Ипотека теряет позиции
На круглом столе «Рынок недвижимости - 2024. Итоги первого квартала» ожидаемо прозвучали оценки текущей ситуации и прогнозы на следующие кварталы от представителей крупных застройщиков Петербурга. Делимся.
Вторичка отыгрывает потери
Если говорить о текущем видении ипотечного рынка Петербурга глазами банковского сообщества, то оценка руководителя группы ипотечного кредитования «Банка «Санкт-Петербург» Марии Гретченко раскрывает большинство нюансов.
Как отмечает эксперт, сравнение первых кварталов 2023 и 2024 годов демонстрирует значимые различия в портфеле ипотечных сделок Банка. «Всего лишь год назад доля ипотечных сделок на первичном рынке составляла около 80%, из которых часть продуктов с господдержкой держалась на горизонте 85%», – отмечает Марии Гретченко. В то же время, доля вторичного рынка в ипотечных выдачах находилась на уровне 20%.
«В этом году доля первичного рынка в ипотечных сделках составила 58%, из которых на программы с господдержкой пришлось 60%. Соответственно, спрос и доля в ипотечных сделках на жилищные кредиты на вторичку в процентах вырос. Это также связано с тем, что Банк предлагает одну из самых привлекательных ставок на продукт», - подчеркивает эксперт.
Наблюдается тенденция снижения среднего чека по жилищному займу. Это, в первую очередь, зависит от превалирующей доли вторичного рынка, где процентная ставка выше, и внесением изменений в максимально возможную сумму кредита по льготным программам кредитования, в частности – уменьшению максимально возможной суммы кредита по продукту с господдержкой до 6 млн. рублей. Таким образом, нет ничего удивительного в том, что от периода к периоду средний чек по городу и области в банке снизился.
Как на внешние вызовы может реагировать банк? Только запуском собственных локальных субпродуктов. Например, кредитор запустил дисконтную акцию «За быстрый выход на сделку». При таком варианте (и сумме кредита выше 3 млн. рублей) стандартная ставка для всех заемщиков снижается на 1 п.п. Быстрота и удобство выхода на сделку поддерживается существующей опцией Банка «Smart-ипотека», опция позволяет предоставить в Банк минимальный комплект документов для рассмотрения объекта без отчета об оценке и воспользоваться сервисами электронной регистрации сделки.
Забываем дорогу в банк
При этом ипотечные пертурбации в каждом сегменте жилой недвижимости отразились несовпадающей динамикой. По словам руководителя отдела маркетинга ГК «Еврострой» Анны Любимовой (напомним, компания присутствует в элитном сегменте), ипотека здесь теряет свои позиции.
«С 2021 по 2023 год доля ипотечных продаж в «элитке» от общего числа составляла 26%, а 24% занимала рассрочка. В первом же квартале 2024 года стопроцентная оплата подросла до 60%, а рассрочка – до 40%. Но что симптоматично – не произошло ни одной ипотечной сделки», – поясняет специалист. При этом эксперт уверенно утверждает, что клиентский интерес в первом квартале был достаточно весом по всему спектру «дорогих» квадратных метров. Продалось многое из того, что ждало своего клиента не один месяц.
Добавочно Анна Любимова отметила оживление интереса к коммерческим помещениям на первых этажах элитных новостроек.
Эксперт уверяет, что с одинаковой скоростью продавались лоты от 26 до 435 кв. м, а среднестатистическая площадь проданных лотов достигла горизонта в 106 кв. м. Для сравнения – по 2023 году средняя площадь продаж равнялась 99 кв. м.
«Реальные цены таких сделок в среднем по объектам компании составили 344,5 тысяч рублей за метр. Разброс по классам недвижимости составил от 270 до 510 тысяч рублей», – привела данные маркетолог.
Все хорошо. Пока
С другой стороны, генеральный директор Агентства Недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева отмечает, что в ее вотчине (масмаркет) первый квартал прошел достаточно успешно, а доля продаж квартир в ипотеку заняла порядка 65%. Еще пару месяцев среднестатистический покупатель будет руководствоваться принципом: успеть взять ипотеку по текущим ставкам, пока они действуют. Даже не столь важно – по ипотеке с господдержкой, семейной или ИТ-ипотеке тоже. Все равно кардинально ниже инфляции.
Но тут есть нюанс, покупателю целесообразно оказать помощь в выборе среди предлагаемых по Петербургу новостроек. И ГК «КВС» запустила ряд дополнительных льготных программ.
Есть, программа с говорящим за себя названием «Квартира в зачет». Есть похожая программа «Переезд», которая абсорбирует около 20% от суммы ипотечных сделок. Ведь данное решение позволяет обойтись без первого взноса деньгами, в зачет идут «старые» квадратные метры. С апреля тестируется новый льготный вариант, в котором ипотека дробится надвое, что также позволяет заемщикам экономить.
При этом не иссякает поток инвестиционных сделок. Причина банальна – варианты с выводом накоплений за рубеж стали избыточно рискованными. А недвижимость – вот она, родная.
В общем, компания ожидает дальнейшую эскалацию спроса все первое полугодие, а далее… «Мы не первый раз проходим такой сценарий, поэтому прогнозировать рост спроса можно с уверенностью, – прогнозирует Анжелика Альшаева. – А вот далее можно предсказать некоторый период затишья, застройщики будут сидеть без сделок в ожидании снижения ключевой ставки».
Между городом и областью
Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова озвучила статистические расхождения между СПб и Ленобластью с точки зрения строителей комфорт-класса. «В Ленобласти средняя площадь выводимых на рынок квартир в первом квартале года осталась без изменений и составляет 39,7 кв. метров. Напомню, в 2023 году эта цифра составляла 40 кв метров, – говорит эксперт. – Средняя стоимость лота также остается в границах 6 млн. рублей. Иначе говоря, средняя стоимость метра – 149 тысяч рублей. Можно сделать вывод, что новостройки Ленобласти вышли на ценовое плато».
Также специалист предлагает посмотреть на ситуацию шире. И в разрезе трех лет фиксируются более внушительные колебания – стоимость метра возросла на 49% – со 102 тысяч рублей.
В то же время, по словам эксперта, в Петербурге наблюдалась более оживленная волатильность цен. Средний метраж в комфорт-классе по первому кварталу составил 36,3 кв. метров, тогда как год назад этот показатель составлял 41 кв. метр. За год минус 11% – это очень значимо.
При этом, средняя стоимость лотов подросла до 8,4 млн. рублей. То есть, по сравнению с 2022 годом прирост составил 22% (с 6.8 млн. рублей) «На фоне таких цифр, – считает Мария Орлова, – ожидания ряда потенциальных покупателей – «дескать отложу сделку, пока не подешевеет», не выдерживают никакой критики».
Особенностью же момента можно назвать сегодняшние рекордные вводы новых объектов. «Вводится то, что запускалось еще в 2021-м, или начале 2022 года, - отмечает представитель ГК «А101». – То есть в первые годы после старта льготной ипотеки. Поскольку тогда происходило наиболее значимое количество стартов жилых проектов». Если в цифрах, то в 2024 году уже введено 1.227 млн. кв метров, что на 14,6% больше, чем за январь – март 2023 года. И на 7,4% больше аналогичного периода 2022 года (1,136 млн. кв.метров).
Горькие истины
Традиционно на круглых столах «ТТ Финанс» главные проблемы отрасли озвучивает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Эксперт отметила, что с началом года ведущие ипотечные банки (80% выдач жилищных кредитов) надумали взимать дополнительные платы с застройщиков за пользование субсидированной государством ипотекой.
«Это сразу превратило их условия выдач в заградительные, – говорит специалист. – И общее количество ипотечных сделок, которые рынок видел по 2023 году, резко пошло на спад». На рынке остались кредитные организации второго эшелона, однако, не имеющие широкой разветвленной системы взаимодействия с розницей, и в силу естественной ограниченности мощностей не справляющиеся с нахлынувшим клиентским потоком.
Соответственно, если в 2023 году доля сделок с привлечением ипотеки на первичном рынке близилась к 90%, то сейчас показатель опустился до 65%.
«Безусловно, стоимость квартиры – очень важный для клиента показатель, но еще главнее сама по себе доступность ипотеки. Сможет ли человек, планируя расходы и доходы себе позволить сделку…»
С другой стороны, специалист отметила «не увядающие» ожидания потенциальных покупателей на снижение стоимости недвижимости. Такие надежды Светлана Денисова характеризовала как абсолютно беспочвенные: «Греча и сахар не дешевеют – с чего бы дешеветь железобетонным метрам?»
«Нужда в жилье относится к фундаментальным потребностям в наших широтах. Объём предложения строящегося жилья в Петербурге продолжает колебаться возле минимальных значений за 10-летний период, существующий спрос вполне поглощает этот объём. Стройматериалы снова дорожают, впереди «высокий» сезон. Со второго квартала ведущие банки отменили субсидии, а с 1 июля закончится стандартная господдержка. На рынке оживление, у нас рекордный объём бронирования. Судите сами – снизится ли цена».
Спрос оставляет желать лучшего
Общая ситуация на рынке такова, что крупные застройщики, не доверяя чужим оценкам, предпочитают держать собственные вакантности. В итоге – цифры разнятся. Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов приводит следующую статистику.
Средняя цена сделки на первичном рынке Петербурга в конце марта 2024 года составила 12,8 млн рублей, в масс-маркете средний бюджет покупки – 9,5 млн рублей. Средняя цена кв. метра в марте находился на горизонте около 246 тысяч рублей. В дорогих районах, например, Центральный и Петроградский, средняя цена «квадрата» обгоняла 450 тысяч рублей.
Что касается спроса, признает эксперт, то в первом квартале он оказался значительно ниже по сравнению с предыдущими данными (октябрь-декабрь- 2023): 11,7 тысяч против 18,5 тысяч ДДУ.
«Динамика с начала года в целом напоминает I квартал прошлого года. Но в штуках и в деньгах продажи выше. В марте продажи выросли почти в 1,5 раза. Из порядка 4000 заключённых в марте ДДУ, примерно 3000 – это сегмент комфорт-класса, – рассуждает эксперт. – Конвертировался отложенный спрос, сформировавшийся за январь-февраль. Причина – изменения условий выдачи ипотеки и рост программ рассрочки».
И еще одна подробность – в первом квартале нынешнего года бизнес-класс показал в целом схожую с «комфортом» динамику, как по продажам, так и ценам. «Более дорогая недвижимость торговалась стабильнее, – признает Сергей Софронов. – Например, в «премиуме» число сделок на рынке 60-70 в месяц в течение квартала стабильно. Однако, именно здесь имел место значительный рост цен. Среди причин – сокращение предложения».
По данным ГК «Максимум Лайф Девелопмент» (управляет 16 коттеджными поселками в Северо-Западном регионе), жители Санкт-Петербурга при выборе загородного жилья, как правило, предпочитают дома площадью до 100 кв.м.
Результаты опроса, проведенного девелопером среди своих покупателей, показали, что 34% петербуржцев интересуются 1-этажными загородными домами площадью до 100 кв.м.
В целом, более половины респондентов предпочли варианты с 1-этажным жильем. В их числе 27% участников исследования, отметившие, что им интересны просторные 1-этажные дома площадью более 100 кв.м.
20% покупателей из Петербурга считают, что им подойдут 2-этажные загородные дома, занимающие около 150 кв.м. Такой тип домов интересует, если здесь есть не только комнаты, но и сауна с террасами.
19% респондентов готовы приобрести 2-этажные дома площадью около 200 кв.м. Мотивацией для таких покупателей служит большое количество различных помещений внутри дома.
- Загородные дома площадью менее 100 кв.м. являются для большинства жителей Петербурга более доступным продуктом в настоящий момент, а их стоимость не сильно отличается от цены 1-комнатной квартиры в новостройке в спальном районе города, - отмечает генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев. – Если такие дома возводят девелоперы загородных жилых комплексов, то у покупателей есть возможность привлечь ипотечный кредит на льготных условиях по ставке от 0,1% годовых. Кроме того, петербуржцы обращают внимание на скорость возведения объекта, которая при определенной технологии может составлять 2-3 месяца, а также на стоимость его эксплуатации. В пользу домов меньшей площади говорит и более широкая возможность использования территории земельного участка, не занятой под основное строение. Это могут быть как дополнительная постройка, так и пространство для отдыха на открытом воздухе.
В ГК «Максимум Лайф Девелопмент» отмечают высокий рост спроса на строительство индивидуальных жилых домов в Ленобласти. Так, по информации Петростата, доля индивидуального строительства в регионе по итогам 9 месяцев составила 70%, а рост объемов строительства в этом сегменте по отношению к аналогичному периоду прошлого года достиг 20%.
Кроме того, по данным Дом.РФ (партнера ГК «Максимум Лайф Девелопмент» в реализации льготных ипотечных продуктов), Ленинградская область входит в пятерку-лидеров среди всех регионов по увеличению спроса на льготную ипотеку в этом году – в 4,3 раза.
Прежде «исчезающий вид» новостроек в Москве – эконом-класс – получил «второе дыхание» в последний год. По подсчетам аналитиков «Метриум», за последние 12 месяцев предложение квартир и апартаментов эконом-класса в «старой» Москве выросло в 4,7 раз, а в Новой – в 2,5 раза. Доля квартир и апартаментов эконом-класса в массовом сегменте в продаже в Москве достигла 5%.
В сентябре 2022 года на рынке новостроек «старой» Москвы застройщики продавали 1 тыс. объектов эконом-класса (здесь и далее – включая апартаменты). В сентябре 2021 года таких предложений на рынке было всего 223. Таким образом, за последние 12 месяцев предложение эконом-класса в старых границах Москвы выросло в 4,7 раз.
Между тем рынок других новостроек массового сегмента – комфорт-класса – вырос не так значительно. Сейчас в продаже 21,6 тыс. лотов против 17 тыс. в сентябре 2021 года. То есть предложение в комфорт-классе выросло в «старой» Москве только на 27%. Доля эконом-класса на рынке массовых новостроек («эконом» плюс «комфорт») повысилась с 1% до 5% в старых границах Москвы.
«В 2022 году в продаже появилось много новых проектов недорогих апартаментов в Москве, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Сейчас это очень востребованный продукт – недорогие помещения приобретают инвесторы для перепродажи и сдачи в аренду. Также экономичные апартаменты востребованы у покупателей с небольшим бюджетом, в том числе среди молодежи. На рынке Москвы сформировался своеобразный кластер камерных проектов со студиями эконом- и комфорт-класса, который по сути стал антикризисной реакцией девелоперов».
В сентябре 2022 года застройщики реализовывали в «старой» Москве 18 проектов эконом-класса. В аналогичный период 2021 года их было только девять.
В Новой Москве наблюдалась схожая тенденция. В сентябре 2022 года здесь застройщики предлагали покупателям почти 900 квартир эконом-класса, тогда как в сентябре 2021 года – 356. То есть предложение в этом сегменте рынка выросло в 2,5 раза. Одновременно в комфорт-классе число квартир в продаже увеличилось с 8,6 тыс. до 13,7 тыс. (на 59%).
Доля новостроек эконом-класса на массовом рынке жилья в Новой Москве, таким образом, увечились с 4% до 6%. Впрочем, число проектов с квартирами эконом-класса в Новой Москве за год не поменялось – всего их три. Однако их застройщики существенно нарастили число квартир в продаже в этих комплексах
«Девелоперы в Новой Москве стремятся конкурировать с застройщиками в старой Москве не только ценой, но и качеством, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – Именно поэтому число комплексов эконом-класса в Новой Москве не выросло так, как в старых границах столицы. Застройщикам в ТиНАО, напротив, выгодно увеличить обеспеченность инфраструктурой, улучшить архитектуру, дизайн и интерьеры местных ЖК, чтобы привлечь платежеспособную аудиторию, которая готова платить за комфорт и экологичное окружение».
Таким образом, подытоживают аналитики «Метриум», суммарное предложение лотов эконом-класса в «старой» и Новой Москве за прошедший год увеличилось с 580 до 2 тыс. единиц или в 3,3 раза, а их доля в общем объеме массового сегмента в продаже повысилась с 2% до 5%.
«Рост предложения недвижимости эконом-класса вызван несколькими причинами, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Первая причина – это увеличение на 40–50% цен на новостройки за последние два года. Цены росли, а доходы и рублевые сбережения потенциальных покупателей обесценивались, что объективно сформировало спрос на самое доступное жилье. Вторая причина – доступная ипотека. Низкие ставки привлекли на рынок клиентов, которые могут позволить купить небольшую студию или однокомнатную квартиру стоимостью от 5 до 10 млн рублей. Именно на них рассчитано жилье эконом-класса. Также появилась определенная группа клиентов, которая раньше арендовала жилье, – молодежь, приезжие из регионов, пенсионеры, студенты и их родители. Они рассматривают недорогую недвижимость как инструмент для вложений и временное жилье, и им тоже подходят новостройки эконом-класса».