. м, и только 13 тыс. кв. м из них приходится на объекты небольшого производственного формата. В стадии разработки находится еще один проект Light Industrial на севере города общей площадью 18 тыс. кв. м, который планируется к вводу в 2023–2024 гг. Формат небольших производственных складов пока не получил широкого распространения в Северной столице, но на фоне запланированного запуска программы промышленной ипотеки спрос на него будет расти.
- Суммарная арендопригодная площадь в качественных складских комплексах класса А и В в Петербурге составляет 4,3 млн. кв. м, из них всего 0,3%, около 13 тыс. кв. м, приходится на объекты небольшого производственного формата. Такую же долю сегмент занимает и в Москве, где общий объем предложения складских площадей небольшого производственного формата составляет 0,3% или 64 тыс. кв. м.
- Основное предложение производственно-складских помещений сосредоточено в Пушкинском районе города в проекте «Промбокс».
- Эксперты отмечают постепенный рост инициатив по строительству объектов Light Industrial. В стадии разработки находится еще один проект общей площадью 18 тыс. кв. м, ввод которого запланирован на 2023–2024 гг.
- В действующих объектах арендаторам предлагаются блоки площадью от 144 до 930 кв. м с возможностью их объединения.
- Основными интересантами небольших производственно-складских помещений выступают компании-дистрибьюторы, а также компании легкой обрабатывающей промышленности.
- В зависимости от площади выделяют два формата объектов Light Industrial. Первый — небольшие помещения площадью от 200 до 500 кв. м, расположенные в основном в периферийных жилых районах города, целевой аудиторией которых являются компании, заинтересованные в размещении складов последней мили и максимальной близости к конечному потребителю. В таких объектах также могут размещаться площади для предприятий сферы услуг, оптовой и розничной торговли, офисные площади и шоу-румы, поэтому их ключевое отличие — это смешанный набор арендаторов и требований к площадям, что выражается в их технических характеристиках. Второй формат — площади до 1 000 кв. м, расположенные на окраинах города, которые пользуются спросом в основном у производственных компаний. Данные площади более подходят под производственно-складские функции, поэтому их технические характеристики более приближены к классическим складским. Это выражается в наличии грузовых ворот, увеличенным шагом колонн и более высокой нагрузкой на пол, чем в объектах Light Industrial первого типа. Нарезка площадей может встречаться по остаточному принципу и в стандартных складских комплексах, однако следует учитывать, что это скорее побочный продукт основного бизнеса, поэтому такие площади могут не удовлетворять всем требованиям потенциальных арендаторов.
- Запросы арендаторов, формирующих спрос на площади формата Light Industrial, в среднем не превышают 1000 кв. м, из-за чего доля офисно-бытовых помещений в объектах может варьироваться от 10% до 27%. Помимо этого, в рамках одного блока высотой от шести до восьми метров может также рассматриваться установка мезонина для размещения офисных помещений или шоурума. В единичных проектах можно встретить полноценный второй этаж с возможностью организации помещений под складское хранение.
- Высокий спрос на качественные площади мелкой нарезки в совокупности с дефицитом предложения приводят к тому, что коммерческие условия в современных Light Industrial объектах в среднем выше на 10–15% чем в аналогичных стандартных качественных складских комплексах. Так, чистая арендная ставка в планируемом комплексе составляет от 6 000 до 7 000 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ. Для сравнения, средневзвешенная ставка в складских комплексах класса А — 5 800 руб./кв. м/год.
- Инвесторы рассматривают объекты Light Industrial в качестве арендного бизнеса, а помещения пользуются спросом со стороны арендаторов. Так, например, в московских проектах Industrial City Есипово и Сынково около половины всех площадей были приобретены инвесторами с целью последующей сдачи в аренду. Средняя загрузка площадей спустя полгода после ввода объектов в эксплуатацию составляет более 90%.
- В действующих объектах помещения предлагаются как в аренду, так и для продажи. Средняя запрашиваемая цена за помещения от 500 кв. м. составляет от 80 000 до 85 000 руб./кв. м без НДС.
- Интерес к промышленным площадкам разного формата, в том числе и на объекты Light Industrial, будет увеличиваться на фоне импортозамещения и принятия разрабатываемой программы промышленной ипотеки, в рамках которой заёмщикам планируется предоставление кредита по сниженной ставке под новые производственные площадки.
- Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В условиях повышенного спроса на промышленные площадки формат Light Industrial, который ранее хорошо зарекомендовал себя на московском рынке, может быть актуален и для Петербурга. Мы видим, что некоторые проекты уже находятся на этапе строительства или планирования, а запуск промышленной ипотеки может стимулировать спрос со стороны арендаторов».
Новостройки эконом- и комфорт-класса в Москве продолжают дорожать. По наблюдениям аналитиков «Метриум», в июле в Северо-Восточном АО – четвертом по счету округе – средняя стоимость квадратного метра превысила 300 тыс. рублей за квадратный метр. За месяц новостройки здесь подорожали на 7% или на 19 тыс. рублей.
В июле средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы увеличилась до 292 тыс. рублей, что на 3,6% больше, чем в июне, когда она составляла 282 тыс. рублей. В годовом выражении рост цен ускорился – если в июне 2022 к июню 2021 года прирост составил 15%, то в июле к июлю – 17%.
Самый резкий рост цены в разрезе округов в июле 2022 года аналитики «Метриум» зафиксировали в Северо-Восточном административном округе (СВАО). Здесь средние расценки на новостройки эконом- и комфорт-класса увеличились за месяц на 7% с 290 тыс. рублей за кв. м в июне до 309 тыс. рублей за кв. м в июле. Примечательно, что и в годовом выражении СВАО также продемонстрировал самый заметный прирост цены. Показатель увеличился на 31% по сравнению с 237 тыс. рублей за кв. м в июле 2021 года.
«Северо-восточный административный округ становится все более привлекательным для девелоперов и покупателей жилья, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер Clementine в СВАО). – На территории округа много достопримечательностей, к которым добавились новые благоустроенные парки. Рядом с нашим проектом Clementine находятся сразу три парка, в том числе “Этнографическая деревня Бибирево”. Также прошла реконструкция социальных и коммерческих объектов, к примеру, бывшего кинотеатра “Будапешт”, который превратился в важную точку притяжения жителей района».
В июле цены на массовые новостройки выросли почти во всех округах Москвы. В самом дорогом – Западном административном округе – квадратный метр подорожал в среднем на 3% до 329 тыс. рублей, в Северо-Западном АО – на 0,4% до 306 тыс. рублей, в Южном АО – на 2% до 297 тыс. рублей, в Северном АО – до 280 тыс. рублей, в Юго-Восточном АО – до 274 тыс. рублей, в Юго-Западном АО – на 1% до 232 тыс. рублей.
В годовом измерении за лидером по росту цены (СВАО) следуют ЮВАО (20% к июлю 2021 года), ЗАО (15%), ЮЗАО и ЮАО (14%), ВАО (12%), СЗАО (11%), САО (8%). Аналитики «Метриум» отмечают, что округ с самыми бюджетными массовыми новостройками в Москве – ЮЗАО. В июле 2022 года средняя стоимость квадратного метра здесь составила 232 тыс. рублей.
«Несмотря на сложности весеннего периода и падение спроса, рост цен на новостройки в Москве в целом продолжается, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Впрочем, такую же инерцию мы наблюдали и в первой половине 2015 года, кога цены росли до середины года, хотя уже бушевал кризис. Сейчас более вероятный сценарий – ценовая стагнация, когда стоимость новостроек будет повышаться примерно на уровне инфляции. В то же время в рамках отдельных проектов привычный рост цены от начала строительства к его завершению все равно сохраняется».
Источник: «Метриум»