Застройщики Московской области попали под наблюдение


19.07.2010 15:29

В Арбитражных судах Москвы и Московской области рассматривается несколько десятков дел о банкротстве с участием подмосковных застройщиков. Круг фигурантов дел о банкротстве крайне неоднороден: это и локальные компании, и весьма крупные строительные предприятия, либо аффилированные с ними структуры.

Примечательно, что некоторые проблемные проекты, девелоперы которых находятся на пороге банкротства,  возводятся по договорам долевого участия. Более того, одна из компаний, в которой  введена процедура наблюдения (Мосэлектротягстрой), фигурирует в официальном перечне застройщиков, нормативы оценки финансовой устойчивости которых соответствуют требованиям законодательства, регулирующего долевое строительство. Этот перечень недавно был опубликован на сайте областного Минстроя.

Тема банкротства строительных компаний активно обсуждается на форумах соинвесторов строительства жилья. Многие дольщики подозревают строительные компании в фиктивном или преднамеренном банкротстве, а также выводе активов. Однако пока эти подозрения не находят отражения в судебных решениях.

Чаще всего с заявлениями о банкротстве застройщиков обращаются строительные и инженерные подрядчики, банки, а также физические лица после расторжения в судебном порядке договоров долевого участия, либо наступления неплатежей по векселям (в случае применения строительными компаниями вексельных схем реализации квартир в новостройках). Меньшее количество исков поступает от федеральной налоговой службы. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что большинство дел с участием налоговиков не получают развития, завершаясь мировым соглашением после погашения компаниями задолженностей по налогам.

Львиная доля дел о банкротстве находится в начальной стадии - производство по ним возбуждено в конце 2009 начале 2010 года. В ряде компаний введена процедура наблюдения: по закону это возможно в том случае, если требования заявителя к должнику в  совокупности составляют не менее чем 100 тыс. рублей и не исполнены в течение трех месяцев. Цель процедуры  наблюдения - анализ финансового состояния должника в целях определения стоимости принадлежащего должнику имущества для покрытия судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, а также определения возможности или невозможности восстановления платежеспособности.

При оптимистичном сценарии введение в отношении должников процедуры внешнего управления позволит провести ряд мероприятий по восстановлению их финансово-хозяйственной деятельности, привлечь заемные средства с целью завершения строительства жилых объектов. Теоретически, введение внешнего управления позволяет местным администрациям проводить аукционы по продаже прав на строительство жилья с обременением в виде достройки незавершенных объектов. Права по проблемным инвестконтрактам могут быть переуступлены другим компаниям (либо одному из крупных кредиторов).

Однако зачастую компромисс между кредиторами и должником затруднителен.  Нередко недостроенные дома находятся на строительных площадках, не обеспеченных инфраструктурой и коммуникациями, что требует колоссальных затрат на продолжение реализации проекта, а также исключает строительство дополнительных объектов жилого и коммерческого назначения. Тем не менее известны прецеденты, когда кредиторы идут на встречу должникам. Например, выделяют дополнительные ссуды в том случае, если девелопер согласен предоставить в залог нераспроданные площади. Такая схема подразумевает жесткий контроль со стороны кредитора операционной деятельности застройщика и денежными потоками. Например, в этом случае средства на оплату услуг подрядчиков перечисляются небольшими траншами на счет девелопера и в тот же день списываются с него в пользу подрядчика.

При пессимистичном сценарии дело о банкротстве завершается открытием конкурсного производства. Стоит заметить, что такой вариант создает правовые риски для дольщиков в связи с неоднозначной юридической природой используемых при покупке квартир договоров. Известны случаи, когда после признания компании банкротом и открытия конкурсного производства конкурсные управляющие пытаются привлечь к субсидиарной ответственности владельцев девелоперских структур.

 

Некоторые дела о банкротстве с участием подмосковных строительных компаний по состоянию на июнь 2010 г.:

Компания -должник

Заявитель

Суд, № дела

Стадия

География бизнеса

ООО Торговый дом Корпорации Главмособл-строй

Физлицо

АС Москвы

Дело № А40-156534/09-73-834 Б

Введена процедура   наблюдения

Строительство многоэтажных жилых домов (два корпуса) в мкр "Д" г. Пущино Московской области.

ЗАО Подольский ДСК

ООО Инженерные сети (подрядчик)

АС Московской области
Дело № А41-8356/10

Введена процедура наблюдения.

Строительство многоэтажных жилых домов в г. Подольске Московской области.

Инвестицион-но-строительная компания МИК

Физлица, расторжение в судебном порядке договора долевого участия

 

АС Московской области
Дело № А41-1706/10

 

Введена процедура  наблюдения

Строительство многоквартирных жилых домов  в г. Железнодорожный, Электросталь, Мытищи Московской области

ОАО СПК Мосэнерго-строй

ООО Автострада-Центр, поставщик инертных материалов (щебня, песка, шлака и др.)

АС Москвы
Дело № А40-48131/10-44-232Б

 

Возбуждено производство по делу

Строительство многоквартирных жилых  домов в г. Электрогорске Московской области, а также в Твери, Рязани.

ООО «Строительно-Монтажная Ассоциация Модерн Индустрия»

Физические и юридические лица

АС Москвы
Дело № А40-159904/09-78-822 «Б»

 

Введена процедура наблюдения

Строительство многоквартирных домов в г. Железнодорожный Московской области

 

ООО ПКП Лидер

ООО «Спецтеплострой», ОАО КБ «Агроим-пульс» и др.

 

АС Московской области
Дело № А41-5313/09

 

Введено внешнее управление

Строительство комплекса монолитно-кирпичных домов в г. Климовске Московской области

НП Азиндор Холдинг

Федеральная налоговая служба в лице Межрайонной ИФНС России № 13 по Московской области

 

АС Московской области
Дело № А41-12106/10

 

Принято заявление о банкротстве

Реализация строительных проектов в подмосковной Лобне

ООО Строительное управление — ВВК XXI и ООО ВВК XXI

ОАО «Машиностроительный завод»; ООО СУ «Элстрой-98»

 

АС Московской области

Дело № А41-18720/09;

АС Москвы, А40-16268/10-101-56Б

 

 

Открыто конкурсное производство (приостановлено т.к. конкурсным управляющим подано исковое заявление о привлечении учредителей должника к субсидиарной ответственности); дело принято к производству

 

Строительство жилых многоквартирных домов в г. Электростали Московской области

ООО Фирма Альфа-дизайн

Физическое лицо, расторжение договора долевого участия

АС Московской области

Дело № А41-7785/09

 

Введена процедура наблюдения

Строительство многоквартирного жилого комплекса в г. Юбилейный Московской области

ЗАО Ренова CтройГрупп

ООО «СТРОЙКЛАСС» (подрядчик)

Дело № А40-29866/10-101-111Б

 

Возбуждено производство по делу

Строительство жилья в Московской области и других регионах

ОАО «Трест Мосэлектро-тягстрой»

 

ООО «Компания «Форум»

ООО «Пролайн ЛТД»

АС Москвы

№ А40-76414/09-86-338Б

 

Возбуждено производство по делу, введена процедура наблюдения

Строительство многоквартирных домов в г. Коломне Московской области, а также г. Малоярославце Калужской области

Фирма Тайфи

Физическое лицо

АС Москвы

№ À40-48181/10-70-215 «Б»

 

 

Возбуждено производство по делу

Строительные проекты в г. Балашиха, Химки Московской области

 

Материал предоставлен HouseHunter


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



10.03.2010 14:30

Рынок элитной жилой недвижимости – это тот сегмент, который меньше всего подвержен колебаниям. В кризисные 2008-2009 годы темпы продаж дорогой недвижимости почти не изменились, а цены сильно падали только на отдельные предложения в качестве разовых акций, и затем снова возвращались на среднерыночный уровень.

Время скидок ушло, рынок успокоился и можно констатировать потери и фиксировать победы. В потерях оказалось 3 дома, где строительство было заморожено (Б.Ордынка, вл.8-14, Б.Саввинский пер. вл.2-6, ул. Бурденко, 11). В качестве победы можно рассматривать рост цен – 1,5% за первые два месяца 2010 года. Правда, рост цен небольшой и обусловлен увеличением стадии готовности строящихся объектов – большинство новостроек высшего ценового диапазона находится на завершающей стадии строительства или сданы Госкомиссии, поэтому цены на апартаменты в этих домах практически не менялись.

 

Предложение

Сегодня рынок элитных новостроек насчитывает 43 объекта в диапазоне цен от 6000 до 25000 (и выше) долларов за кв.м. Основной объем предложения находится в нижнем ценовом сегменте – 6000-10000 долларов за кв.м. В целом по рынку кризисная корректировка цен составила от 15 до 20%.


Основной объем предложения расположен в районе Хамовники (41%), причем не только на Остоженке или Пречистинке, но и за пределами Садового кольца. Это такие объекты как «Английский квартал» (953 квартиры), «Садовые кварталы» (863 квартиры), «Итальянский квартал» и «Квартал на Плющихе» (по 300 квартир в каждом). В этом году в Хамовниках на рынок выйдет еще 2-3 крупных объекта элитного сегмента, которые подтвердят репутацию района как наиболее активно развивающегося в сфере элитной жилой недвижимости.


Самые дорогие предложения находятся в районе Якиманки, Пресни и Хамовниках. На эти показатели оказали влияние такие объекты как «Имперский Дом», «Византийский дом» и ряд предложений на Остоженке в высокой стадии готовности.

Подавляющее большинство объектов на элитном рынке (61%) находится на завершающих стадиях строительства – этапе возведения последних этажей, отделочных работ, значительная часть уже сдана Госкомиссии.


Высокий процент готовых и почти достроенных домов увеличивает и среднюю цену за кв.м. на рынке. В 2009 году рост цен за период строительства дома составил 60%, что на 20% превышает реальный показатель повышения цены от строительной готовности объекта. Цифры были скорректированы влиянием кризиса – низким интересом покупателей к домам на начальной стадии и, следовательно, низкой входной ценой от застройщика, которая в процессе строительства компенсировалась более высоким ростом и в итоге все равно приходила к среднерыночным показателям.


Средняя площадь элитных квартир, выставленных сегодня на продажу, составляет 178 кв.м. По-прежнему в дефиците находятся квартиры небольшой площади – студии и апартаменты до 100 кв.м., которые пользуются большой популярностью среди покупателей. Такие квартиры сегодня можно приобрести в ЖК «Итальянский квартал», ЖК «Трилогия», микрорайоне «Садовые кварталы» и других комплексах с интересной архитектурой, в которой предусмотрены небольшие по площади объекты.


 

В число самых интересных проектов на рынке элитных новостроек, на взгляд экспертов компании Est-a-Tet входят:

Название

Застройщик

Адрес

Кол-во квартир

Цена ($ / кв.м.)

Садовые кварталы

УК «Уникор»

Ул. Ефремова, 12

863

6300-17000

Итальянский квартал

Insigma Group, «Гута-Девелопмент»

Ул. Фадеева, 4

300

10000-12000

Гранатный,6,

Гранатный, 8

Интеко

Гранатный пер., д.6

27

20 000–43 000

Трилогия

ТрансГидроСтрой

Трехгорный вал, 14

75

10000-12000

Еропкинский, 16

«Аркада Траст»

Еропкинский пер.,16

43

17000-20000

Резиденция «Знаменка»

ГК «Инстрой»

Ул. Знаменка, 9/12, стр.1

 

20000-29000

 

Директор Департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Екатерина Батынкова, отмечает: «6 проектов на рынке элитных новостроек, на мой взгляд, заслуживают особого внимания покупателей. Микрорайон «Садовые кварталы» - уникальный проект строительства города в городе. На 11 гектарах земли разместятся 4 жилых комплекса общей площадью 450 тыс. кв.м. (863 квартиры), деловой центр, школа, магазины и рестораны. Это самый инвестиционно привлекательный проект в Хамовниках, поскольку находится на начальной стадии строительства и цена кв.м. начинается от 6300 долларов.

Проект «Итальянский квартал», безусловно, абсолютный победитель по архитектурному решению. Изысканная группа из 7 особняков в итальянском стиле разработана в архитектурной мастерской Михаила Филиппова и сегодня считается одним из лучших проектов на рынке элитных новостроек Москвы.

Клубные дома на Патриарших прудах, в Гранатном переулке, которые строит компания «ИНТЕКО» - одни из лучших и наиболее продуманных предложений. Удачное местоположение, хорошая инфраструктура, стильная архитектура, большие площади квартир и эксклюзивность предложения – все это делает объекты в Гранатном очень востребованными в своем ценовом сегменте.

Один из наиболее популярных на рынке объектов – ЖК «Трилогия» - в 2010 году получил новое дыхание за счет вхождения в проект КБ «Открытие» и небольшой архитектурной реконцепции. Теперь покупатели квартир в этом доме получили возможность рассрочки платежа от 9% годовых в рублях – пожалуй, по привлекательности это предложение нельзя сравнить ни с одним из московских объектов.

Дом на Остоженке по адресу Еропкинский пер., 16 – потрясающий объект с террасами и отличными видами, причем находится в высокой стадии готовности. Не уступает ему и Резиденция «Знаменка» - апартаменты в двух шагах от Кремля, которые готовятся к сдачи Госкомиссии».

 

Спрос

Кризис сильно скорректировал общий покупательский бюджет - в 2009 году основной объем платежеспособного спроса, 65%, был ориентирован на покупку квартир по цене до 12 000 долларов за кв.м., тогда как в 2008 году 50% сделок приходилось на более высокий ценовой диапазон – 15000-20000 долларов за кв.м.


Сократилась и средняя стоимость покупаемой квартиры за счет уменьшения метража – за кризис этот показатель снизился на 16 кв.м. Если в 2008 году средняя площадь покупаемой квартиры составляла 178 кв.м., то сегодня она составляет не более 162 кв.м.


Экономя на общем бюджете покупки, покупатели в то же время предпочитают приобретать квартиры в домах на высокой стадии строительства, причем основной спрос ориентирован именно на готовые объекты, сданные Госкомисси, несмотря на то, что этот сегмент составляет только 18% от рынка, а цены на такие квартиры выше на 40-60%.


Покупательские предпочтения по стоимости квартир и метражу, скорее всего, не изменятся в 2010 году. Сохранится и повышенный спрос на дома в высокой стадии готовности. Общий рост цен, скорее всего, составит 7-10%, то есть в пределах среднегодовой инфляции, плюс рост продолжится на объектах по мере увеличения стадии строительства, считает Е.Батынкова.

 

Материал предоставлен Est-a-Tet


ИСТОЧНИК: АСН-инфо


02.03.2010 11:41

Строительная отрасль в настоящее время переживает не лучшие времена. К системному финансовому кризису добавилась проблема государственного «дерегулирования» в строительстве, и, как следствие, выдавливания с легального рынка строительных услуг предприятий малого бизнеса.

Снижение объемов производства строительных материалов, приводит  к остановке и консервации предприятий. Эта тенденция губительна, т.к. уходят и дисквалифицируются специалисты. На их место приходят непрофессионалы, которые усугубляют развал. Развитие новых технологий на разрушенном производстве невозможно. Поэтому главной задачей сегодняшнего периода является задача сохранения существующего производства и его последовательная модернизация.

Строительная отрасль считается самой консервативной в области внедрения новых технологий. Во всем мире их можно пересчитать по пальцам. Примерно по трети этих технологий в России существует научный задел, тот  базис, который смогла создать отечественная строительная наука. При ближайшем рассмотрении очередного заморского «чуда», оказывается, что этим наша строительная наука занималась еще в 70-80-е годы. Большая часть новых материалов и технологий, выдаваемых за инновации - это поднятые с полок строительных НИИ или ВУЗов диссертации и НИРовские отчеты. Тем не менее, сегодня следует обобщить все эти технологии, разработки, исследовательский опыт, четко выделить в отдельные направление, придав им государственный статус.

Для координации разработчиков и концентрации сил на наиболее востребованных строительной отраслью инновационных технологиях и материалах, следует создать Всероссийскую информационно-справочную систему строительных инноваций «Банк инновационных проектов в строительной отрасли». Эта система предназначается для информационного обеспечения инновационной деятельности в строительной отрасли России.

Наиболее востребованными должны стать технологии и строительные материалы, связанные с энергосбережением, использованием вторичного сырья и техногенных отходов. К сожалению, результаты научно-технической деятельности в основной своей массе не являются коммерческим продуктом, готовым для производства и эффективной реализации. Для любого инновационного материала надо создавать новый рынок, и это самая важная задача и для разработчиков материала и для строительной отрасли нашей страны в целом. Сегодня в обществе отсутствует социальный заказ на инновационный прорыв в жилищном строительстве или производстве строительных материалов. Никакой мотивации к такому прорыву нет и у застройщиков- дома с традиционными технологиями и материалами,  и так успешно продаются. Нет необходимых  экономических стимулов, поощряющие внедрение энергоэффективных материалов и технологий (налоговых льгот, грантов, субсидий и проч.). Связующим звеном между крупными застройщиками и промышленностью строительных материалов, должны быть проектировщики и архитекторы, закладывая в проекты современные материалы и инновационные технологии. Чтобы их использование стало распространенным, нужны проектные решения, в которые заложена инновация. К сожалению, проектировщики, решая проблему использования в типовых проектах новых материалов, не рискуют применять их без достаточного нормативно-технического обеспечения. Проектировщики ждут, когда инновационный продукт  станет массовым и будет узаконен нормативами. Сегодня основным критерием оценки стройматериалов или технологий становится их соответствие требованиям технических регламентов, а до их принятия – других действующих нормативных документов. Новые материалы, конструкции, детали, технологии, так же как и методы строительства, требуют пересмотра норм и правил, но на это необходимы и время, и средства.

Предприятия прикладной строительной науки не имеют опыта работы в условиях рыночных реформ, не умеют успешно распоряжаться принадлежащим им интеллектуальным капиталом, не готовы к коммерческой реализации собственных разработок. У большинства предприятий отсутствует единая политика в области охраны интеллектуальной собственности и продвижении своих товаров и технологий на рынок. Это способствует утечке за рубеж новейших знаний в чистом виде, не подкрепленных производственными секретами и инжиниринговым сопровождением.

Как вовлечь в этот процесс малый бизнес, который, в основном, является хозяином предприятий стройиндустрии? Бизнесмен не начнет подготовки серийного производства новой продукции, пока не получит стабильный заказ на нее, либо иную гарантию на сбыт, т.к. застройщиков интересует не технология как таковая, а продукция, которая может быть изготовлена по этой технологии, и ее преимущества, позволяющие ей успешно конкурировать с аналогичной. Другая, не менее важная проблема — это недостаточный уровень квалификации специалистов инновационного менеджмента  большинства предприятий отрасли. В настоящее время строительная отрасль  по ряду причин неблагоприятна для внедрения новейших технологий. Главные из причин состоят в отсутствии специализированной инновационной инфраструктуры, инвестиционных фондов. Необходима национальная инновационная система с участием государства и частного капитала. Разработки и инновации являются успешными, если их создание начинается с изучения и формирования рыночного спроса на новую продукцию.

Достижению баланса интересов строительной науки, промышленности, бизнеса и государства, а также организация их сотрудничества по созданию и коммерциализацию прорывных инновационных строительных технологий может, по нашему мнению, послужить создание Всероссийского агентства коммерциализации строительных инноваций (ВАКСИ). Конечными продуктами ВАКСИ должны являться, готовые к промышленному внедрению, освоению в серийном производстве, инновационные технологии и строительные материалы, имеющие стартовую гарантию на сбыт и спрос на рынке.  Всероссийская информационно-справочная система «Банк инновационных проектов в строительной отрасли» должна стать центральным ядром агентства. Структура ВАКСИ должна быть представлена подразделениями, обеспечивающими весь цикл коммерциализации изобретения (проведение конкурса на лучший инновационный проект, экспертизу новаций, правовую защиту интеллектуальной собственности, маркетинговых исследований, получение финансирования на ее реализацию, НИОКР, разработку нормативной документации, связь с проектировщиками, создание пилотных проектов экспериментального проектирования и строительства как основных инструментов разработки и внедрения инноваций). Готовый инновационный продукт может быть подготовлен для продажи на рынке с помощью рыночных инструментов (лицензий, франчайзинга, опционов, лизинга, аукционов) не только для отечественных предприятий стройиндустрии, но и зарубежных строительных компаний. Кроме этого агентство может решать вопросы трансфера новейших зарубежных строительных технологий в отрасли.

ВАКСИ должно концентрировать усилия на создание отношений между венчурными компаниями, государством, бизнес-ангелами, предприятиями стройиндустрии. При этом очень важен процесс создания законодательных инициатив, снимающих барьеры, препятствующие внедрению инноваций. Это возможно при  главенствующей роли государства в деятельности ВАКСИ. Имея источники финансирования приоритетных направлений развития строительных технологий и материалов можно привлекать  научные лаборатории для проведения необходимых исследований, размещать заказы на опытные образцы новой продукции на действующих предприятиях стройиндустрии. Создание ВАСКСИ — важнейшей структуры национальных строительных инноваций, позволит сконцентрировать  средства на прорывных технологиях и материалах, финансировать исследования, воплощая в реальные строительные технологии и материалы, научные результаты и изобретения. В этом проекте может быть успешно реализована идея частно-государственного партнерства и, при успешном развитии проекта, финансирование прикладной науки будет смещаться в сторону негосударственного сектора.

 

А.Г. Бублиевский, руководитель рабочей группы «Инновационные технологии в промышленности строительных материалов» Российского Союза Строителей, директор НП «Союз производителей бетона»


ИСТОЧНИК: АСН-инфо