Ипотека теряет позиции
На круглом столе «Рынок недвижимости - 2024. Итоги первого квартала» ожидаемо прозвучали оценки текущей ситуации и прогнозы на следующие кварталы от представителей крупных застройщиков Петербурга. Делимся.
Вторичка отыгрывает потери
Если говорить о текущем видении ипотечного рынка Петербурга глазами банковского сообщества, то оценка руководителя группы ипотечного кредитования «Банка «Санкт-Петербург» Марии Гретченко раскрывает большинство нюансов.
Как отмечает эксперт, сравнение первых кварталов 2023 и 2024 годов демонстрирует значимые различия в портфеле ипотечных сделок Банка. «Всего лишь год назад доля ипотечных сделок на первичном рынке составляла около 80%, из которых часть продуктов с господдержкой держалась на горизонте 85%», – отмечает Марии Гретченко. В то же время, доля вторичного рынка в ипотечных выдачах находилась на уровне 20%.
«В этом году доля первичного рынка в ипотечных сделках составила 58%, из которых на программы с господдержкой пришлось 60%. Соответственно, спрос и доля в ипотечных сделках на жилищные кредиты на вторичку в процентах вырос. Это также связано с тем, что Банк предлагает одну из самых привлекательных ставок на продукт», - подчеркивает эксперт.
Наблюдается тенденция снижения среднего чека по жилищному займу. Это, в первую очередь, зависит от превалирующей доли вторичного рынка, где процентная ставка выше, и внесением изменений в максимально возможную сумму кредита по льготным программам кредитования, в частности – уменьшению максимально возможной суммы кредита по продукту с господдержкой до 6 млн. рублей. Таким образом, нет ничего удивительного в том, что от периода к периоду средний чек по городу и области в банке снизился.
Как на внешние вызовы может реагировать банк? Только запуском собственных локальных субпродуктов. Например, кредитор запустил дисконтную акцию «За быстрый выход на сделку». При таком варианте (и сумме кредита выше 3 млн. рублей) стандартная ставка для всех заемщиков снижается на 1 п.п. Быстрота и удобство выхода на сделку поддерживается существующей опцией Банка «Smart-ипотека», опция позволяет предоставить в Банк минимальный комплект документов для рассмотрения объекта без отчета об оценке и воспользоваться сервисами электронной регистрации сделки.
Забываем дорогу в банк
При этом ипотечные пертурбации в каждом сегменте жилой недвижимости отразились несовпадающей динамикой. По словам руководителя отдела маркетинга ГК «Еврострой» Анны Любимовой (напомним, компания присутствует в элитном сегменте), ипотека здесь теряет свои позиции.
«С 2021 по 2023 год доля ипотечных продаж в «элитке» от общего числа составляла 26%, а 24% занимала рассрочка. В первом же квартале 2024 года стопроцентная оплата подросла до 60%, а рассрочка – до 40%. Но что симптоматично – не произошло ни одной ипотечной сделки», – поясняет специалист. При этом эксперт уверенно утверждает, что клиентский интерес в первом квартале был достаточно весом по всему спектру «дорогих» квадратных метров. Продалось многое из того, что ждало своего клиента не один месяц.
Добавочно Анна Любимова отметила оживление интереса к коммерческим помещениям на первых этажах элитных новостроек.
Эксперт уверяет, что с одинаковой скоростью продавались лоты от 26 до 435 кв. м, а среднестатистическая площадь проданных лотов достигла горизонта в 106 кв. м. Для сравнения – по 2023 году средняя площадь продаж равнялась 99 кв. м.
«Реальные цены таких сделок в среднем по объектам компании составили 344,5 тысяч рублей за метр. Разброс по классам недвижимости составил от 270 до 510 тысяч рублей», – привела данные маркетолог.
Все хорошо. Пока
С другой стороны, генеральный директор Агентства Недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева отмечает, что в ее вотчине (масмаркет) первый квартал прошел достаточно успешно, а доля продаж квартир в ипотеку заняла порядка 65%. Еще пару месяцев среднестатистический покупатель будет руководствоваться принципом: успеть взять ипотеку по текущим ставкам, пока они действуют. Даже не столь важно – по ипотеке с господдержкой, семейной или ИТ-ипотеке тоже. Все равно кардинально ниже инфляции.
Но тут есть нюанс, покупателю целесообразно оказать помощь в выборе среди предлагаемых по Петербургу новостроек. И ГК «КВС» запустила ряд дополнительных льготных программ.
Есть, программа с говорящим за себя названием «Квартира в зачет». Есть похожая программа «Переезд», которая абсорбирует около 20% от суммы ипотечных сделок. Ведь данное решение позволяет обойтись без первого взноса деньгами, в зачет идут «старые» квадратные метры. С апреля тестируется новый льготный вариант, в котором ипотека дробится надвое, что также позволяет заемщикам экономить.
При этом не иссякает поток инвестиционных сделок. Причина банальна – варианты с выводом накоплений за рубеж стали избыточно рискованными. А недвижимость – вот она, родная.
В общем, компания ожидает дальнейшую эскалацию спроса все первое полугодие, а далее… «Мы не первый раз проходим такой сценарий, поэтому прогнозировать рост спроса можно с уверенностью, – прогнозирует Анжелика Альшаева. – А вот далее можно предсказать некоторый период затишья, застройщики будут сидеть без сделок в ожидании снижения ключевой ставки».
Между городом и областью
Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова озвучила статистические расхождения между СПб и Ленобластью с точки зрения строителей комфорт-класса. «В Ленобласти средняя площадь выводимых на рынок квартир в первом квартале года осталась без изменений и составляет 39,7 кв. метров. Напомню, в 2023 году эта цифра составляла 40 кв метров, – говорит эксперт. – Средняя стоимость лота также остается в границах 6 млн. рублей. Иначе говоря, средняя стоимость метра – 149 тысяч рублей. Можно сделать вывод, что новостройки Ленобласти вышли на ценовое плато».
Также специалист предлагает посмотреть на ситуацию шире. И в разрезе трех лет фиксируются более внушительные колебания – стоимость метра возросла на 49% – со 102 тысяч рублей.
В то же время, по словам эксперта, в Петербурге наблюдалась более оживленная волатильность цен. Средний метраж в комфорт-классе по первому кварталу составил 36,3 кв. метров, тогда как год назад этот показатель составлял 41 кв. метр. За год минус 11% – это очень значимо.
При этом, средняя стоимость лотов подросла до 8,4 млн. рублей. То есть, по сравнению с 2022 годом прирост составил 22% (с 6.8 млн. рублей) «На фоне таких цифр, – считает Мария Орлова, – ожидания ряда потенциальных покупателей – «дескать отложу сделку, пока не подешевеет», не выдерживают никакой критики».
Особенностью же момента можно назвать сегодняшние рекордные вводы новых объектов. «Вводится то, что запускалось еще в 2021-м, или начале 2022 года, - отмечает представитель ГК «А101». – То есть в первые годы после старта льготной ипотеки. Поскольку тогда происходило наиболее значимое количество стартов жилых проектов». Если в цифрах, то в 2024 году уже введено 1.227 млн. кв метров, что на 14,6% больше, чем за январь – март 2023 года. И на 7,4% больше аналогичного периода 2022 года (1,136 млн. кв.метров).
Горькие истины
Традиционно на круглых столах «ТТ Финанс» главные проблемы отрасли озвучивает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Эксперт отметила, что с началом года ведущие ипотечные банки (80% выдач жилищных кредитов) надумали взимать дополнительные платы с застройщиков за пользование субсидированной государством ипотекой.
«Это сразу превратило их условия выдач в заградительные, – говорит специалист. – И общее количество ипотечных сделок, которые рынок видел по 2023 году, резко пошло на спад». На рынке остались кредитные организации второго эшелона, однако, не имеющие широкой разветвленной системы взаимодействия с розницей, и в силу естественной ограниченности мощностей не справляющиеся с нахлынувшим клиентским потоком.
Соответственно, если в 2023 году доля сделок с привлечением ипотеки на первичном рынке близилась к 90%, то сейчас показатель опустился до 65%.
«Безусловно, стоимость квартиры – очень важный для клиента показатель, но еще главнее сама по себе доступность ипотеки. Сможет ли человек, планируя расходы и доходы себе позволить сделку…»
С другой стороны, специалист отметила «не увядающие» ожидания потенциальных покупателей на снижение стоимости недвижимости. Такие надежды Светлана Денисова характеризовала как абсолютно беспочвенные: «Греча и сахар не дешевеют – с чего бы дешеветь железобетонным метрам?»
«Нужда в жилье относится к фундаментальным потребностям в наших широтах. Объём предложения строящегося жилья в Петербурге продолжает колебаться возле минимальных значений за 10-летний период, существующий спрос вполне поглощает этот объём. Стройматериалы снова дорожают, впереди «высокий» сезон. Со второго квартала ведущие банки отменили субсидии, а с 1 июля закончится стандартная господдержка. На рынке оживление, у нас рекордный объём бронирования. Судите сами – снизится ли цена».
Спрос оставляет желать лучшего
Общая ситуация на рынке такова, что крупные застройщики, не доверяя чужим оценкам, предпочитают держать собственные вакантности. В итоге – цифры разнятся. Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов приводит следующую статистику.
Средняя цена сделки на первичном рынке Петербурга в конце марта 2024 года составила 12,8 млн рублей, в масс-маркете средний бюджет покупки – 9,5 млн рублей. Средняя цена кв. метра в марте находился на горизонте около 246 тысяч рублей. В дорогих районах, например, Центральный и Петроградский, средняя цена «квадрата» обгоняла 450 тысяч рублей.
Что касается спроса, признает эксперт, то в первом квартале он оказался значительно ниже по сравнению с предыдущими данными (октябрь-декабрь- 2023): 11,7 тысяч против 18,5 тысяч ДДУ.
«Динамика с начала года в целом напоминает I квартал прошлого года. Но в штуках и в деньгах продажи выше. В марте продажи выросли почти в 1,5 раза. Из порядка 4000 заключённых в марте ДДУ, примерно 3000 – это сегмент комфорт-класса, – рассуждает эксперт. – Конвертировался отложенный спрос, сформировавшийся за январь-февраль. Причина – изменения условий выдачи ипотеки и рост программ рассрочки».
И еще одна подробность – в первом квартале нынешнего года бизнес-класс показал в целом схожую с «комфортом» динамику, как по продажам, так и ценам. «Более дорогая недвижимость торговалась стабильнее, – признает Сергей Софронов. – Например, в «премиуме» число сделок на рынке 60-70 в месяц в течение квартала стабильно. Однако, именно здесь имел место значительный рост цен. Среди причин – сокращение предложения».
По данным международной консалтинговой компании JLL, доля свободных помещений в стрит-ритейле и запрашиваемые арендные ставки к концу 2021 года приблизились к допандемийным значениям. На основных торговых улицах города в декабре вакантно 9,5% помещений, что ниже пикового уровня 2020 года на 3,4 п.п., а максимальные ставки достигают выросли с 10 до 12 тыс. руб. за кв. м в месяц на Невском проспекте.
Динамика доли свободных помещений на основных торговых улицах Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Общепит
В 2021 году кафе и рестораны в формате стрит-ритейла постепенно восстанавливают утраченные в прошлом году позиции. На основных торговых улицах Санкт-Петербурга в 2020 году количество закрытых кафе и ресторанов на 29% превышало количество открытых, а уже в нынешнем году ситуация улучшается и количество открытых больше на 9% по сравнению с закрытыми.
С каждой новой волной пандемии она оказывает все менее заметное влияние на рынок недвижимости в целом и стрит-ритейла в частности. Рестораторы адаптировались к условиям вводимых ограничений, организовали доставку и работу навынос, а летний сезон даже без иностранных туристов был достаточно успешен благодаря российским путешественникам и хорошей погоде.
Соотношение открытых и закрытых кафе и ресторанов в стрит-ритейле Петербурга
Источник: JLL
На Рубинштейна, главной ресторанной улице города, сразу два рекорда. По данным JLL, доля кафе и ресторанов в структуре арендаторов достигла максимального за всю историю значения – 75% помещений; в течение года открылись в том числе Flor, «Гучи», White point. При этом годовой уровень ротации минимален – 7%, тогда как в предыдущие годы он находился в диапазоне от 14 до 26% в год. Небольшой выбор пустующих помещений и высокие арендные ставки сдерживают приход новых ресторанов в эту локацию.
Годовая ротация на улице Рубинштейна
Источник: JLL
Fashion
С начала пандемии эксперты JLL наблюдают усиление специализации fashion-коридоров города – Большого проспекта П.С., Большой Конюшенной улицы и Старо-Невского проспекта. Здесь не такой большой наплыв туристов, покупатели приезжают целенаправленно для шопинга. Доля магазинов одежды и аксессуаров на fashion-улицах города за два года выросла на 4 п.п. – с 27% в конце 2019 года до 31% в нынешнем декабре.
Наблюдается высокая активность спроса со стороны известных брендов по поиску новых помещений. В 2021 году на Большой Конюшенной открылись магазины 12 storeez, Millz Karta, Ameli Furs, All we need, на Старо-Невском – Philipp Plein, Montblanc, Tag Heuer. Также событием для рынка Петербурга должно стать открытие первого бутика Hermes в городе на Невском проспекте, 153.
Банки
«Третий год подряд мы наблюдаем сокращение банками своего присутствия в офлайне в формате стрит-ритейла. Цифровизация жизни коснулась и банковской сферы. Сейчас банк в сознании людей – это прежде всего приложение в телефоне, а не отделение с очередями. В конце 2019 года на основных торговых улицах города было представлено 115 отделений банков, в конце 2020 года – 103, а сейчас только 96, – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – В будущем году мы ожидаем продолжения этой тенденции».
Прогноз
В 2022 году эксперты JLL прогнозируют стабилизацию на рынке стрит-ритейла Санкт-Петербурга. Вакантность будет держаться на комфортном для рынка показателе – менее 10%, а арендные ставки выйдут на допандемийный уровень на всех центральных торговых улицах города.
Ажиотажный спрос на покупку квартир, а также – удаленная работа снизили интерес к аренде жилья в первой половине 2021 года. Однако с началом делового сезона рекордный рост цен на недвижимость привел также к существенному росту ставок аренды жилья. Аналитики Циан подвели итоги 2021 года на рынке аренды в крупнейших городах, рассказав об основных трендах в сегменте.
В выборку вошли 16 городов-миллионников. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru
|
ДИНАМИКА ЗА ГОД |
|||||||
|
Ставка аренды (1к кв.) |
СПРОС |
ПРЕДЛОЖЕНИЕ |
|||||
|
Лидеры |
|||||||
|
Краснодар |
41% |
Казань |
рост в 4,4 раза |
Казань |
23% |
||
|
Санкт-Петербург |
34% |
Омск |
рост в 2,9 раз |
Омск |
-6% |
||
|
Москва |
34% |
Екатеринбург |
рост в 2,4 раза |
Уфа |
-41% |
||
|
Аутсайдеры |
|||||||
|
Волгоград |
-1% |
Казань |
-3% |
Москва |
-83% |
||
|
Екатеринбург |
7% |
Воронеж |
-5% |
Новосибирск |
-77% |
||
|
Омск |
10% |
Нижний Новгород |
-10% |
Екатеринбург |
-73% |
||
Спрос:
- Максимальный спрос на долгосрочную аренду зафиксирован в августе 2021 года. Спрос на долгосрочную аренду за год вырос на треть (32%), примерно так же – на посуточную аренду (35%). Структура спроса не меняется: половина поисковых запросов приходится на однокомнатные квартиры. Средняя запрашиваемая ставка увеличилась, больше – для двухкомнатных квартир (+20%).
Предложение:
- В период активного роста спроса (с июля 2021 года) количество объявлений на рынке аренды сократилось на треть. В городах, где санитарно-эпидемиологические меры были введены раньше общероссийских, предложение долгосрочной аренды не снизилось, что объясняется падением туристического интереса и переходом части предложения из сегмента краткосрочной аренды в долгосрочную.
Цены:
- Стоимость аренды стагнировала до мая 2021 года. Сентябрь стал месяцем с максимальным ростом ставок аренды. По итогам года аренда стала дороже на 21%-23%, в зависимости от количества комнат.
I. Спрос на аренду растет после пересмотра программы субсидирования на первичном рынке
Источник: Циан.Аналитика
В 2021 году потенциальный спрос (число просмотров объявлений) на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников оказался на треть (32%) выше, чем в 2020 году. Например Москва показала минимальную динамику спроса среди других крупнейших городов: всего +15%. Для сравнения – в Санкт-Петербурге спрос оказался выше на 45%. А максимальную динамику показывают города Урала и Сибири: Екатеринбург, Челябинск, Омск, Новосибирск: во всех этих городах число просмотров объявлений увеличилось в 2021 году в два раза и более. Абсолютно по всем крупнейшим городам спрос на аренду выше, чем в 2020 году. Также нужно учесть, что часть этого роста связана с общим ростом посещаемости сервиса.
Основной всплеск активности пришелся на январь 2021 года, когда относительно декабря 2020 года число просмотров объявлений по городам-миллионникам оказалось выше на 38%. Во многом это заслуга Москвы (было отменено постановление об обязательном переводе части сотрудников столичных компаний на дистанционный режим работы). Далее активность арендаторов стагнировала на протяжении полугода, рост начался с июля 2021 года, что совпало с пересмотром условий программы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке. Вероятно, часть тех клиентов, кто так и не смог купить квартиру, перешли в категорию арендаторов, чем и объясняется рост спроса на аренду летом, что в целом – не самая типичная ситуация.
В августе 2021 года наблюдался максимальный интерес к аренде, что связано и с предстоящим на тот момент началом учебного года, а также активным мониторингом с возвращением в офисы. Число сотрудников, работающих удаленно, планомерно снижается. С сентября спрос на аренду планомерно уменьшается – точно такую же ситуацию Циан фиксировал и в 2020 году, но текущая активность осенью 2021 года выше на 30% (чем осенью 2020 года), даже несмотря на снижение в последние месяцы.
В 2020 году август также оказался самым активным месяцем по числу просмотров объявлений. Но есть и отличия – резкий всплеск спроса фиксировался в мае 2020 года во время локдауна: на фоне сокращения доходов арендаторы искали альтернативные варианты проживания, наблюдались массовые переезды или вовсе отказы от дальнейшей аренды. В 2021 году май прошел абсолютно спокойно – роста спроса на было.
Структура практически не меняется. 47% потенциального спроса приходится на однокомнатные квартиры и студии, 38% - двухкомнатные и 15% - трехкомнатные. Просматриваемые площади в сравнении с 2021 годом остаются прежними. Однако существенно вырос запрашиваемый чек (средняя ставка аренды). Осенью 2021 года она оказалась выше, чем осень 2020 года на 17% для трехкомнатных квартир, 18% - однокомнатных и студий и на 20% - для двухкомнатных.
После локдауна структура спроса не изменилась: несмотря на несколько недель жизни в ограниченном пространстве без возможности выйти на улицу, доля тех, кто интересуется двух- и трехкомнатными квартирами, не увеличилась. Во многом причина в росте цен.
Структура потенциального спроса по кол-ву комнат, ставки и площади в целом по городам-миллионникам
|
|
Средний просмотренный бюджет (ставка аренды) |
Средняя просмотренная площадь, кв. м |
||||
|
Кол-во комнат |
2020 |
2021 |
Динамика |
2020 |
2021 |
Динамика |
|
1 |
17,6 |
20,7 |
18% |
38,5 |
38,6 |
0,3% |
|
2 |
25,6 |
30,7 |
20% |
57,0 |
57,4 |
0,7% |
|
3 |
38,3 |
45,0 |
17% |
83,3 |
84,6 |
1,5% |
Источник: Циан.Аналитика
Чем меньше запрашиваемый чек (ставка аренды) в городе, тем большая доля спроса приходится на однокомнатное жилье. Это объясняется невысоким уровнем дохода жителей, для которых даже относительно невысокая ставка аренды по сравнению с другими городами составляет большую долю от средней заработной платы. И наоборот, чем выше доходы, тем меньше доля «однушек» в общей структуре спроса.
Например, в Челябинске, Омске и Самаре в сравнении с другими городами, просматриваемая стоимость однокомнатных квартир - до 14 тыс. рублей, при том, что в целом по всем городам, средний интересующий бюджет - 20,7 тыс. Одновременно в данных локациях - самая большая доля спроса приходится на “однушки”: от 64% до 75%.
Ровно обратная ситуация в Москве, где среди всех других городов - максимальные доходы населения. На однокомнатное жилье приходится всего 42% спроса - минимальный показатель среди других городов.
Самое просторное жилье ищут в Краснодаре, где, например, средняя просматриваемая площадь однокомнатной квартиры – 41,5 кв. м, это самый высокий показатель среди всех других городов. Циан объясняет это относительно новым жилым фондом, например, по количеству домов, построенных после 2008 года, Краснодар уступает только Москве и Санкт-Петербургу. Только в Краснодаре средняя просматриваемая площадь трехкомнатной квартиры – свыше 100 «квадратов».
Структура потенциального спроса по кол-ву комнат, ставки и площади по городам-миллионникам
|
|
Распределение спроса по типам комнатности |
Средняя просматриваемая площадь, кв. м |
Средняя просматриваемая ставка, тыс. р |
||||||
|
|
1к |
2к |
3к |
1к |
2к |
3к |
1к |
2к |
3к |
|
Москва |
42% |
44% |
14% |
38,0 |
55,2 |
81,7 |
38,9 |
56,9 |
81,4 |
|
Санкт-Петербург |
53% |
35% |
12% |
38,5 |
60,0 |
87,9 |
25,2 |
40,6 |
62,0 |
|
Екатеринбург |
52% |
37% |
12% |
39,6 |
58,1 |
92,0 |
21,3 |
29,6 |
46,7 |
|
Новосибирск |
54% |
33% |
12% |
36,5 |
53,1 |
77,7 |
17,9 |
24,2 |
35,1 |
|
Казань |
64% |
30% |
6% |
40,0 |
60,4 |
93,2 |
17,5 |
26,2 |
45,2 |
|
Краснодар |
53% |
30% |
17% |
41,5 |
65,8 |
100,2 |
17,0 |
29,6 |
53,6 |
|
Нижний Новгород |
49% |
37% |
14% |
37,6 |
57,7 |
83,3 |
15,9 |
24,4 |
33,2 |
|
Красноярск |
62% |
29% |
9% |
38,2 |
55,2 |
79,8 |
15,8 |
21,1 |
31,3 |
|
Ростов-на-Дону |
50% |
40% |
10% |
37,4 |
56,1 |
79,2 |
15,2 |
23,6 |
30,9 |
|
Волгоград |
46% |
38% |
16% |
40,3 |
59,2 |
83,0 |
14,8 |
20,7 |
27,9 |
|
Уфа |
59% |
33% |
8% |
37,7 |
54,8 |
80,7 |
14,7 |
20,9 |
30,6 |
|
Воронеж |
60% |
34% |
7% |
41,0 |
60,2 |
83,5 |
14,4 |
19,5 |
26,1 |
|
Пермь |
53% |
34% |
13% |
37,3 |
53,5 |
71,6 |
14,0 |
19,8 |
27,6 |
|
Самара |
75% |
18% |
7% |
37,6 |
55,0 |
84,8 |
13,9 |
19,0 |
30,9 |
|
Омск |
65% |
28% |
8% |
37,2 |
53,3 |
76,1 |
13,8 |
18,2 |
25,8 |
|
Челябинск |
64% |
27% |
9% |
36,8 |
53,9 |
78,2 |
11,2 |
15,2 |
24,6 |
Источник: Циан.Аналитика
II. Предложение: Количество объявлений об аренде квартир в аренду снижается
Спрос на долгосрочную аренду стал увеличиваться с июля 2021 года, что привело к снижению выбора для потенциальных арендаторов. Относительно июля 2021 года количество объявлений с квартирами в долгосрочную аренду в целом по городам-миллионникам снизился на треть (34%). В годовой же динамике падение еще существеннее – на 70%.
Снижение выбора с лета отмечено для 14 из 16 городов-миллионников. Наибольшее падение с июля (примерно на 60%) – для Красноярска, Самары, Волгограда, Воронежа и Екатеринбурга. В Москве выбор стал меньше на треть. Такая динамика объясняется вымыванием с рынка самых ликвидных лотов.
Два города, где относительно лета количество объявлений долгосрочной аренды не снизилось с лета: Казань (+1%) и Санкт-Петербург (+3%). Циан отмечает, что именно в этих двух городах первыми были введены новые ограничительные меры (еще до официальной общероссийской нерабочей недели в ноябре). Как следствие, это снизило туристический интерес и привело к частичному переформатированию рынка аренды: те, кто сдавал квартиры посуточно стали чаще предлагать объекты в долгосрочную аренду. Например, в Казани в июле 2021 года на предложение посуточной аренды приходилось 17% квартир. В декабре – только 12%. В результате предложение долгосрочной аренды сейчас в городе на 1% выше, чем летом. Краткосрочной – снизилось на 18%.
Динамика объема предложения долгосрочной аренды
|
Город |
Динамика за год |
Динамика с лета 2021 года (рост спроса) |
|
Санкт-Петербург |
-52% |
3% |
|
Казань |
23% |
1% |
|
Москва |
-83% |
-34% |
|
Пермь |
-57% |
-35% |
|
Краснодар |
-67% |
-36% |
|
Уфа |
-41% |
-37% |
|
Омск |
-6% |
-40% |
|
Ростов-на-Дону |
-58% |
-41% |
|
Челябинск |
-48% |
-44% |
|
Нижний Новгород |
-44% |
-45% |
|
Новосибирск |
-77% |
-48% |
|
Самара |
-67% |
-59% |
|
Екатеринбург |
-73% |
-59% |
|
Воронеж |
-53% |
-60% |
|
Волгоград |
-57% |
-61% |
|
Красноярск |
-64% |
-69% |
|
Все города |
-70% |
-34% |
Источник: Циан.Аналитика
III. Цены: Ставки аренды: от стагнации к росту
На протяжении большей части 2021 года ставки долгосрочной аренды стагнировали, причем это было характерно для объектов с любым количеством комнат. С декабря 2020 года до май 2021 года средняя ставка аренды по однокомнатным квартирам для городов-миллионников в целом снизилась на 1,1%, двухкомнатных – на 0,3%. По трехкомнатных лотам отмечен минимальный рост в пределах 1% (+0,9%).
Стабильный рост средних ставок начался с июля 2021 года – на фоне повышенного спроса от потенциальных арендаторов. Однако резкий рост ставок был зафиксирован чуть позже – в сентябре 2021 года. Ограничительные меры после непродолжительного локдауна в ноябре не получили своего развития, работодатели сохраняют тренд на постепенный возврат сотрудников в офисы, что дополнительно увеличивает спрос на рынке аренды. Относительно августа аренда однокомнатных квартир в сентябре подорожала в среднем по городам-миллионникам сразу на 12,3%, двухкомнатных – на 15,6%, трёхкомнатных – на 11,5%.
Далее с «охлаждением» рынка и стагнацией спроса (за счет реализации его большей части в моменте) ставки аренды показали осенью минимальное снижение в пределах примерно тысячи рублей по каждому типу комнатности. В целом же по итогам 2021 года средняя ставка аренды однокомнатных квартир увеличилась на 21%: до 20,4 тыс. против 16,9 тыс. год назад. Двухкомнатных – на 23%: до 30,3 тыс. против 24,6 тыс. годом ранее. Трехкомнатных – на 20%: до 45,8 тыс. против 38,2 тыс.
Для того, чтобы переехать в квартиру на комнату больше, приходится доплачивать примерно половину к текущей ставке. Например, двухкомнатные квартиры в среднем по ставке аренды дороже однокомнатных на 48%. Трехкомнатные дороже в аренде двухкомнатных – на 51%.
Источник: Циан.Аналитика
Максимальный рост средних ставок аренды для наиболее востребованных однокомнатных квартир среди крупнейших городов отмечен для Краснодара, который стал высоко востребован у арендаторов и благодаря развитию формата удалённой работы – россияне перебираются в города с лучшим климатом. Еще один фактор – это рекордный рост цен на вторичном рынке: в Краснодаре за год прирост составил +55,5% - это абсолютный рекорд среди крупнейших городов. Такой рост цен снизил доходность аренды. Пытаясь компенсировать уровень доходности от сдачи в аренду, собственники активно повышали ставки. В тройке лидеров по приросту ставок также Санкт-Петербург и Москва, где ставки выросли за год на треть.
Аутсайдерами по динамике ставок аренды стали: Волгоград – единственный город, где ставка не выросла, а снизилась за год на 1%. В списке также Екатеринбург с приростом на уровне 7% за год и Омск (+10%). В Омске в годовой динамике объем предложения снизился всего на 6%, и это один из самых низких показателей среди всех городов. А в Екатеринбурге за последний месяц ставка аренды снизилась на 5%. Играет роль структура предложения – на фоне общего подорожания осенью 2021 года собственники не могут найти «единый знаменатель» по ставке аренды, чем и объясняется ценовая волатильность от месяца к месяцу.
Лидеры по уровню ставок аренды за год не изменились: по-прежнему, как и в декабре 2020 года, это Москва, Санкт-Петербург и Краснодар. Самые бюджетные варианты аренды в 2020 году были в Челябинске, Перми и Воронеже. В 2021 году самая доступная аренда – в Челябинске, Волгограде, Перми. Все города показывают динамику ставок ниже среднерыночной. Лучшие показатели – в Челябинске, который несмотря на рост ставок на 21% по однокомнатным квартирам, все равно самый доступный город для аренды.
Динамика средних ставок долгосрочной аренды в городах-миллионниках
|
1-комн. квартира |
2-комн. квартира |
3-комн. квартира |
|||||||
|
дек.20 |
дек.21 |
Динамика |
дек.20 |
дек.21 |
Динамика |
дек.20 |
дек.21 |
Динамика |
|
|
Москва |
36,3 |
48,6 |
33,9% |
51,3 |
69,3 |
35,1% |
79,7 |
92,7 |
16,3% |
|
Санкт-Петербург |
24,2 |
32,5 |
34,3% |
42,0 |
53,3 |
26,9% |
61,8 |
73,9 |
19,6% |
|
Екатеринбург |
19,3 |
20,6 |
6,7% |
25,8 |
28,0 |
8,5% |
41,3 |
49,8 |
20,6% |
|
Новосибирск |
17,8 |
20,5 |
15,2% |
24,4 |
29,5 |
20,9% |
36,0 |
45,9 |
27,5% |
|
Казань |
17,0 |
21,5 |
26,5% |
24,5 |
30,6 |
24,9% |
42,6 |
45,7 |
7,3% |
|
Краснодар |
16,0 |
22,6 |
41,3% |
27,7 |
38,9 |
40,4% |
53,9 |
64,3 |
19,3% |
|
Ростов-на-Дону |
15,6 |
18,2 |
16,7% |
22,5 |
30,9 |
37,3% |
30,1 |
46,6 |
54,8% |
|
Нижний Новгород |
15,3 |
19,0 |
24,2% |
24,3 |
27,7 |
14,0% |
37,9 |
49,7 |
31,1% |
|
Красноярск |
15,1 |
18,9 |
25,2% |
19,9 |
25,6 |
28,6% |
28,6 |
32,4 |
13,3% |
|
Уфа |
14,6 |
17,0 |
16,4% |
20,6 |
22,7 |
10,2% |
31,5 |
33,3 |
5,7% |
|
Омск |
14,0 |
15,4 |
10,0% |
18,9 |
20,3 |
7,4% |
26,7 |
26,7 |
0,0% |
|
Самара |
13,7 |
15,5 |
13,1% |
18,4 |
24,4 |
32,6% |
30,3 |
44,4 |
46,5% |
|
Волгоград |
13,6 |
13,4 |
-1,5% |
20,8 |
21,9 |
5,3% |
28,1 |
29,8 |
6,0% |
|
Пермь |
13,5 |
14,9 |
10,4% |
19,8 |
21,8 |
10,1% |
28,6 |
36,3 |
26,9% |
|
Воронеж |
13,3 |
15,2 |
14,3% |
18,1 |
21,0 |
16,0% |
28,7 |
32,4 |
12,9% |
|
Челябинск |
10,9 |
13,1 |
20,2% |
15,1 |
18,9 |
25,2% |
24,9 |
29,0 |
16,5% |
|
Общий итог |
16,9 |
20,4 |
21,0% |
24,6 |
30,3 |
23,0% |
38,2 |
45,8 |
20,0% |
Источник: Циан.Аналитика
Структура спроса по типам комнатности в крупнейших городах не меняется. «Ситуация на рынке долгосрочной аренды зависит в первую очередь от объективных макроэкономических индикаторов (доходов, занятости), в отличие от сегмента купли-продажи, где рост цен и спрос определяла доступная ипотека, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В результате на протяжении всего 2020 года и первой половины 2021 года формировался ценовой дисбаланс на смежных рынках. Новостройки и вторичка дорожали, причем этот рост стал рекордным с конца 2000-х годов. Цены на продажу квартир за год выросли более, чем на треть. Ставки аренды, напротив, стагнировали, что привело к дисбалансу цен. Только спустя полтора года ситуация стала выравниваться, что привело к резкому увеличению ставок аренды на фоне общей положительной ценовой динамики по другим сегментам».