Гостиничная недвижимость прирастает инвестициями
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate в I квартале 2024 года доля вложений в гостиничную недвижимость в общем объеме инвестиций стала рекордной с 2015 года и достигла 11%. В абсолютных значениях объем транзакций за январь-март составил 9,2 млрд руб.
За первые три месяца 2024 года было продано 4 объекта: российский оператор ZONT Hotel Group пополнил свой портфель гостиничным комплексом «Аэротель» у аэропорта «Домодедово», туроператор «Алеан» приобрел объект в Подмосковье – Hilton Garden Inn Moscow New Riga, компания «Паритет» стала владельцем парк-отеля Sunflower Park на юге Москвы, структуры «Газпрома» купили проект строительства гостиницы класса люкс в центре Санкт-Петербурга. Стоит отметить, что если в 2023 году треть сделок пришлось на иностранных продавцов, то в текущем году все сделки были закрыты между российскими компаниями.
Динамика объема инвестиционных сделок с объектами гостиничной недвижимости, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Рост интереса инвесторов к гостиничным объектам связан в первую очередь с ростом внутреннего туризма. Согласно данным Росстата в 2023 году туристический поток в России вырос по сравнению с 2022 годом на 17%, а общее количество турпоездок, совершенных российскими и иностранными туристами внутри страны, составило 165 миллионов. Данный факт отразился и на загрузке гостиничной недвижимости. Так по данным Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate в 2023 году показатель загрузки отелей в Москве вырос на 13 п.п. (по сравнению с 2022 г.) и достиг 74%, в Санкт-Петербурге прирост составил 8 п.п., а показатель заполняемости составил 60%. Данные значения являются достаточно высокими для обоих городов.
В настоящий момент общий объем предложения качественной гостиничной недвижимости в Москве составляет более 20 тыс. номеров, в Санкт-Петербурге – более 16 тыс. номеров. В 2024 году в Москве заявлен ввод 5 качественных гостиничных объектов общим номерным фондом 729 номеров. В первом квартале открылось два объекта – Double Tree by Hilton Moscow Arbat и Stella di Mosca, благодаря чему номерной фонд столицы увеличился на 164 номера. В Санкт-Петербурге в первом квартале этого года открылся один качественный отель – Cosmos Selection St. Petersburg Italyanskaya номерным фондом 23 номера. Ожидается открытие еще двух объектов – Лахта Тауэрс и Domina Пулково Отель и Апартаменты (классические гостиничные номера). Все три объекта увеличат номерной фонд Северной столицы на 576 номеров.
«Активное развитие внутреннего туризма открывает значительные перспективы для потенциальных инвесторов. В условиях ограниченных возможностей выезда зарубеж, население заинтересовано не только в курортном отдыхе, но и в экотуризме, лечебно-оздоровительном отдыхе, путешествиях по стране в экскурсионно-познавательных целях. При этом во многих регионах России существует острый дефицит качественного номерного фонда», – поясняет Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
К 2030 году Министерство экономического развития России в 2 раза планирует увеличить долю туризма в объеме ВВП – до 4,5% (на сегодня показатель составляет 2,6%). В этой связи государство создает условия и реализует различные меры поддержки для стимулирования развития гостиничной отрасли. В частности в 2020 году был принят Национальный проект «Туризм и Индустрия гостеприимства», в 2021 – утверждено Постановление Правительства РФ №141 «О субсидировании кредитов, выдаваемых инвесторам на для реализации инвестиционных проектов внутреннего и въездного туризма, развития туристских кластеров», в 2022 году – подписан закон об обнулении ставки НДС для всех гостиниц до 2027 года.
Ключевым аспектом развития внутреннего туризма является увеличение качественного номерного фонда, а основным драйвером стимулирования строительства – вышеназванное Постановление Правительства РФ №141, согласно которому государство предоставляет возможность девелоперам получать льготное кредитное финансирование по ставке 7-8%, что при текущей ключевой ставке ЦБ на уровне 16% является довольно привлекательным условием. Стоит отметить, что в октябре 2023 года Правительством РФ было принято решение расширить параметры программы: теперь инвесторы могут получить льготный кредит не только на строительство гостиниц и многофункциональных комплексов, но и на создание круглогодичных парков развлечений, аквапарков и инфраструктуры горнолыжных курортов.
В феврале 2024 года был завершен третий этап приема заявок на аккредитацию по данному постановлению. В адрес Минэкономразвития поступило более 100 проектов с кредитным портфелем свыше 300 млрд рублей. В программе принимают участие 10 банков. Помимо высокого интереса застройщиков к получению субсидий, важно отметить и значительное расширение географии. Так, если в первых двух этапах участвовали в основном проекты Краснодарского края, то уже в рамках новой программы были поданы заявки на объекты, расположенные на Камчатке, Байкале, Алтае.
«Изменение внешнеполитической конъюнктуры способствовало активному росту внутреннего туризма и гостиничной отрасли в целом, а 2023 год был отмечен рекордным объемом вложений в гостиничный сегмент. Высокая активность со стороны инвесторов наблюдается и в текущем году, – добавляет Микаэл Казарян. – Строительство качественной туристической инфраструктуры станет частью развития страны, повысит инвестиционную привлекательность регионов, создаст новые комфортные и благоприятные условия для граждан».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июня 2022 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составил 327,5 тыс. кв. м (-1,9% за месяц, +19,7% за год) и 7,3 тыс. лотов (+0% за месяц, +59,7% за год). От совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы доля предложения апартаментов составляет 15%.
Большая часть предложения приходится на бизнес-класс – 36,3% (-1,3% за месяц, -0,4% за год). На втором месте - комфорт-класс, на который приходится 30,6% (+1% за месяц, +4,5% за год). На долю премиального сегмента приходится 26,4% (+2,2% за месяц, -10,3% за год). Доля стандарт-класса составила 6,7% (-1,9% за месяц, +6,2% за года).
Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам июня 2022 г. составила 445,1 тыс. руб. (-1,2% за месяц, +7,1% за год). В бизнес-классе СВЦ за месяц снизилась на 4,2% до 363,6 тыс. руб. (+17,5% за год) и в комфорт-классе – на 1,8% до 282,4 тыс. руб. (+15,6% за год). Небольшой рост отмечается в премиальном сегменте - на 1,3% до 787,9 тыс. руб. (+21,9%) и в стандарт-классе – на 0,1% до 282,8 тыс. руб. (+4,6% за год).
В месячной динамике наибольший рост по средневзвешенной цене зафиксирован в районах: Замоскворечье (+8,3%), за счет выхода нового проекта премиум-класса ЖК «Kosmo 4/22», Можайский (+3,8%) в результате запуска в единственном проекте в этом районе ЖК «Верейская 41» новой опции с мебелью, и в районе Ясенево (+3,7%) в результате изменения структуры экспозиции по типу лотов. В районе Аэропорт наряду с ЖК «ВТБ. Арена парк» в реализации находится проект после капитального ремонта ЖК «Травелто Петровский парк», в котором средняя цена квадратного метра за месяц выросла на 5,7% в результате изменения структуры экспозиции на верхних этажах. В районе Басманный в реализации находится 3 проекта – введенный ЖК «Tatlin Apartments» и на завершающей стадии строительной готовности ЖК «Kazakov Grand Loft» и ЖК «Chkalov». В двух последних проектах был отмечен рост средней цены квадратного метра на 6,5-8,5% в крупноформатных лотах (3е и 4е).
Районы с наибольшим ростом средневзвешенной цены за месяц
|
№ |
Район |
май.22 |
июн.22 |
Динамика, % |
|
1 |
Замоскворечье |
533,8 |
577,8 |
8,3% |
|
2 |
Можайский |
349,6 |
362,8 |
3,8% |
|
3 |
Ясенево |
282,6 |
293,0 |
3,7% |
|
4 |
Аэропорт |
524,9 |
543,1 |
3,5% |
|
5 |
Басманный |
771,9 |
797,8 |
3,4% |
|
6 |
Сокол |
272,7 |
281,8 |
3,3% |
|
7 |
Нижегородский |
338,2 |
349,3 |
3,3% |
|
8 |
Филевский парк |
508,8 |
525,4 |
3,3% |
|
9 |
Нагорный |
298,7 |
307,7 |
3,0% |
|
10 |
Дмитровский |
251,2 |
256,4 |
2,1% |
«По итогам продаж июня 2022 г. большая часть спроса приходится на проекты комфорт-класса – 68,4% (+1,4% за месяц, +10,5% за год). На долю бизнес-класса приходится 24,6% (+1,7% за месяц, -4,2% за год) и премиум-класса – 7% (-3,1% за месяц, -6,3% за год). В абсолютных значениях спрос на апартаменты в июне вырос на 8,5% по сравнению с уровнем мая, но в годовой динамике снижение составило 42%. Росту спроса способствовало то, что некоторые застройщики запустили ипотеку с субсидированной ставкой, программы рассрочки, а также давали скидки до 20%», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор компании «БОН ТОН».
ТОП-10 самых продаваемых проектов, июнь 2022 г.
|
№ |
Проект |
Класс |
Доля от общего спроса, % |
|
1 |
Верейская 41 |
комфорт |
18,3% |
|
2 |
HighWay |
комфорт |
16,7% |
|
3 |
N'ICE Loft |
бизнес |
7,4% |
|
4 |
Волоколамское 24 |
комфорт |
7,0% |
|
5 |
Slava |
премиум |
5,4% |
|
6 |
ФизтехСити |
комфорт |
5,4% |
|
7 |
Перец |
комфорт |
5,1% |
|
8 |
Измайловский парк |
комфорт |
4,7% |
|
9 |
Level Стрешнево |
бизнес |
3,1% |
|
10 |
Mainstreet |
бизнес |
3,1% |
|
Итого |
|
|
76,3% |
Консалтинговая компания Knight Frank St. Petersburg проанализировала изменения в сегменте встроенных коммерческих помещений в Петербурге. Согласно исследованию, за шесть месяцев 2022 года общее количество открытий на рынке стрит-ретейла Петербурга составило 437 объектов, что на 19% превышает прошлогодний показатель, при этом количество закрытых объектов – 440, что на 53% больше, чем в аналогичном периоде 2021 года. Объем свободного предложения за полугодие увеличился с 46,6 кв. м до 49 тыс. кв. м. По географическому расположению долей вакантных площадей наибольшее увеличение размера вакансии было зафиксировано на основных торговых коридорах спальных районов города – до 8,9%, в основном по причине закрытия части точек общественного питания. В целом петербургский рынок стрит-ретейла показал устойчивость к влиянию внешних факторов благодаря накопленному во время пандемии опыту и гибкости участников рынка.
- Несмотря на сложную внешнеполитическую обстановку, спрос на помещения формата стрит-ретейл сохранился. Доля вакантных площадей в среднем по городу составила 9,4%, увеличившись за полугодие на 0,4 п. п. Данное значение ниже показателей аналогичных периодов 2020 года (14,1%) и 2021 года (10,2%).
- На основных и второстепенных торговых коридорах центральных районов Петербурга доля свободных помещений на конец I полугодия 2022 года составила по 9,4% и 9,5% соответственно, что сопоставимо с результатами II полугодия 2021 года. На рассматриваемых торговых коридорах наибольшее снижение вакансии зафиксировано на ул. Садовой (-26,3%) и на Невском пр-те (-11%), что объясняется высоким спросом на локации у ретейлеров и снижением арендных ставок. В числе улиц с наибольшей вакансией лидирующие позиции занимают ул. Маяковского– 19,1%, Каменноостровский пр-т – 17,6%, ул. Кирочная– 17,1%.
Географическое распределение долей вакантных площадей
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- Рынок стрит-ретейла продемонстрировал устойчивость к изменениям: количество открытых объектов было сопоставимо с количеством закрытых – 437 против 440 соответственно. Общее количество открытий на 19% больше прошлогоднего показателя. В структуре открытий лидирующими профилями являются общественное питание (33% всех открытий), продукты (11%) и магазины одежды (10%). Изменения по сравнению с итогами II полугодия 2021 года по данным профилям незначительны и составляют +2,1%, +1,8%, -0,5% соответственно.
- С января по июнь было открыто 146 объектов общественного питания. За аналогичные периоды 2021 года и 2020 года данный показатель составлял 139 и 96 соответственно, что свидетельствует о развитии сегмента вследствие ослабления пандемийных ограничений. Среди открытий ресторанов стоит выделить Alice Garden, Linguini, Mukbang, BlackWood, Agerari, Antico и Redbox, Yesenin wine bar.
Топ-10 профилей арендаторов по открытиям за I полугодие 2022 г.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- В сегменте продуктового ретейла было открыто 48 объектов, что на 30% больше, чем в I полугодии 2021 года. Среди наиболее заметных открытий – четыре магазина сети «ВкусВилл», три торговых точки «Красное&Белое» и другие.
- Рынок российского fashion-ретейла в Петербурге увеличился на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: в I полугодии 2022 года было открыто 43 магазина одежды, например, VGA, Monochrome, Dreamwhite и Unique Fabric.
- В структуре закрытых арендаторов наибольшая доля – у объектов общественного питания (28% от всех закрытий), продуктовых ретейлеров (13%) и магазинов одежды (9%).
- Количество закрытых заведений общественного питания составило 121 шт., что на 21% больше показателя I полугодия 2021 года и на 49% меньше показателя за аналогичный период 2020 года. К наиболее значимым закрытиям заведений можно отнести McDonald’s, а также рестораны Demidoff, «Санкт-Петербург», Sicaffe, Crazy Wine, «Издательство».
В сегменте fashion-ретейла произошло незначительное уменьшение количества закрытий торговых точек (на 2,4%) по сравнению с данными за I полугодие 2021 года. Всего было закрыто 40 объектов. Также было закрыто 55 продуктовых магазинов, что на 49% превышает показатель аналогичного периода 2021 года.
- Общее количество закрытий на рассматриваемых торговых коридорах составило 440 объектов, что на 53% больше показателя I полугодия 2021 года.
Топ-10 профилей арендаторов по закрытиям за I полугодие 2022 г.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- По итогам I полугодия 2022 года в среднем по городу ротация составила 5,7%. Стоит отметить улицы, на которых чаще других сменялись арендаторы: Средний пр-т В. О. (11%), Литейный пр-т (9%), ул. Гороховая (8%), Комендантский пр-т (8%), Ленинский пр-т (7%).
- Активный спрос на помещения, связанный с сезонностью середины года, положительно повлиял на коммерческие условия торговых помещений на улицах города. В целом по рынку наблюдается незначительное увеличение средних арендных ставок (до 3,6%), в основном это связано с увеличением минимальных ставок в рассматриваемых коридорах.
- Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg: «Значительного увеличения доли свободных помещений по итогам 2022 года не предвидится. Даже при условии, что иностранные бренды, приостановившие деятельность, уйдут с локального рынка, общая доля свободных площадей может увеличиться до 11%, что не является критичным для нашего рынка. Что касается арендных ставок, то, скорее всего, произойдет корректировка в сторону их снижения. В целом рынок будет подстраиваться под текущие реалии с учетом накопленного опыта и, благодаря открытию новых возможностей, освободившиеся ниши рынка будут осваиваться новыми концепциями и форматами».