Гостиничная недвижимость прирастает инвестициями
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate в I квартале 2024 года доля вложений в гостиничную недвижимость в общем объеме инвестиций стала рекордной с 2015 года и достигла 11%. В абсолютных значениях объем транзакций за январь-март составил 9,2 млрд руб.
За первые три месяца 2024 года было продано 4 объекта: российский оператор ZONT Hotel Group пополнил свой портфель гостиничным комплексом «Аэротель» у аэропорта «Домодедово», туроператор «Алеан» приобрел объект в Подмосковье – Hilton Garden Inn Moscow New Riga, компания «Паритет» стала владельцем парк-отеля Sunflower Park на юге Москвы, структуры «Газпрома» купили проект строительства гостиницы класса люкс в центре Санкт-Петербурга. Стоит отметить, что если в 2023 году треть сделок пришлось на иностранных продавцов, то в текущем году все сделки были закрыты между российскими компаниями.
Динамика объема инвестиционных сделок с объектами гостиничной недвижимости, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Рост интереса инвесторов к гостиничным объектам связан в первую очередь с ростом внутреннего туризма. Согласно данным Росстата в 2023 году туристический поток в России вырос по сравнению с 2022 годом на 17%, а общее количество турпоездок, совершенных российскими и иностранными туристами внутри страны, составило 165 миллионов. Данный факт отразился и на загрузке гостиничной недвижимости. Так по данным Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate в 2023 году показатель загрузки отелей в Москве вырос на 13 п.п. (по сравнению с 2022 г.) и достиг 74%, в Санкт-Петербурге прирост составил 8 п.п., а показатель заполняемости составил 60%. Данные значения являются достаточно высокими для обоих городов.
В настоящий момент общий объем предложения качественной гостиничной недвижимости в Москве составляет более 20 тыс. номеров, в Санкт-Петербурге – более 16 тыс. номеров. В 2024 году в Москве заявлен ввод 5 качественных гостиничных объектов общим номерным фондом 729 номеров. В первом квартале открылось два объекта – Double Tree by Hilton Moscow Arbat и Stella di Mosca, благодаря чему номерной фонд столицы увеличился на 164 номера. В Санкт-Петербурге в первом квартале этого года открылся один качественный отель – Cosmos Selection St. Petersburg Italyanskaya номерным фондом 23 номера. Ожидается открытие еще двух объектов – Лахта Тауэрс и Domina Пулково Отель и Апартаменты (классические гостиничные номера). Все три объекта увеличат номерной фонд Северной столицы на 576 номеров.
«Активное развитие внутреннего туризма открывает значительные перспективы для потенциальных инвесторов. В условиях ограниченных возможностей выезда зарубеж, население заинтересовано не только в курортном отдыхе, но и в экотуризме, лечебно-оздоровительном отдыхе, путешествиях по стране в экскурсионно-познавательных целях. При этом во многих регионах России существует острый дефицит качественного номерного фонда», – поясняет Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
К 2030 году Министерство экономического развития России в 2 раза планирует увеличить долю туризма в объеме ВВП – до 4,5% (на сегодня показатель составляет 2,6%). В этой связи государство создает условия и реализует различные меры поддержки для стимулирования развития гостиничной отрасли. В частности в 2020 году был принят Национальный проект «Туризм и Индустрия гостеприимства», в 2021 – утверждено Постановление Правительства РФ №141 «О субсидировании кредитов, выдаваемых инвесторам на для реализации инвестиционных проектов внутреннего и въездного туризма, развития туристских кластеров», в 2022 году – подписан закон об обнулении ставки НДС для всех гостиниц до 2027 года.
Ключевым аспектом развития внутреннего туризма является увеличение качественного номерного фонда, а основным драйвером стимулирования строительства – вышеназванное Постановление Правительства РФ №141, согласно которому государство предоставляет возможность девелоперам получать льготное кредитное финансирование по ставке 7-8%, что при текущей ключевой ставке ЦБ на уровне 16% является довольно привлекательным условием. Стоит отметить, что в октябре 2023 года Правительством РФ было принято решение расширить параметры программы: теперь инвесторы могут получить льготный кредит не только на строительство гостиниц и многофункциональных комплексов, но и на создание круглогодичных парков развлечений, аквапарков и инфраструктуры горнолыжных курортов.
В феврале 2024 года был завершен третий этап приема заявок на аккредитацию по данному постановлению. В адрес Минэкономразвития поступило более 100 проектов с кредитным портфелем свыше 300 млрд рублей. В программе принимают участие 10 банков. Помимо высокого интереса застройщиков к получению субсидий, важно отметить и значительное расширение географии. Так, если в первых двух этапах участвовали в основном проекты Краснодарского края, то уже в рамках новой программы были поданы заявки на объекты, расположенные на Камчатке, Байкале, Алтае.
«Изменение внешнеполитической конъюнктуры способствовало активному росту внутреннего туризма и гостиничной отрасли в целом, а 2023 год был отмечен рекордным объемом вложений в гостиничный сегмент. Высокая активность со стороны инвесторов наблюдается и в текущем году, – добавляет Микаэл Казарян. – Строительство качественной туристической инфраструктуры станет частью развития страны, повысит инвестиционную привлекательность регионов, создаст новые комфортные и благоприятные условия для граждан».
Это около 100 тыс. кв. м. Всего объем продаж за 9 месяцев 2023 года на первичном рынке встроенных коммерческих помещений Северной столицы и пригородов превысил итоговые результаты 2022 года на 9%. 70% лотов были представлены в Санкт-Петербурге, 30% – в Ленинградской области.
Эксперты «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» подвели итоги третьего квартала 2023 года на рынке стрит-ретейла.
Наиболее распространенным по-прежнему остается предложение небольших по площади лотов - до 100 кв. м. По итогам 3 квартала 2023 года на помещения подобного формата пришлось 70% всего объема предложения на первичном рынке.
В черте города лидером по объему предложения остается Приморский район – 18%. При этом за квартал увеличилось количество лотов в Центральном и Красносельском районах. Это стало возможным за счет выхода в продажу пула коммерческих помещений в апарт-комплексе «Лиговский 127» и в финальных очередях масштабного проекта «Солнечный Город».
Большинство предложений коммерческих помещений Ленинградской области на первичном рынке неизменно остается сосредоточено в пригородной зоне.
Лидирующую позицию, как и во 2 квартале 2023 года, занял Всеволожский район. Здесь сосредоточено более 50% объёма предложения области. Кроме того, увеличилась доля предлагаемых лотов в Ломоносовском районе, за счет выхода в продажу коммерческих помещений в жилых комплексах «А101 Лаголово» и «Полис Новоселье». В результате этого доля района в общем объеме предложения области достигла 32%.
Средневзвешенная цена в городе составила 267 тыс. руб. за кв. м, в то время как во 2 квартале 2023 года показатель был на уровне 273 тыс. руб. Уменьшение среднего показателя связано с реализацией более дорогих лотов (со средней ценой около 450 тыс. руб. за кв. м) - предложение в данной ценовой категории сократилось на 25% относительно 2 квартала 2023 года. В областных объектах средневзвешенная цена предложения увеличилась на 3% и составила 210 тыс. руб. за кв. м.
«В 3 квартале текущего года увеличилась доля предложения коммерческих помещений, представленных в активно застраивающихся районах пригородной зоны Петербурга. Удаленность от крупноформатной торговли в городе в совокупности с изменением покупательского поведения – востребованность магазинов формата «у дома», способствуют развитию рынка коммерции, когда пристальное внимание уделено различным форматам встроенных помещений. Поэтому концепция 15-минутного города в рамках развития крупных жилых территорий становится все более актуальной. Это позволяет создать комфорт проживания в локации для любого жителя и обеспечить всем необходим в пешеходной доступности», - рассказала руководитель департамента управления проектами «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко.
Холдинг Setl Group уже сегодня в своих проектах активно применяет концепцию 15-минутного города. Примерами являются ЖК «Солнечный город» и «Солнечный город. Резиденции» в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Площадь застройки – 220 гектаров на котором располагается 1,4 млн м2 жилья. Здесь будет широко представлена социальная и торговая инфраструктуры. Проектом предусмотрено 11 собственных детских садов и 4 школы, 2 торговых центра, кафе, банки, магазины и др. важная для каждого инфраструктура.
Эксклюзивным брокером проектов Setl Group является компания «Петербургская Недвижимость».
По итогам девяти месяцев 2023 года портфель привлеченных средств населения ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области увеличился более чем на 15% и превысил 718 млрд рублей. Объем розничных кредитов показал аналогичный рост и составил 490 млрд рублей, из которых 316 млрд – ипотека.
Портфель классических розничных сбережений клиентов ВТБ в двух регионах с начала года увеличился на 12% ─ до 559 млрд рублей. Объем вложений в инвестиционные продукты вырос на 30% и составил 160 млрд рублей.
«Мы фиксируем устойчивый спрос на депозиты в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Только за сентябрь-октябрь клиенты открыли в ВТБ около 70 тысяч депозитов в рублях на 118 млрд. Вкладчики также диверсифицируют портфель сбережений и обращаются к альтернативным инструментам для накоплений, приобретают акции и облигации российских компаний, проявляют интерес к депозитам в юанях. За последние два месяца петербуржцы открыли вклады в этой валюте на сумму более 2 млрд в рублевом эквиваленте», ─ прокомментировал Александр Вялков, управляющий розничным бизнесом ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Продажи кредитных продуктов ВТБ по итогам трех кварталов выросли относительно прошлого года в 1,5 раза в количественном и на 60% ─ в денежном выражении. Жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области оформили в банке более 100 тысяч кредитов на 168 млрд рублей.
На рекордные объемы вышло автокредитование ─ объем и число выдач увеличились в три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Клиенты получили в ВТБ около 9 тысяч займов на сумму более 13 млрд рублей. Основными драйверами стали спрос на машины с пробегом, увеличение поставок китайских брендов, а также расширение линейки российских автомобилей.
В сегменте ипотеки ВТБ выдал 15,7 тысяч кредитов на сумму свыше 101 млрд рублей, что на 53% превышает результат трех кварталов и на 11% ─ всего 2022 года. Ипотечный портфель банка с начала года увеличился на 18% и превысил 316 млрд рублей. Пик спроса на ипотечное кредитование зафиксирован в сентябре. Заемщики стремились успеть провести сделки до повышения ставок и оформили 3,5 тысяч кредитов на 23,8 млрд рублей. Более 9,5 тысяч кредитов на 66 млрд рублей клиенты получили на льготных условиях. По программе «Ипотека с господдержкой – 2020» банк выдал 4,4 тысяч кредитов на 28,3 млрд рублей, по «семейной ипотеке» ─ аналогичное количество на 29,7 млрд рублей. Еще 730 заемщиков получили ИТ-ипотеку на 8 млрд рублей.
Спрос на кредиты наличными вырос на 54% по объему и на 46% − по числу кредитов. Банк предоставил клиентам более 77 тысяч потребительских кредитов на 54 млрд рублей. Портфель кредитных карт показал рост на 10% и превысил 12,7 млрд рублей.
Александр Вялков отметил, что качество кредитного портфеля в регионах сохраняется на стабильном уровне во всех сегментах кредитования: «Банк внимательно следит за оценкой платежеспособности клиентов, не допуская излишней закредитованности, а заемщики ответственно подходят к выполнению своих финансовых обязательств. Уровень просроченной задолженности по-прежнему находится на минимальных значениях».