Ипотека теряет позиции
На круглом столе «Рынок недвижимости - 2024. Итоги первого квартала» ожидаемо прозвучали оценки текущей ситуации и прогнозы на следующие кварталы от представителей крупных застройщиков Петербурга. Делимся.
Вторичка отыгрывает потери
Если говорить о текущем видении ипотечного рынка Петербурга глазами банковского сообщества, то оценка руководителя группы ипотечного кредитования «Банка «Санкт-Петербург» Марии Гретченко раскрывает большинство нюансов.
Как отмечает эксперт, сравнение первых кварталов 2023 и 2024 годов демонстрирует значимые различия в портфеле ипотечных сделок Банка. «Всего лишь год назад доля ипотечных сделок на первичном рынке составляла около 80%, из которых часть продуктов с господдержкой держалась на горизонте 85%», – отмечает Марии Гретченко. В то же время, доля вторичного рынка в ипотечных выдачах находилась на уровне 20%.
«В этом году доля первичного рынка в ипотечных сделках составила 58%, из которых на программы с господдержкой пришлось 60%. Соответственно, спрос и доля в ипотечных сделках на жилищные кредиты на вторичку в процентах вырос. Это также связано с тем, что Банк предлагает одну из самых привлекательных ставок на продукт», - подчеркивает эксперт.
Наблюдается тенденция снижения среднего чека по жилищному займу. Это, в первую очередь, зависит от превалирующей доли вторичного рынка, где процентная ставка выше, и внесением изменений в максимально возможную сумму кредита по льготным программам кредитования, в частности – уменьшению максимально возможной суммы кредита по продукту с господдержкой до 6 млн. рублей. Таким образом, нет ничего удивительного в том, что от периода к периоду средний чек по городу и области в банке снизился.
Как на внешние вызовы может реагировать банк? Только запуском собственных локальных субпродуктов. Например, кредитор запустил дисконтную акцию «За быстрый выход на сделку». При таком варианте (и сумме кредита выше 3 млн. рублей) стандартная ставка для всех заемщиков снижается на 1 п.п. Быстрота и удобство выхода на сделку поддерживается существующей опцией Банка «Smart-ипотека», опция позволяет предоставить в Банк минимальный комплект документов для рассмотрения объекта без отчета об оценке и воспользоваться сервисами электронной регистрации сделки.
Забываем дорогу в банк
При этом ипотечные пертурбации в каждом сегменте жилой недвижимости отразились несовпадающей динамикой. По словам руководителя отдела маркетинга ГК «Еврострой» Анны Любимовой (напомним, компания присутствует в элитном сегменте), ипотека здесь теряет свои позиции.
«С 2021 по 2023 год доля ипотечных продаж в «элитке» от общего числа составляла 26%, а 24% занимала рассрочка. В первом же квартале 2024 года стопроцентная оплата подросла до 60%, а рассрочка – до 40%. Но что симптоматично – не произошло ни одной ипотечной сделки», – поясняет специалист. При этом эксперт уверенно утверждает, что клиентский интерес в первом квартале был достаточно весом по всему спектру «дорогих» квадратных метров. Продалось многое из того, что ждало своего клиента не один месяц.
Добавочно Анна Любимова отметила оживление интереса к коммерческим помещениям на первых этажах элитных новостроек.
Эксперт уверяет, что с одинаковой скоростью продавались лоты от 26 до 435 кв. м, а среднестатистическая площадь проданных лотов достигла горизонта в 106 кв. м. Для сравнения – по 2023 году средняя площадь продаж равнялась 99 кв. м.
«Реальные цены таких сделок в среднем по объектам компании составили 344,5 тысяч рублей за метр. Разброс по классам недвижимости составил от 270 до 510 тысяч рублей», – привела данные маркетолог.
Все хорошо. Пока
С другой стороны, генеральный директор Агентства Недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева отмечает, что в ее вотчине (масмаркет) первый квартал прошел достаточно успешно, а доля продаж квартир в ипотеку заняла порядка 65%. Еще пару месяцев среднестатистический покупатель будет руководствоваться принципом: успеть взять ипотеку по текущим ставкам, пока они действуют. Даже не столь важно – по ипотеке с господдержкой, семейной или ИТ-ипотеке тоже. Все равно кардинально ниже инфляции.
Но тут есть нюанс, покупателю целесообразно оказать помощь в выборе среди предлагаемых по Петербургу новостроек. И ГК «КВС» запустила ряд дополнительных льготных программ.
Есть, программа с говорящим за себя названием «Квартира в зачет». Есть похожая программа «Переезд», которая абсорбирует около 20% от суммы ипотечных сделок. Ведь данное решение позволяет обойтись без первого взноса деньгами, в зачет идут «старые» квадратные метры. С апреля тестируется новый льготный вариант, в котором ипотека дробится надвое, что также позволяет заемщикам экономить.
При этом не иссякает поток инвестиционных сделок. Причина банальна – варианты с выводом накоплений за рубеж стали избыточно рискованными. А недвижимость – вот она, родная.
В общем, компания ожидает дальнейшую эскалацию спроса все первое полугодие, а далее… «Мы не первый раз проходим такой сценарий, поэтому прогнозировать рост спроса можно с уверенностью, – прогнозирует Анжелика Альшаева. – А вот далее можно предсказать некоторый период затишья, застройщики будут сидеть без сделок в ожидании снижения ключевой ставки».
Между городом и областью
Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова озвучила статистические расхождения между СПб и Ленобластью с точки зрения строителей комфорт-класса. «В Ленобласти средняя площадь выводимых на рынок квартир в первом квартале года осталась без изменений и составляет 39,7 кв. метров. Напомню, в 2023 году эта цифра составляла 40 кв метров, – говорит эксперт. – Средняя стоимость лота также остается в границах 6 млн. рублей. Иначе говоря, средняя стоимость метра – 149 тысяч рублей. Можно сделать вывод, что новостройки Ленобласти вышли на ценовое плато».
Также специалист предлагает посмотреть на ситуацию шире. И в разрезе трех лет фиксируются более внушительные колебания – стоимость метра возросла на 49% – со 102 тысяч рублей.
В то же время, по словам эксперта, в Петербурге наблюдалась более оживленная волатильность цен. Средний метраж в комфорт-классе по первому кварталу составил 36,3 кв. метров, тогда как год назад этот показатель составлял 41 кв. метр. За год минус 11% – это очень значимо.
При этом, средняя стоимость лотов подросла до 8,4 млн. рублей. То есть, по сравнению с 2022 годом прирост составил 22% (с 6.8 млн. рублей) «На фоне таких цифр, – считает Мария Орлова, – ожидания ряда потенциальных покупателей – «дескать отложу сделку, пока не подешевеет», не выдерживают никакой критики».
Особенностью же момента можно назвать сегодняшние рекордные вводы новых объектов. «Вводится то, что запускалось еще в 2021-м, или начале 2022 года, - отмечает представитель ГК «А101». – То есть в первые годы после старта льготной ипотеки. Поскольку тогда происходило наиболее значимое количество стартов жилых проектов». Если в цифрах, то в 2024 году уже введено 1.227 млн. кв метров, что на 14,6% больше, чем за январь – март 2023 года. И на 7,4% больше аналогичного периода 2022 года (1,136 млн. кв.метров).
Горькие истины
Традиционно на круглых столах «ТТ Финанс» главные проблемы отрасли озвучивает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Эксперт отметила, что с началом года ведущие ипотечные банки (80% выдач жилищных кредитов) надумали взимать дополнительные платы с застройщиков за пользование субсидированной государством ипотекой.
«Это сразу превратило их условия выдач в заградительные, – говорит специалист. – И общее количество ипотечных сделок, которые рынок видел по 2023 году, резко пошло на спад». На рынке остались кредитные организации второго эшелона, однако, не имеющие широкой разветвленной системы взаимодействия с розницей, и в силу естественной ограниченности мощностей не справляющиеся с нахлынувшим клиентским потоком.
Соответственно, если в 2023 году доля сделок с привлечением ипотеки на первичном рынке близилась к 90%, то сейчас показатель опустился до 65%.
«Безусловно, стоимость квартиры – очень важный для клиента показатель, но еще главнее сама по себе доступность ипотеки. Сможет ли человек, планируя расходы и доходы себе позволить сделку…»
С другой стороны, специалист отметила «не увядающие» ожидания потенциальных покупателей на снижение стоимости недвижимости. Такие надежды Светлана Денисова характеризовала как абсолютно беспочвенные: «Греча и сахар не дешевеют – с чего бы дешеветь железобетонным метрам?»
«Нужда в жилье относится к фундаментальным потребностям в наших широтах. Объём предложения строящегося жилья в Петербурге продолжает колебаться возле минимальных значений за 10-летний период, существующий спрос вполне поглощает этот объём. Стройматериалы снова дорожают, впереди «высокий» сезон. Со второго квартала ведущие банки отменили субсидии, а с 1 июля закончится стандартная господдержка. На рынке оживление, у нас рекордный объём бронирования. Судите сами – снизится ли цена».
Спрос оставляет желать лучшего
Общая ситуация на рынке такова, что крупные застройщики, не доверяя чужим оценкам, предпочитают держать собственные вакантности. В итоге – цифры разнятся. Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов приводит следующую статистику.
Средняя цена сделки на первичном рынке Петербурга в конце марта 2024 года составила 12,8 млн рублей, в масс-маркете средний бюджет покупки – 9,5 млн рублей. Средняя цена кв. метра в марте находился на горизонте около 246 тысяч рублей. В дорогих районах, например, Центральный и Петроградский, средняя цена «квадрата» обгоняла 450 тысяч рублей.
Что касается спроса, признает эксперт, то в первом квартале он оказался значительно ниже по сравнению с предыдущими данными (октябрь-декабрь- 2023): 11,7 тысяч против 18,5 тысяч ДДУ.
«Динамика с начала года в целом напоминает I квартал прошлого года. Но в штуках и в деньгах продажи выше. В марте продажи выросли почти в 1,5 раза. Из порядка 4000 заключённых в марте ДДУ, примерно 3000 – это сегмент комфорт-класса, – рассуждает эксперт. – Конвертировался отложенный спрос, сформировавшийся за январь-февраль. Причина – изменения условий выдачи ипотеки и рост программ рассрочки».
И еще одна подробность – в первом квартале нынешнего года бизнес-класс показал в целом схожую с «комфортом» динамику, как по продажам, так и ценам. «Более дорогая недвижимость торговалась стабильнее, – признает Сергей Софронов. – Например, в «премиуме» число сделок на рынке 60-70 в месяц в течение квартала стабильно. Однако, именно здесь имел место значительный рост цен. Среди причин – сокращение предложения».
С начала СВО себестоимость строительства продемонстрировала рост из-за увеличения цен на стройматериалы и усложнения логистики. Однако к концу 2022 года себестоимость почти вернулась на уровень февраля прошлого года — поставки материалов более-менее стабилизировались.
По данным Группы компаний «РКС Девелопмент», основное удорожание стоимости строительства пришлось на март 2022 года — она выросла на 55% относительно 2020 года. К январю 2023-го разница составляла уже 37,1%.
«Весной прошлого года был взрывной рост себестоимости. Цены росли на большинство видов строительных материалов и оборудования. В ситуации, когда участники рынка не понимали перспектив отечественных производителей и их степени зависимости от импортных комплектующих, пока не заработали новые логистические цепочки, цены возрастали стремительно. Имел место и ажиотажный спрос, что приводило к спекулятивному росту цен. Через некоторое время, когда все привыкли к новым условиям, цены стабилизировались. Что-то привычное нам так и не вернулось, но практически по всем позициям нашлись понятные аналоги с понятными ценами и качеством», — поясняет Дмитрий Сухотин, генеральный директор ООО «Дудергофский проект», застройщик ЖК «Огни Залива» (группа компаний «БФА-Девелопмент»).
Петербургские застройщики оценивают рост себестоимость за истекший год в 10–12%. По словам Анжелики Альшаевой, генерального директора «КВС. Агентство недвижимости», «небольшое плавное падение» фиксируется с июня. «Самый ощутимый рост у нас был по нерудным материалам: повлияло подорожание логистики, изменение самой логистики и увеличение цены сырья», — отметила она.
Причем компания КВС в работе не использует импортных материалов.
По данным Группы RBI, к концу 2022 года себестоимость строительства 1 кв. м в объектах комфорт-класса составляла 100–110 тыс. рублей, бизнес-класса — 130–150 тыс. рублей.
«Из-за того, что себестоимость постепенно растет, а спрос снижается, цены остаются стабильными. Сезонные колебания в 1 или 2% нечувствительны для рынка и потребителей», — полагает Владимир Марков, генеральный директор ТЕХНОНИКОЛЬ.
При этом, отмечает Дмитрий Сухотин, структура себестоимости не изменилась. Но, поскольку дома, как правило, возводятся не один год, строителям еще предстоит корректировать бизнес-планы, полагает он.
По подсчетам Группы RBI, в течение прошлого года больше всего подорожали стеновые и теплоизоляционные материалы, а также шпунт иностранного производства — почти на 130%. Удельный вес шпунтов в структуре себестоимости — примерно 3%. Из-за подросшей цены себестоимость увеличилась на 3,8%. Оборудование инженерных сетей подорожало не столь значительно — на 10%, однако их удельный вес в структуре себестоимости оценивается в 12%, поэтому только из-за одной позиции себестоимость увеличивается примерно на 1,2%.
Фактор номер раз
Причины роста стоимости стройматериалов были разными. Например, Иван Донкин, директор департамента заказчика холдинга AAG, указывает на спекуляции поставщиков: «Как только началась СВО, помимо роста курса валют, а соответственно, и увеличения стоимости всего импортного оборудования, параллельно начались откровенные спекуляции от поставщиков. Мы, в частности, столкнулись с такого рода спекуляцией на оборудование слаботочных систем (домофония). Многие производители и поставщики отопления, сложных инженерных систем на пике роста говорили, что необходимо закупить все сейчас, а иначе дом вообще останется без необходимого оборудования. И на фоне этого цена росла существенно выше, доля роста произошла даже не на курсовую разницу, а на гораздо большую — спекулятивную».
Дмитрий Сухотин в качестве основной причины роста цен, которая до конца не исчезла и сегодня, называет неопределенность. По его словам, даже сегодня при проведении тендеров по строительным материалам или инженерным системам поставщики иногда готовы достаточно сильно опускаться в цене в процессе торгов. «Это значит, что в первоначальную цену многие продолжают включать фактор неопределенности», — подчеркивает Дмитрий Сухотин.
По данным компании ТЕХНОНИКОЛЬ, сегодня цены на основную часть стройматериалов стабилизировались. «Производители, которые весной 2022 года поднимали цены, вынуждены были их снизить. Часть компаний с конца февраля 2022 года цены не меняла, они сохраняют их на обычном уровне и продолжают стабильно работать. На отпускные цены влияют два фактора: себестоимость (увеличение стоимости сырьевых компонентов и ресурсов) и спрос», — отмечает Владимир Марков.
По его словам, ряд позиций подешевел и в ТЕХНОНИКОЛЬ. В частности, снижение коснулось монтажных пен — на 5–8%. «Также мы отмечаем удешевление на 10–15% продукции из ПВХ — сайдинга и софитов. В данном сегменте снизились цены на сырье, что отразилось на конечной стоимости материала. ПВХ-сайдинг и софиты — одни из самых распространенных отделочных материалов, активно применяются в малоэтажном строительстве», — добавил Владимир Марков.
Как отмечают аналитики «РКС Девелопмент», сейчас цены снижаются почти на все основные категории стройматериалов. Материалы, в производстве которых используется металл, подешевели более ощутимо из-за снижения цен на металл. Однако есть позиции, по которым рост продолжается. Стоимость светопрозрачных конструкций и других высокотехнологичных материалов остается неизменной.
«Повышенные цены на инертные материалы — щебень, песок, асфальт — в центральном регионе поддерживаются активным спросом, в том числе из-за строительства трассы М12. Отделочные материалы также удерживают высокие цены: например, керамическая плитка и сантехника очень зависимы от стоимости сырья, а именно глины, часть месторождений которой сейчас недоступна. Такие материалы, как межкомнатные двери и обои, растут в цене, при этом заметна корректировка их качества в связи с заменой компонентов производителями на более доступные», — говорит Елена Бакаржеева, руководитель отдела ценообразования в строительстве ГК «РКС Девелопмент».
Сегодня, отмечает Иван Донкин, ситуация успокоилась: «Сейчас цены стабилизировались. Да, пришлось пересмотреть виды оборудования, но это не относится к ценообразованию. Объекты комплектуются не теми позициями, которыми комплектовались год назад. Это в большей степени опять же касается инженерии.
Поэтому — да, по стоимости оборудования, которое было привязано к курсу валют, роста нет. По стоимости материалов, которые производятся в России, — тоже. Оборудование и материалы, такие как сталь, арматура, — котировки на эти позиции снизились относительно декабря 2021 года, что позволяет сейчас говорить, что арматура стала дешевле. Но подтягивает цены наверх, а может, даже обгоняет с февраля 2022 года — инфляция. Рост цен на работы в целом, конечно, может быть, не такой существенный, но он равен стоимости инфляции».
Дмитрий Сухотин добавил: даже если по некоторым позициям цены снижаются, это не перекрывает прошлогоднего роста. Он, впрочем, надеется, что рынок уже «нашел новое равновесное состояние, что позволит более точно прогнозировать себестоимость строительства».
Затишье
Поскольку на себестоимость строительства более всего повлияла стоимость стройматериалов, участники рынка в прогнозах обращали на динамику цен на стройматериалы большое внимание. При этом оговорок в прогнозах, конечно, достаточно — неопределенность в экономике остается.
«Сейчас год только начался, и говорить, что роста цен нет, не стоит. Если сравнивать с февралем, то, наверное, плюс-минус рост остановился. Если сравнивать с маем, то цены существенно снизились. Но новая инфляция точно будет разгонять цены, если к этому еще не добавятся какие-нибудь существенные геополитические события», — комментирует Иван Донкин.
Дмитрий Сухотин также не обходится в прогнозе без «если»: «Если кардинально ничего не будет меняться в окружающей нас реальности, мы будем жить в условиях сегодняшних цен с их увеличением на уровень инфляции. Я не вижу предпосылок ни для снижения цен, ни для нового взрывного роста. Учитывая общую экономическую ситуацию, не будет, наверное, и сильного роста внутреннего спроса на строительные материалы. Очевидно, что на рынке найдено какое-то более-менее равновесное состояние, которое и будет сохраняться в обозримой перспективе».
Анжелика Альшаева ожидает рост стоимости бетона в связи с введением новой системы контроля его перевозки. Однако сильных всплесков себестоимости строительства, по ее мнению, не произойдет. В частности, потому, что застройщики уже переориентировались на российское или китайское сырье.
Специалисты «РКС Девелопмент» не ждут дальнейшего значительного снижения себестоимости, поскольку работают такие факторы, как инфляция, дежурная коррекция цен коррекцией, спросом, а также динамика курса валют, которая оказывает влияние на стоимость оборудования и комплектующих зарубежного производства.
«Важно, понимать, что рынок в настоящий момент стабилизировался, и предпосылок для дальнейших ценовых колебаний мы не видим», — резюмировал Владимир Марков.
Динамика себестоимости строительства относительно уровня цен 4-го квартала 2020 года
Источник: ГК «РКС Девелопмент»
Динамика стоимости основных материалов и ресурсов относительно уровня цен 4-го квартала 2020 года
Источник: ГК «РКС Девелопмент»
Себестоимость строительства 1 кв. м общей площади в декабре и июле 2022 года на основе проектных деклараций, размещенных в Единой информационной системе жилищного строительства
|
Субъект РФ |
Медианная |
Медианная стоимость 1 кв. м в июле 2022 года, тыс. руб. |
Средняя стоимость 1 кв. м в декабре 2022 года, тыс. руб. |
Средняя1 |
|
Московская область |
55,1 |
51,6 |
66,2 |
60,1 |
|
г. Москва |
106,6 |
88,0 |
130,1 |
111,2 |
|
Ленинградская область |
57,4 |
50,7 |
62,5 |
51,8 |
|
г. Санкт-Петербург |
66,6 |
65,4 |
75,7 |
70,5 |
1 Cредневзвешенное значение.
Источник: Дом.РФ
Покупатели высокобюджетного жилья при выборе уделяют внимание множеству факторов, и архитектура будущего комплекса является одним из наиболее значимых. В московских новостройках сегодня можно увидеть отголоски многих течений. Но проекты премиального уровня должны следовать «большим» стилям, один из которых – это классицизм. Эксперты компании Regions Development подсчитали, что 6 из 10 самых продаваемых в 2022 году премиальных ЖК отдали дань именно классике.
Хорошо забытое старое
В эпоху становления премиального рынка недвижимости покупатели часто отдавали предпочтение стилю, напоминающему барокко – с обилием вычурных декоративных элементов. Однако уже в 2000-х годах показной пафос отходит на задний план, и клиенты начинают ценить легкие и изящные решения, без излишней позолоты и помпезности.
Сейчас уже можно говорить о возврате моды на неоклассику, которая более универсальна и понятна покупателю, чем другие направления. Она сохраняет ценности традиционного зодчества и разгружает облик зданий за счет сокращения деталей.
Так, в жилом комплексе премиум-класса «Преображенская площадь» дома спроектированы с соблюдением основных канонов неоклассицизма: их отличают строгие вертикальные линии, соблюдение пропорций, симметричность и спокойная цветовая гамма. Индивидуальность фасадам придают выступающие карнизы. Примечательно, что дизайн общественных зон перекликается с архитектурой также фасадными решениями, которым присущи строгий минимализм, баланс цвета и света и выверенные акценты.
Без экологии никуда
Архитекторы премиального жилья сегодня предпочитают использовать материалы с долгим жизненным циклом – металл, камень, стекло. Это не только существенно увеличивает срок службы конструкций, но и отвечает тренду сохранения окружающей среды при производстве и переработке.
Так, в отделке фасадов «Преображенской площади» будет использован клинкерный кирпич – по многим показателям он превосходит даже высококачественный бетон. А в премиальном ЖК Dream Towers фасады облицованы португальским известняком, известным своей прочностью, долговечностью и повышенной устойчивостью к негативным воздействиям окружающей среды. К тому же это экологически чистый материал, который, в отличие от некоторых видов гранита, не обладает радиационным фоном.
Расстановка акцентов
Сегодня зоной особого внимания архитекторов премиальных домов становятся фактура материалов, сочетание оттенков цвета и геометрия линий. Стоит отметить, что данная эстетика гораздо более сложна в исполнении, чем украшение поверхностей фигурными элементами, ведь она предполагает доскональное знание особенностей разных текстур.
Наружная часть вентилируемых фасадов ЖК «Преображенская площадь» выполнена в сером, коричневом и бежевом цветах. Во внутреннем дворе здание меняет свой окрас на более светлый, чтобы закрытое пространство визуально казалось больше. А широкоформатное остекление наполняет дома светом, практически стирая границу между помещением и прилегающей территорией.
«Покупателям премиального жилья сегодня больше по душе классический архитектурный стиль, который никогда не выходит из моды и гармонично вписывается в существующую историческую застройку столицы, – подводит итоги Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). – Неоклассицизм отсылает нас к эстетике античности с ее изящной простотой и пропорциональностью, а современные тенденции добавляют ему новых акцентов. Самые успешные и знаковые проекты в премиальном сегменте имеют еще кое-что общее. В их облике вы чаще всего не найдете сложных форм и линий. Здание будет выглядеть просто, но вместе с тем роскошно, ведь именно сдержанность, минимализм и качество исполнения отличают по-настоящему изысканную вещь».