В поисках альтернативы ипотеке
После того как рынок новостроек оставил надежды на льготное ипотечное кредитование, на рынке заработали альтернативные финансовые инструменты, прежде используемые очень редко.
Центробанк разными способами ограничивает выдачу ипотечных кредитов, поскольку полагает первичный рынок в стране перегретым, в том числе благодаря ипотеке. В 2023 году портфель ипотечных займов вырос на 35%. При этом около 60% займов оформлялись с показателем LTV 80% (отношение кредита к залогу), что указывает на рискованные кредиты. С 1 марта 2024 года Центробанк уже не впервые повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с высоким показателем долговой нагрузки; также готовится новый стандарт, который должен ограничить количество высокорискованных кредитов, и ожидается принятие макропруденциальных лимитов в ипотеке в середине года.
Главным драйвером на рынке ипотечного кредитования выступали займы со льготными ставками. Однако теперь эти программы сворачиваются: льготная действует до 1 июля, семейная продлена до 2030 года. Кроме того, Центробанк пока только повышает ключевую ставку, что удорожает ипотечные кредиты.
Результат — снижение доли сделок с использованием ипотечных кредитов. Как отмечают специалисты направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость», сейчас ипотечные сделки в общем объеме занимают чуть больше половины, хотя во второй половине прошлого года на них приходилось не менее 80%.
Снижение доли ипотечных сделок означает сокращение спроса. «Ситуация на рынке будет зависеть от дальнейшей политики ЦБ РФ и Минстроя. Новые условия по ипотечным программам и ожидающаяся полная или частичная отмена ипотеки с господдержкой снижают платежеспособность населения, что влечет за собой охлаждение спроса по сравнению с 2023 годом. В 2024 году ключевым инструментом покупки жилья постепенно будет становиться программа семейной ипотеки, условия по которой не изменились. Сегодня в правительстве обсуждаются дополнительные меры поддержки, такие как расширение программы на родителей с одним ребенком до 18 лет, а также на приобретение квартиры на вторичном рынке. Полагаю, что при одобрении данных изменений после 1 июля 2024 года рынок сможет ощутить новый виток спроса», — отмечает Дмитрий Ефремов, руководитель управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
Другое последствие сокращения ипотечных сделок — переход на альтернативные финансовые инструменты, которые в последнее время занимали малую долю в сделках либо были отложены в сторону. Возвращается практика трейд-ин, траншевой ипотеки, активизировались программы рассрочек…
«Для адаптации к меняющимся условиям девелоперам требуется инновационный подход к продуктам и маркетингу. В первую очередь стоит разработать альтернативные финансовые модели или предложения для клиентов, не удовлетворяющих условиям семейной ипотеки. Важным аспектом будет диверсификация клиентской базы и укрепление позиций в других рыночных сегментах», — полагает Дмитрий Видяев, PR-менеджер ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», утверждает: «Фактически все строится вокруг того, чтобы обеспечить покупателю посильный ежемесячный платеж. И полноценной альтернативой ипотеке может быть только ипотека. Например, субсидированная. Все остальное — немассовые решения».
Достаточно сложно за короткое время придумать альтернативу такому эффективному инструменту, как ипотека, полагает Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО. Особенно учитывая тот факт, что в последние годы доля ипотечных сделок практически у всех крупных девелоперов достигла 90%. Однако, по ее словам, тенденция на рост доли альтернативных инструментов продаж наблюдается.
Популярная схема
Наиболее распространенным альтернативным инструментом становится рассрочка. Доля сделок в рассрочку на столичном рынке, по оценке «НДВ Супермаркет Недвижимости», в зависимости от класса составляет 10–25%. По данным компании «Метриум», платная рассрочка предоставляется под 7–15% годовых на длительный срок или под 1% на месяц. Но есть «бесплатные» рассрочки на срок от месяца до десяти лет. В компании подчеркивают: вопреки распространенному заблуждению, многие застройщики предоставляют рассрочку не только на строящееся, но и на готовое жилье.
По мнению экспертов, в текущем году доля покупок в рассрочку может вырасти до 8–12%.
В Петербурге, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), на сделки с рассрочкой в 2023 году приходилось 5–10% в зависимости от компании. Но уже в январе 2024-го доля продаж в рассрочку в некоторых компаниях выросла до 20% и более.
Схема рассрочки проще многих прочих инструментов. Кроме того, после завершения срока выплат застройщики предлагают взять ипотечный заем на уже построенное жилье. «Полностью ипотеку рассрочка заменить не может, поскольку не позволяет разбить платеж на 20 и более лет — чаще всего ее срок два-три года, пока возводится дом. Можно также предложить клиентам рассрочку с дальнейшим переходом на ипотеку», — отметил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
Рассрочка все же предполагает первый взнос, в большинстве случаев — 20% стоимости будущей квартиры, что меньше 30-процентного первого взноса по ипотечному кредиту. И это, подчеркивает Ирина Петрова, руководитель отдела продаж ГК «Лидер Групп», все равно ниже аналогичных требований по программам ипотеки.
Она отметила: «В последнее время мы наблюдаем рост интереса к рассрочке, особенно в сегменте апартаментов. Но говорить о рассрочке как о полноценной альтернативе ипотеке пока рано».
Сергей Софронов тоже не считает рассрочку полноценной заменой ипотеке. «Переход потенциальных ипотечных заемщиков в программы рассрочки возможен в текущих условиях обычной ипотеки вкупе с ситуацией, когда продается имеющаяся недвижимость. То есть первоначальный взнос по обычной льготной ипотеке — 30% (больше, чем в рассрочках), лимит займа — 6 млн рублей. Да еще и выдача теперь однократная. Нужно считать индивидуально. Но при условии продажи имеющейся недвижимости, вполне вероятно, что взять рассрочку на год-два с нулевым удорожанием будет выгоднее, чем ипотеку. Более того, есть пространство для маневра: ускорить продажу через небольшое понижение цены или, если она все же затянется, оформить ипотеку на остаток долга по рассрочке», — рассуждает он.
Перспективные схемы
Аккредитивы. Незначительная доля сделок проходит с применением аккредитивов.
Регулятор и этим инструментом недоволен. «Риски для граждан в этой схеме связаны с тем, что, в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн рублей, средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен», — указывают специалисты Центробанка.
Траншевая ипотека также имеет место быть. Она появилась после запрета Центробанка на выдачу займов с нулевым или очень небольшим первым взносом по ипотеке. По словам Наталии Коротаевской, это популярный способ продаж, на него есть спрос, поскольку траншевая ипотека помогает сократить размер ежемесячного платежа в пять-десять раз в период строительства, пока покупатели, возможно, арендуют жилье.
В то же время застройщики предлагают воспользоваться таким инструментом в определенных проектах.
«Данный вид ипотечного кредитования нельзя назвать прямым конкурентом ипотеке с господдержкой. Как правило, его выбирают покупатели, которые планируют в перспективе получить денежные средства от продажи уже имеющегося жилья», — указывает Ирина Петрова.
Трейд-ин. Доля не слишком часто используемой схемы трейд-ин растет. По данным «Метриум», сделки в новостройках по такой схеме предлагают уже более 80% московских застройщиков, включая почти все крупные компании. Больше всего таких сделок — в массовом сегменте. Однако у каждого девелопера есть свой список неликвидных объектов, которые не идут в зачет. Это могут быть коттеджи, апартаменты, квартиры в ветхом фонде, жилье большой площади.
Николай Гражданкин подчеркивает: схемы трейд-ин получают распространение, поскольку клиенты обычно продают старую недвижимость, покупая двух- и трехкомнатные квартиры.
В «Лидер Групп» работает также программа, которая позволяет обменять ранее купленную квартиру на более просторную в этом же ЖК.
ГК «ПСК» привлекает для реализации схемы партнеров — агентства недвижимости. «Но сделок с трейд-ин сейчас немного. Их доля может вырасти после снижения ключевой ставки ЦБ, если снизятся базовые ставки по ипотеке, и вторичный рынок почувствует себя лучше», — добавил Сергей Софронов.
Лизинг. В качестве альтернативы ипотеке на рынке в малом объеме существует схема лизинга. Минфин планирует развивать эту схему. По крайней мере, так указано в проекте стратегии развития финансового рынка России до 2030 года.
«Существуют, скажем так, альтернативные ходы. Например, накопления на первоначальный взнос через аренду квартиры. Некоторое время покупатель платит арендный платеж застройщику, он накапливается и по мере накопления служит первоначальным взносом на эту же квартиру. Это, по сути, отложенная ипотека», — характеризует схему Сергей Софронов.
Где скрывается выгода
Любая схема сколько-то стоит и считается выгодной для покупателя жилья, застройщика или банка.
Например, рассрочка — более низкий первый взнос, нет проверки кредитной истории, но в большинстве случаев это малый срок действия, высокие штрафы за несвоевременные выплаты. «Дополнительные затраты для клиента при использовании рассрочки от застройщика связаны с процентом удорожания, который призван закрывать риски девелопера. Как правило, удорожание составляет от 3% до 6%. Процент напрямую зависит от объема проекта и сроков сдачи. В свою очередь, беспроцентные рассрочки выдаются на короткий срок, обычно не более шести месяцев», — отметил Евгений Хохлов, директор по маркетингу девелопера AAG.
«После повышения требований к минимальному первоначальному взносу часть покупателей стала задействовать средства потребительского кредитования. Безусловно, это налагает дополнительное финансовое бремя на заемщика», — указывает Ирина Петрова.
Для застройщика выгода от схемы рассрочки — возможность привлечь больше клиентов. Но есть и риски. По словам Евгения Хохлова, рассрочки несут в себе риски непоступления денежных средств в полном объеме. «Если, например, 20% оформленных рассрочек будут разорваны в одностороннем порядке, это может вызвать серьезные проблемы для застройщика с точки зрения выполнения своих обязательств перед банком, осуществляющим проектное финансирование», — подчеркнул он.
По сравнению с ипотечным кредитом рассрочка проигрывает: в первом случае средства сразу зачисляются на эскроу-счет, во втором — порциями.
Лизинг предполагает более гибкие условия, чем ипотечный заем. Но для массового использования схемы надо, чтобы лизинговая ставка была ниже ипотечной.
По данным «Метриум», договор лизинга предполагает ежегодную индексацию цены сделки, и клиенту надо требовать установления предельного коэффициента изменения стоимости квартиры для своей защиты. При банкротстве лизингодателя клиент может лишиться квартиры, на нее может быть наложен арест при проблемах у лизингодателя. Кроме того, договор лизинга не подразумевает автоматический переход жилья в собственность клиента после завершения выплат, срок должен быть установлен в соглашении.
В схеме трейд-ин и дольщик, и застройщик зависят от ситуации на вторичном рынке жилья и действий риэлторов.
«Самый выгодный механизм для застройщика — единовременная оплата собственными средствами покупателя или ипотека от банка, так как в этом случае он получает всю сумму за продаваемый актив на эскроу-счет», — убежден Евгений Хохлов.
«Ресурсы застройщиков ограничены. Необходимо решить вопрос с созданием доступного для широких слоев населения финансового инструмента для приобретения жилья. Точечные программы здесь не помогут. Так же, как и временные программы от небольших банков. Нужно решение на государственном уровне», — заключила Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».
В I полугодии 2022 г. совокупный объем сделок в сегменте складской недвижимости в регионах составил 271 тыс. кв. м, что на 35% ниже результата за первое полугодие 2021 г., а также двукратно уступает значению первого полугодия 2020 г. По объему сделок лидирует Самара – 111 508 кв. м площадей, далее следуют Екатеринбург (92 619 кв. м), Тверь (27 167 кв. м), Новосибирск (19 975 кв. м), Нижний Новгород (8 720 кв. м).
В отличие от 2021 г., когда ключевыми драйверами спроса выступили игроки рынка e-commerce (66%), в I полугодии 2022 г. первое место по объему спроса заняли компании, специализирующиеся на розничной офлайн-торговле — их доля составила 69%. В свою очередь, онлайн-ритейлеры сместились на третье место и в совокупном объеме спроса сформировали 6%. Это свидетельствует о том, что компании электронной коммерции временно скорректировали планы по развитию в регионах России, в то время как продуктовый ритейл, напротив, наращивает темпы региональной экспансии.
Если в 2021 г. доля сделок купли-продажи в совокупном объеме составляла всего 5%, то в первом полугодии 2022 г. данный показатель приблизился к своим среднерыночным значениям 2019-2020 гг. и достиг отметки в 37%.
Распределение спроса по регионам
Предложение
По итогам I полугодия 2022 г. объем нового строительства в регионах составил 228 тыс. кв. м, что в два раза меньше, чем в I полугодии 2022 г. Снижение объемов ввода обусловлено корректировкой сроков строительства заявленных проектов на фоне текущей ситуации. Помимо этого, некоторые клиенты вступили в повторный диалог с девелоперами касательно условий реализации объектов built-to-suit, сделки по которым были закрыты в течение 2021 г. и начале 2022 г., что оказало непосредственное влияние на показатель ввода.
По объему реализованных проектов в I полугодии 2022 г. лидируют Екатеринбург и Казань - 63 тыс. кв. м и 50 тыс. кв. м соответственно. По итогам 2022 г. совокупный объем ввода складских помещений в регионах России может достичь 831 тыс. кв. м, из которых 64% представлены складскими комплексами, реализуемыми под конечного пользователя.
Новое строительство в региональных городах
Вакантность и ставки аренды
В I полугодии 2022 г. уровень вакантности в сегменте складов в регионах России составил 2,7%, что на 0,2 п.п. выше по сравнению с концом 2021 г. Наибольшая доля свободных площадей зафиксирована во Владивостоке (9,1%), Самаре (8,5%) и Челябинске (8,1%).
Средневзвешенная ставка аренды на качественные складские площади по итогам первого полугодия 2022 г. составила 4 670 руб./кв. м/год. Несмотря на снижение показателей спроса, собственники пока не готовы корректировать ставки аренды. Однако на фоне стагнации рынка и возникновения скрытой вакансии вполне вероятно, что динамика ставок аренды изменится, и уже во втором полугодии 2022 г. мы будем наблюдать снижение показателей.
Наибольшие ставки аренды на складские помещения по итогам первого полугодия 2022 г. были зафиксированы в таких городах, как Владивосток (5 250 руб./кв. м/год), Воронеж (5 200 руб./кв. м/год), а также Ростов-на-Дону (5 020 руб./кв. м/год). Стоит отметить, что на региональном рынке объем доступного свободного предложения в существующих складах остается на сравнительно невысоком уровне, в результате чего ставки аренды могут отражать запрашиваемые условия по единичным предложениям в каждом из регионов, нежели среднюю ставку с учетом заполненных объектов.
Распределение свободных площадей и уровня вакантности по городам
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Геополитическая и экономическая ситуация оказала непосредственное влияние на рынок складской недвижимости в регионах по итогам первого полугодия 2022 г. Из новых тенденций, в первую очередь, стоит отметить растущие объемы субаренды, которые на конец первого полугодия 2022 г. насчитывают порядка 250 тыс. кв. м. Регионами-лидерами по предложению площадей в субаренду являются Екатеринбург (43 660 кв. м), Самара (28 740 кв. м) и Ростов-на-Дону (20 180 кв. м). Изменение логистических цепочек и, как следствие, временные перебои с поставкой зарубежных товаров может повлиять на распределение складских мощностей в регионах России в долгосрочной перспективе. Вполне вероятно, что уже в следующем году мы будем наблюдать образование новых логистических хабов вокруг новых центров поставок».
Средняя стоимость студий в новостройках Новой Москвы во II квартале 2022 года достигла 7,2 млн рублей, что на 20% больше, чем в такой же период 2021 года. Это самый интенсивный рост цены по сравнению с другими типами квартир на местном рынке новостроек, отмечают аналитики «Метриум». Средняя стоимость квадратного метра в новомосковских студиях впервые превысила 300 тыс. рублей.
Во II квартале 2022 года средняя стоимость студии в новостройках Новой Москвы превысила 7,2 млн рублей. Три месяца назад студию можно было приобрести в среднем за 7,1 млн рублей, а год назад, во II квартале 2021 года, – за 6 млн рублей. Таким образом, за прошедшие три месяца новомосковские студии подорожали на 2,4%, а за 12 месяцев – на 20%.
По темпам прироста средней цены студии остаются самым быстро дорожающим форматом жилья в Новой Москве. Между тем стоимость однокомнатной квартиры в среднем составила во II квартале 9,4 млн рублей, что на 17% больше, чем год назад. Двухкомнатные квартиры продаются за 12,4 млн рублей – прирост за год составил 15%. Трехкомнатные квартиры стоят 15,8 млн рублей, что на 11% больше, чем 12 месяцев назад.
«Студии нередко покупаются или в инвестиционных целях, например, под сдачу в аренду, или в качестве первого жилья и первого серьёзного актива для молодого человека, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Это обусловлено доступностью такого предложения: к примеру, в наших проектах минимальная стоимость студии составляет 6,5 млн рублей. В то же время доля студий не может быть большой, особенно в проектах, ориентированных на семейное проживание, а в ТиНАО большинство проектов именно такие».
Студии в новостройках Новой Москвы также являются самым дорогим жильем в пересчете на стоимость квадратного метра, отмечают аналитики «Метриум». В II квартале этот показатель впервые превысил 300 тыс. рублей, тогда как средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы составляет 223 тыс. рублей. Покупатели однокомнатных квартир в среднем платят за квадратный метр 245 тыс. рублей, двухкомнатных – 211 тыс. рублей, трехкомнатных – 202 тыс. рублей.
«Студии пользуются высоким спросом в Новой Москве в силу особенностей покупательской аудитории на местном рынке, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – В Новую Москву часто приезжают молодые и одинокие профессионалы в поисках своего первого жилья, и они выбирают именно студии. Наконец, ипотечные клиенты также приобретают студии, особенно прошедшей весной, когда застройщики активно предлагали дополнительную субсидированную ставку по ипотеке».
Несмотря на рост цен, средняя площадь студий за прошедший год сократилась, отмечают аналитики «Метриум». Сейчас студия в среднем занимает 23,8 кв. м площади, тогда как год назад – 24,6 кв. м. Другие форматы жилья тоже уменьшились за последний год; однокомнатные и двухкомнатные квартиры – на 1 кв. м (до 38,4 кв. м и 58,6 кв. м). Площадь трехкомнатной квартиры сократилась на 3 кв. м (до 77,8 кв. м).
«Доля студий в структуре предложения новостроек заметно растет, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Застройщики делают долгосрочные ставки на такие квартиры в условиях кризиса, снижения доходов населения и повышении себестоимости строительства. При этом потенциальных покупателей у таких квартир много, и все эти факторы приводят к своеобразному “перегреву” этой рыночной ниши. Пока что предпосылок к прекращению этой тенденции нет».
Источник: «Метриум»