В поисках альтернативы ипотеке
После того как рынок новостроек оставил надежды на льготное ипотечное кредитование, на рынке заработали альтернативные финансовые инструменты, прежде используемые очень редко.
Центробанк разными способами ограничивает выдачу ипотечных кредитов, поскольку полагает первичный рынок в стране перегретым, в том числе благодаря ипотеке. В 2023 году портфель ипотечных займов вырос на 35%. При этом около 60% займов оформлялись с показателем LTV 80% (отношение кредита к залогу), что указывает на рискованные кредиты. С 1 марта 2024 года Центробанк уже не впервые повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с высоким показателем долговой нагрузки; также готовится новый стандарт, который должен ограничить количество высокорискованных кредитов, и ожидается принятие макропруденциальных лимитов в ипотеке в середине года.
Главным драйвером на рынке ипотечного кредитования выступали займы со льготными ставками. Однако теперь эти программы сворачиваются: льготная действует до 1 июля, семейная продлена до 2030 года. Кроме того, Центробанк пока только повышает ключевую ставку, что удорожает ипотечные кредиты.
Результат — снижение доли сделок с использованием ипотечных кредитов. Как отмечают специалисты направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость», сейчас ипотечные сделки в общем объеме занимают чуть больше половины, хотя во второй половине прошлого года на них приходилось не менее 80%.
Снижение доли ипотечных сделок означает сокращение спроса. «Ситуация на рынке будет зависеть от дальнейшей политики ЦБ РФ и Минстроя. Новые условия по ипотечным программам и ожидающаяся полная или частичная отмена ипотеки с господдержкой снижают платежеспособность населения, что влечет за собой охлаждение спроса по сравнению с 2023 годом. В 2024 году ключевым инструментом покупки жилья постепенно будет становиться программа семейной ипотеки, условия по которой не изменились. Сегодня в правительстве обсуждаются дополнительные меры поддержки, такие как расширение программы на родителей с одним ребенком до 18 лет, а также на приобретение квартиры на вторичном рынке. Полагаю, что при одобрении данных изменений после 1 июля 2024 года рынок сможет ощутить новый виток спроса», — отмечает Дмитрий Ефремов, руководитель управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
Другое последствие сокращения ипотечных сделок — переход на альтернативные финансовые инструменты, которые в последнее время занимали малую долю в сделках либо были отложены в сторону. Возвращается практика трейд-ин, траншевой ипотеки, активизировались программы рассрочек…
«Для адаптации к меняющимся условиям девелоперам требуется инновационный подход к продуктам и маркетингу. В первую очередь стоит разработать альтернативные финансовые модели или предложения для клиентов, не удовлетворяющих условиям семейной ипотеки. Важным аспектом будет диверсификация клиентской базы и укрепление позиций в других рыночных сегментах», — полагает Дмитрий Видяев, PR-менеджер ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», утверждает: «Фактически все строится вокруг того, чтобы обеспечить покупателю посильный ежемесячный платеж. И полноценной альтернативой ипотеке может быть только ипотека. Например, субсидированная. Все остальное — немассовые решения».
Достаточно сложно за короткое время придумать альтернативу такому эффективному инструменту, как ипотека, полагает Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО. Особенно учитывая тот факт, что в последние годы доля ипотечных сделок практически у всех крупных девелоперов достигла 90%. Однако, по ее словам, тенденция на рост доли альтернативных инструментов продаж наблюдается.
Популярная схема
Наиболее распространенным альтернативным инструментом становится рассрочка. Доля сделок в рассрочку на столичном рынке, по оценке «НДВ Супермаркет Недвижимости», в зависимости от класса составляет 10–25%. По данным компании «Метриум», платная рассрочка предоставляется под 7–15% годовых на длительный срок или под 1% на месяц. Но есть «бесплатные» рассрочки на срок от месяца до десяти лет. В компании подчеркивают: вопреки распространенному заблуждению, многие застройщики предоставляют рассрочку не только на строящееся, но и на готовое жилье.
По мнению экспертов, в текущем году доля покупок в рассрочку может вырасти до 8–12%.
В Петербурге, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), на сделки с рассрочкой в 2023 году приходилось 5–10% в зависимости от компании. Но уже в январе 2024-го доля продаж в рассрочку в некоторых компаниях выросла до 20% и более.
Схема рассрочки проще многих прочих инструментов. Кроме того, после завершения срока выплат застройщики предлагают взять ипотечный заем на уже построенное жилье. «Полностью ипотеку рассрочка заменить не может, поскольку не позволяет разбить платеж на 20 и более лет — чаще всего ее срок два-три года, пока возводится дом. Можно также предложить клиентам рассрочку с дальнейшим переходом на ипотеку», — отметил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
Рассрочка все же предполагает первый взнос, в большинстве случаев — 20% стоимости будущей квартиры, что меньше 30-процентного первого взноса по ипотечному кредиту. И это, подчеркивает Ирина Петрова, руководитель отдела продаж ГК «Лидер Групп», все равно ниже аналогичных требований по программам ипотеки.
Она отметила: «В последнее время мы наблюдаем рост интереса к рассрочке, особенно в сегменте апартаментов. Но говорить о рассрочке как о полноценной альтернативе ипотеке пока рано».
Сергей Софронов тоже не считает рассрочку полноценной заменой ипотеке. «Переход потенциальных ипотечных заемщиков в программы рассрочки возможен в текущих условиях обычной ипотеки вкупе с ситуацией, когда продается имеющаяся недвижимость. То есть первоначальный взнос по обычной льготной ипотеке — 30% (больше, чем в рассрочках), лимит займа — 6 млн рублей. Да еще и выдача теперь однократная. Нужно считать индивидуально. Но при условии продажи имеющейся недвижимости, вполне вероятно, что взять рассрочку на год-два с нулевым удорожанием будет выгоднее, чем ипотеку. Более того, есть пространство для маневра: ускорить продажу через небольшое понижение цены или, если она все же затянется, оформить ипотеку на остаток долга по рассрочке», — рассуждает он.
Перспективные схемы
Аккредитивы. Незначительная доля сделок проходит с применением аккредитивов.
Регулятор и этим инструментом недоволен. «Риски для граждан в этой схеме связаны с тем, что, в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн рублей, средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен», — указывают специалисты Центробанка.
Траншевая ипотека также имеет место быть. Она появилась после запрета Центробанка на выдачу займов с нулевым или очень небольшим первым взносом по ипотеке. По словам Наталии Коротаевской, это популярный способ продаж, на него есть спрос, поскольку траншевая ипотека помогает сократить размер ежемесячного платежа в пять-десять раз в период строительства, пока покупатели, возможно, арендуют жилье.
В то же время застройщики предлагают воспользоваться таким инструментом в определенных проектах.
«Данный вид ипотечного кредитования нельзя назвать прямым конкурентом ипотеке с господдержкой. Как правило, его выбирают покупатели, которые планируют в перспективе получить денежные средства от продажи уже имеющегося жилья», — указывает Ирина Петрова.
Трейд-ин. Доля не слишком часто используемой схемы трейд-ин растет. По данным «Метриум», сделки в новостройках по такой схеме предлагают уже более 80% московских застройщиков, включая почти все крупные компании. Больше всего таких сделок — в массовом сегменте. Однако у каждого девелопера есть свой список неликвидных объектов, которые не идут в зачет. Это могут быть коттеджи, апартаменты, квартиры в ветхом фонде, жилье большой площади.
Николай Гражданкин подчеркивает: схемы трейд-ин получают распространение, поскольку клиенты обычно продают старую недвижимость, покупая двух- и трехкомнатные квартиры.
В «Лидер Групп» работает также программа, которая позволяет обменять ранее купленную квартиру на более просторную в этом же ЖК.
ГК «ПСК» привлекает для реализации схемы партнеров — агентства недвижимости. «Но сделок с трейд-ин сейчас немного. Их доля может вырасти после снижения ключевой ставки ЦБ, если снизятся базовые ставки по ипотеке, и вторичный рынок почувствует себя лучше», — добавил Сергей Софронов.
Лизинг. В качестве альтернативы ипотеке на рынке в малом объеме существует схема лизинга. Минфин планирует развивать эту схему. По крайней мере, так указано в проекте стратегии развития финансового рынка России до 2030 года.
«Существуют, скажем так, альтернативные ходы. Например, накопления на первоначальный взнос через аренду квартиры. Некоторое время покупатель платит арендный платеж застройщику, он накапливается и по мере накопления служит первоначальным взносом на эту же квартиру. Это, по сути, отложенная ипотека», — характеризует схему Сергей Софронов.
Где скрывается выгода
Любая схема сколько-то стоит и считается выгодной для покупателя жилья, застройщика или банка.
Например, рассрочка — более низкий первый взнос, нет проверки кредитной истории, но в большинстве случаев это малый срок действия, высокие штрафы за несвоевременные выплаты. «Дополнительные затраты для клиента при использовании рассрочки от застройщика связаны с процентом удорожания, который призван закрывать риски девелопера. Как правило, удорожание составляет от 3% до 6%. Процент напрямую зависит от объема проекта и сроков сдачи. В свою очередь, беспроцентные рассрочки выдаются на короткий срок, обычно не более шести месяцев», — отметил Евгений Хохлов, директор по маркетингу девелопера AAG.
«После повышения требований к минимальному первоначальному взносу часть покупателей стала задействовать средства потребительского кредитования. Безусловно, это налагает дополнительное финансовое бремя на заемщика», — указывает Ирина Петрова.
Для застройщика выгода от схемы рассрочки — возможность привлечь больше клиентов. Но есть и риски. По словам Евгения Хохлова, рассрочки несут в себе риски непоступления денежных средств в полном объеме. «Если, например, 20% оформленных рассрочек будут разорваны в одностороннем порядке, это может вызвать серьезные проблемы для застройщика с точки зрения выполнения своих обязательств перед банком, осуществляющим проектное финансирование», — подчеркнул он.
По сравнению с ипотечным кредитом рассрочка проигрывает: в первом случае средства сразу зачисляются на эскроу-счет, во втором — порциями.
Лизинг предполагает более гибкие условия, чем ипотечный заем. Но для массового использования схемы надо, чтобы лизинговая ставка была ниже ипотечной.
По данным «Метриум», договор лизинга предполагает ежегодную индексацию цены сделки, и клиенту надо требовать установления предельного коэффициента изменения стоимости квартиры для своей защиты. При банкротстве лизингодателя клиент может лишиться квартиры, на нее может быть наложен арест при проблемах у лизингодателя. Кроме того, договор лизинга не подразумевает автоматический переход жилья в собственность клиента после завершения выплат, срок должен быть установлен в соглашении.
В схеме трейд-ин и дольщик, и застройщик зависят от ситуации на вторичном рынке жилья и действий риэлторов.
«Самый выгодный механизм для застройщика — единовременная оплата собственными средствами покупателя или ипотека от банка, так как в этом случае он получает всю сумму за продаваемый актив на эскроу-счет», — убежден Евгений Хохлов.
«Ресурсы застройщиков ограничены. Необходимо решить вопрос с созданием доступного для широких слоев населения финансового инструмента для приобретения жилья. Точечные программы здесь не помогут. Так же, как и временные программы от небольших банков. Нужно решение на государственном уровне», — заключила Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».
ВТБ проанализировал спрос клиентов на недвижимость в разрезе средней суммы покупки-продажи жилья. За год доля сделок на сумму до 10 млн рублей резко сократилась и при этом значительно выросла в сегменте 10-15 млн. Наиболее существенные изменения банк фиксирует на первичном рынке.
Новостройки
Согласно данным ВТБ, по итогам первого квартала 2023 года на сделки с первичной недвижимостью стоимостью до 10 млн рублей приходится более 74% в общей структуре спроса. В начале прошлого года этот показатель превышал 85%, таким образом, за год эта доля изменилась на 11 п.п. Существенный рост произошел в сегменте жилых объектов стоимостью 10-15 млн рублей. По сравнению с 9% в начале прошлого года их доля выросла сейчас почти до 17%. Доля сделок в сегменте 15-20 млн рублей выросла на 2,6 п.п., до 5,4%, в сегменте свыше 20 млн – всего на 0,8 п.п., до 3,5%.
Вторичный рынок
В сегменте готового жилья существенных изменений специалисты ВТБ не фиксируют. Здесь по итогам первых трех месяцев текущего года подавляющая доля сделок с жильем совершается на сумму до 10 млн рублей – 92%, за год показатель сократился всего на 1 пп. Сегмент 10-15 млн рублей занимает 5% операций (увеличение за год на 0,6 п.п.), 15-20 млн – 0,6% (рост на 0,4 п.п.). Всего лишь 0,2% занимает дорогая недвижимость, за год ее доля не изменилась.
«Последние несколько лет мы фиксировали значительную корректировку цен на рынке недвижимости. Наиболее выраженная динамика наблюдалась в сегменте первичного жилья. В этих условиях структура сделок предсказуемо поменялась в сторону недвижимости с высоким «чеком». На фоне ухода от околонулевой» ипотеки, которая позволяла получить низкую ставку на весь срок кредита, в ближайшей перспективе мы ожидаем постепенную стагнацию цен на квартиры в новостройках. В результате разрыв между стоимостью строящихся и готовых объектов будет сокращаться, а рынок недвижимости принимать все более сбалансированные черты», – прокомментировал заместитель начальника управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Вадим Пахаленко.
Ранее ВТБ спрогнозировал новый рекорд на российском ипотечном рынке. По прогнозам банка, за январь-июнь текущего года заемщики оформят жилищные кредиты более чем на 2,76 трлн рублей. Это на 46% превысит результат за аналогичный период прошлого года и на 2% – рекордного 2021 года. Таким образом, в первом полугодии рынок ипотеки полностью восстановится. На фоне ухода от «околонулевых» программ интерес населения сместится в сторону вторичного жилья, где сейчас действуют более привлекательные цены.
По оценке ВТБ, в 2023 году объем рынка ипотеки на ИЖС достигнет 180 млрд рублей, что почти на треть превысит результат предыдущего года.
Со своей стороны, банк намерен расширить спектр программ финансирования на покупку участка и возведение собственного дома и рассчитывает предоставить на цели ИЖС около 34 млрд рублей. Об этом в ходе пресс-конференции заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
По оценке ВТБ, за первые два месяца 2023 г. площадь возведенных частных домов в России на 35% превышает показатель в многоквартирных. Эта динамика зафиксирована на фоне роста многоквартирного строительства на 12% и снижения индивидуального на 8% в годовом сопоставлении. Банк прогнозирует, что в 2023 году доля введенных в эксплуатацию частных домов составит 55-58% от общей площади жилья. В результате индивидуальное строительство в третий раз подряд обгонит многоквартирное. Наибольшие темпы роста будут зафиксированы в республиках Саха, Марий Эл и Крыму, а также в Волгоградской и Тверской областях.
«Решая жилищный вопрос, россияне все чаще делают выбор в пользу покупки или строительства частного дома. Растущий спрос на индивидуальное жилье, прежде всего, подогревает его комфортность и бОльшая ценовая доступность в сравнении с многоквартирным. Свой вклад в динамику вносит активное развитие транспортно-логистической инфраструктуры вокруг городов-центров занятости, выход на рынок крупных строительных компаний и появление комплексов типовых домов, а также проникновение льготных ипотечных программ. Не менее важные факторы роста – сохранение удаленного или гибридного формата работы более чем 80% работодателями и продление дачной амнистии», – заявил Анатолий Печатников.
Он добавил, что главным финансовым инструментом в решении жилищного вопроса для россиян по-прежнему является ипотека. Однако пока уровень проникновения кредитования в сегменте ИЖС по-прежнему низкий: с привлечением заемных средств строится только 1 из 10 домов, тогда как по квартирам это соотношение составляет 8/10.
В ближайшее время ВТБ готовится к полному перезапуску своих программ по ИЖС. Клиентам будут доступны льготные программы на ИЖС хозспособом (своими силами), рыночная ипотека на строительство с привлечением подрядчика, ипотека на ИЖС под залог имеющейся квартиры. Кроме того, банк расширит географию партнеров для ипотеки на покупку домов по договору участия в долевом строительстве.
«Для ВТБ стратегически важно способствовать улучшению жилищных условий россиян. Учитывая повышенный спрос на частные дома, в этом году мы сконцентрируемся на активном развитии ипотеки в сегменте ИЖС. Ранее мы первыми на рынке запустили кредиты на покупку индивидуальных домов по договору долевого участия, распространили льготные условия на строительство объектов с подрядчиком. В ближайшее время перезапустим еще ряд программ, которые позволят нашим заемщикам получить выгодное финансирование на покупку участка и возведение собственного дома. До конца года мы рассчитываем предоставить на цели ИЖС около 34 млрд рублей», – отметил Анатолий Печатников.