Гостиничная недвижимость прирастает инвестициями
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate в I квартале 2024 года доля вложений в гостиничную недвижимость в общем объеме инвестиций стала рекордной с 2015 года и достигла 11%. В абсолютных значениях объем транзакций за январь-март составил 9,2 млрд руб.
За первые три месяца 2024 года было продано 4 объекта: российский оператор ZONT Hotel Group пополнил свой портфель гостиничным комплексом «Аэротель» у аэропорта «Домодедово», туроператор «Алеан» приобрел объект в Подмосковье – Hilton Garden Inn Moscow New Riga, компания «Паритет» стала владельцем парк-отеля Sunflower Park на юге Москвы, структуры «Газпрома» купили проект строительства гостиницы класса люкс в центре Санкт-Петербурга. Стоит отметить, что если в 2023 году треть сделок пришлось на иностранных продавцов, то в текущем году все сделки были закрыты между российскими компаниями.
Динамика объема инвестиционных сделок с объектами гостиничной недвижимости, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Рост интереса инвесторов к гостиничным объектам связан в первую очередь с ростом внутреннего туризма. Согласно данным Росстата в 2023 году туристический поток в России вырос по сравнению с 2022 годом на 17%, а общее количество турпоездок, совершенных российскими и иностранными туристами внутри страны, составило 165 миллионов. Данный факт отразился и на загрузке гостиничной недвижимости. Так по данным Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate в 2023 году показатель загрузки отелей в Москве вырос на 13 п.п. (по сравнению с 2022 г.) и достиг 74%, в Санкт-Петербурге прирост составил 8 п.п., а показатель заполняемости составил 60%. Данные значения являются достаточно высокими для обоих городов.
В настоящий момент общий объем предложения качественной гостиничной недвижимости в Москве составляет более 20 тыс. номеров, в Санкт-Петербурге – более 16 тыс. номеров. В 2024 году в Москве заявлен ввод 5 качественных гостиничных объектов общим номерным фондом 729 номеров. В первом квартале открылось два объекта – Double Tree by Hilton Moscow Arbat и Stella di Mosca, благодаря чему номерной фонд столицы увеличился на 164 номера. В Санкт-Петербурге в первом квартале этого года открылся один качественный отель – Cosmos Selection St. Petersburg Italyanskaya номерным фондом 23 номера. Ожидается открытие еще двух объектов – Лахта Тауэрс и Domina Пулково Отель и Апартаменты (классические гостиничные номера). Все три объекта увеличат номерной фонд Северной столицы на 576 номеров.
«Активное развитие внутреннего туризма открывает значительные перспективы для потенциальных инвесторов. В условиях ограниченных возможностей выезда зарубеж, население заинтересовано не только в курортном отдыхе, но и в экотуризме, лечебно-оздоровительном отдыхе, путешествиях по стране в экскурсионно-познавательных целях. При этом во многих регионах России существует острый дефицит качественного номерного фонда», – поясняет Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
К 2030 году Министерство экономического развития России в 2 раза планирует увеличить долю туризма в объеме ВВП – до 4,5% (на сегодня показатель составляет 2,6%). В этой связи государство создает условия и реализует различные меры поддержки для стимулирования развития гостиничной отрасли. В частности в 2020 году был принят Национальный проект «Туризм и Индустрия гостеприимства», в 2021 – утверждено Постановление Правительства РФ №141 «О субсидировании кредитов, выдаваемых инвесторам на для реализации инвестиционных проектов внутреннего и въездного туризма, развития туристских кластеров», в 2022 году – подписан закон об обнулении ставки НДС для всех гостиниц до 2027 года.
Ключевым аспектом развития внутреннего туризма является увеличение качественного номерного фонда, а основным драйвером стимулирования строительства – вышеназванное Постановление Правительства РФ №141, согласно которому государство предоставляет возможность девелоперам получать льготное кредитное финансирование по ставке 7-8%, что при текущей ключевой ставке ЦБ на уровне 16% является довольно привлекательным условием. Стоит отметить, что в октябре 2023 года Правительством РФ было принято решение расширить параметры программы: теперь инвесторы могут получить льготный кредит не только на строительство гостиниц и многофункциональных комплексов, но и на создание круглогодичных парков развлечений, аквапарков и инфраструктуры горнолыжных курортов.
В феврале 2024 года был завершен третий этап приема заявок на аккредитацию по данному постановлению. В адрес Минэкономразвития поступило более 100 проектов с кредитным портфелем свыше 300 млрд рублей. В программе принимают участие 10 банков. Помимо высокого интереса застройщиков к получению субсидий, важно отметить и значительное расширение географии. Так, если в первых двух этапах участвовали в основном проекты Краснодарского края, то уже в рамках новой программы были поданы заявки на объекты, расположенные на Камчатке, Байкале, Алтае.
«Изменение внешнеполитической конъюнктуры способствовало активному росту внутреннего туризма и гостиничной отрасли в целом, а 2023 год был отмечен рекордным объемом вложений в гостиничный сегмент. Высокая активность со стороны инвесторов наблюдается и в текущем году, – добавляет Микаэл Казарян. – Строительство качественной туристической инфраструктуры станет частью развития страны, повысит инвестиционную привлекательность регионов, создаст новые комфортные и благоприятные условия для граждан».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам III квартала 2023 г. совокупный объем предложения элитного сегмента на первичном рынке Москвы составил 86,6 тыс. кв. м (+2,3% за квартал) и 574 лота (-0,3% за квартал).
Более половины предложения площадей приходится на квартиры – 57,6% (-0,4% за квартал). Доля апартаментов составляет 39,5% (+0,3% за квартал), вилл – 2,9% (0% за квартал).
Основная часть предложения приходится на три района: Якиманка – 39,5% (+1,1% за квартал), Хамовники – 19,5% (-0,1% за квартал), Тверской – 19,3% (+1,8% за квартал).
Элитный сегмент представлен также в районах Арбат (8,1%), Басманный (5,8%), Замоскворечье (4,1%), Таганский (2,2%), Красносельский (0,8%) и Пресненский (0,6%).
В реализации большая часть предложения представлена лотами евроформата с долей 71,6%. Так, доля трехкомнатных квартир евроформата за квартал увеличилась на 5% и составила 30,1%. Доля евродвушек выросла на 0,9% до 21,4%, четырехкомнатных квартир евроформата на 1,8% до 20%. Средняя площадь предложения – 150,8 кв. м. (-2% за квартал).
По итогам III квартала 2023 г. средневзвешенная цена предложения квадратного метра составила 2,1 млн. руб. (-1,1% за квартал) при средней стоимости 313,4 млн руб. (-3% за квартал). Средневзвешенная стоимость квартир снизилась за квартал на 3,9% до 2,3 млн руб./кв. м при цене 378,2 млн руб. (-8,6% за квартал), а апартаментов увеличилась на 4,9% до – 1,8 млн руб./кв. м при средней стоимости 223,6 млн руб. (+6,4% за квартал), вилл на 0,7% до 2,4 млн руб./кв. м. при цене 1 222,5 млн руб. (+0,7% за квартал).
Самым доступным районом по средневзвешенной стоимости метра квартир стал Арбат – 1,1 млн руб. (+9,6% за квартал) при цене квартиры 177,3 млн руб., самым дорогим Замоскворечье - 2,8 млн руб. (+8% за квартал) при средней цене квартиры 431,6 млн руб.
Самыми доступными районами по средневзвешенной стоимости метра апартаментов стали Таганский – 879,3 тыс. руб. (-4,9% за квартал) и Замоскворечье – 909,1 тыс. руб. (0 за квартал), а самым дорогим Пресненский - 2,8 млн руб. (+2,1% за квартал), в котором расположена локация Патриарших прудов.
Рейтинг районов по снижению цен за квартал в элитном сегменте
на первичном рынке Москвы
|
Район |
Средневзвешенная стоимость квадратного метра, млн руб. |
Динамика за квартал, % |
|
|
II кв. 2023 |
III кв. 2023 |
||
|
Басманный |
2,2 |
2,1 |
-8,0% |
|
Якиманка |
2,5 |
2,4 |
-6,8% |
|
Тверской |
2,1 |
2,1 |
-1,2% |
|
Пресненский |
2,8 |
2,8 |
2,1% |
|
Хамовники |
1,9 |
2,0 |
3,5% |
|
Замоскворечье |
1,7 |
1,7 |
3,6% |
|
Красносельский |
1,5 |
1,7 |
10,5% |
|
Арбат |
1,0 |
1,1 |
16,4% |
|
Таганский |
1,5 |
1,8 |
17,8% |
|
Общий итог |
2,1 |
2,1 |
-1,1% |
Банки ВТБ и «Открытие» провели опрос россиян об отношении к льготным ипотечным программам. По его итогам выяснилось, что каждый четвертый выступает за продление всех государственных программ, 16% считают значимой «семейную» ипотеку, еще 5% - «ипотеку с господдержкой-2020». При этом 6% респондентов считают, что не стоит продлевать ни одну из госпрограмм, а 44% россиян затрудняются с ответом.
Около 10% россиян в возрасте от 18 до 65 лет уже пользовались программами льготной ипотеки. Из них 5% обращались за «семейной» ипотекой, 3% брали «ипотеку с господдержкой-2020». По 1% оформляли «Дальневосточную» и IT-ипотеку. Еще 11% использовали кредит на покупку жилья по рыночной ставке.
10% планируют воспользоваться льготными ипотечными программами в ближайшие три-шесть месяцев: 5% - «семейной» ипотекой, 3% - «ипотекой с господдержкой-2020», по 1% - ИТ- и «Дальневосточной» ипотекой. Еще 3% намерены в ближайшие полгода взять ипотеку по рыночной ставке.
Первый взнос и суммы кредита
27% из тех, кто планирует воспользоваться льготной ипотекой, рассчитывают взять в банке 2-3 млн рублей. Еще столько же – 3-4 млн рублей. 18% опрошенных необходима сумма от 1 до 2 млн рублей, 15% - до 1 млн рублей, 6% - от 6 до 9 млн рублей, 4% - от 9 до 12 млн рублей и столько же свыше 12 млн рублей.
38% опрошенных готовы внести в качестве первоначального взноса по кредиту 10-20% собственных средств. 23% располагают средствами до 10% от стоимости квартиры. 20% опрошенных накопили 20-30% средств. Еще 10% имеют 30-50% собственных средств. 6% имеют в распоряжении больше половины собственных средств для покупки недвижимости.
Отношение к процентной ставке
Процентная ставка – один из наиболее важных параметров, влияющих на решение брать ипотеку. Две трети потенциальных заемщиков откажутся от использования льготных ипотечных программ, если ставки по ним повысятся. Только треть из тех, кто планирует брать кредит, даже в случае повышения ставок, намерены воспользоваться той программой льготной ипотеки, под условия которой подходят.
«На фоне выросших ставок по рыночным программам льготная ипотека снова стала основным финансовым инструментом для россиян, планирующих решить квартирный вопрос. Она позволяет получить кредит на покупку новостройки с однозначной ставкой и, как следствие - меньший ежемесячный платеж, чем по базовым банковским программам. В ВТБ льготные сделки сейчас занимают более 71% от общего числа продаж, на первичном рынке этот показатель достигает 96%. Мы ожидаем, что до конца года клиенты продолжат смещать спрос в сторону льготных сделок», – прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
В ходе опроса Группы ВТБ каждый четвёртый россиянин выступил за продолжение всех льготных ипотечных программ (на Дальнем Востоке 34%, на Северном Кавказе 13%). 16% опрошенных считают, что нужно продлевать срок действия «семейной» ипотеки, 5% - за «ипотеку с господдержкой-2020», 2% поддерживают «ИТ-ипотеку», 1% - «Дальневосточную ипотеку». Только 6% за то, чтобы не продлевать срок действия ни одной из программ льготной ипотеки, а 44% затруднились ответить на этот вопрос.
Справка
Опрос проведен 1-10 октября во всех макрорегионах России по репрезентативной выборке среди 1500 человек в возрасте 18-65 лет в городах с населением более 100 тысяч человек.