В поисках альтернативы ипотеке
После того как рынок новостроек оставил надежды на льготное ипотечное кредитование, на рынке заработали альтернативные финансовые инструменты, прежде используемые очень редко.
Центробанк разными способами ограничивает выдачу ипотечных кредитов, поскольку полагает первичный рынок в стране перегретым, в том числе благодаря ипотеке. В 2023 году портфель ипотечных займов вырос на 35%. При этом около 60% займов оформлялись с показателем LTV 80% (отношение кредита к залогу), что указывает на рискованные кредиты. С 1 марта 2024 года Центробанк уже не впервые повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с высоким показателем долговой нагрузки; также готовится новый стандарт, который должен ограничить количество высокорискованных кредитов, и ожидается принятие макропруденциальных лимитов в ипотеке в середине года.
Главным драйвером на рынке ипотечного кредитования выступали займы со льготными ставками. Однако теперь эти программы сворачиваются: льготная действует до 1 июля, семейная продлена до 2030 года. Кроме того, Центробанк пока только повышает ключевую ставку, что удорожает ипотечные кредиты.
Результат — снижение доли сделок с использованием ипотечных кредитов. Как отмечают специалисты направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость», сейчас ипотечные сделки в общем объеме занимают чуть больше половины, хотя во второй половине прошлого года на них приходилось не менее 80%.
Снижение доли ипотечных сделок означает сокращение спроса. «Ситуация на рынке будет зависеть от дальнейшей политики ЦБ РФ и Минстроя. Новые условия по ипотечным программам и ожидающаяся полная или частичная отмена ипотеки с господдержкой снижают платежеспособность населения, что влечет за собой охлаждение спроса по сравнению с 2023 годом. В 2024 году ключевым инструментом покупки жилья постепенно будет становиться программа семейной ипотеки, условия по которой не изменились. Сегодня в правительстве обсуждаются дополнительные меры поддержки, такие как расширение программы на родителей с одним ребенком до 18 лет, а также на приобретение квартиры на вторичном рынке. Полагаю, что при одобрении данных изменений после 1 июля 2024 года рынок сможет ощутить новый виток спроса», — отмечает Дмитрий Ефремов, руководитель управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
Другое последствие сокращения ипотечных сделок — переход на альтернативные финансовые инструменты, которые в последнее время занимали малую долю в сделках либо были отложены в сторону. Возвращается практика трейд-ин, траншевой ипотеки, активизировались программы рассрочек…
«Для адаптации к меняющимся условиям девелоперам требуется инновационный подход к продуктам и маркетингу. В первую очередь стоит разработать альтернативные финансовые модели или предложения для клиентов, не удовлетворяющих условиям семейной ипотеки. Важным аспектом будет диверсификация клиентской базы и укрепление позиций в других рыночных сегментах», — полагает Дмитрий Видяев, PR-менеджер ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», утверждает: «Фактически все строится вокруг того, чтобы обеспечить покупателю посильный ежемесячный платеж. И полноценной альтернативой ипотеке может быть только ипотека. Например, субсидированная. Все остальное — немассовые решения».
Достаточно сложно за короткое время придумать альтернативу такому эффективному инструменту, как ипотека, полагает Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО. Особенно учитывая тот факт, что в последние годы доля ипотечных сделок практически у всех крупных девелоперов достигла 90%. Однако, по ее словам, тенденция на рост доли альтернативных инструментов продаж наблюдается.
Популярная схема
Наиболее распространенным альтернативным инструментом становится рассрочка. Доля сделок в рассрочку на столичном рынке, по оценке «НДВ Супермаркет Недвижимости», в зависимости от класса составляет 10–25%. По данным компании «Метриум», платная рассрочка предоставляется под 7–15% годовых на длительный срок или под 1% на месяц. Но есть «бесплатные» рассрочки на срок от месяца до десяти лет. В компании подчеркивают: вопреки распространенному заблуждению, многие застройщики предоставляют рассрочку не только на строящееся, но и на готовое жилье.
По мнению экспертов, в текущем году доля покупок в рассрочку может вырасти до 8–12%.
В Петербурге, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), на сделки с рассрочкой в 2023 году приходилось 5–10% в зависимости от компании. Но уже в январе 2024-го доля продаж в рассрочку в некоторых компаниях выросла до 20% и более.
Схема рассрочки проще многих прочих инструментов. Кроме того, после завершения срока выплат застройщики предлагают взять ипотечный заем на уже построенное жилье. «Полностью ипотеку рассрочка заменить не может, поскольку не позволяет разбить платеж на 20 и более лет — чаще всего ее срок два-три года, пока возводится дом. Можно также предложить клиентам рассрочку с дальнейшим переходом на ипотеку», — отметил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
Рассрочка все же предполагает первый взнос, в большинстве случаев — 20% стоимости будущей квартиры, что меньше 30-процентного первого взноса по ипотечному кредиту. И это, подчеркивает Ирина Петрова, руководитель отдела продаж ГК «Лидер Групп», все равно ниже аналогичных требований по программам ипотеки.
Она отметила: «В последнее время мы наблюдаем рост интереса к рассрочке, особенно в сегменте апартаментов. Но говорить о рассрочке как о полноценной альтернативе ипотеке пока рано».
Сергей Софронов тоже не считает рассрочку полноценной заменой ипотеке. «Переход потенциальных ипотечных заемщиков в программы рассрочки возможен в текущих условиях обычной ипотеки вкупе с ситуацией, когда продается имеющаяся недвижимость. То есть первоначальный взнос по обычной льготной ипотеке — 30% (больше, чем в рассрочках), лимит займа — 6 млн рублей. Да еще и выдача теперь однократная. Нужно считать индивидуально. Но при условии продажи имеющейся недвижимости, вполне вероятно, что взять рассрочку на год-два с нулевым удорожанием будет выгоднее, чем ипотеку. Более того, есть пространство для маневра: ускорить продажу через небольшое понижение цены или, если она все же затянется, оформить ипотеку на остаток долга по рассрочке», — рассуждает он.
Перспективные схемы
Аккредитивы. Незначительная доля сделок проходит с применением аккредитивов.
Регулятор и этим инструментом недоволен. «Риски для граждан в этой схеме связаны с тем, что, в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн рублей, средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен», — указывают специалисты Центробанка.
Траншевая ипотека также имеет место быть. Она появилась после запрета Центробанка на выдачу займов с нулевым или очень небольшим первым взносом по ипотеке. По словам Наталии Коротаевской, это популярный способ продаж, на него есть спрос, поскольку траншевая ипотека помогает сократить размер ежемесячного платежа в пять-десять раз в период строительства, пока покупатели, возможно, арендуют жилье.
В то же время застройщики предлагают воспользоваться таким инструментом в определенных проектах.
«Данный вид ипотечного кредитования нельзя назвать прямым конкурентом ипотеке с господдержкой. Как правило, его выбирают покупатели, которые планируют в перспективе получить денежные средства от продажи уже имеющегося жилья», — указывает Ирина Петрова.
Трейд-ин. Доля не слишком часто используемой схемы трейд-ин растет. По данным «Метриум», сделки в новостройках по такой схеме предлагают уже более 80% московских застройщиков, включая почти все крупные компании. Больше всего таких сделок — в массовом сегменте. Однако у каждого девелопера есть свой список неликвидных объектов, которые не идут в зачет. Это могут быть коттеджи, апартаменты, квартиры в ветхом фонде, жилье большой площади.
Николай Гражданкин подчеркивает: схемы трейд-ин получают распространение, поскольку клиенты обычно продают старую недвижимость, покупая двух- и трехкомнатные квартиры.
В «Лидер Групп» работает также программа, которая позволяет обменять ранее купленную квартиру на более просторную в этом же ЖК.
ГК «ПСК» привлекает для реализации схемы партнеров — агентства недвижимости. «Но сделок с трейд-ин сейчас немного. Их доля может вырасти после снижения ключевой ставки ЦБ, если снизятся базовые ставки по ипотеке, и вторичный рынок почувствует себя лучше», — добавил Сергей Софронов.
Лизинг. В качестве альтернативы ипотеке на рынке в малом объеме существует схема лизинга. Минфин планирует развивать эту схему. По крайней мере, так указано в проекте стратегии развития финансового рынка России до 2030 года.
«Существуют, скажем так, альтернативные ходы. Например, накопления на первоначальный взнос через аренду квартиры. Некоторое время покупатель платит арендный платеж застройщику, он накапливается и по мере накопления служит первоначальным взносом на эту же квартиру. Это, по сути, отложенная ипотека», — характеризует схему Сергей Софронов.
Где скрывается выгода
Любая схема сколько-то стоит и считается выгодной для покупателя жилья, застройщика или банка.
Например, рассрочка — более низкий первый взнос, нет проверки кредитной истории, но в большинстве случаев это малый срок действия, высокие штрафы за несвоевременные выплаты. «Дополнительные затраты для клиента при использовании рассрочки от застройщика связаны с процентом удорожания, который призван закрывать риски девелопера. Как правило, удорожание составляет от 3% до 6%. Процент напрямую зависит от объема проекта и сроков сдачи. В свою очередь, беспроцентные рассрочки выдаются на короткий срок, обычно не более шести месяцев», — отметил Евгений Хохлов, директор по маркетингу девелопера AAG.
«После повышения требований к минимальному первоначальному взносу часть покупателей стала задействовать средства потребительского кредитования. Безусловно, это налагает дополнительное финансовое бремя на заемщика», — указывает Ирина Петрова.
Для застройщика выгода от схемы рассрочки — возможность привлечь больше клиентов. Но есть и риски. По словам Евгения Хохлова, рассрочки несут в себе риски непоступления денежных средств в полном объеме. «Если, например, 20% оформленных рассрочек будут разорваны в одностороннем порядке, это может вызвать серьезные проблемы для застройщика с точки зрения выполнения своих обязательств перед банком, осуществляющим проектное финансирование», — подчеркнул он.
По сравнению с ипотечным кредитом рассрочка проигрывает: в первом случае средства сразу зачисляются на эскроу-счет, во втором — порциями.
Лизинг предполагает более гибкие условия, чем ипотечный заем. Но для массового использования схемы надо, чтобы лизинговая ставка была ниже ипотечной.
По данным «Метриум», договор лизинга предполагает ежегодную индексацию цены сделки, и клиенту надо требовать установления предельного коэффициента изменения стоимости квартиры для своей защиты. При банкротстве лизингодателя клиент может лишиться квартиры, на нее может быть наложен арест при проблемах у лизингодателя. Кроме того, договор лизинга не подразумевает автоматический переход жилья в собственность клиента после завершения выплат, срок должен быть установлен в соглашении.
В схеме трейд-ин и дольщик, и застройщик зависят от ситуации на вторичном рынке жилья и действий риэлторов.
«Самый выгодный механизм для застройщика — единовременная оплата собственными средствами покупателя или ипотека от банка, так как в этом случае он получает всю сумму за продаваемый актив на эскроу-счет», — убежден Евгений Хохлов.
«Ресурсы застройщиков ограничены. Необходимо решить вопрос с созданием доступного для широких слоев населения финансового инструмента для приобретения жилья. Точечные программы здесь не помогут. Так же, как и временные программы от небольших банков. Нужно решение на государственном уровне», — заключила Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».
Госдума возвращает в сегмент апартаментов НДС, отмененный несколько лет назад. Девелоперы опасаются роста себестоимости и цен продаж и, соответственно, сокращения спроса на апартаменты.
Рынок апартов весьма неоднороден, начиная от вида апартаментов (рекреационные, сервисные, несервисные) и заканчивая классом. «Например, он состоит из объектов бизнес- и элит-класса, а также из объектов, которые даже к эконом-сегменту сложно отнести, так как располагаются они в полуподвальных помещениях и имеют площадь 9–15 кв. м. Кроме того, много таких помещений не имеют статуса апартаментов, а относятся к нежилым помещениям. Соответственно, у каждого такого сегмента свой покупатель», — указывает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
По статистике
По данным Arendator.ru, в России есть всего 16 городов, где в предложении присутствует более 50 апартаментов. При этом только в Москве, Петербурге, Сочи и Новосибирске объем предложения превышает 1 тыс. лотов. Эти четыре города предлагают 80% апартаментов в России.
В то же время сегменты апартаментов на рынках Москвы и Петербурга сильно отличаются: в столице львиная доля приходится на несервисные апартаменты, которые зачастую позиционируются как жилье, в Петербурге преобладают сервисные, больше пригодные для сдачи в аренду.
По итогам 2022 года продажи апартаментов заметно упали. Сейчас сегмент постепенно восстанавливается. По данным компании «Метриум», за полугодие на рынок выведено 16 апарт-комплексов плюс комплекс, где есть и квартиры и апартаменты. Но если в прошлом году новых ЖК и апарт-комплексов выведено поровну, то в текущем году комплексов апартаментов на рынке появилось меньше.
В Петербурге апарт-комплексы конкурируют в первую очередь с гостиницами. По данным IPG.Estate, к концу полугодия объем рынка апартаментов в 1,5 раза превысил объем рынка классических гостиниц. Сегодня он составляет 31 тыс. юнитов.
Власти берутся за налоги
НДС был отменен в 2010 году. Теперь Госдума по предложению Правительства вновь вводит НДС при долевом строительстве апартаментов. Власти рассчитывают на повышение себестоимости строительства, что сделает невыгодным возведение апарт-комплексов для девелоперов.
«Петербург после принятия поправок первым попадет под удар, поскольку здесь больше всего проектов апарт-отелей», — утверждает Дина Булыченко, коммерческий директор Yard Group.
Застройщики ожидают роста себестоимости. «При возвращении НДС удорожание по предварительным оценкам может составить 7–10%», — полагает Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development.
По оценке Дины Булыченко, апартаменты подорожают до 10%, а спрос на них снизится. «Сейчас разница в цене между квартирами и апартаментами составляет 15%, и 20% НДС сделают апарты невыгодными для покупки и продажи. Кроме того, банки зачастую не выдают льготных кредитов на апарты, а ставки начинаются от 11,2%», — уточнила она.
Александр Кравцов надеется, что закон не коснется проектов, находящихся в стадии реализации. В противном случае неясно, как можно часть проекта продавать физическим лицам без НДС, а часть — с НДС.
«НДС станет дополнительной финансовой нагрузкой на застройщика, увеличит себестоимость строительства и снизит доходность проектов, что повлечет за собой снижение интереса к этому сегменту. Апартаменты уже строят все меньше — в первую очередь это связано с отменой несколько лет назад кода вида разрешенного использования земли 4.7.1. "Гостиницы и иные места временного проживания". Возможный интерес может сохраниться только в элитном апарт-сегменте», — рассуждает Элина Ханнанова, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
По мнению Валерия Летенкова, после повышения цен есть два варианта развития событий. В первом повышение цен в одном сегменте приведет по цепочке к росту цен в других сегментам, например, на вторичном рынке. Второй вариант — может прекратиться продажа апартаментов по 214-ФЗ и перейти в какой-то другой формат.
Власти рассчитывают, что увеличение себестоимости строительства заставит девелоперов отказаться от строительства апартаментов, однако, скорее всего, не повезет покупателям. Например, можно обратиться к договорам купли-продажи уже готовых лотов или «повесить» НДС на конечную цену.
Кроме того, указывают участники рынка, есть такие земельные участки, на которых получится построить только апартаменты: жилье строить там запрещено, а другие виды нежилой недвижимости — невыгодно. Дина Булыченко уверена, что девелоперы, планировавшие новые апартамент-проекты, будут пересматривать свои планы.
В то же время, указывает она, предлагается освободить от НДС услуги застройщиков, продающих квартиры по ДДУ, в том числе гаражи и машиноместа в жилых комплексах.
У закона рамок нет
«Новые каналы пополнения доходов государства уже показали широкий публичный резонанс: громкие истории блогеров, повышенный НДФЛ для уехавших россиян. Очевидно, что и апартаменты не обойдут стороной», — полагает Дина Булыченко.
«Нынешний закон — первая ласточка введения карательных мер для всего сегмента апартаментов», — убежден Валерий Летенков.
Действительно, готовится законопроект, по которому для владельцев апартаментов вводится плата за капремонт и единые ставки тарифов на коммунальные услуги, прописан порядок управления.
Вместе с тем определиться со статусом апартаментов законодатели не могут уже много лет. Но на встрече с сенаторами в формате «Открытого диалога» Марат Хуснуллин, вице-премьер Правительства РФ, пообещал «найти компромиссное решение» в осеннюю сессию, хотя законопроект предстоит переработать, поскольку в нем заложен разный подход для крупных и небольших городов.
В свою очередь, Валентина Матвиенко, спикер Совета Федерации, заявила, что в законодательстве апартаментов нет, а в жизни они есть. И в них живут люди, не имея регистрации и без возможности пользоваться социальной инфраструктурой. А виноваты во всем, по мнению спикера, застройщики-«жулики», которые, не получив разрешения на возведение жилья, построили жилые комплексы, назвав их красивым словом «апартаменты».
Валентина Матвиенко предложила легализовать уже введенные в эксплуатацию строения, а для еще не построенных зданий разработать упрощенный регламент.
В некоторых регионах местные власти не дожидаются новых законов — решают проблемы апартаментов самостоятельно. Например, в Новосибирске местные депутаты обязали застройщиков обеспечивать комплексы апартаментов социальной инфраструктурой.
ГК «Основа» в Москве пошла своим путем — приступила к оформлению временной регистрации в апартаментах в своих МФК. Первые документы о временной регистрации уже получили резиденты квартала MainStreet. «Это первый на рынке случай, когда девелопер совместно с управляющей компанией предоставляет возможность покупателям апартаментов получить временную регистрацию. Полученный опыт компания будет тиражировать на все свои комплексы апартаментов», — подчеркивается в сообщении застройщика.
Временная регистрация действительна в течение пяти лет, после чего возможна пролонгация сколько угодно раз.
Резюме
Поскольку законодатели уже долго не могут определиться со статусом апартаментов, появившийся законопроект об НДС стал для участников рынка неожиданностью, признается Валерий Летенков. «Сейчас очевидно, что один из сегментов рынка апартаментов прижали, но вопрос — для чего это было сделано. Здесь два варианта. Первый — чтобы впоследствии защитить этот сегмент, введя санкции против апартаментов, которые имеют статус нежилых помещений. Очень вероятно, что на горизонте какие-то карательные меры к этому типу жилья. Второй вариант — сделать сегмент максимально неудобным и неинтересным и минимизировать его присутствие на рынке», — рассуждает он.
Причины станут очевидными через некоторое время, когда застройщики начнут выводить на рынок новые проекты. По мнению Валерия Летенкова, чуть позже закон начнет ужесточаться. «Можно говорить, что весь этот сегмент сейчас находится под ударом. Вряд ли стоит ждать каких-то позитивных законов, так как их уже давно не принималось в этой сфере», — заключил он.
Эксперты компании «БЕСТ-Новострой» подвели итоги августа на рынке первичного жилья Москвы и выяснили, что объем предложения продолжил снижение во всех классах, кроме премиального, где зафиксирован рост на 18% к июлю и на 97% - к августу прошлого года в лотах. Средневзвешенная цена квадратного метра в предложении выросла за месяц в комфорт- и бизнес-классе, а вот в премиум- и элит-классе – уменьшилась.
Объем предложения
По итогам августа 2023 года объем предложения в комфорт-, бизнес- и элит-классе продолжил незначительно сокращаться. В комфорт-классе зафиксировано снижение на 1% в лотах до 20,8 тыс шт. и также на 1% в кв. м – до 915,2 тыс. кв. метров.
В бизнес-классе объем предложения в лотах снизился на 2% к июлю – до 17,3 тыс. штук. В метрах предложение бизнес-класса в августе уменьшилось на 1% до 1161,3 тыс. кв. м.
В элитном классе предложение в лотах снизилось на 3% до 0,4 тыс. объектов, в метрах сокращение составило 2% - до 61,6 тыс. метров.
А вот в премиальном классе московских новостроек изменения совершенно не такие, как в других классах. По сравнению с июлем количество лотов в экспозиции выросло на 18% до 1,4 тыс. штук. За год экспозиция премиум-класса выросла почти вдвое (на 97%). В квадратных метрах за месяц зафиксирован рост предложения на 9% до 148,9 тыс. метров, по сравнению с августом прошлого года экспозиция премиальных новостроек столицы выросла на 111%.
Ценовая ситуация
Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках комфорт-класса Москвы за август выросла в пределах 3% до 314,5 тыс. рублей. За год рост составил 15%. Средняя стоимость лота увеличилась за месяц также на 3%, а за год – на 10%, и составила 13,8 млн рублей.
В бизнес-классе средневзвешенная цена метра составила 453 тыс. рублей, что незначительно больше, чем в июле (рост в пределах 1% за месяц и за год). Также в пределах 1% выросла за месяц средняя цена лота – до 30,4 млн рублей, За год лот в бизнес-классе слегка подешевел – на величину до 2%.
В премиальных новостройках отмечается снижение средневзвешенной стоимости метра – за месяц на 5%, до 943,6 тыс. рублей. Рост этого показателя за прошедшие 12 месяцев достиг 5%. Средняя стоимость лота премиальной новостройки в Москве составила по итогам августа 104,1 млн рублей, что сразу на 12% меньше, чем в июле, но при этом на те же 12% больше, чем в августе 2023 года.
В элитном классе средневзвешенная цена квадратного метра достигла 2610,2 тыс. рублей. Это на 2% менее, чем по итогам июля, но сразу на 29% больше, чем год назад. Средняя стоимость лота в элит-классе сократилась за месяц на 2% до 414,5 млн рублей. При этом за 12 месяцев этот показатель вырос сразу на 29%.
Таким образом, средневзвешенная цена за год выросла во всех классах жилья, но сильнее всего подорожал метр в комфорт-классе и в элитном сегменте – на 15% и 29% соответственно.