В поисках альтернативы ипотеке
После того как рынок новостроек оставил надежды на льготное ипотечное кредитование, на рынке заработали альтернативные финансовые инструменты, прежде используемые очень редко.
Центробанк разными способами ограничивает выдачу ипотечных кредитов, поскольку полагает первичный рынок в стране перегретым, в том числе благодаря ипотеке. В 2023 году портфель ипотечных займов вырос на 35%. При этом около 60% займов оформлялись с показателем LTV 80% (отношение кредита к залогу), что указывает на рискованные кредиты. С 1 марта 2024 года Центробанк уже не впервые повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с высоким показателем долговой нагрузки; также готовится новый стандарт, который должен ограничить количество высокорискованных кредитов, и ожидается принятие макропруденциальных лимитов в ипотеке в середине года.
Главным драйвером на рынке ипотечного кредитования выступали займы со льготными ставками. Однако теперь эти программы сворачиваются: льготная действует до 1 июля, семейная продлена до 2030 года. Кроме того, Центробанк пока только повышает ключевую ставку, что удорожает ипотечные кредиты.
Результат — снижение доли сделок с использованием ипотечных кредитов. Как отмечают специалисты направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость», сейчас ипотечные сделки в общем объеме занимают чуть больше половины, хотя во второй половине прошлого года на них приходилось не менее 80%.
Снижение доли ипотечных сделок означает сокращение спроса. «Ситуация на рынке будет зависеть от дальнейшей политики ЦБ РФ и Минстроя. Новые условия по ипотечным программам и ожидающаяся полная или частичная отмена ипотеки с господдержкой снижают платежеспособность населения, что влечет за собой охлаждение спроса по сравнению с 2023 годом. В 2024 году ключевым инструментом покупки жилья постепенно будет становиться программа семейной ипотеки, условия по которой не изменились. Сегодня в правительстве обсуждаются дополнительные меры поддержки, такие как расширение программы на родителей с одним ребенком до 18 лет, а также на приобретение квартиры на вторичном рынке. Полагаю, что при одобрении данных изменений после 1 июля 2024 года рынок сможет ощутить новый виток спроса», — отмечает Дмитрий Ефремов, руководитель управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
Другое последствие сокращения ипотечных сделок — переход на альтернативные финансовые инструменты, которые в последнее время занимали малую долю в сделках либо были отложены в сторону. Возвращается практика трейд-ин, траншевой ипотеки, активизировались программы рассрочек…
«Для адаптации к меняющимся условиям девелоперам требуется инновационный подход к продуктам и маркетингу. В первую очередь стоит разработать альтернативные финансовые модели или предложения для клиентов, не удовлетворяющих условиям семейной ипотеки. Важным аспектом будет диверсификация клиентской базы и укрепление позиций в других рыночных сегментах», — полагает Дмитрий Видяев, PR-менеджер ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», утверждает: «Фактически все строится вокруг того, чтобы обеспечить покупателю посильный ежемесячный платеж. И полноценной альтернативой ипотеке может быть только ипотека. Например, субсидированная. Все остальное — немассовые решения».
Достаточно сложно за короткое время придумать альтернативу такому эффективному инструменту, как ипотека, полагает Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО. Особенно учитывая тот факт, что в последние годы доля ипотечных сделок практически у всех крупных девелоперов достигла 90%. Однако, по ее словам, тенденция на рост доли альтернативных инструментов продаж наблюдается.
Популярная схема
Наиболее распространенным альтернативным инструментом становится рассрочка. Доля сделок в рассрочку на столичном рынке, по оценке «НДВ Супермаркет Недвижимости», в зависимости от класса составляет 10–25%. По данным компании «Метриум», платная рассрочка предоставляется под 7–15% годовых на длительный срок или под 1% на месяц. Но есть «бесплатные» рассрочки на срок от месяца до десяти лет. В компании подчеркивают: вопреки распространенному заблуждению, многие застройщики предоставляют рассрочку не только на строящееся, но и на готовое жилье.
По мнению экспертов, в текущем году доля покупок в рассрочку может вырасти до 8–12%.
В Петербурге, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), на сделки с рассрочкой в 2023 году приходилось 5–10% в зависимости от компании. Но уже в январе 2024-го доля продаж в рассрочку в некоторых компаниях выросла до 20% и более.
Схема рассрочки проще многих прочих инструментов. Кроме того, после завершения срока выплат застройщики предлагают взять ипотечный заем на уже построенное жилье. «Полностью ипотеку рассрочка заменить не может, поскольку не позволяет разбить платеж на 20 и более лет — чаще всего ее срок два-три года, пока возводится дом. Можно также предложить клиентам рассрочку с дальнейшим переходом на ипотеку», — отметил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
Рассрочка все же предполагает первый взнос, в большинстве случаев — 20% стоимости будущей квартиры, что меньше 30-процентного первого взноса по ипотечному кредиту. И это, подчеркивает Ирина Петрова, руководитель отдела продаж ГК «Лидер Групп», все равно ниже аналогичных требований по программам ипотеки.
Она отметила: «В последнее время мы наблюдаем рост интереса к рассрочке, особенно в сегменте апартаментов. Но говорить о рассрочке как о полноценной альтернативе ипотеке пока рано».
Сергей Софронов тоже не считает рассрочку полноценной заменой ипотеке. «Переход потенциальных ипотечных заемщиков в программы рассрочки возможен в текущих условиях обычной ипотеки вкупе с ситуацией, когда продается имеющаяся недвижимость. То есть первоначальный взнос по обычной льготной ипотеке — 30% (больше, чем в рассрочках), лимит займа — 6 млн рублей. Да еще и выдача теперь однократная. Нужно считать индивидуально. Но при условии продажи имеющейся недвижимости, вполне вероятно, что взять рассрочку на год-два с нулевым удорожанием будет выгоднее, чем ипотеку. Более того, есть пространство для маневра: ускорить продажу через небольшое понижение цены или, если она все же затянется, оформить ипотеку на остаток долга по рассрочке», — рассуждает он.
Перспективные схемы
Аккредитивы. Незначительная доля сделок проходит с применением аккредитивов.
Регулятор и этим инструментом недоволен. «Риски для граждан в этой схеме связаны с тем, что, в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн рублей, средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен», — указывают специалисты Центробанка.
Траншевая ипотека также имеет место быть. Она появилась после запрета Центробанка на выдачу займов с нулевым или очень небольшим первым взносом по ипотеке. По словам Наталии Коротаевской, это популярный способ продаж, на него есть спрос, поскольку траншевая ипотека помогает сократить размер ежемесячного платежа в пять-десять раз в период строительства, пока покупатели, возможно, арендуют жилье.
В то же время застройщики предлагают воспользоваться таким инструментом в определенных проектах.
«Данный вид ипотечного кредитования нельзя назвать прямым конкурентом ипотеке с господдержкой. Как правило, его выбирают покупатели, которые планируют в перспективе получить денежные средства от продажи уже имеющегося жилья», — указывает Ирина Петрова.
Трейд-ин. Доля не слишком часто используемой схемы трейд-ин растет. По данным «Метриум», сделки в новостройках по такой схеме предлагают уже более 80% московских застройщиков, включая почти все крупные компании. Больше всего таких сделок — в массовом сегменте. Однако у каждого девелопера есть свой список неликвидных объектов, которые не идут в зачет. Это могут быть коттеджи, апартаменты, квартиры в ветхом фонде, жилье большой площади.
Николай Гражданкин подчеркивает: схемы трейд-ин получают распространение, поскольку клиенты обычно продают старую недвижимость, покупая двух- и трехкомнатные квартиры.
В «Лидер Групп» работает также программа, которая позволяет обменять ранее купленную квартиру на более просторную в этом же ЖК.
ГК «ПСК» привлекает для реализации схемы партнеров — агентства недвижимости. «Но сделок с трейд-ин сейчас немного. Их доля может вырасти после снижения ключевой ставки ЦБ, если снизятся базовые ставки по ипотеке, и вторичный рынок почувствует себя лучше», — добавил Сергей Софронов.
Лизинг. В качестве альтернативы ипотеке на рынке в малом объеме существует схема лизинга. Минфин планирует развивать эту схему. По крайней мере, так указано в проекте стратегии развития финансового рынка России до 2030 года.
«Существуют, скажем так, альтернативные ходы. Например, накопления на первоначальный взнос через аренду квартиры. Некоторое время покупатель платит арендный платеж застройщику, он накапливается и по мере накопления служит первоначальным взносом на эту же квартиру. Это, по сути, отложенная ипотека», — характеризует схему Сергей Софронов.
Где скрывается выгода
Любая схема сколько-то стоит и считается выгодной для покупателя жилья, застройщика или банка.
Например, рассрочка — более низкий первый взнос, нет проверки кредитной истории, но в большинстве случаев это малый срок действия, высокие штрафы за несвоевременные выплаты. «Дополнительные затраты для клиента при использовании рассрочки от застройщика связаны с процентом удорожания, который призван закрывать риски девелопера. Как правило, удорожание составляет от 3% до 6%. Процент напрямую зависит от объема проекта и сроков сдачи. В свою очередь, беспроцентные рассрочки выдаются на короткий срок, обычно не более шести месяцев», — отметил Евгений Хохлов, директор по маркетингу девелопера AAG.
«После повышения требований к минимальному первоначальному взносу часть покупателей стала задействовать средства потребительского кредитования. Безусловно, это налагает дополнительное финансовое бремя на заемщика», — указывает Ирина Петрова.
Для застройщика выгода от схемы рассрочки — возможность привлечь больше клиентов. Но есть и риски. По словам Евгения Хохлова, рассрочки несут в себе риски непоступления денежных средств в полном объеме. «Если, например, 20% оформленных рассрочек будут разорваны в одностороннем порядке, это может вызвать серьезные проблемы для застройщика с точки зрения выполнения своих обязательств перед банком, осуществляющим проектное финансирование», — подчеркнул он.
По сравнению с ипотечным кредитом рассрочка проигрывает: в первом случае средства сразу зачисляются на эскроу-счет, во втором — порциями.
Лизинг предполагает более гибкие условия, чем ипотечный заем. Но для массового использования схемы надо, чтобы лизинговая ставка была ниже ипотечной.
По данным «Метриум», договор лизинга предполагает ежегодную индексацию цены сделки, и клиенту надо требовать установления предельного коэффициента изменения стоимости квартиры для своей защиты. При банкротстве лизингодателя клиент может лишиться квартиры, на нее может быть наложен арест при проблемах у лизингодателя. Кроме того, договор лизинга не подразумевает автоматический переход жилья в собственность клиента после завершения выплат, срок должен быть установлен в соглашении.
В схеме трейд-ин и дольщик, и застройщик зависят от ситуации на вторичном рынке жилья и действий риэлторов.
«Самый выгодный механизм для застройщика — единовременная оплата собственными средствами покупателя или ипотека от банка, так как в этом случае он получает всю сумму за продаваемый актив на эскроу-счет», — убежден Евгений Хохлов.
«Ресурсы застройщиков ограничены. Необходимо решить вопрос с созданием доступного для широких слоев населения финансового инструмента для приобретения жилья. Точечные программы здесь не помогут. Так же, как и временные программы от небольших банков. Нужно решение на государственном уровне», — заключила Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».
Согласно данным консалтинговой компании NF Group, по итогам 2022 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области площадь введенных в эксплуатацию качественных складских объектов превысила 550 тыс. кв. м. Суммарный объем сделок за год составил около 320 тыс. кв. м без учета продлений текущих контрактов. Основной спрос обеспечили транспортные и логистические компании (56%), операторы розничной торговли (19%) и производственные организации (10%). Объем вакантных площадей с учетом субаренды снизился до 1,5% (70,6 тыс. кв. м в абсолютных значениях). В 2023 году сокращение вакантности продолжится до ввода в эксплуатацию спекулятивных складских комплексов во втором полугодии.
- По итогам 2022 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области были введены в эксплуатацию качественные складские объекты суммарной площадью более 550 тыс. кв. м, включая объект формата light industrial. Практически половина из них (49%) была сдана в последнем квартале года.
- Три четверти введенных складов составили собственные объекты, а также построенные в формате build-to-suit. Основными заказчиками выступили преимущественно компании онлайн-торговли – Ozon (склады в Буграх и Шушарах), «ВсеИнструменты» (склады в Шушарах). Также был введен в эксплуатацию складской комплекс для компании Estel, расположенный поблизости от действующего производства в Шушарах.
- Объекты, введенные в эксплуатацию в 2022 году, находятся преимущественно на юге города. Всего в Шушарах и вдоль Московского шоссе было введено около 68% от общего объема площадей. Благодаря вводу крупнейшего комплекса Ozon северное направление стало вторым по популярности направлением среди новых складских объектов. В районе Бугров и Мурино по итогам года было введено около 20% от общих значений.
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «Большой спрос на качественные складские площади в Санкт-Петербурге, который мы наблюдали в прошлые годы, трансформировался в рекордные объемы нового строительства. При этом доля спекулятивных складов не так велика, а начало строительства новых объектов еще не анонсировано. Таким образом, 2023 год мы начинаем с сохранившимся дефицитом площадей, который может сократиться только к концу года».
- Суммарный объем сделок с качественными складскими объектами за 2022 год составил около 320 тыс. кв. м без учета продлений текущих контрактов. Наибольшие показатели пришлись на первый и четвертый кварталы – 132,6 тыс. кв. м и 84,9 тыс. кв. м соответственно. Такое распределение спроса отражает снижение активности на рынке, зафиксированное еще в середине года, когда многие компании поставили свои планы по развитию на паузу.
- По итогам 2022 года основной спрос формировали транспортные и логистические компании, на них пришлось 56% от общего объема сделок или 178 тыс. кв. м. Крупнейшей стала заключенная сделка build-to-suit аренды площадью 102 тыс. кв. м с компанией из сферы логистики для онлайн-торговли. Без учета данной сделки доля транспортных и логистических компаний в структуре спроса на складские площади составляет 24%. Розничные ретейлеры заняли второе место по совокупному объему сделок по итогам года, заключив 19% от общего объема договоров или 61,1 тыс. кв. м. Производственные компании же заняли лишь 10% или 31,4 тыс. кв. м.
- Компании электронной торговли, занимавшие лидирующие позиции в структуре спроса на складские площади Санкт-Петербурга в последние годы, значительно сократили объемы аренды и покупки по итогам прошедшего года. Это связано с тем, что они уже заняли значительные объемы площадей, которые требуются для покрытия текущих потребностей.
- Стабильный рост по объему сделок на протяжении года демонстрировали производственные компании, а также компании розничной торговли. Первые отдавали предпочтение складским помещениям площадью до 5 тыс. кв. м в объектах класса А и В, которые удобно расположены относительно действующих производственных мощностей. В свою очередь, компании розничной торговли занимали в основном площади от 5 до 20 тыс. кв. м в объектах класса А.
Распределение сделок аренды складской недвижимости по профилю арендатора, 2022 г.
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Объем вакантных площадей за год увеличился с 18,6 тыс. кв. м до 70,6 тыс. кв. м. и составил 1,5% (с учетом субаренды). При этом емкость субаренды постепенно сокращается: если во втором квартале он находился на уровне 26 тыс. кв. м, в третьем квартале – 17 тыс. кв. м, то по итогам года на рынке предлагалось около 2 тыс. кв. м. Сокращение предложения субаренды связано с тем, что ряд арендодателей отказались от предложения своих помещений и оставляют площади для собственных нужд, а другие сдают их в аренду по переуступке.
- Несмотря на крупнейший за всю историю наблюдений объем ввода складских площадей на рынке Санкт-Петербурга, значительную долю нового строительства составили именно объекты для собственных нужд, а не спекулятивные площади. Таким образом, вакантные на конец 2022 года площади преимущественно представлены в уже действующих объектах, введенных ранее.
Динамика доли свободных складских площадей с учетом субаренды
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Средневзвешенная арендная ставка в действующих складских объектах составила 5 750 руб./кв. м/год (без учета OPEX и НДС). Диапазон запрашиваемых ставок аренды составил 5 700–5 800 руб./кв. м/год (без учета OPEX и НДС). С учетом сохраняющегося дефицита качественных спекулятивных площадей мы фиксируем возвращение ставки на уровень конца 2021–начала 2022 года.
- Запрашиваемая цена продажи сухого склада класса A по схеме build-to-suit сохраняется в диапазоне 55 000–65 000 руб./кв. м (без учета НДС).
Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды, руб./м²/год, triple net
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- По словам Ильи Князева, руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, 2022 год показал, что складской рынок Северной столицы оказался наиболее устойчивым сегментом коммерческой недвижимости. «По итогам года мы не увидели резкого увеличения вакансии, а арендные ставки вернулись на уровень конца 2021 года. Рост объема предлагаемой субаренды, который мы наблюдали в середине года, стал ответом на неопределенность арендаторов касаемо будущего. При этом широкого развития данный формат сделок не получил. К концу года многие компании сформировали свои планы по развитию, из-за чего объемы субаренды снизились до минимальных значений. В то же время мы видим сокращение объема заключаемых сделок относительно прошлых лет и практически полное отсутствие продаж, что говорит о более осторожной долгосрочной политике арендаторов. Аналогичная ситуация сложилась и среди девелоперов – новых проектов за 2022 практически не было анонсировано. 2023 год мы встречаем сохранившимся рынком продавца, структура которого вряд ли изменится в первую половину года».
Классические форматы квартир по-прежнему остаются востребованными у покупателей новостроек и становятся достаточно редким продуктом. С распространением планировок евроформата, «классика» встречается все реже, но при этом продолжает пользоваться спросом среди потребителей.
В департаменте аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» отмечают, что на долю предложения «классики» приходится 20,5%, в то время как квартиры евроформата занимают долю 55,3%. Так, доля однокомнатных лотов в общем предложении на первичном рынке квартир массового сегмента в границах старой Москвы составляет 10,3%, двухкомнатных – 7,3%, трехкомнатных – 2,6% и четырехкомнатных - 0,2%.
За счет ограниченного объема предложения квартиры с классическими планировками по итогам января 2023 года показали наибольший рост по стоимости. Средневзвешенная цена квадратного метра 4 комн. квартир по сравнению с декабрем 2022 г. увеличилась на 5,8% до 219,3 тыс. руб. (+4,5% за год). Стоимость однокомнатных квартир выросла на 4,3% и составила 298,9 тыс. руб. (+6,8% за год). Трехкомнатные лоты прибавили 3,7% до 243,9 тыс. руб. (+1,6% за год).
При этом стоимость квартир евроформата практически не изменилась. Средневзвешенная цена квадратного метра четырехкомнатных лотов евроформата выросла на 2,3% и составила 259,2 тыс. руб. (+0% за год). Стоимость «квадрата» евротрешки увеличилась на 1,8% до 274,3 тыс. руб. (+1,8% за год).
По отношению к прошлому месяцу в январе 2023 г. без изменений осталась средневзвешенная стоимость метра только у двух типов квартир: двухкомнатных (+0,6%) и евродвушек (+0,4%).
Комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «В январе средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 277,7 тыс. руб., что по сравнению с декабрем 2022 г. больше на 1,3%. По отношению к аналогичному периоду прошлого года рост на 2,6%. Уровень цен на первичном рынке массового сегмента продолжает свою стагнацию уже несколько месяцев подряд. Рынок входит в стадию равновесного роста, без резких колебаний и скачков».
Динамика средневзвешенной стоимости по типам квартир в массовом сегменте
|
Типы квартир |
Доля предложения, шт., % |
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ), тыс. руб. |
Динамика СВЦ за месяц, % |
Динамика СВЦ за год, % |
||
|
янв.22 |
дек.22 |
янв.23 |
||||
|
4 комн |
0,2% |
209,8 |
207,2 |
219,3 |
5,8% |
4,5% |
|
1 комн |
10,4% |
279,9 |
286,6 |
298,9 |
4,3% |
6,8% |
|
3 комн |
2,7% |
240,0 |
235,2 |
243,9 |
3,7% |
1,6% |
|
4е |
7,9% |
259,1 |
253,4 |
259,2 |
2,3% |
0,0% |
|
3е |
20,4% |
269,4 |
269,5 |
274,3 |
1,8% |
1,8% |
|
2 комн |
7,5% |
237,1 |
245,4 |
246,8 |
0,6% |
4,1% |
|
2е |
27,3% |
286,0 |
288,4 |
289,6 |
0,4% |
1,3% |
|
студия |
23,6% |
310,2 |
317,5 |
316,4 |
-0,3% |
2,0% |
|
Итого |
100,0% |
270,8 |
274,2 |
277,7 |
1,3% |
2,6% |