Гостиничная недвижимость прирастает инвестициями
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate в I квартале 2024 года доля вложений в гостиничную недвижимость в общем объеме инвестиций стала рекордной с 2015 года и достигла 11%. В абсолютных значениях объем транзакций за январь-март составил 9,2 млрд руб.
За первые три месяца 2024 года было продано 4 объекта: российский оператор ZONT Hotel Group пополнил свой портфель гостиничным комплексом «Аэротель» у аэропорта «Домодедово», туроператор «Алеан» приобрел объект в Подмосковье – Hilton Garden Inn Moscow New Riga, компания «Паритет» стала владельцем парк-отеля Sunflower Park на юге Москвы, структуры «Газпрома» купили проект строительства гостиницы класса люкс в центре Санкт-Петербурга. Стоит отметить, что если в 2023 году треть сделок пришлось на иностранных продавцов, то в текущем году все сделки были закрыты между российскими компаниями.
Динамика объема инвестиционных сделок с объектами гостиничной недвижимости, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Рост интереса инвесторов к гостиничным объектам связан в первую очередь с ростом внутреннего туризма. Согласно данным Росстата в 2023 году туристический поток в России вырос по сравнению с 2022 годом на 17%, а общее количество турпоездок, совершенных российскими и иностранными туристами внутри страны, составило 165 миллионов. Данный факт отразился и на загрузке гостиничной недвижимости. Так по данным Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate в 2023 году показатель загрузки отелей в Москве вырос на 13 п.п. (по сравнению с 2022 г.) и достиг 74%, в Санкт-Петербурге прирост составил 8 п.п., а показатель заполняемости составил 60%. Данные значения являются достаточно высокими для обоих городов.
В настоящий момент общий объем предложения качественной гостиничной недвижимости в Москве составляет более 20 тыс. номеров, в Санкт-Петербурге – более 16 тыс. номеров. В 2024 году в Москве заявлен ввод 5 качественных гостиничных объектов общим номерным фондом 729 номеров. В первом квартале открылось два объекта – Double Tree by Hilton Moscow Arbat и Stella di Mosca, благодаря чему номерной фонд столицы увеличился на 164 номера. В Санкт-Петербурге в первом квартале этого года открылся один качественный отель – Cosmos Selection St. Petersburg Italyanskaya номерным фондом 23 номера. Ожидается открытие еще двух объектов – Лахта Тауэрс и Domina Пулково Отель и Апартаменты (классические гостиничные номера). Все три объекта увеличат номерной фонд Северной столицы на 576 номеров.
«Активное развитие внутреннего туризма открывает значительные перспективы для потенциальных инвесторов. В условиях ограниченных возможностей выезда зарубеж, население заинтересовано не только в курортном отдыхе, но и в экотуризме, лечебно-оздоровительном отдыхе, путешествиях по стране в экскурсионно-познавательных целях. При этом во многих регионах России существует острый дефицит качественного номерного фонда», – поясняет Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
К 2030 году Министерство экономического развития России в 2 раза планирует увеличить долю туризма в объеме ВВП – до 4,5% (на сегодня показатель составляет 2,6%). В этой связи государство создает условия и реализует различные меры поддержки для стимулирования развития гостиничной отрасли. В частности в 2020 году был принят Национальный проект «Туризм и Индустрия гостеприимства», в 2021 – утверждено Постановление Правительства РФ №141 «О субсидировании кредитов, выдаваемых инвесторам на для реализации инвестиционных проектов внутреннего и въездного туризма, развития туристских кластеров», в 2022 году – подписан закон об обнулении ставки НДС для всех гостиниц до 2027 года.
Ключевым аспектом развития внутреннего туризма является увеличение качественного номерного фонда, а основным драйвером стимулирования строительства – вышеназванное Постановление Правительства РФ №141, согласно которому государство предоставляет возможность девелоперам получать льготное кредитное финансирование по ставке 7-8%, что при текущей ключевой ставке ЦБ на уровне 16% является довольно привлекательным условием. Стоит отметить, что в октябре 2023 года Правительством РФ было принято решение расширить параметры программы: теперь инвесторы могут получить льготный кредит не только на строительство гостиниц и многофункциональных комплексов, но и на создание круглогодичных парков развлечений, аквапарков и инфраструктуры горнолыжных курортов.
В феврале 2024 года был завершен третий этап приема заявок на аккредитацию по данному постановлению. В адрес Минэкономразвития поступило более 100 проектов с кредитным портфелем свыше 300 млрд рублей. В программе принимают участие 10 банков. Помимо высокого интереса застройщиков к получению субсидий, важно отметить и значительное расширение географии. Так, если в первых двух этапах участвовали в основном проекты Краснодарского края, то уже в рамках новой программы были поданы заявки на объекты, расположенные на Камчатке, Байкале, Алтае.
«Изменение внешнеполитической конъюнктуры способствовало активному росту внутреннего туризма и гостиничной отрасли в целом, а 2023 год был отмечен рекордным объемом вложений в гостиничный сегмент. Высокая активность со стороны инвесторов наблюдается и в текущем году, – добавляет Микаэл Казарян. – Строительство качественной туристической инфраструктуры станет частью развития страны, повысит инвестиционную привлекательность регионов, создаст новые комфортные и благоприятные условия для граждан».
В результате рекордно высокого спроса на рынке жилых новостроек в период 2020 – первой половины 2021 г. вероятность дефицита предложения на фоне вымывания объемов была очевидна. Однако в ушедшем году девелоперы продемонстрировали высокую активность и вполне уверенные темпы по вводу нового предложения, что обеспечило рынок необходимым потенциалом и качественно обновило экспозицию.
Эксперты департамента аналитики компании «БОН ТОН» отмечают, что основным показателем активности застройщиков в массовом сегменте жилья по итогам 2021 г. стал выход новых объемов в уже реализующихся проектах – 118 корпусов, что на 40,5% больше, чем в 2020 г., и на 28,3%, чем в 2019. Максимальный объем пришелся на III квартал 2021 г., когда в продажу поступило 39 новых корпусов. Абсолютно новых проектов в 2021 г. вышло в реализацию 20 – меньше, чем в 2020 году (36 проектов).
Динамика выхода новых объемов в массовом сегменте квартир (кол-во корпусов)
Совокупный объем предложения в массовом сегменте первичного рынка жилья в старых границах Москвы на начало 2022 г. составил 778,2 тыс. кв. м, что в годовой динамике показало снижение лишь на 1,5%, и 15,6 тыс. лотов (+9,5% за год). На долю комфорт-класса пришлось 98,1% предложения, т.е. 761,9 тыс. кв. м (-1,4% за год) и 15,3 тыс. лотов (+9,4% за год). Доля стандарт-класса составила 14,6 тыс. кв. м (-9,6% за год) и 365 лотов (+12,3% за год). Таким образом показатель объема предложения по площади за год практически не изменился, а по количеству лотов стал даже несколько выше.
Динамика экспозиции квартир массового сегмента в 2021 г. (тыс. кв. м)
При этом, половина предложения в комфорт-классе (50,9% площади) представлена начальной стадией строительной готовности, в т.ч. 26,8% на нулевом цикле и 24% на этапе монтажа первых этажей. На заключительной стадии находится 36,2% экспозиции: 27,2% на стадии фасадно-отделочных работ, 2,8% на этапе благоустройства, 6,2% введено в эксплуатацию. В стандарт-классе большая часть предложения (66,3%) также представлена на начальной стадии строительной готовности.
Однако, несмотря на выход нового предложения на нулевом цикле, уровень цен в массовом сегменте жилых новостроек продолжает расти, как в месячной, так и в годовой динамике. По итогам декабря 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра составила 264,6 тыс. руб. (+1,7% за месяц, +30,3% за год): в комфорт-классе – 265 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +29,9% за год), в стандарт-классе – 245,6 тыс. руб. (+6,3% за месяц, +52,4% за год). Средняя цена квартир составила 13,1 млн руб. (+0,4% за месяц, +17,1% за год): в комфорт-классе – 13,2 млн руб. (+0,9% за месяц, +17,1% за год), в стандарт-классе – 9,9 млн руб. (-19,1% за месяц, + 22,6% за год).
В 2021 году средняя площадь жилья в новостройках Москвы (без учета элитной недвижимости) уменьшилась как в продаже, так и в спросе – средняя площадь лота в экспозиции сократилась до 58 кв. м, что на 10 кв. м меньше аналогичного показателя прошлого года, при этом средняя площадь проданного лота составила 55 кв. м. Основной причиной является повышенная осторожность со стороны клиентов на фоне удорожания цен, что мотивирует девелоперов к реализации лотов меньших площадей. Тенденция коснулась объектов комфорт-, бизнес- и премиум-классов, самое существенное уменьшение площади лотов, представленных на рынке, наблюдалось в премиум-классе (-18 кв. м за год).
Средневзвешенная цена квадратного метра жилья в столице выросла за год на 21%. При этом, несмотря на изменение условий программы льготного ипотечного кредитования с 1 июля 2021 года, послужившее толчком к снижению темпов роста цен, тенденция к удорожанию сохраняется до сих пор. Помимо повышенной избирательности покупателей в приобретении жилья, существенное влияние на уровень цен оказали: рост ключевой ставки в течение года (с 4,25% до 8,5%), рост себестоимости строительства и дефицит объема предложения. Тенденция повышения средневзвешенной цены наблюдается для всех классов, наибольший прирост показал бизнес-класс (+32% по сравнению с IV кварталом 2020 г.). Если говорить о влиянии локации, то предложение с наиболее высокими ценами на жилье традиционно было сконцентрировано в ЦАО, а с самыми низкими – в ЮВАО.
Динамика средневзвешенной цены по классам
Объем предложения по итогам IV квартала 2021 года составил 2,03 млн. кв. м (без учета элитной недвижимости), что на 11% ниже аналогичного периода 2020 года, при этом выведено на рынок было 35 тыс. лотов среди новых жилых комплексов и корпусов, что на 3% больше по сравнению с IV кварталом 2020 г. Объем нового предложения составил 202 тыс. кв м, что на 6% больше показателей предыдущего квартала, однако все еще на 27% меньше показателей конца прошлого года. Наибольшая доля объема предложения пришлась на бизнес-класс (46%).
На фоне массового введения программ субсидированной ипотеки на покупку первичного жилья и появления новых систем рассрочки (ипотека по 0%) показатели спроса остаются на достаточно высоком уровне (987 тыс. кв. м в IV квартале 2021 года), при этом в его структуре преобладают лоты комфорт-класса (58%). Что касается динамики спроса в течение года, то после прироста спроса в первом полугодии было заметно некоторое снижение в августе этого года, связанное в большей степени с сезоном отпусков, после чего уровень спроса снова стал демонстрировать положительную динамику.
Динамика объема предложения и спроса
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «В 2022 году рынок жилой недвижимости Москвы будет поддерживаться субсидированными программами, разработанными в 2021 г., которые помогли удерживать спрос на высоком уровне. При этом мы прогнозируем сохранение положительной ценовой динамики, но уже не с такими темпами роста, как мы наблюдали последние 2 года. В 2022 г. мы ожидаем вывод новых качественных проектов, которые восполнят тот дефицит, который ощущался последний год на рынке московских новостроек, при этом девелоперам необходимо будет еще больше внимания уделять качественным характеристикам проектов».