Простор для творчества
В условиях высоких ставок по кредитам девелоперы предлагают покупателям недвижимости рассрочки. Финансисты же пытаются разнообразить линейку продуктов, чтобы вкладчики остались у них в качестве инвесторов, когда период высоких ставок закончится.
Своими наработками поделились друг с другом и с читателями «Строительного Еженедельника» участники круглого стола «Инвестиционные идеи - 2024 от экспертов».
Вечные ценности
Все участники встречи сошлись во мнении, что недвижимость была и остаётся одним из самых надёжных и доходных инструментов для инвестиций, испытанным веками. Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб», отметил, что цены на неё в рублях не имеют оснований для снижения. «Традиционно из года в год цена на недвижимость, цена на строительные материалы, на энергоресурсы — на все составляющие, из которых складывается сама стройка, растут, — уверен он. — Причём, растут быстрее инфляции. Нет ни одной объективной предпосылки, которая подталкивала бы производителей строительных материалов к тому, чтобы снижать цены. Это касается и рынка энергоресурсов, рынка логистики, других рынков».
«Недвижимость растёт практически всегда, за исключением очень коротких промежутков времени, которые потом очень быстро «отыгрываются» в течение следующих нескольких месяцев», — подтвердил Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well. Однако, по его мнению, инвестору всё-таки стоит подходить к вложениям в квадратные метры вдумчиво, чтобы не столкнуться с разочаровывающе низкой доходностью. «Когда мы говорим об инвестициях в недвижимость, нам остаётся только понять, какая недвижимость на текущий момент наиболее интересна с точки зрения ликвидности, — подчеркнул он. — Жилая, наверное, нет. Она несёт в себе достаточно большое количество сложностей. В первую очередь, когда ты инвестируешь в жилую недвижимость, у тебя либо задача заработать на росте стоимости актива, пока он строится. И, конечно, с появлением эскроу-счетов такой доходности здесь инвестору не получить. Либо, берём классическую рентную стратегию. В этом случае недвижимость потребует качественного и вовлеченного управления. Поэтому самостоятельное управление для инвестора не всегда интересно. Здесь на первый план выходит коммерческая недвижимость. В том числе, конечно, апартаменты и офисная недвижимость».
Тем не менее, в последние месяцы инвестиции в недвижимость испытывают жёсткую конкуренцию со стороны депозитов. Доходность последних удвоилась во втором полугодии 2023 года, когда Банк России увеличил ключевую ставку с 7,5% до 16% годовых. Сопоставимые ставки предлагают и банки по своим депозитам. «На рынке есть ставки 16-16,5% годовых, — сообщила Светлана Никулина, директор дирекции управления розничной сетью ФИНСТАР БАНКа. — Есть отдельные инструменты, которые для привлечения клиентов ещё к ставке банка дают 5% сверху новым клиентам. То есть, в принципе, на рынке депозит под 20% годовых можно найти. На три месяца, максимум — полгода. А годовые ставки — где-то 10-11%. Рынок ждёт, что ключевая будет снижаться. Но, по моему мнению, к концу года она вряд ли упадёт до 10%».
Рентная доходность недвижимости заметно меньше, чем у краткосрочных депозитов. Но сравнима с долгосрочными. По оценке Яны Лепёшиной, руководителя по продажам доходных проектов Becar Asset Management, для апартаментов по договорам с гарантированной доходностью она составляет 7-10% годовых.
В результате, как поделилась Яна Лепёшина, возникает прямая конкуренция между инвестициями в недвижимость и депозитами. «Мы столкнулись с этим, как только ставки пошли вверх, и достигали уровня 17%, — рассказала она. — Наши инвесторы многие сказали: «Мы хотим немножечко переждать с покупкой недвижимости. Разместим денежки на депозите, заработаем, а потом вернёмся к вам». Мы для себя нашли выход: сделали рассрочку беспроцентную, с небольшим порогом входа. И почти со всеми инвесторами договаривались таким путём: давайте, 30% вы вносите нам, мы с вами регистрируем договор, и размещаете оставшиеся денежные средства на депозите. Через полгода или 3 месяца он заканчивается, а у нас как раз рассрочка на полгода. И получается, что у нас вы зарабатываете на росте стоимости актива, потому что ежемесячное повышение стоимости никто не отменял, и на депозите зарабатываете свои 17%. Как только мы перестали с этим бороться и рассказывать, почему депозиты не столь выгодны, сколько инвестиции в недвижимость, потому что здесь есть доходность и от аренды, и от роста стоимости, это надёжнее и так далее, и решили сотрудничать с банками, нам стало проще. Многие инвесторы откликнулись, почти все согласились».
С другой стороны, повышение ключевой ставки подбросило вверх и стоимость кредитов. В результате, по словам представителей девелоперских компаний, в 2024 году у них наблюдаются лишь единичные покупки с использованием ипотеки. В подавляющем большинстве случаев покупатели либо приносят 100% средств, либо оформляют рассрочку.
Существует и обратная миграция — по словам Светланы Никулиной, некоторые вкладчики закрывают депозиты, чтобы купить недвижимость. Но такие случаи редки. Объём депозитов в банке вырос за прошлый год примерно на 10%. А в банке Уралсиб прирост составил 30%, рассказал исполнительный директор кредитной организации, управляющий её петербургским филиалом Ренат Сейфетдинов. В такую же величину он оценил и приток средств вкладчиков в целом по банковской системе.
Видовое разнообразие
Хотя период высоких ставок, похоже, затянется не на один год, банкиры не планируют почивать на лаврах и наслаждаться притоком денег на депозиты. Они постоянно предлагают альтернативные способы сохранить и преумножить деньги.
«Востребованным продуктом является накопительный счёт, — говорит Ренат Сейфетдинов. — Его преимущество в сравнении с вкладами в том, что процент начисляется на ежедневный остаток, а выплата процентов, так же, как и по вкладам производится раз в месяц. Такой инструмент подходит тем клиентам, кому нужен постоянный доступ к средствам и возможность их расходовать либо пополнять, а также тем, кто, например, планирует крупную покупку, но пока не определился с выбором. Что касается ставок, то их размер зависит от объёма средств, сроков размещения и наличия премиальных пакетов. Например, по нашему флагманскому вкладу «Доход» максимальная ставка составит до 16,51% с учётом капитализации процентов для новых клиентов и до 15,4% для действующих. По накопительному счету клиент может зарабатывать до 13% годовых».
Среди других инвестиционных продуктов Уралсиба, пользующихся популярностью, банкир упомянул дебетовые карты с повышенным процентным доходом до 14% годовых на среднесуточный остаток на сумму до 500 000 рублей, а также полисы инвестиционного страхования жизни и опционы на акции российских эмитентов.
Светлана Никулина рассказала, что ФИНСТАР БАНК создал недавно дочернюю управляющую компанию «Финстар Капитал», и теперь у клиентов есть возможность воспользоваться различными инструментами инвестирования на рынке ценных бумаг.
Лариса Арбатова генеральный директор ООО УК «Финстар Капитал», среди видов инвестиций, которые выходят на первый план в 2024 году, назвала паевые инвестиционные фонды денежного рынка (фонды ликвидности), которые инвестируют в инструменты биржевого денежного рынка и автоматически повторяют рыночные ставки, а также ПИФы, вкладывающие в золото. Кроме того, в её перечне оказались: облигации федерального займа (ОФЗ), корпоративные облигации и акции российских эмитентов. Но облигации она рекомендует только от надёжных эмитентов с кредитным рейтингом А, а акциям —уделять в портфеле долю не выше 20%.
ВТБ пересмотрел прогноз по динамике рынка ипотечного кредитования в 2023 году. По новой оценке банка, впервые в истории российского рынка заемщики оформят жилищные кредиты на сумму свыше 6 трлн рублей. Это почти на треть превзойдет результат прошлого года и в пределах 10% – рекордные продажи 2021 года. Таким образом, ипотечный сегмент в России полностью восстановится. Этому способствуют увеличение спроса на вторичное жилье, кратный рост интереса к частному строительству и реализация госпрограмм. Об этом заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников в рамках ПМЭФ-2023.
Несмотря на ужесточение регулирования сегмента ипотеки в 2023 году, рынок продолжает динамично расти. По оценке ВТБ, за январь-июнь 2023 года банки выдадут населению на покупку недвижимости порядка 2,9 трлн рублей, что более чем в 1,5 раза превысит результат за аналогичный период 2022 года и на 9% – рекордного 2021 года. В свою очередь, портфель ипотеки по итогам первого полугодия увеличится на 9,5% и достигнет 16,6 трлн рублей.
Основными драйверами продаж станут активный рост интереса к частному строительству, а также реализация льготных программ и комплекса мер для поддержки социальных категорий населения, направленных в том числе на повышение доступности жилья. При этом в результате ухода от так называемых «околонулевых» программ в 2023 году спрос заемщиков к новостройкам «охладится», а основным интересом будет пользоваться вторичная недвижимость, где стоимость квадратного метра сейчас более доступна.
«В прошлом году ипотечный рынок, как и другие отрасли экономики, столкнулся с достаточно серьезными потрясениями. Однако сегмент жилищного кредитования достаточно быстро восстанавливается, и уже в этом году мы ждем нового рекорда продаж. Люди стремятся улучшать жилищные условия, и ипотека в этом вопросе для них – по-прежнему главный финансовый инструмент. ВТБ в этом году планирует выдать на покупку недвижимости более 1,3 трлн рублей ипотечных кредитов, что на 37% превысит результат прошлого года и на 11% – рекордного 2021 года», – прокомментировал Анатолий Печатников.
ВТБ прогнозирует дальнейшее восстановление рынка бесконтактной оплаты в России – по оценке банка, к концу следующего года каждая пятая транзакция в магазинах будет проходить с помощью PAY-сервисов. Рост доли бесконтактных операций возможен за счет альтернативных способов оплаты – стикеров, СБП-платежей и т.д. Такой прогноз в преддверии ПМЭФ-2023 дал заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
«Россия по-прежнему находится в числе самых активных стран мира, использующих безналичную оплату. По данным ЦБ РФ, за последние пять лет ее доля в розничном обороте выросла с 58% до 78% по итогам 2022 года. До введения санкций сегмент PAY-платежей в нашей стране развивался очень активно: например, четверть покупок по картам ВТБ по итогам 2021 года проходила с помощью смартфонов и других мобильных устройств. Уход западных игроков с этого рынка поставил вопрос о замене их новыми сервисами. Мы понимаем, что карты – это надежный, но пройденный этап, и они продолжат вытесняться альтернативными способами оплаты, даже в условиях санкций», – считает Анатолий Печатников.
По его словам, банки и регулятор сегодня активно развивают новые способы оплаты с отказом от пластика. Пользователи активно подключают Mir Pay, растет доля платежей по QR-кодам СБП, появляются цифровые кошельки для оплаты у крупных финансовых игроков, запускаются платежные стикеры. «С учетом роста числа новых технологий мы рассчитываем, что к концу 2024 года доля Pay-платежей наших клиентов может достигнуть уже 20-22% и в дальнейшем продолжит замещать операции по пластику», – добавил зампред ВТБ.
Сегодня все больше клиентов банка для проведения платежей и переводов используют Систему быстрых платежей. По оценке ВТБ, к концу 2023 года на российском рынке доля c2b-платежей через СБП удвоится и составит 13% от всех карточных операций. Также СБП за счет удобства и отсутствия комиссии в рамках лимита СБП продолжит активное «поглощение» других типов операций, в частности, переводов по картам и реквизитам. Сегодня переводы по СБП уже занимают в ВТБ около 80%, на переводы «с карты на карту» приходится 18%, остальная часть – на операции внутри банка.
Ранее в этом году ВТБ проанализировал транзакционную активность своих клиентов. Реже всего наличными пользуются в северных регионах – Якутии, Ямало-Ненецком автономном округе, Магаданской, Мурманской и Архангельской областях. В них доля цифровых операций по итогам прошлого года превысила 60% от общего объема, в то время как в среднем по России этот показатель составил 54%.
Всего за минувший год розничные клиенты ВТБ провели по картам 3,2 млрд безналичных операций на 3,6 трлн рублей. Средний чек составил 1,1 тыс. рублей. Его размер последние годы снижается, что подтверждает все большую частоту использования клиентами карт и альтернативных каналов платежей для мелких повседневных покупок.