Ипотека теряет позиции
На круглом столе «Рынок недвижимости - 2024. Итоги первого квартала» ожидаемо прозвучали оценки текущей ситуации и прогнозы на следующие кварталы от представителей крупных застройщиков Петербурга. Делимся.
Вторичка отыгрывает потери
Если говорить о текущем видении ипотечного рынка Петербурга глазами банковского сообщества, то оценка руководителя группы ипотечного кредитования «Банка «Санкт-Петербург» Марии Гретченко раскрывает большинство нюансов.
Как отмечает эксперт, сравнение первых кварталов 2023 и 2024 годов демонстрирует значимые различия в портфеле ипотечных сделок Банка. «Всего лишь год назад доля ипотечных сделок на первичном рынке составляла около 80%, из которых часть продуктов с господдержкой держалась на горизонте 85%», – отмечает Марии Гретченко. В то же время, доля вторичного рынка в ипотечных выдачах находилась на уровне 20%.
«В этом году доля первичного рынка в ипотечных сделках составила 58%, из которых на программы с господдержкой пришлось 60%. Соответственно, спрос и доля в ипотечных сделках на жилищные кредиты на вторичку в процентах вырос. Это также связано с тем, что Банк предлагает одну из самых привлекательных ставок на продукт», - подчеркивает эксперт.
Наблюдается тенденция снижения среднего чека по жилищному займу. Это, в первую очередь, зависит от превалирующей доли вторичного рынка, где процентная ставка выше, и внесением изменений в максимально возможную сумму кредита по льготным программам кредитования, в частности – уменьшению максимально возможной суммы кредита по продукту с господдержкой до 6 млн. рублей. Таким образом, нет ничего удивительного в том, что от периода к периоду средний чек по городу и области в банке снизился.
Как на внешние вызовы может реагировать банк? Только запуском собственных локальных субпродуктов. Например, кредитор запустил дисконтную акцию «За быстрый выход на сделку». При таком варианте (и сумме кредита выше 3 млн. рублей) стандартная ставка для всех заемщиков снижается на 1 п.п. Быстрота и удобство выхода на сделку поддерживается существующей опцией Банка «Smart-ипотека», опция позволяет предоставить в Банк минимальный комплект документов для рассмотрения объекта без отчета об оценке и воспользоваться сервисами электронной регистрации сделки.
Забываем дорогу в банк
При этом ипотечные пертурбации в каждом сегменте жилой недвижимости отразились несовпадающей динамикой. По словам руководителя отдела маркетинга ГК «Еврострой» Анны Любимовой (напомним, компания присутствует в элитном сегменте), ипотека здесь теряет свои позиции.
«С 2021 по 2023 год доля ипотечных продаж в «элитке» от общего числа составляла 26%, а 24% занимала рассрочка. В первом же квартале 2024 года стопроцентная оплата подросла до 60%, а рассрочка – до 40%. Но что симптоматично – не произошло ни одной ипотечной сделки», – поясняет специалист. При этом эксперт уверенно утверждает, что клиентский интерес в первом квартале был достаточно весом по всему спектру «дорогих» квадратных метров. Продалось многое из того, что ждало своего клиента не один месяц.
Добавочно Анна Любимова отметила оживление интереса к коммерческим помещениям на первых этажах элитных новостроек.
Эксперт уверяет, что с одинаковой скоростью продавались лоты от 26 до 435 кв. м, а среднестатистическая площадь проданных лотов достигла горизонта в 106 кв. м. Для сравнения – по 2023 году средняя площадь продаж равнялась 99 кв. м.
«Реальные цены таких сделок в среднем по объектам компании составили 344,5 тысяч рублей за метр. Разброс по классам недвижимости составил от 270 до 510 тысяч рублей», – привела данные маркетолог.
Все хорошо. Пока
С другой стороны, генеральный директор Агентства Недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева отмечает, что в ее вотчине (масмаркет) первый квартал прошел достаточно успешно, а доля продаж квартир в ипотеку заняла порядка 65%. Еще пару месяцев среднестатистический покупатель будет руководствоваться принципом: успеть взять ипотеку по текущим ставкам, пока они действуют. Даже не столь важно – по ипотеке с господдержкой, семейной или ИТ-ипотеке тоже. Все равно кардинально ниже инфляции.
Но тут есть нюанс, покупателю целесообразно оказать помощь в выборе среди предлагаемых по Петербургу новостроек. И ГК «КВС» запустила ряд дополнительных льготных программ.
Есть, программа с говорящим за себя названием «Квартира в зачет». Есть похожая программа «Переезд», которая абсорбирует около 20% от суммы ипотечных сделок. Ведь данное решение позволяет обойтись без первого взноса деньгами, в зачет идут «старые» квадратные метры. С апреля тестируется новый льготный вариант, в котором ипотека дробится надвое, что также позволяет заемщикам экономить.
При этом не иссякает поток инвестиционных сделок. Причина банальна – варианты с выводом накоплений за рубеж стали избыточно рискованными. А недвижимость – вот она, родная.
В общем, компания ожидает дальнейшую эскалацию спроса все первое полугодие, а далее… «Мы не первый раз проходим такой сценарий, поэтому прогнозировать рост спроса можно с уверенностью, – прогнозирует Анжелика Альшаева. – А вот далее можно предсказать некоторый период затишья, застройщики будут сидеть без сделок в ожидании снижения ключевой ставки».
Между городом и областью
Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова озвучила статистические расхождения между СПб и Ленобластью с точки зрения строителей комфорт-класса. «В Ленобласти средняя площадь выводимых на рынок квартир в первом квартале года осталась без изменений и составляет 39,7 кв. метров. Напомню, в 2023 году эта цифра составляла 40 кв метров, – говорит эксперт. – Средняя стоимость лота также остается в границах 6 млн. рублей. Иначе говоря, средняя стоимость метра – 149 тысяч рублей. Можно сделать вывод, что новостройки Ленобласти вышли на ценовое плато».
Также специалист предлагает посмотреть на ситуацию шире. И в разрезе трех лет фиксируются более внушительные колебания – стоимость метра возросла на 49% – со 102 тысяч рублей.
В то же время, по словам эксперта, в Петербурге наблюдалась более оживленная волатильность цен. Средний метраж в комфорт-классе по первому кварталу составил 36,3 кв. метров, тогда как год назад этот показатель составлял 41 кв. метр. За год минус 11% – это очень значимо.
При этом, средняя стоимость лотов подросла до 8,4 млн. рублей. То есть, по сравнению с 2022 годом прирост составил 22% (с 6.8 млн. рублей) «На фоне таких цифр, – считает Мария Орлова, – ожидания ряда потенциальных покупателей – «дескать отложу сделку, пока не подешевеет», не выдерживают никакой критики».
Особенностью же момента можно назвать сегодняшние рекордные вводы новых объектов. «Вводится то, что запускалось еще в 2021-м, или начале 2022 года, - отмечает представитель ГК «А101». – То есть в первые годы после старта льготной ипотеки. Поскольку тогда происходило наиболее значимое количество стартов жилых проектов». Если в цифрах, то в 2024 году уже введено 1.227 млн. кв метров, что на 14,6% больше, чем за январь – март 2023 года. И на 7,4% больше аналогичного периода 2022 года (1,136 млн. кв.метров).
Горькие истины
Традиционно на круглых столах «ТТ Финанс» главные проблемы отрасли озвучивает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Эксперт отметила, что с началом года ведущие ипотечные банки (80% выдач жилищных кредитов) надумали взимать дополнительные платы с застройщиков за пользование субсидированной государством ипотекой.
«Это сразу превратило их условия выдач в заградительные, – говорит специалист. – И общее количество ипотечных сделок, которые рынок видел по 2023 году, резко пошло на спад». На рынке остались кредитные организации второго эшелона, однако, не имеющие широкой разветвленной системы взаимодействия с розницей, и в силу естественной ограниченности мощностей не справляющиеся с нахлынувшим клиентским потоком.
Соответственно, если в 2023 году доля сделок с привлечением ипотеки на первичном рынке близилась к 90%, то сейчас показатель опустился до 65%.
«Безусловно, стоимость квартиры – очень важный для клиента показатель, но еще главнее сама по себе доступность ипотеки. Сможет ли человек, планируя расходы и доходы себе позволить сделку…»
С другой стороны, специалист отметила «не увядающие» ожидания потенциальных покупателей на снижение стоимости недвижимости. Такие надежды Светлана Денисова характеризовала как абсолютно беспочвенные: «Греча и сахар не дешевеют – с чего бы дешеветь железобетонным метрам?»
«Нужда в жилье относится к фундаментальным потребностям в наших широтах. Объём предложения строящегося жилья в Петербурге продолжает колебаться возле минимальных значений за 10-летний период, существующий спрос вполне поглощает этот объём. Стройматериалы снова дорожают, впереди «высокий» сезон. Со второго квартала ведущие банки отменили субсидии, а с 1 июля закончится стандартная господдержка. На рынке оживление, у нас рекордный объём бронирования. Судите сами – снизится ли цена».
Спрос оставляет желать лучшего
Общая ситуация на рынке такова, что крупные застройщики, не доверяя чужим оценкам, предпочитают держать собственные вакантности. В итоге – цифры разнятся. Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов приводит следующую статистику.
Средняя цена сделки на первичном рынке Петербурга в конце марта 2024 года составила 12,8 млн рублей, в масс-маркете средний бюджет покупки – 9,5 млн рублей. Средняя цена кв. метра в марте находился на горизонте около 246 тысяч рублей. В дорогих районах, например, Центральный и Петроградский, средняя цена «квадрата» обгоняла 450 тысяч рублей.
Что касается спроса, признает эксперт, то в первом квартале он оказался значительно ниже по сравнению с предыдущими данными (октябрь-декабрь- 2023): 11,7 тысяч против 18,5 тысяч ДДУ.
«Динамика с начала года в целом напоминает I квартал прошлого года. Но в штуках и в деньгах продажи выше. В марте продажи выросли почти в 1,5 раза. Из порядка 4000 заключённых в марте ДДУ, примерно 3000 – это сегмент комфорт-класса, – рассуждает эксперт. – Конвертировался отложенный спрос, сформировавшийся за январь-февраль. Причина – изменения условий выдачи ипотеки и рост программ рассрочки».
И еще одна подробность – в первом квартале нынешнего года бизнес-класс показал в целом схожую с «комфортом» динамику, как по продажам, так и ценам. «Более дорогая недвижимость торговалась стабильнее, – признает Сергей Софронов. – Например, в «премиуме» число сделок на рынке 60-70 в месяц в течение квартала стабильно. Однако, именно здесь имел место значительный рост цен. Среди причин – сокращение предложения».
Строительная отрасль в России не первый год испытывает кадровый голод: привлекать людей сложно как на базовые рабочие, так и на инженерные специальности. По данным hh.ru, на одну вакансию в строительстве сегодня приходится чуть больше одного резюме, что характерно для острого дефицита кадров. Фатима Газанова, директор по связям с общественностью ROCKWOOL Россия, уверена — во многом эта ситуация обязана мифам о работе в строительной отрасли, которые отталкивают и молодежь, и зрелых специалистов. Что это за мифы и как с ними бороться, эксперт рассуждает в колонке.
Несмотря на санкционное давление, строительная отрасль сегодня остается одной из самых стабильных: если в целом ВВП России за первое полугодие просел (индекс его физического объема относительно I полугодия 2021 г. составил 99,6%), то в строительной отрасли — наоборот, вырос (103,9%). Это проявляется и в вопросах трудоустройства: в отличие от многих других профессиональных сфер, количество вакансий для строителей с начала этого года выросло в полтора раза. Чего не скажешь о количестве резюме — оно держится почти на уровне прошлого года.
Выходит, что работа в строительстве есть, а работников — нет. Почему? Конечно, есть ряд объективных причин: отъезд мигрантов, сокращение общей численности населения в стране, которое явилось следствием демографического кризиса 1990-х. Свою роль сыграли и сентябрьские события — ведь в строительной отрасли заняты преимущественно мужчины.
Но все это — объективная реальность, которую здесь и сейчас изменить невозможно. На мой взгляд, важно сконцентрироваться на проблеме, которую можно решить уже сегодня — то есть на репутации строительной отрасли как места работы. Печально, но факт: работа в строительстве сегодня просто непопулярна. Летом мы проводили опрос среди молодежи: оказалось, что перспективной для трудоустройства строительную отрасль считают только 8%. В то же время фокус-группа со студентами строительных вузов Москвы показала, что большинство из них все-таки считают строительство престижной отраслью и верят, что смогут в ней реализоваться.
Почему же в массах преобладает скептическое отношение к карьере в строительстве? Могу выделить сразу три мифа, которые этому способствуют: низкие зарплаты, работа для неудачников и скучные специальности.
Миф первый: низкие зарплаты
Во многом здесь сказывается прошлый опыт — действительно, был период, когда строители в России имели весьма скромную заработную плату. Но только за последние пять лет в среднем по отрасли рост предлагаемых зарплат составил 30%. Сегодня средний доход в отрасли составляет 69 тысяч рублей — это на 15 тысяч рублей выше, чем в среднем по России.
Еще один фактор, который косвенно способствует поддержке этого мифа, — популяризация легкого и быстрого заработка в интернете. Сформированный СМИ и соцсетями стереотип о простых деньгах дискредитирует строительную отрасль (как и ряд других), ведь здесь действительно приходится трудиться, причем чаще всего нужно проработать несколько лет, чтобы выйти на желаемый уровень оплаты труда.
Как быть работодателям?
Как правило, уровень заработных плат строителей не просто не отстает от рынка, а опережает его — и об этом обязательно нужно рассказывать! На мой взгляд, стоит делать акцент не только на размер оплаты труда, но и на смежные факторы, которые отличают строительную отрасль: официальное оформление (а значит, и все сопутствующие «бонусы» в виде оплачиваемых больничных, отпускных и т.д.), стабильность и предсказуемость выплат. Кстати, недавний опрос hh.ru показал, что в 2023 году как минимум 41% компаний из отрасли «Строительство, недвижимость, эксплуатация» намерены увеличить зарплаты своих сотрудников. Нет никаких сомнений, что строительство может конкурировать по уровню заработных плат с самыми популярными направлениями. Но в рамках этой задачи необходимо уделять отдельное внимание молодым специалистам, помогая им расти как профессионально, так и в деньгах.
Миф второй: работа для «троечников»
Когда мы проводили фокус-группу со студентами строительных специальностей, выяснилось, что в представлении современного поколения работники строительной отрасли не относятся к числу «успешных людей». Еще один стереотип: успешность — это информационные технологии, диджитал, искусство, возможно, наука... Но не строительство. Пошел в строительный вуз? «Что ж, наверное, просто никуда больше не прошел».
Отчасти подобное мнение связано с тем, что продукты, которые производят строительные компании, — не самые заметные на потребительском рынке. Гораздо более узнаваемы, а значит, и более привлекательны для трудоустройства те индустрии, чью продукцию люди видят ежедневно. Кроме того — будем честны — диджитал-сфера умеет себя преподнести, «продать», а вот строительная отрасль в этом отношении уступает.
Как быть работодателям?
Очевидно, что всем нам нужно популяризировать работу в отрасли, тем более, здесь есть что показать — уникальные технологии, яркие строительные проекты, возможности для роста и самореализации, стабильность. Не стоит забывать о статусе и пользе для общества: по результатам нашего опроса почти половина россиян оценивают престижность работы в строительной сфере минимум на 7 баллов из 10. Кроме того, очень многие компании отрасли предлагают комфортные и безопасные условия труда — это принципиально важно и об этом тоже нужно рассказывать. Если говорить о привлекательности для молодого поколения, то можно сделать акцент на устойчивое развитие (комплекс мер, направленных на сохранение окружающей среды).
Миф третий: несовременные специальности
Еще один инсайд фокус-группы: и молодежь, и соискатели зрелого возраста попросту не знают о современных строительных профессиях и возможностях развития карьеры. Например, для многих становится открытием, что в нашей отрасли есть специальности на стыке строительства и IT.
Участники фокус-группы признают, что не получают достаточного количества информации о работе в строительной индустрии как на этапе выбора специальности, так и в университете. Вот что сказал один из студентов: «Никто не показывает действительно, кем ты можешь работать, сколько ты можешь получать и какие перспективы роста существуют. Да, никто не говорит о том, что ты можешь делать через пять лет, поработав архитектором, инженером, проектировщиком».
Как быть работодателям?
На мой взгляд, строительным компаниям принципиально важно налаживать работу с вузами, колледжами, а также с Центрами опережающей профессиональной подготовки для повышения вовлеченности потенциальных соискателей в профессию. Отрасль строительства предполагает множество карьерных траекторий, связанных как с физическим трудом, так и с интеллектуальным, как с традиционными профессиями, так и новыми. Однако если не рассказывать о современных строительных специальностях, об инициативах и знаковых проектах отрасли, победить стереотипы не выйдет.
Нам, как работодателям, сегодня очень важно осознать, что вопрос дефицита строительных кадров не решится сам по себе. В условиях общей нехватки персонала ключевую роль начинают играть не только достойные условия труда и реальные возможности для карьеры, но самопиар отрасли и компании как места для трудоустройства.
По данным Nikoliers, общий объем ввода районных торговых центров в 2022–2023 гг. составит 270 494 кв. м площадей, что составляет более двух третей от объема ввода за предыдущие 10 лет. Так, в период 2012–2021 гг. было введено 405 966 кв. м площадей в формате районных ТЦ. При этом если в предыдущие годы максимальная доля площадей районных ТЦ в общем объеме ввода составляла в среднем 11–15% (при пике в 31% в 2018 году), то в 2022 и 2023 гг. доля площадей районных ТЦ в общем объеме составит 85% и 45% соответственно.
Рост доли таких проектов связан как с устойчивостью формата «районников» к нестабильным ситуациям и ростом популярности шопинга около дома, так и с дефицитом площадок под строительство крупных объектов в Москве. По нашим оценкам, районные торговые центры, а также формат ТПУ, который в том числе предусматривает наличие ритейл-проектов, будут формировать основной объем ввода торговой недвижимости в перспективе ближайших 2–3 лет. Также в ближайшее время на рынок торговой недвижимости выйдет ряд новых проектов, расположенных в составе комплексной жилой застройки, которые будут выполнять support-функцию в ЖК, строительство которых уже запланировано.
Объем ввода торговых центров в Москве
При рассмотрении обеспеченности районными торговыми центрами в разрезе административных округов Москвы, на начало 2022 года наиболее обеспеченными торговыми площадями стали Зеленоградский АО, а также Центральный административный округ, что отражает достаточный объем торговых площадей и относительно невысокую численность проживающего населения в сравнении со спальными районами и округами.
В настоящий момент дефицит районных торговых центров наблюдается в СЗАО, ЗАО и ЮВАО.
Популярность районных торговых центров выросла в период пандемии COVID-19, когда многие компании перевели сотрудников на удаленную работу, и в результате внутренней миграции выиграли те объекты, которые были ближе к потребителю. Сейчас на фоне того, что в районных торговых центрах доля приостановивших работу арендаторов не превышает 10%, они не потеряли ни в трафике, ни в доходе. Более того, начиная с мая в некоторых районных торговых центрах, наоборот, было зафиксировано увеличение трафика. Однако в среднесрочной перспективе есть риск того, что на районные торговые центры повлияют проблемы компаний-импортеров, которые являются основными арендаторами таких проектов. Например, сейчас мы наблюдаем, что в районных центрах, где масштабно представлен сегмент бытовой техники и электроники, арендаторы этого сегмента обращаются за различными скидками к управляющим компаниям.
Состав арендаторов районного ТЦ определяется индивидуально и зависит в первую очередь от зоны охвата и конкурентного окружения. В настоящий момент торговые центры могут различаться по составу арендаторов, однако чаще всего в качестве основных категорий в них присутствуют продуктовый супермаркет, зона общественного питания, одежда и обувь. Далее в зависимости от локации и коммерческой обоснованности в районе ТЦ добавляются дополнительные сервисы, например, книжные магазины и товары для хобби, фитнес-центр, спортивные товары, центр предоставления услуг населению, а также иная досуговая составляющая. Если говорить о средних показателях, то, как правило, наибольшую долю в структуре арендаторов районных торговых центров занимает продуктовый сегмент – 17%, на втором месте категория общественного питания (11%), на третьем - Fashion (10%).
Анна Никандрова, партнер Nikoliers: «По нашим оценкам, в ближайшие несколько лет основной объем ввода торговой недвижимости в Москве будет формироваться районными ТЦ. Популярность «районников» у населения объясняется тем, что потребление становится более локальным, покупатели сейчас не обладают большим количеством времени на шопинг, часть потребностей закрывает онлайн-торговля (например, заказ продуктов онлайн вместо закупок в гипермаркетах). Таким образом, районные проекты покрывают небольшие локальные запросы, тогда как если покупатель планирует крупный шопинг, в том числе товаров категории fashion, или намерен совместить шопинг с развлечениями, он выберет крупные торговые центры, в первую очередь за счет гораздо большего выбора товаров и услуг».