Студии в тренде
Студии в новостройках остаются самым востребованным форматом жилья — именно на такие квартиры хватает средств большинству дольщиков. Застройщики поддерживают спрос адекватным предложением. Вряд ли в ближайшее время на рынке сменится сложившаяся тенденция.
По данным АН «Этажи», по итогам 2023 года наибольшая доля спроса на однокомнатные квартиры и студии приходится на Москву и Петербург — 73% и 70% соответственно. В качестве причины эксперты называют рост турпотока в эти регионы.
По подсчетам департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», спрос на студии в Москве за истекший год вырос на 71,2% во всех классах: в комфорт-классе — на 64,1%, в бизнес-классе — на 99,6%, в премиальном сегменте — на 25,6%. В некоторых проектах спрос на студии может достигать 30% в общем объеме.
Жители Петербурга и ближних районов Ленобласти, подсчитали аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость», в 2023 году чаще приобретали студии и однокомнатные квартиры — 70% сделок. По информации bnMAP.pro, доля сделок со студиями в Ленинградской области составила 25%. По подсчетам GloraX, доля сделок со студиями в Петербурге — 30,83%.
В начале года, отмечают аналитики компании «Главстрой Санкт-Петербург», студии и однокомнатные квартиры продолжают пользоваться большим спросом: 32% и 44% покупателей соответственно.
Многие девелоперы также фиксируют рост спроса на студии. По мнению Николая Гражданкина, начальника отдела продаж компании «Отделстрой», спрос увеличивается по мере роста стоимости квадратного метра и ставок по ипотеке. «Чтобы бюджет покупки был посильным, застройщики вынуждены уменьшать площади квартир. Это неизменный тренд последних нескольких лет. Раньше малогабаритные студии проектировались в массовом сегменте, сейчас такого типа квартиры присутствуют и в бизнес-, и элит-классах», — уточнил он.
Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), указала: «Компактные квартиры (однокомнатные и студии) на протяжении последних лет занимают превалирующую долю в спросе — 70%. Если говорить про студии, то средние площади — 24–25 кв. м. Чаще всего студии выбирают родители для детей-студентов, молодые пары, высок интерес к квартирам небольшой площади у покупателей из регионов. Конечно, при ограниченном бюджете студия — наиболее подходящий вариант. В проекте надежного застройщика, в жилом комплексе, который строится в хорошей локации, в обжитом районе, в шаговой доступности от метро многие инвесторы выбирают для покупки именно студии. Это ликвидный вариант: после завершения строительства проекта через два-три года современную студию можно будет выгодно перепродать или сдать в аренду в зависимости от планов инвестора».
По словам Дмитрия Ефремова, начальника управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», в условиях экономической нестабильности или неопределенности студии становятся одним из наиболее ликвидных форматов на рынке строящегося жилья. «Они дают возможность людям с небольшими накоплениями приобрести квартиру, тем самым сохранить денежные средства, при этом уложиться в бюджет покупки. Поэтому неудивителен всплеск интереса к студиям именно в кризисные периоды. Кроме того, студии могут быть использованы как первое жилье в условиях миграционного прироста в Петербурге, что и определяет растущую долю студий в строящемся жилье», — добавил он.
Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, перечислила факторы, которые определяют рост популярности студий: «Во-первых, небольшая площадь таких лотов позволяет снизить бюджет покупки, который, в свою очередь, является решающим фактором при выборе жилья. Во-вторых, в России увеличивается число домохозяйств, состоящих из одного человека, что особенно характерно для мегаполисов. В-третьих, спрос растет, в том числе, за счет активизации частных инвесторов, которые приобретают такую недвижимость с целью сохранить свои денежные накопления в условиях волатильности национальной валюты».
Спрос смещается
Однако в последнее время, отмечают эксперты, спрос очень медленно начал смещаться — покупатели стали интересоваться более просторными квартирами. «Так, в январе мы зафиксировали увеличение спроса на трехкомнатные квартиры на 7% по сравнению с декабрем 2023-го. Полагаю, данная динамика связана с действующей программой семейной ипотеки», — говорит Дмитрий Ефремов.
Дмитрий Видяев, PR-менеджер ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT, также отмечает смещение спроса от студий на квартиры большей площади из-за субсидированной ипотеки: «Продажи квартир-студий уменьшились, особенно в сегменте инвестиций. Сейчас ситуация со спросом возвращается к нормальной, особенно учитывая усложнение ипотечных условий с первоначальным взносом до 30%».
По словам Ирины Орлянкиной, руководителя по продажам корпорации «Мегалит», очередной всплеск популярности студий произошел в 2020 году. Его подогрели стремление к оптимизации и рациональной организации пространства, а также растущий тренд на уменьшение размера семьи. Однако по итогам 2023 года обнаружилась обратная тенденция: в крупном проекте компании студии оказались только на третьем месте по спросу.
Ирина Петрова, руководитель отдела продаж ГК «Лидер Групп» (Санкт-Петербург), подтверждает тенденцию: «Квартиры-студии традиционно пользуются высокой популярностью у региональных покупателей и инвесторов, но сказать, что в компании в последнее время наблюдается какой-то всплеск ажиотажа на данный формат недвижимости, тоже нельзя».
Однако Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, предполагает, что после увеличения первоначального ипотечного взноса до 30% часть покупателей вынуждены обратить внимание на студии как на более доступный тип квартир. Причина такого смещения спроса — финансовая. Впрочем, пока существенного роста спроса не замечено.
На грани человейников
По данным платформы Авито-Недвижимость, количество студий в предложении на первичном рынке России за год выросло на 60%. Среднее значение доли студий в предложении по стране — 14%. При этом в Москве доля студий оценивается в 17%, а в Петербурге — в 25%.
Департамент аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» подсчитал: на территории старой Москвы в экспозиции находятся 8,2 тыс. студий. За 2023 год их количество в предложении сократилось на 21,1%, доля — на 2,7%.
Как сообщают аналитики компании «Метриум», в массовом сегменте предложение студий в общем объеме сократилось до 22,8%. В классе «бизнес» в результате сокращения доля составила 14,3%. В классе «премиум» доля студий невелика — 5,1%, при этом она подросла на 0,8 п. п.
По мнению Дмитрия Видяева, структура предложения по типу квартир стабильна из-за консервативности и инертности сектора.
Стабильность предложения подтверждает Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти: «Зачастую предложение зависит от класса жилого комплекса. Связано это со стоимостью студий. Если говорить о ЖК класса «стандарт», то в них мы можем наблюдать до 60% студий, и эти цифры стабильны последние годы. Несмотря на спрос, далеко не каждый покупатель захочет жить в условном «апарт-отеле» из одних студий. Поэтому застройщики планируют жилые комплексы таким образом, чтобы соблюсти баланс всех предложений по квартирам. Но, безусловно, чем выше класс жилья — тем меньше студий».
Татьяна Халилова полагает, что доля студий в новых проектах остается стабильно высокой, что можно расценивать как ответ девелоперов на сложившуюся ситуацию и рост количества покупателей, ограниченных в средствах. По ее словам, в условиях ухудшения кредитно-денежной политики и снижения доступности ипотечных продуктов этот тренд сохранится.
Между тем на рынке есть проекты, в которых доля студий составляет значительную часть в квартирографии. Например, ЖК «ЛСР. Ржевский парк», где квартирография первой очереди представлена в основном студиями; проекты стандарт-класса «Южная Нева», «Аннино Сити». Целый ряд апарт-отелей представлен исключительно студиями, причем очень малого метража.
Однако на рынке достаточно проектов, где студий нет совсем. Это люксовые проекты в Москве, ЖК бизнес-класса «INJOY», ЖК комфорт-класса «Арт-квартал Онегин» и «Элизиум град», ЖК стандарт-класса на Школьной улице в Подольске и ряд других комплексов в Московском регионе.
В Петербургском регионе большинство проектов, где студий не предусмотрено, относятся к классу «бизнес»: ЖК «Bakunina 33», «VI Квартал», «Riviera club», «Министр», «Ленский». Есть проекты комфорт-класса без студий — например ЖК «Эдельвейс» в Выборге.
Ровные цены
Цены на студии — отдельная тема. Как правило, стоимость квадратного метра в студиях больше, чем в крупногабаритных квартирах, но стоимость лота — меньше. Лоты-студии остаются самым дешевым вариантом.
Поскольку спрос на студии велик, цена предложения на них растет. Но стоимость растет лишь формально, подчеркивает Андрей Добрый, основатель Restate.ru. По его словам, одновременно растут и дисконты в закрытых системах застройщиков. «Из-за сворачивания льготной ипотеки и «закручивания гаек» рядом банков с января 2024-го, застройщики сделали много интересных акций, рассрочки, больше используют траншевую ипотеку и акции на пулы квартир. Растет выкуп трейд-ин квартиры покупателя экспоненциально. Так что в целом цены на «первичку» остаются примерно на прежнем уровне. Рост цены предложения в декабре-январе связан с попытками инвесторов запрыгнуть в уходящий поезд», — пояснил Андрей Добрый.
Особый формат
Планировки у студий бывают разные, но особого разнообразия нет, и не предвидится. «Стандартная планировка студии — так называемый ”вагончик”, - рассказывает Николай Гражданкин. — Это вытянутое пространство с одним окном. Самая востребованная планировка — прямоугольник с двумя окнами, где можно зонировать пространство. К сожалению, таких вариантов проектируется немного».
«Чем меньше студия, тем более выверенную эргономику пространства предлагают девелоперы. Например, сейчас набирает популярность тренд отказа от полноценных кухонь. Чтобы сохранить полезную площадь, зачастую кухни проектируют близко к входу, фактически в зоне коридора. Еще один тренд — минималистичные кухни-ниши, которые визуально почти не отличаются от остальной корпусной мебели в квартире. Одновременно студии становятся более функциональными, просчитывается назначение каждого квадратного метра, а во многих лотах проектируются по два окна, что позволяет дополнительно зонировать пространство», — говорит Татьяна Халилова.
Но эргономика — только часть комфорта. По словам Наталии Коротаевской, качественные проекты предусматривают общие функциональные зоны на первых этажах: места для хранения детских колясок, велосипедов, самокатов и других предметов; кладовые, сити-боксы.
Одновременно с улучшением эргономики площади студий (в среднем по рынку) сокращаются.
По словам Татьяны Халиловой, в Петербурге с 2018 года по 2023-й средняя площадь студий сократилась на 1,8 кв. м — с 25,8 кв. м до 24 кв. м.
Сергей Степанов, директор по продажам объединения «Строительный трест», обеспокоен ситуацией: «За последние пять лет средняя площадь строящихся квартир в Петербурге снизилась до 42 кв. м (и еще меньше в агломерации), а стоимость квадратного метра жилья увеличилась в 2,5 раза. Сегодня из 150 тысяч строящихся в Петербурге квартир более 66% — это малогабаритное жилье: студии и однокомнатные квартиры, которые используются покупателями прежде всего в инвестиционных целях, а не для собственного проживания, что провоцирует дальнейший рост цен. На рынок выводятся целые жилые комплексы, состоящие из студий и однокомнатных квартир. В результате российские семьи не могут РЕАЛЬНО улучшить жилищные условия, а в городах РФ формируется некомфортная городская среда».
По словам Николая Гражданкина, раньше квартирографии предусматривали в среднем 10–15% студий от общего числа квартир, сейчас их доля доходит до 50–60%.
«Обычно студии располагаются не хаотично по всему дому, а сгруппированы в отдельных парадных для обеспечения однородности окружения. То есть не перемешиваются с двух- и трехкомнатными квартирами», — указывает он.
Рынок недвижимости очень инертен. Подготовка проекта требует времени, и изменить готовый и утвержденный проект быстро не получится, даже если ситуация в экономике меняется очень быстро.
«Три-четыре месяца — это не тот период, в течение которого можно переделать проект. Цикл проектирования новых домов занимает со всеми согласованиями порядка двух лет. Таким образом, мгновенная реакция рынка невозможна. Все, что выйдет в продажу в течение ближайших полутора-двух лет, с большой долей вероятности было спроектировано в 2022–2023 годах», — подчеркнула Наталья Кукушкина.
Она полагает маловероятным стремление застройщиков закладывать радикальные изменения в квартирографию будущих проектов.
«Строительная отрасль всегда должна работать на опережение. Поэтому квартирография проектов, которые мы разрабатывали несколько лет назад, уже учитывала потребности сегодняшнего дня», — убеждена Ирина Петрова.
Динамика цены квадратного метра предложения студий в Москве и Московской области, Петербурге и Ленинградской области, руб.
|
Дата |
Москва |
Московская область |
Петербург |
Ленинградская область |
|
Март 2023 |
338176 |
216753 |
229883 |
158754 |
|
Апрель |
342473 |
214292 |
226490 |
158400 |
|
Май |
346058 |
215796 |
222137 |
156790 |
|
Июнь |
340130 |
216813 |
228317 |
158036 |
|
Июль |
346738 |
213126 |
231567 |
156173 |
|
Август |
357810 |
218687 |
239176 |
154946 |
|
Сентябрь |
364288 |
223222 |
245274 |
154414 |
|
Октябрь |
374330 |
230074 |
241939 |
155219 |
|
Ноябрь |
378133 |
236191 |
249264 |
158274 |
|
Декабрь |
384534 |
234797 |
248068 |
159089 |
|
Январь 2024 |
380973 |
238372 |
246485 |
159502 |
|
Февраль |
381426 |
239049 |
254320 |
158964 |
Источник: Restate.ru
В тесноте, да не в обиде
Сами девелоперы, возводящие жилые комплексы, где есть студии, по-разному относятся к ним.
Эргономичная студия, расположенная в жилом комплексе с продуманной концепцией, отнюдь не является ущербом качеству жизни. Сегодня многие функции, ранее представленные внутри квартиры, реализовываются в общественных пространствах: в коворкингах, общественных гостиных, комьюнити-центрах или клубах резидентов, рассуждает Татьяна Халилова.
«В любом случае это всегда высоколиквидная инвестиция и хороший старт на пути к более просторной квартире», — говорит Ирина Петрова.
По мнению Наталии Коротаевской, ущерба качеству жизни нет, если застройщик предлагает хорошую планировку, инфраструктуру и обустроенную территорию.
У Сергея Степанова — свой взгляд. Чтобы исправить сложившуюся на первичном рынке ситуацию, по его мнению, необходимо на законодательном уровне запретить проектирование и строительство квартир менее 33 кв. м; установить максимальную долю однокомнатных квартир — не более 10% от общего числа квартир в ЖК; закрепить определение «однокомнатная квартира» как квартира с не менее чем двумя помещениями: кухней и комнатой (каждое с окном) и санузлом; оставшуюся долю в ЖК должны занимать многокомнатные квартиры (от 45 кв. м).
Предложение справедливо, но в ближайшие годы вряд ли его возможно реализовать.
«А инвестиционный спрос на малогабаритные квартиры можно удовлетворить, развивая в РФ систему апарт-отелей (комплексов апартаментов, доходных домов) с профессиональными управляющими компаниями, заинтересованными в поддержании надлежащего состояния объекта и его высокого статуса», — добавил Сергей Степанов.
Такие инициативы, полагает эксперт, позволят улучшить облик новых семейных жилых комплексов и объектов гостиничного типа, что сформирует комфортную городскую среду и сдержит рост цен на первичном рынке недвижимости, а также участков под жилищную застройку. Кроме того, увеличение объемов строительства объектов гостиничного типа сохранит общий объем строительства в РФ и увеличит налоговые поступления в бюджет от легализации аренды.
«Это мое личное мнение, подкрепленное опытом работы в компании ”Строительный трест”», — подчеркнул Сергей Степанов.
Наталья Кукушкина не ждет кардинальных изменений в сегменте студий. По ее мнению, с учетом градостроительных ограничений вряд ли возможно появление студий площадью 10–12 кв. м. Но также маловероятен рост средней площади. Скорее всего, предложение студий останется в диапазоне 22–28 кв. м. Объем студий в квартирографии вряд ли изменится с текущих 20–40% для стандартного жилья. Возможно, мы увидим более быстрое «вымывание» этого типа квартир.
«Спрос на студии в массовом сегменте всегда был и, вероятно, будет, пока не появится базовая ипотека под 2–3% — навсегда или на длительный период, например пять-десять лет. Пока многие не могут себе позволить первоначальный взнос, студии будут востребованы на рынке строящегося жилья», — резюмировал Дмитрий Видяев.
Число студий в продаже в новостройках всех классов и типов выросло в постпандемийный период (с середины 2020 года) более чем в два раза до 9,3 тыс., подсчитали аналитики «Метриум». Их доля на рынке увеличилась с 9% до 22%, причем в массовом сегменте студии образуют 31% предложения. Только в элитных новостройках доля студий сокращалась, а в июле 2022 года они вовсе исчезли из продажи в этом сегменте рынка.
На рынке новостроек «старой» Москвы в июле 2022 года застройщики продавали порядка 43 тыс. квартир и апартаментов. Из них каждый пятый объект продажи или 22% от общего числа – студия, то есть жилое помещение без отдельных комнат (кроме санузла).
Студии стали безусловными лидерами по росту численности в общем объеме предложения новостроек Москвы за последние два года. В июле 2020 года, напоминают аналитики «Метриум», во всех типах и классах новостроек столицы насчитывалось 3,9 тыс. студий, хотя суммарный объем предложения был такой же, как и сейчас – около 42 тыс. квартир и апартаментов. Иными словами, два года назад студией был только каждый одиннадцатый вариант жилья на рынке московских новостроек, а их доля в предложении составляла 9%.
Таким образом, с середины 2020 года, когда рынок жилья постепенно оправился от пандемии коронавируса и начался активный рост спроса и цен, предложение студий по их абсолютному числу и доле на рынке выросло в два раза.
Между тем доля однокомнатных квартир и апартаментов за этот период увеличилась только с 28% до 30%, двухкомнатных сократилась с 37% до 30%, трехкомнатных – с 20% до 15%, квартир с четырьмя и более комнатами – с 5% до 3%.
Наибольшая доля студий продается в новостройках эконом- и комфорт-класса Москвы (включая комплексы апартаментов). В июле 2022 года в этом сегменте рынка продавали 6,6 тыс. студий против 3 тыс. в аналогичный период 2020 года. Их доля в предложении возросла с 15% до 31%, то есть почти каждая третья квартира или апартамент в продаже в массовых новостройках Москвы – студия.
Как и в целом по рынку, вместе с долей студий в продаже в этом сегменте выросло представительство однокомнатных квартир и апартаментов (с 30% до 32%), тогда как меньше стало двухкомнатных квартир (с 36% до 26%), трехкомнатных квартир (с 16% до 11%) и квартир с четырьмя и более комнатами (с 2% до 1%).
«Студии стали антикризисным вариантом на рынке массовых новостроек, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби» и Clementine). – Поскольку в последние два года быстро росла себестоимость строительства, застройщики стремились расширить предложение наиболее доступного и компактного варианта жилья. К примеру, во второй очереди нашего проекта “Любовь и голуби” больше 60% всех квартир и апартаментов – это студии и однокомнатные квартиры. Это позволяет привлечь в массовый сегмент покупателей, которые ранее предпочитали арендовать, так как цены на студии и низкие ставки по ипотеке сделали их покупку более предпочтительной, по сравнению со съемом. Студии приобретает молодежь, начинающие специалисты, молодые пары».
В новостройках бизнес-класса доля студий в продаже возросла еще более заметно. Если в июле 2020 года в этом сегменте рынка застройщики предлагали 700 студий, то сейчас – почти 2,5 тыс. Их доля выросла за этот период с 4% до 15%. Каждая седьмая квартира или апартамент в новостройках бизнес-класса в продаже сейчас студия, тогда как два года назад таковой был только каждый двадцать пятый объект продажи.
Рост предложения студий произошел за счет снижения числа больших квартир и апартаментов. Доля однокомнатных помещений увеличилась с 26% до 28%, аналогичный показатель у двухкомнатных квартир уменьшился с 39% до 34%, трехкомнатных квартир – с 24% до 19%, квартир с четырьмя и более комнатами – с 6% до 4%.
«В сегменте новостроек бизнес-класса рост предложения студий обусловлен несколькими причинами, – комментирует Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК в Московском регионе Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – Прежде всего, высок инвестиционный спрос на этот формат жилья. Студию в новостройке бизнес-класса с хорошим расположением и качеством можно быстро перепродать или сдать в аренду. Помимо этого, студия подходит определенным группам клиентов из числа аудитории бизнес-сегмента, скажем, в качестве квартиры для пиджака во время коротких приездов в Москву. В силу более доступной цены по сравнению с однокомнатными квартирами, студии лучше подходят для таких узких целей».
Похожая тенденция, но в меньших масштабах, наблюдалась и на рынке новостроек премиум-класса. Число студий в продаже выросло с 66 в июле 2020 года до 260 в июле 2022 года, а их доля среди других квартир и апартаментов в этом сегменте повысилась с 3% до 6%.
Так же, как и в других классах новостроек, в «премиуме» заметно больше стало однокомнатных квартир и апартаментов (их доля увеличилась с 26% до 30%), но еще усилилось представительство двухкомнатных квартир (33% против 35% теперь), а доля трехкомнатных квартир сократилась незначительно (с 20% до 19%). Впрочем, заметно меньше стало квартир с четырьмя и более комнатами (их доля упала с 18% до 8%).
«В премиальном сегменте новостроек студии по-прежнему остаются скорее нишевым продуктом, хотя они стали чаще встречаться в различных проектах, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – Конечно, в премиум-классе площадь остается важной характеристикой комфорта и отказываться от нее большинство клиентов не будет. Но у нашей аудитории бывают очень специфичные жизненные обстоятельства, при которых небольшая квартира в центре может пригодиться. Помимо этого, студии часто приобретают для объединения с соседними квартирами».
Единственным сегментом рынка московских новостроек, где развивалась обратная тенденция, стал элитный. В июле 2020 года застройщики продавали порядка 100 элитных студий, что составляло 5% рынка. В последующий период этот показатель неуклонно сокращался, а в июле 2022 студии в этом сегменте рынка вовсе исчезли из продажи. Также стало меньше однокомнатных квартир и апартаментов, чья доля за два года сократилась с 31% до 17%. При этом увеличилась доля в продаже элитных двухкомнатных квартир (с 31% до 38%), трехкомнатных квартир (с 18% до 21%) и квартир с четырьмя и более комнатами (с 14% до 24%).
«Заметное увеличение предложения студий в основном связано с одним трендом – экономией, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – В большинстве сегментов рынка клиенты стали настроены более прагматично на фоне роста цен на жилье и стагнации доходов. Студии стали ответом на эту тенденцию. Во многом увеличение их предложения совпало со снижением ипотечных ставок. На рынок пришли покупатели, которые при более дорогом кредите и отсутствии студий в продаже неизбежно ушли бы на рынок аренды. Теперь они смогли приобрести собственное, пусть и небольшое жилье. Причем немало таких клиентов делали покупку в инвестиционных целях, на будущее. Что касается элитного сегмента, то здесь студии отчасти были раскуплены в последние два года, поэтому их предложение сократилось до нуля. Впрочем, в новых проектах они будут появляться».
Источник: «Метриум»
Во II квартале 2022 г. объем спроса в сегменте новостроек бизнес-класса в Москве составил 161 тыс. кв. м, что на 57% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 67% меньше, чем год назад. Это исторический минимум за последние 5 лет. Еще более низкий уровень спроса в данном сегменте был зафиксирован только во II квартале 2017 года — тогда было зарегистрировано сделок на 143 тыс. кв. м. При этом мы наблюдаем увеличение количества новых проектов в сегменте, что поможет уменьшить дефицит предложения, который присутствует на рынке уже несколько лет. На фоне роста предложения, а также благодаря программе льготной ипотеки и смешанной ипотеки, по прогнозам Nikoliers, спрос в этом сегменте будет плавно увеличиваться.
Динамика объема предложения и спроса, бизнес-класс
Предложение
Во II квартале 2022 г. объем предложения бизнес-класса составил 1 070 тыс. кв. м, что на 39% больше, чем в I квартале 2022 г., и на 29% выше объема II квартала 2021 г. В бизнес-классе зафиксировано наибольшее увеличение объема предложения за квартал по сравнению с другими сегментами, за счет увеличения нового предложения, а также за счет снижения объема зарегистрированных сделок в 2,3 раза.
Объем предложения, впервые выведенный на рынок, увеличился — во II квартале 2022 г. объем нового предложения составил 149 тыс. кв. м, что почти в 3 раза выше, чем в предыдущем квартале, но все еще на 17% меньше показателя за аналогичный период прошлого года.
На апартаменты приходится 12% от общего объема предложения в бизнес-классе. Наибольшая доля апартаментов представлена в формате студий — 32%, за квартал их доля снизилась на 5 п. п. Наибольшая доля апартаментов представлена площадью до 40 кв. м — 41% (за квартал их доля снизилась на 7 п. п.).
В формате квартир наибольший объем экспозиции представлен однокомнатными лотами — 36%, за квартал их доля не изменилась. Распределение долей квартир в структуре по площади за квартал практически не изменилось.
Цены
Средневзвешенная цена во II квартале 2022 г. составила 441 тыс. кв. м, что на 5% больше показателя I квартала 2022 г. и на 25% больше, чем год назад.
Наибольший объем предложения апартаментов представлен в бюджете до 10 млн руб. — 24%, что на 8 п. п. ниже, чем в прошлом квартале. Наибольшая доля квартир представлена бюджетами от 20 до 25 млн руб. и более 40 млн руб. При этом самым дорогим районом среди проектов с предложением покупки квартир является ЗАО (495 тыс. руб./кв. м), апартаментов — ЦАО с показателем 618 тыс. руб./кв. м.
Динамика средневзвешенной цены, бизнес-класс
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В сегменте новостроек бизнес-класса в Москве зафиксирован наибольший рост объема предложения за квартал. Хотя это и произошло за счет резкого снижения спроса со стороны клиентов, а также выхода большого количества новых проектов за квартал, мы прогнозируем дальнейшее восполнение дефицита предложения, формировавшегося последние несколько лет. Сейчас действуют различные льготные ипотечные программы, для бизнес-класса актуальна - смешанная ипотека, при которой возможно применение сразу нескольких льготных ипотечных программ, тем самым увеличивая сумму кредита. Такие программы, по нашему мнению, будут стимулировать спрос в этом сегменте и постепенно возвращать рынок до показателей 2019 года».