Гостиничная недвижимость прирастает инвестициями
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate в I квартале 2024 года доля вложений в гостиничную недвижимость в общем объеме инвестиций стала рекордной с 2015 года и достигла 11%. В абсолютных значениях объем транзакций за январь-март составил 9,2 млрд руб.
За первые три месяца 2024 года было продано 4 объекта: российский оператор ZONT Hotel Group пополнил свой портфель гостиничным комплексом «Аэротель» у аэропорта «Домодедово», туроператор «Алеан» приобрел объект в Подмосковье – Hilton Garden Inn Moscow New Riga, компания «Паритет» стала владельцем парк-отеля Sunflower Park на юге Москвы, структуры «Газпрома» купили проект строительства гостиницы класса люкс в центре Санкт-Петербурга. Стоит отметить, что если в 2023 году треть сделок пришлось на иностранных продавцов, то в текущем году все сделки были закрыты между российскими компаниями.
Динамика объема инвестиционных сделок с объектами гостиничной недвижимости, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Рост интереса инвесторов к гостиничным объектам связан в первую очередь с ростом внутреннего туризма. Согласно данным Росстата в 2023 году туристический поток в России вырос по сравнению с 2022 годом на 17%, а общее количество турпоездок, совершенных российскими и иностранными туристами внутри страны, составило 165 миллионов. Данный факт отразился и на загрузке гостиничной недвижимости. Так по данным Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate в 2023 году показатель загрузки отелей в Москве вырос на 13 п.п. (по сравнению с 2022 г.) и достиг 74%, в Санкт-Петербурге прирост составил 8 п.п., а показатель заполняемости составил 60%. Данные значения являются достаточно высокими для обоих городов.
В настоящий момент общий объем предложения качественной гостиничной недвижимости в Москве составляет более 20 тыс. номеров, в Санкт-Петербурге – более 16 тыс. номеров. В 2024 году в Москве заявлен ввод 5 качественных гостиничных объектов общим номерным фондом 729 номеров. В первом квартале открылось два объекта – Double Tree by Hilton Moscow Arbat и Stella di Mosca, благодаря чему номерной фонд столицы увеличился на 164 номера. В Санкт-Петербурге в первом квартале этого года открылся один качественный отель – Cosmos Selection St. Petersburg Italyanskaya номерным фондом 23 номера. Ожидается открытие еще двух объектов – Лахта Тауэрс и Domina Пулково Отель и Апартаменты (классические гостиничные номера). Все три объекта увеличат номерной фонд Северной столицы на 576 номеров.
«Активное развитие внутреннего туризма открывает значительные перспективы для потенциальных инвесторов. В условиях ограниченных возможностей выезда зарубеж, население заинтересовано не только в курортном отдыхе, но и в экотуризме, лечебно-оздоровительном отдыхе, путешествиях по стране в экскурсионно-познавательных целях. При этом во многих регионах России существует острый дефицит качественного номерного фонда», – поясняет Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
К 2030 году Министерство экономического развития России в 2 раза планирует увеличить долю туризма в объеме ВВП – до 4,5% (на сегодня показатель составляет 2,6%). В этой связи государство создает условия и реализует различные меры поддержки для стимулирования развития гостиничной отрасли. В частности в 2020 году был принят Национальный проект «Туризм и Индустрия гостеприимства», в 2021 – утверждено Постановление Правительства РФ №141 «О субсидировании кредитов, выдаваемых инвесторам на для реализации инвестиционных проектов внутреннего и въездного туризма, развития туристских кластеров», в 2022 году – подписан закон об обнулении ставки НДС для всех гостиниц до 2027 года.
Ключевым аспектом развития внутреннего туризма является увеличение качественного номерного фонда, а основным драйвером стимулирования строительства – вышеназванное Постановление Правительства РФ №141, согласно которому государство предоставляет возможность девелоперам получать льготное кредитное финансирование по ставке 7-8%, что при текущей ключевой ставке ЦБ на уровне 16% является довольно привлекательным условием. Стоит отметить, что в октябре 2023 года Правительством РФ было принято решение расширить параметры программы: теперь инвесторы могут получить льготный кредит не только на строительство гостиниц и многофункциональных комплексов, но и на создание круглогодичных парков развлечений, аквапарков и инфраструктуры горнолыжных курортов.
В феврале 2024 года был завершен третий этап приема заявок на аккредитацию по данному постановлению. В адрес Минэкономразвития поступило более 100 проектов с кредитным портфелем свыше 300 млрд рублей. В программе принимают участие 10 банков. Помимо высокого интереса застройщиков к получению субсидий, важно отметить и значительное расширение географии. Так, если в первых двух этапах участвовали в основном проекты Краснодарского края, то уже в рамках новой программы были поданы заявки на объекты, расположенные на Камчатке, Байкале, Алтае.
«Изменение внешнеполитической конъюнктуры способствовало активному росту внутреннего туризма и гостиничной отрасли в целом, а 2023 год был отмечен рекордным объемом вложений в гостиничный сегмент. Высокая активность со стороны инвесторов наблюдается и в текущем году, – добавляет Микаэл Казарян. – Строительство качественной туристической инфраструктуры станет частью развития страны, повысит инвестиционную привлекательность регионов, создаст новые комфортные и благоприятные условия для граждан».
Ввод нового жилья в России по итогам 2022 года может достичь 95 млн кв. м. – как отметил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, этот показатель станет новым рекордом со времен СССР. Однако количество не всегда спешит переходить в качество: по данным исследования[1], которое провели специалисты ROCKWOOL Россия, лишь 26% россиян, купивших жилье в новостройках, ни разу не сталкивались с какими-либо недоделками от застройщика. Всем остальным так или иначе приходилось исправлять недостатки свежеприобретенной квартиры.
Так, 46% россиян, купивших жилье в новом доме, обнаружили проблемы непосредственно при приемке квартиры, а еще 28% ― на гарантии, которая предоставляется новоселам в первый год после сдачи дома. При этом 25% новоселов исправляли найденные недостатки самостоятельно и даже не обращались к застройщику, а еще 29% сделали такую попытку, но девелопер им отказал. Кроме того, 44% респондентов добились исправления недоделок в квартире только благодаря судебному разбирательству.
«Многие недоделки можно быстро и эффективно исправить по согласованию, не доводя дело до суда – как раз для этого, по большому счету, и существует процедура приемки квартиры. Другое дело, что новоселы не всегда знают, на что нужно обращать внимание. Согласно нашему опросу, только треть из тех, у кого был опыт приемки квартиры от застройщика, прибегали к помощи специалистов (7% обратились к профессиональному застройщику, 23% позвали компанию по ремонту). 10% принимали жилье интуитивно, на глаз, 7% позвали на осмотр членов семьи, 5% предварительно сами изучили необходимые регламенты. А еще 48% не воспользовались ни одним из перечисленных вариантов и просто подписали бумаги», – рассказывает Фатима Газанова, руководитель отдела по связям с общественностью ROCKWOOL Россия.
9% опрошенных при приемке квартиры обращают внимание на показания и номера счетчиков, 10% – на качество окон, 11% – на розетки и провода, 17% – на соответствие реальной площади квартиры заявленной, 20% – на вентиляцию и отопление. Наконец, 21% россиян уверены, что при приемке квартиры от застройщика в первую очередь нужно обращать внимание на стены, пол и потолок. Какие проблемы там можно обнаружить?
«От состояния стен, пола и потолка напрямую зависит микроклимат в квартире ― комплексный показатель, на который влияют сразу множество факторов. Так, если нарушена герметичность стыков, есть трещины, использовалась некачественная теплоизоляция, в квартире будет холодно и влажно – и никакая система отопления тут не спасет. Кстати, хорошая теплоизоляция (например, из минеральной ваты) защитит не только от минусовых температур, но и от лишнего шума, позволит снизить затраты на отопление и защитить здание от коррозионного износа арматуры. Поэтому при выборе квартиры обязательно нужно уточнять у застройщика и то, какие материалы использовались для утепления дома», – продолжает Фатима Газанова.
Герметичность швов легко проверить: нужно измерить температуру стен и температуру в помещении — разница не должна быть больше 4 градусов. То есть, если в комнате 20 градусов, то стена не может быть холоднее 16 градусов, обратное говорит о проблемах со швами и изоляцией. Норма закреплена СНиП 23-02-2003.
Проблемой в вопросах качества жилищного строительства можно назвать отсутствие опыта и знаний у россиян в этом вопросе. Так, лишь 10% знают о том, что девелопер обязан устранить обнаруженные при приемке проблемы с электропроводкой и розетками. Всего 12% респондентам известно, что застройщик должен компенсировать лишние затраты, если площадь квартиры оказалась меньше заявленной. 15% знают, что могут потребовать замены некачественных дверей и окон, еще столько же осведомлены, что при недочетах застройщик должен привести в порядок вентиляцию. Только 18% опрошенных знают о своих правах в случае обнаружения проблем со стенами, полом и потолком, 36% – о правах при неисправности сантехники.
Высокая скорость строительства и рекордные темпы по вводу жилья не должны влиять на уровень качества квартир: в ROCKWOOL Россия отмечают, что от этого страдают не только новоселы, но и девелоперы. Во-первых, это удар по репутации, во-вторых, ощутимые финансовые затраты, ведь переделывать всегда дороже.
[1] Опрос проводился 14-22 ноября 2022 года, участие приняли 1 578 экономически активных россиян
Банк «Санкт-Петербург» напоминает, что осталось чуть меньше 40 дней, чтобы успеть оформить льготный кредит на жилье по программе «Ипотека с господдержкой». Льготная ипотека на новостройки действует до конца текущего года (согласно условиям Постановления Правительства РФ, срок действия программы ограничен 31.12.2022). Поэтому тем, кто планирует купить квартиру в новостройке в ближайшем будущем, стоит поторопиться, чтобы получить жилищный кредит на это по льготной ставке. Кстати, в БСПБ «Ипотека с господдержкой» предлагается по ставке 6,35% годовых – и это одна из самых низких ставок на рынке.
Провожая льготную программу, БСПБ провел исследование портрета заемщика по госипотеке. Сегодня госипотека – один их самых популярных ипотечных продуктов среди клиентов БСПБ. Так, по итогам 10 месяцев 2022 года доля выдач по «Ипотеке с господдержкой» составила 34% от общего количества ипотечных сделок Банка «Санкт-Петербург».
Аналитики БСПБ отмечают, что средняя сумма такого кредита в октябре 2022 года составила 5,4 млн руб. На протяжении всего 2022 года был заметен планомерный рост средней суммы кредита, что находится в прямой зависимости от увеличения стоимости объектов недвижимости. В среднем рост средней суммы кредита по госипотеке за год составил 10%.
При этом, средняя стоимость покупки объекта недвижимости в октябре 2022г. по ипотеке с господдержкой составила порядка 8 млн руб. А средний размер первоначального взноса по данному продукту в Банке сегодня составляет около 30%-32%. Этот показатель не меняется в течение 2022 года, хотя ипотечный кредит в Банке «Санкт-Петербург» можно взять, имея в качестве первоначального взноса всего 15% от стоимости квартиры.
Отдельно аналитики Банка зафиксировали увеличение среднего срока, на который клиенты оформляют ипотечный кредит. Если в начале 2022 года средний срок был около 19 лет, то на октябрь 2022 года средний срок составил уже 22 – 24 г.
Подробнее о программе «Ипотека с господдержкой» можно узнать на сайте БСПБ: https://www.bspb.ru/retail/mortgage/gos-support.