Ипотека теряет позиции
На круглом столе «Рынок недвижимости - 2024. Итоги первого квартала» ожидаемо прозвучали оценки текущей ситуации и прогнозы на следующие кварталы от представителей крупных застройщиков Петербурга. Делимся.
Вторичка отыгрывает потери
Если говорить о текущем видении ипотечного рынка Петербурга глазами банковского сообщества, то оценка руководителя группы ипотечного кредитования «Банка «Санкт-Петербург» Марии Гретченко раскрывает большинство нюансов.
Как отмечает эксперт, сравнение первых кварталов 2023 и 2024 годов демонстрирует значимые различия в портфеле ипотечных сделок Банка. «Всего лишь год назад доля ипотечных сделок на первичном рынке составляла около 80%, из которых часть продуктов с господдержкой держалась на горизонте 85%», – отмечает Марии Гретченко. В то же время, доля вторичного рынка в ипотечных выдачах находилась на уровне 20%.
«В этом году доля первичного рынка в ипотечных сделках составила 58%, из которых на программы с господдержкой пришлось 60%. Соответственно, спрос и доля в ипотечных сделках на жилищные кредиты на вторичку в процентах вырос. Это также связано с тем, что Банк предлагает одну из самых привлекательных ставок на продукт», - подчеркивает эксперт.
Наблюдается тенденция снижения среднего чека по жилищному займу. Это, в первую очередь, зависит от превалирующей доли вторичного рынка, где процентная ставка выше, и внесением изменений в максимально возможную сумму кредита по льготным программам кредитования, в частности – уменьшению максимально возможной суммы кредита по продукту с господдержкой до 6 млн. рублей. Таким образом, нет ничего удивительного в том, что от периода к периоду средний чек по городу и области в банке снизился.
Как на внешние вызовы может реагировать банк? Только запуском собственных локальных субпродуктов. Например, кредитор запустил дисконтную акцию «За быстрый выход на сделку». При таком варианте (и сумме кредита выше 3 млн. рублей) стандартная ставка для всех заемщиков снижается на 1 п.п. Быстрота и удобство выхода на сделку поддерживается существующей опцией Банка «Smart-ипотека», опция позволяет предоставить в Банк минимальный комплект документов для рассмотрения объекта без отчета об оценке и воспользоваться сервисами электронной регистрации сделки.
Забываем дорогу в банк
При этом ипотечные пертурбации в каждом сегменте жилой недвижимости отразились несовпадающей динамикой. По словам руководителя отдела маркетинга ГК «Еврострой» Анны Любимовой (напомним, компания присутствует в элитном сегменте), ипотека здесь теряет свои позиции.
«С 2021 по 2023 год доля ипотечных продаж в «элитке» от общего числа составляла 26%, а 24% занимала рассрочка. В первом же квартале 2024 года стопроцентная оплата подросла до 60%, а рассрочка – до 40%. Но что симптоматично – не произошло ни одной ипотечной сделки», – поясняет специалист. При этом эксперт уверенно утверждает, что клиентский интерес в первом квартале был достаточно весом по всему спектру «дорогих» квадратных метров. Продалось многое из того, что ждало своего клиента не один месяц.
Добавочно Анна Любимова отметила оживление интереса к коммерческим помещениям на первых этажах элитных новостроек.
Эксперт уверяет, что с одинаковой скоростью продавались лоты от 26 до 435 кв. м, а среднестатистическая площадь проданных лотов достигла горизонта в 106 кв. м. Для сравнения – по 2023 году средняя площадь продаж равнялась 99 кв. м.
«Реальные цены таких сделок в среднем по объектам компании составили 344,5 тысяч рублей за метр. Разброс по классам недвижимости составил от 270 до 510 тысяч рублей», – привела данные маркетолог.
Все хорошо. Пока
С другой стороны, генеральный директор Агентства Недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева отмечает, что в ее вотчине (масмаркет) первый квартал прошел достаточно успешно, а доля продаж квартир в ипотеку заняла порядка 65%. Еще пару месяцев среднестатистический покупатель будет руководствоваться принципом: успеть взять ипотеку по текущим ставкам, пока они действуют. Даже не столь важно – по ипотеке с господдержкой, семейной или ИТ-ипотеке тоже. Все равно кардинально ниже инфляции.
Но тут есть нюанс, покупателю целесообразно оказать помощь в выборе среди предлагаемых по Петербургу новостроек. И ГК «КВС» запустила ряд дополнительных льготных программ.
Есть, программа с говорящим за себя названием «Квартира в зачет». Есть похожая программа «Переезд», которая абсорбирует около 20% от суммы ипотечных сделок. Ведь данное решение позволяет обойтись без первого взноса деньгами, в зачет идут «старые» квадратные метры. С апреля тестируется новый льготный вариант, в котором ипотека дробится надвое, что также позволяет заемщикам экономить.
При этом не иссякает поток инвестиционных сделок. Причина банальна – варианты с выводом накоплений за рубеж стали избыточно рискованными. А недвижимость – вот она, родная.
В общем, компания ожидает дальнейшую эскалацию спроса все первое полугодие, а далее… «Мы не первый раз проходим такой сценарий, поэтому прогнозировать рост спроса можно с уверенностью, – прогнозирует Анжелика Альшаева. – А вот далее можно предсказать некоторый период затишья, застройщики будут сидеть без сделок в ожидании снижения ключевой ставки».
Между городом и областью
Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова озвучила статистические расхождения между СПб и Ленобластью с точки зрения строителей комфорт-класса. «В Ленобласти средняя площадь выводимых на рынок квартир в первом квартале года осталась без изменений и составляет 39,7 кв. метров. Напомню, в 2023 году эта цифра составляла 40 кв метров, – говорит эксперт. – Средняя стоимость лота также остается в границах 6 млн. рублей. Иначе говоря, средняя стоимость метра – 149 тысяч рублей. Можно сделать вывод, что новостройки Ленобласти вышли на ценовое плато».
Также специалист предлагает посмотреть на ситуацию шире. И в разрезе трех лет фиксируются более внушительные колебания – стоимость метра возросла на 49% – со 102 тысяч рублей.
В то же время, по словам эксперта, в Петербурге наблюдалась более оживленная волатильность цен. Средний метраж в комфорт-классе по первому кварталу составил 36,3 кв. метров, тогда как год назад этот показатель составлял 41 кв. метр. За год минус 11% – это очень значимо.
При этом, средняя стоимость лотов подросла до 8,4 млн. рублей. То есть, по сравнению с 2022 годом прирост составил 22% (с 6.8 млн. рублей) «На фоне таких цифр, – считает Мария Орлова, – ожидания ряда потенциальных покупателей – «дескать отложу сделку, пока не подешевеет», не выдерживают никакой критики».
Особенностью же момента можно назвать сегодняшние рекордные вводы новых объектов. «Вводится то, что запускалось еще в 2021-м, или начале 2022 года, - отмечает представитель ГК «А101». – То есть в первые годы после старта льготной ипотеки. Поскольку тогда происходило наиболее значимое количество стартов жилых проектов». Если в цифрах, то в 2024 году уже введено 1.227 млн. кв метров, что на 14,6% больше, чем за январь – март 2023 года. И на 7,4% больше аналогичного периода 2022 года (1,136 млн. кв.метров).
Горькие истины
Традиционно на круглых столах «ТТ Финанс» главные проблемы отрасли озвучивает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Эксперт отметила, что с началом года ведущие ипотечные банки (80% выдач жилищных кредитов) надумали взимать дополнительные платы с застройщиков за пользование субсидированной государством ипотекой.
«Это сразу превратило их условия выдач в заградительные, – говорит специалист. – И общее количество ипотечных сделок, которые рынок видел по 2023 году, резко пошло на спад». На рынке остались кредитные организации второго эшелона, однако, не имеющие широкой разветвленной системы взаимодействия с розницей, и в силу естественной ограниченности мощностей не справляющиеся с нахлынувшим клиентским потоком.
Соответственно, если в 2023 году доля сделок с привлечением ипотеки на первичном рынке близилась к 90%, то сейчас показатель опустился до 65%.
«Безусловно, стоимость квартиры – очень важный для клиента показатель, но еще главнее сама по себе доступность ипотеки. Сможет ли человек, планируя расходы и доходы себе позволить сделку…»
С другой стороны, специалист отметила «не увядающие» ожидания потенциальных покупателей на снижение стоимости недвижимости. Такие надежды Светлана Денисова характеризовала как абсолютно беспочвенные: «Греча и сахар не дешевеют – с чего бы дешеветь железобетонным метрам?»
«Нужда в жилье относится к фундаментальным потребностям в наших широтах. Объём предложения строящегося жилья в Петербурге продолжает колебаться возле минимальных значений за 10-летний период, существующий спрос вполне поглощает этот объём. Стройматериалы снова дорожают, впереди «высокий» сезон. Со второго квартала ведущие банки отменили субсидии, а с 1 июля закончится стандартная господдержка. На рынке оживление, у нас рекордный объём бронирования. Судите сами – снизится ли цена».
Спрос оставляет желать лучшего
Общая ситуация на рынке такова, что крупные застройщики, не доверяя чужим оценкам, предпочитают держать собственные вакантности. В итоге – цифры разнятся. Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов приводит следующую статистику.
Средняя цена сделки на первичном рынке Петербурга в конце марта 2024 года составила 12,8 млн рублей, в масс-маркете средний бюджет покупки – 9,5 млн рублей. Средняя цена кв. метра в марте находился на горизонте около 246 тысяч рублей. В дорогих районах, например, Центральный и Петроградский, средняя цена «квадрата» обгоняла 450 тысяч рублей.
Что касается спроса, признает эксперт, то в первом квартале он оказался значительно ниже по сравнению с предыдущими данными (октябрь-декабрь- 2023): 11,7 тысяч против 18,5 тысяч ДДУ.
«Динамика с начала года в целом напоминает I квартал прошлого года. Но в штуках и в деньгах продажи выше. В марте продажи выросли почти в 1,5 раза. Из порядка 4000 заключённых в марте ДДУ, примерно 3000 – это сегмент комфорт-класса, – рассуждает эксперт. – Конвертировался отложенный спрос, сформировавшийся за январь-февраль. Причина – изменения условий выдачи ипотеки и рост программ рассрочки».
И еще одна подробность – в первом квартале нынешнего года бизнес-класс показал в целом схожую с «комфортом» динамику, как по продажам, так и ценам. «Более дорогая недвижимость торговалась стабильнее, – признает Сергей Софронов. – Например, в «премиуме» число сделок на рынке 60-70 в месяц в течение квартала стабильно. Однако, именно здесь имел место значительный рост цен. Среди причин – сокращение предложения».
Ввод нового жилья в России по итогам 2022 года может достичь 95 млн кв. м. – как отметил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, этот показатель станет новым рекордом со времен СССР. Однако количество не всегда спешит переходить в качество: по данным исследования[1], которое провели специалисты ROCKWOOL Россия, лишь 26% россиян, купивших жилье в новостройках, ни разу не сталкивались с какими-либо недоделками от застройщика. Всем остальным так или иначе приходилось исправлять недостатки свежеприобретенной квартиры.
Так, 46% россиян, купивших жилье в новом доме, обнаружили проблемы непосредственно при приемке квартиры, а еще 28% ― на гарантии, которая предоставляется новоселам в первый год после сдачи дома. При этом 25% новоселов исправляли найденные недостатки самостоятельно и даже не обращались к застройщику, а еще 29% сделали такую попытку, но девелопер им отказал. Кроме того, 44% респондентов добились исправления недоделок в квартире только благодаря судебному разбирательству.
«Многие недоделки можно быстро и эффективно исправить по согласованию, не доводя дело до суда – как раз для этого, по большому счету, и существует процедура приемки квартиры. Другое дело, что новоселы не всегда знают, на что нужно обращать внимание. Согласно нашему опросу, только треть из тех, у кого был опыт приемки квартиры от застройщика, прибегали к помощи специалистов (7% обратились к профессиональному застройщику, 23% позвали компанию по ремонту). 10% принимали жилье интуитивно, на глаз, 7% позвали на осмотр членов семьи, 5% предварительно сами изучили необходимые регламенты. А еще 48% не воспользовались ни одним из перечисленных вариантов и просто подписали бумаги», – рассказывает Фатима Газанова, руководитель отдела по связям с общественностью ROCKWOOL Россия.
9% опрошенных при приемке квартиры обращают внимание на показания и номера счетчиков, 10% – на качество окон, 11% – на розетки и провода, 17% – на соответствие реальной площади квартиры заявленной, 20% – на вентиляцию и отопление. Наконец, 21% россиян уверены, что при приемке квартиры от застройщика в первую очередь нужно обращать внимание на стены, пол и потолок. Какие проблемы там можно обнаружить?
«От состояния стен, пола и потолка напрямую зависит микроклимат в квартире ― комплексный показатель, на который влияют сразу множество факторов. Так, если нарушена герметичность стыков, есть трещины, использовалась некачественная теплоизоляция, в квартире будет холодно и влажно – и никакая система отопления тут не спасет. Кстати, хорошая теплоизоляция (например, из минеральной ваты) защитит не только от минусовых температур, но и от лишнего шума, позволит снизить затраты на отопление и защитить здание от коррозионного износа арматуры. Поэтому при выборе квартиры обязательно нужно уточнять у застройщика и то, какие материалы использовались для утепления дома», – продолжает Фатима Газанова.
Герметичность швов легко проверить: нужно измерить температуру стен и температуру в помещении — разница не должна быть больше 4 градусов. То есть, если в комнате 20 градусов, то стена не может быть холоднее 16 градусов, обратное говорит о проблемах со швами и изоляцией. Норма закреплена СНиП 23-02-2003.
Проблемой в вопросах качества жилищного строительства можно назвать отсутствие опыта и знаний у россиян в этом вопросе. Так, лишь 10% знают о том, что девелопер обязан устранить обнаруженные при приемке проблемы с электропроводкой и розетками. Всего 12% респондентам известно, что застройщик должен компенсировать лишние затраты, если площадь квартиры оказалась меньше заявленной. 15% знают, что могут потребовать замены некачественных дверей и окон, еще столько же осведомлены, что при недочетах застройщик должен привести в порядок вентиляцию. Только 18% опрошенных знают о своих правах в случае обнаружения проблем со стенами, полом и потолком, 36% – о правах при неисправности сантехники.
Высокая скорость строительства и рекордные темпы по вводу жилья не должны влиять на уровень качества квартир: в ROCKWOOL Россия отмечают, что от этого страдают не только новоселы, но и девелоперы. Во-первых, это удар по репутации, во-вторых, ощутимые финансовые затраты, ведь переделывать всегда дороже.
[1] Опрос проводился 14-22 ноября 2022 года, участие приняли 1 578 экономически активных россиян
Банк «Санкт-Петербург» напоминает, что осталось чуть меньше 40 дней, чтобы успеть оформить льготный кредит на жилье по программе «Ипотека с господдержкой». Льготная ипотека на новостройки действует до конца текущего года (согласно условиям Постановления Правительства РФ, срок действия программы ограничен 31.12.2022). Поэтому тем, кто планирует купить квартиру в новостройке в ближайшем будущем, стоит поторопиться, чтобы получить жилищный кредит на это по льготной ставке. Кстати, в БСПБ «Ипотека с господдержкой» предлагается по ставке 6,35% годовых – и это одна из самых низких ставок на рынке.
Провожая льготную программу, БСПБ провел исследование портрета заемщика по госипотеке. Сегодня госипотека – один их самых популярных ипотечных продуктов среди клиентов БСПБ. Так, по итогам 10 месяцев 2022 года доля выдач по «Ипотеке с господдержкой» составила 34% от общего количества ипотечных сделок Банка «Санкт-Петербург».
Аналитики БСПБ отмечают, что средняя сумма такого кредита в октябре 2022 года составила 5,4 млн руб. На протяжении всего 2022 года был заметен планомерный рост средней суммы кредита, что находится в прямой зависимости от увеличения стоимости объектов недвижимости. В среднем рост средней суммы кредита по госипотеке за год составил 10%.
При этом, средняя стоимость покупки объекта недвижимости в октябре 2022г. по ипотеке с господдержкой составила порядка 8 млн руб. А средний размер первоначального взноса по данному продукту в Банке сегодня составляет около 30%-32%. Этот показатель не меняется в течение 2022 года, хотя ипотечный кредит в Банке «Санкт-Петербург» можно взять, имея в качестве первоначального взноса всего 15% от стоимости квартиры.
Отдельно аналитики Банка зафиксировали увеличение среднего срока, на который клиенты оформляют ипотечный кредит. Если в начале 2022 года средний срок был около 19 лет, то на октябрь 2022 года средний срок составил уже 22 – 24 г.
Подробнее о программе «Ипотека с господдержкой» можно узнать на сайте БСПБ: https://www.bspb.ru/retail/mortgage/gos-support.