Гостиничная недвижимость прирастает инвестициями
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate в I квартале 2024 года доля вложений в гостиничную недвижимость в общем объеме инвестиций стала рекордной с 2015 года и достигла 11%. В абсолютных значениях объем транзакций за январь-март составил 9,2 млрд руб.
За первые три месяца 2024 года было продано 4 объекта: российский оператор ZONT Hotel Group пополнил свой портфель гостиничным комплексом «Аэротель» у аэропорта «Домодедово», туроператор «Алеан» приобрел объект в Подмосковье – Hilton Garden Inn Moscow New Riga, компания «Паритет» стала владельцем парк-отеля Sunflower Park на юге Москвы, структуры «Газпрома» купили проект строительства гостиницы класса люкс в центре Санкт-Петербурга. Стоит отметить, что если в 2023 году треть сделок пришлось на иностранных продавцов, то в текущем году все сделки были закрыты между российскими компаниями.
Динамика объема инвестиционных сделок с объектами гостиничной недвижимости, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Рост интереса инвесторов к гостиничным объектам связан в первую очередь с ростом внутреннего туризма. Согласно данным Росстата в 2023 году туристический поток в России вырос по сравнению с 2022 годом на 17%, а общее количество турпоездок, совершенных российскими и иностранными туристами внутри страны, составило 165 миллионов. Данный факт отразился и на загрузке гостиничной недвижимости. Так по данным Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate в 2023 году показатель загрузки отелей в Москве вырос на 13 п.п. (по сравнению с 2022 г.) и достиг 74%, в Санкт-Петербурге прирост составил 8 п.п., а показатель заполняемости составил 60%. Данные значения являются достаточно высокими для обоих городов.
В настоящий момент общий объем предложения качественной гостиничной недвижимости в Москве составляет более 20 тыс. номеров, в Санкт-Петербурге – более 16 тыс. номеров. В 2024 году в Москве заявлен ввод 5 качественных гостиничных объектов общим номерным фондом 729 номеров. В первом квартале открылось два объекта – Double Tree by Hilton Moscow Arbat и Stella di Mosca, благодаря чему номерной фонд столицы увеличился на 164 номера. В Санкт-Петербурге в первом квартале этого года открылся один качественный отель – Cosmos Selection St. Petersburg Italyanskaya номерным фондом 23 номера. Ожидается открытие еще двух объектов – Лахта Тауэрс и Domina Пулково Отель и Апартаменты (классические гостиничные номера). Все три объекта увеличат номерной фонд Северной столицы на 576 номеров.
«Активное развитие внутреннего туризма открывает значительные перспективы для потенциальных инвесторов. В условиях ограниченных возможностей выезда зарубеж, население заинтересовано не только в курортном отдыхе, но и в экотуризме, лечебно-оздоровительном отдыхе, путешествиях по стране в экскурсионно-познавательных целях. При этом во многих регионах России существует острый дефицит качественного номерного фонда», – поясняет Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
К 2030 году Министерство экономического развития России в 2 раза планирует увеличить долю туризма в объеме ВВП – до 4,5% (на сегодня показатель составляет 2,6%). В этой связи государство создает условия и реализует различные меры поддержки для стимулирования развития гостиничной отрасли. В частности в 2020 году был принят Национальный проект «Туризм и Индустрия гостеприимства», в 2021 – утверждено Постановление Правительства РФ №141 «О субсидировании кредитов, выдаваемых инвесторам на для реализации инвестиционных проектов внутреннего и въездного туризма, развития туристских кластеров», в 2022 году – подписан закон об обнулении ставки НДС для всех гостиниц до 2027 года.
Ключевым аспектом развития внутреннего туризма является увеличение качественного номерного фонда, а основным драйвером стимулирования строительства – вышеназванное Постановление Правительства РФ №141, согласно которому государство предоставляет возможность девелоперам получать льготное кредитное финансирование по ставке 7-8%, что при текущей ключевой ставке ЦБ на уровне 16% является довольно привлекательным условием. Стоит отметить, что в октябре 2023 года Правительством РФ было принято решение расширить параметры программы: теперь инвесторы могут получить льготный кредит не только на строительство гостиниц и многофункциональных комплексов, но и на создание круглогодичных парков развлечений, аквапарков и инфраструктуры горнолыжных курортов.
В феврале 2024 года был завершен третий этап приема заявок на аккредитацию по данному постановлению. В адрес Минэкономразвития поступило более 100 проектов с кредитным портфелем свыше 300 млрд рублей. В программе принимают участие 10 банков. Помимо высокого интереса застройщиков к получению субсидий, важно отметить и значительное расширение географии. Так, если в первых двух этапах участвовали в основном проекты Краснодарского края, то уже в рамках новой программы были поданы заявки на объекты, расположенные на Камчатке, Байкале, Алтае.
«Изменение внешнеполитической конъюнктуры способствовало активному росту внутреннего туризма и гостиничной отрасли в целом, а 2023 год был отмечен рекордным объемом вложений в гостиничный сегмент. Высокая активность со стороны инвесторов наблюдается и в текущем году, – добавляет Микаэл Казарян. – Строительство качественной туристической инфраструктуры станет частью развития страны, повысит инвестиционную привлекательность регионов, создаст новые комфортные и благоприятные условия для граждан».
В 2018-2021 гг. состоятельные граждане активно брали средства у банков, чтобы купить на них недвижимость элит- и премиум-класса. Это было относительно удобно и выгодно. Но сейчас, как показывает исследование Urbanus.ru, интерес к ипотечным продуктам явно остывает. По сравнению с первым полугодием 2022-го количество оформленных кредитов на сверхкрупные суммы сократилось в два раза.
Доля квартир и апартаментов с бюджетом 100+ млн рублей, купленных в ипотеку, становится все меньше. Год назад в обозначенной ценовой категории было зарегистрировано 34 сделки с кредитной основой. Это составляло 16,0% от всего пула реализованных объектов. С января по июнь 2023 г. известно лишь 18 случаев, когда заемные средства выдавались для покупки сверхдорогой недвижимости. Они составляют 10,4% от общего объема спроса. То есть в годовом выражении количество кредитов снизилось вдвое, а представительство ипотечных сделок – в полтора раза. Перед лицом экономического и внешнеполитического кризиса пятая часть аудитории вообще покинула рынок высокобюджетного жилья, а большинство оставшихся покупателей стараются не брать дополнительных обременений (что облегчить возможную перепродажу в дальнейшем).
Кроме того, сузился круг банков, кредитующих подобные сделки. В первой половине предыдущего сезона этим занимались десять организаций. 16 покупателей из 34 выбрали Сбербанк, по 4 – ВТБ и «Газпромбанк». В 2023 г. Сбербанк выделил средства на приобретение 7 объектов с чеком от 100 млн рублей, ВТБ – 8, «Газпромбанк», «Совкомбанк» и «Абсолют Банк» –по 1.
По итогам первого полугодия 2023 г. самым дорогим юнитом, купленным в ипотеку, следует признать шестикомнатный апартамент (343,8 кв. м) в элитном ЖК «Саввинская 27». В прайс-листе этого представителя Хамовников фигурирует сумма 0,71 млрд рублей. Рекорд января-июня прошлого года – 0,65 млрд рублей – принадлежит пятикомнатной квартире (434,8 кв. м) из фонда пресненского ЖК Lucky.
Согласно данным консалтинговой компании NF Group, в I полугодии 2023 года в Северной столице количество открытий в фэшн-сегменте превысило количество закрытий на 68%. За шесть месяцев на улицах города открылось 64 магазина одежды, обуви и аксессуаров, а закрылось 38, что является рекордным соотношением за последние четыре года.
- Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, отмечает, что 2023 год начался с высокой активности рынка стрит-ретейла. Отложенный спрос, уход международных брендов и появление большого объема свободных площадей привели к увеличению количества сделок в I полугодии. Наибольшая активность наблюдалась в сегменте общественного питания и у фэшн-ретейлеров. До конца 2023 года ожидается дальнейшее сокращение вакантности на основных торговых улицах центра города.
Петербургский стрит-ретейл
- В целом на рынке стрит-ретейла Санкт-Петербурга в I полугодии 2023 года активизация интереса со стороны российских ретейлеров, отложенный покупательский спрос и рост турпотока в Северную столицу привели к снижению вакантности в центральных районах города. Таким образом, общий объем свободного предложения за шесть месяцев снизился на 7% (до 40 800 кв. м) по сравнению с показателем по итогам 2022 года.
- На конец июня 2023 года доля свободных площадей формата стрит-ретейл составила 7,7%, что на 0,7 п. п. меньше, чем в декабре 2022 года. Наибольшее снижение вакантности (более 5 п. п.) отмечено на улицах Большая Конюшенная, Маяковская и Малая Морская.
- До конца года прогнозируется стабилизация доли свободных площадей в среднем на уровне 6–7% по центральным улицам города, что является достаточно низким показателем на рынке. На Старо-Невском пр-те возможно кратковременное увеличение вакантности, если освободятся помещения, занятые брендами, которые временно приостановили свою работу. При сохранении текущего уровня спроса эти площади могут найти новых арендаторов в течение 3–6 месяцев. Средние запрашиваемые арендные ставки сохранятся на уровне, достигнутом к концу I полугодия 2023 года.
Фэшн-бренды
- Увеличение площадей, арендуемых магазинами одежды, обуви и аксессуаров, связано со стремлением российских ретейлеров занять нишу, которая освободилась в связи с уходом международных брендов с рынка. В I полугодии 2023 года количество открытий в фэшн-сегменте превысило количество закрытий на 68%. На улицах города открылось 64 магазина одежды, обуви и аксессуаров, а закрылось 38, что является рекордным соотношением за последние четыре года. Среди новых открытий основную долю занимают российские бренды, в том числе ранее представленные только в торговых центрах, например Gloria Jeans.
Динамика открытий и закрытий в фэшн-сегменте на торговых улицах Санкт-Петербурга
Источник: NF Group Research
Примеры открытий фэшн-ретейлеров в I пол. 2023 г., Санкт-Петербург
|
№ |
Бренд |
Страна происхождения |
Профиль |
Адрес |
|
1 |
Tara Jarmon |
Франция |
Одежда |
Большой пр-т П. С., д. 57/1 |
|
2 |
IRO |
Франция |
Одежда |
Большой пр-т П. С., д. 57/1 |
|
3 |
Santoni |
Италия |
Обувь |
Невский пр-т, д. 168 |
|
4 |
IMPULSE |
РФ |
Одежда |
Большой пр-т П. С., д. 1 |
|
5 |
OXOUNO |
РФ |
Одежда |
Большой пр-т П. С., д. 15 |
|
6 |
Seven Lab |
РФ |
Одежда |
Большой пр-т П. С., д. 17 |
|
7 |
NN2Sisters |
РФ |
Одежда |
Большой пр-т П. С., д. 25/2 |
|
8 |
Maker |
РФ |
Одежда |
Большой пр-т П. С., д. 31 |
|
9 |
Catarina Nova |
РФ |
Одежда |
Большой пр-т П. С., д. 35в |
|
10 |
2MOOD |
РФ |
Одежда |
Большой пр-т П. С., д. 59 |
|
11 |
Pompa |
РФ |
Одежда |
Большой пр-т П. С., д. 96 |
|
12 |
free-DA-sagan |
Казахстан |
Одежда |
Жуковского ул., д. 18 |
|
13 |
Gloria Jeans |
РФ |
Одежда |
Каменноостровский пр-т, д. 37 |
Источник: NF Group Research
- Среди торговых коридоров Северной столицы можно выделить две основные модные локации – Большой пр-т П. С. и Старо-Невский пр-т. В 2023 году Большой пр-т П. С. вышел на лидирующие позиции по доле магазинов одежды, обуви и аксессуаров (36%), обогнав Старо-Невский пр-т (35%).
Динамика доли арендаторов фэшн-сегмента, Санкт-Петербург
Источник: NF Group Research