У первички нет шансов дешеветь
На круглом стол «Актуальные тенденции рынка недвижимости - 2024» представители застройщиков, агентств недвижимости, банков и страховых компаний поделились своим видением итогов минувшего года и ожиданиями от года наступившего. Среди «рабочих» вопросов самыми «вечными» оказались колебаний спроса и динамики изменения цен на «квадрат».
Новая причина дорожать новостройкам
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов рассказал об участии в работе Комитета по избыточным административным барьерам в рамках «Сибирской строительной недели» (Новосибирск), где рассматривался пилотный проект по 17 городам-миллионникам России, предусматривающий, что в этих городах будут введены такие же инфраструктурные сборы на социалку, как и в Санкт-Петербурге. Расходы по строительству школ, детсадов, поликлиник… предполагается возложить на региональных застройщиков.
«Впрочем, это касается строителей и нашего города, поскольку у них есть интересы в Екатеринбурге, в Нижнем Новгороде и в Ленобласти, - пояснил эксперт. – То есть строительный рынок России в ближайшее время ждет еще одна перемена, поскольку этот Федеральный закон готовит Институт экономики города».
В то же время, по его словам, бремя по возведению социалки со строителей город мог бы снять. Это привело бы к снижению цен на первичку на 10-15 процентов. «Комитет по строительству Петербурга в минувшем году выполнил обязательства на 80 млрд рублей и построил треть соцобъектов, хотя прежде и с 30 млрд рублей не мог справиться, - рассуждает глава объединения. - При этом, конечно, две трети возвели застройщики — но в соответствии с договорными обязательствами. Так что, если бы комитет получил дополнительные ассигнования, он выполнил бы весь объем работ собственными силами»».
Алексей Белоусов приводит следующие цифры: сегодня детский сад от застройщика – это удорожание квадратного метра квартиры на 10 тысяч рублей, школа – на 20 тысяч рублей.
«Эти расходы несут и те, кому школы не нужны – в том числе пенсионеры и бездетные семьи. И это второй налог, тогда как первый раз НДФЛ уже был заплачен в городской бюджет. А ведь этот бюджет и так на 50 процентов состоит из НДФЛ жителей. Так что строить сады и школы город вполне мог бы на бюджетные деньги»», - отчеканивает генеральный директор объединения.
Телевизор, как мотиватор спроса
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов констатирует, что во второй половине 2023 года спрос на жилье значительно увеличился, в основном из-за обеспокоенности граждан инфляцией, снижением курса национальной валюты, резким ростом ключевой ставки и увеличивающимся разрывом в ипотечной ставке между стандартными и льготными программами. Что привело к росту призывов отменить программы льготной ипотеки.
Этот информационный фон отозвался увеличением потока клиентов в офисы продаж застройщиков. «Особенно заметен стал тренд после появления значительного разрыва в ставках между ипотечными кредитами на первичном и вторичном рынках, - отмечает коммерческий директор. - Ставка на новостройки составляла 6-8%, в то время как на вторичке она постепенно выросла до 16% к декабрю, что привело к увеличению суммарных платежей по ипотеке в два, а то и три раза. Это заставило широкий круг граждан пересмотреть свои предпочтения в пользу первичного рынка».
Ажиотаж привел к тому, что средняя выручка петербургских застройщиков увеличилась на 30%. «В нашей группе компаний рост составил 40%, что связано с запуском нескольких новых проектов - крупные объекты комфорт-класса и один проект бизнес-класса в центре города», - пояснил представитель стройкомпании. – И в январе 2024 года мы наблюдали сохранение прежнего объема спроса, по крайней мере у нас. Это было вызвано желанием клиентов заключить договоры по ранее действовавшими условиям кредитования».
Однако, добавил он, несколько банков начали односторонне менять условия льготных продуктов в начале января, взимая комиссии за предоставление уже субсидируемых государством кредитов. И это негативно сказалось на рыночной динамике.
Все упирается в ключевую ставку
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов признает, что главным двигателем всех изменений на рынке стало более чем двукратное повышение ключевой ставки Центробанка. Далее всплеск выдачи льготных ипотечных кредитов был неизбежен.
Но сегмент апартов имеет свои особенности.
«В целом мы наблюдаем активную позицию инвесторов, которые, несмотря на привлекательные ставки по депозитам, приобретают апартаменты, - отмечает Денис Розанов. - Этому способствует разработка многими застройщиками гибких условий рассрочки, так как доля ипотеки в сегменте давно стремится к нулю».
Развитие интересных условий рассрочки, по мнению эксперта, в 2024 году останется ключевым трендом. В частности, сейчас на пике популярности двух- или трехлетние, без процентов, продукты. Рассрочка снова становится актуальной альтернативой ипотеке, как это было много лет назад.
Что же касается цен, то в 2024 году ожидается небольшой рост. «Похоже, что по жилью и апартам мы не уйдем от роста в районе 15%. Если, конечно, на рынке не случится нечто форс-мажорное. Пока же предпосылок для снижения или даже для стагнации цен нет», - прогнозирует специалист.
Ну, а тенденция последних лет к уменьшению средней площади квартир продолжится, возможно, даже более активно. Средняя площадь проданных квартир снизилась с 60 кв. м в 2019 году до 53 кв. м на данный момент. Это может частично компенсировать увеличение стоимости квадратного метра.
Рынок спасает рассрочка
Сооснователь и управляющий партнер АН «ЕОН» Александр Дердиященко отметил возвращение к середине 2023 года рыночного паритета между первичным и вторичным рынками недвижимости, что произошло после отмены околонулевых ставок. Тогда сравнение цен на квартиры и ипотечные затраты стало логичным с учетом ипотечных ставок и суммарных переплат по кредиту.
Но последовавшее введение траншевых ипотек позволило снизить размер платежей на период строительства, что опять привлекло массового покупателя и сыграло против вторички.
А далее - повышение ключевой ставки Центробанка и следом галопирующий рост ипотечных ставок.
«Впрочем, - рассуждает Александр Дердиященко, - у рынка в резерве нашлось верное для периодов волатильности решение. Доли рассрочек в сделках резво пошли вверх. Сейчас доля рассрочек у разных застройщиков по разным программам составляет до 30%. Иначе говоря, вариации с рассрочками стали основным источником новаций на рынке». Тем более, что часть ведущих ипотечных банков ввели драконовские комиссии по льготной ипотеке для застройщиков.
Впрочем, есть другие банки, которые, пользуясь моментом, наращивают объемы выдач. «Но в реальных сделках опять возникает физическое ограничение – так в одном из банков-партнеров запись на встречи расписана, минимум, на неделю вперед. Игроки не готовы к резкому увеличению клиентских потоков, а клиенты отвыкли так долго ждать очереди, - делится Александр Дердиященко. - Получается, что доля рассрочек не может не расти. Никогда такого не было, но сейчас в наших сделках доля рассрочек у разных застройщиков по разным программам тоже поднялась до трети». Проще говоря, рассрочка превратилась в драйвер.
Между первичкой и вторичкой
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова поделилась практическими кейсами.
Так, недавно ее сотрудники сравнивали цены на жилье на первичном и вторичном рынках по ясному запросу от клиента: «Ищу самую доступную квартиру». С учетом высокой ипотечной ставки в 19%, предложение на вторичном рынке не вызвало интереса у покупателя. В итоге была совершена покупка у застройщика по 27 тысяч рублей в месяц на 30 лет, но при условии «семейной ипотеки» под 6%.
Соответственно, эксперт также соглашается, что в последние месяцы клиенты стали более ориентированы на новостройки.
Тем не менее, сегодняшняя сделка на вторичном рынке возможна, если хорошо поискать, и под 15,9%. А владельцы, загнанные в обстоятельства непреодолимой силы, все чаще соглашаются на рассрочку, предлагая по этой рассрочке даже более выгодные условия клиентам, чем застройщики.
В любом случае неравноправное положение может привести к снижению цен на вторичном рынке, предполагает специалист. Примером этому является сделка в январе, когда клиент предложил 12 млн. за квартиру вместо заявленных 13 млн. рублей, что вынудило риэлторов уговаривать продавца снизить цену.
Кроме того, сегодня риэлторы готовы работать с региональными субсидиями и сертификатами, открывая двери для различных категорий клиентов. «Хотя покупателю может потребоваться некоторое время, чтобы получить бюджетные средства, это гарантирует успешное завершение сделки и продажу квартиры», - резюмирует Светлана Белова.
С точки зрения банка
Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова отмечает, что снижение цен на вторичку уже происходит. В январе 2024 года - на уровне 3-5%. Однако, несмотря на это, спрос на ипотечные кредиты не увеличился значительно из-за высокой ставки на горизонте 18%, превышающей ставки по субсидированным программам на строительство.
Но есть и позитивные моменты. В частности, в Санкт-Петербурге стабильно предоставляются социальные выплаты и субсидии, что стимулирует сделки на вторичном рынке. Кроме того, спрос на комнаты в коммунальных квартирах остается высоким, так как их стоимость ниже, чем у отдельных квартир, и часто существующие жильцы выкупают свободные комнаты.
Кроме того, эксперт уверена, что при дальнейшем снижении ключевой ставки где-то к концу года появится резон провести рефинансирование. Тем более, в ряде банков это допускается после одного-двух месячных платежей.
Еще тренд, на который обратила внимание Елена Диоргесова в 2024 году: банки ожидают дальнейшей активизации спроса на загородную недвижимость. Кроме того, частные инвесторы также меняют свои предпочтения, переходя от коммерческой недвижимости к загородной из-за роста спроса.
С точки зрения страховщика
Вице-президент по развитию бизнеса «Ренессанс страхование» Татьяна Никифорович поясняет, что основной объем страховых взносов по недвижимости в настоящее время как раз приходится на ипотечные программы. Страхование загородной недвижимости занимает второе место, а на третьем - доступные программы защиты отделки городских квартир.
Так, в 2023 году в компании 71,7% договоров по ипотеке включали риск ущерба жизни и здоровью заемщика в случае несчастных случаев и болезней, 58,9% - недвижимость (конструктивные элементы - стены и перекрытия), а 1,49% - титульное страхование (защита прав собственности на недвижимость). «Общая сумма превышает 100%, так как один договор может включать страхование жизни, здоровья и конструктивных элементов», - пояснила вице-президент.
Татьяна Никифорович также согласна с общим прогнозом о том, что в 2024 году рынок страхования может столкнуться со стагнацией или даже небольшим спадом из-за уменьшения объемов ипотечного страхования, вызванного ростом процентных ставок по кредитам. «Большинство крупнейших страховых компаний зависят от ипотечных программ на половину или даже больше - отметила специалист. - Поэтому прогноз на 2024 год предполагает снижение объемов страховых взносов, хотя частичную поддержку рынку программы льготного кредитования все же могут оказать, если сохранятся в приемлемой форме».
32% участников опроса стали родителями в этом году или планируют появление ребенка в ближайшее время. Чаще всего родители тратят материнский капитал на погашение ипотеки либо на первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Таковы результаты опроса*, проведенного ВТБ и банком «Открытие» к Международному дню защиты детей 1 июня. С начала года клиенты ВТБ направили почти 7,5 млрд рублей на улучшение жилищных условий.
39% опрошенных назвали отношения со своими детьми очень хорошими, потому что прекрасно ладят и понимают друг друга. Еще 43% полагают, что у них с детьми хорошие отношения: иногда бывают ссоры, но всегда удается найти общий язык. Только 4% считают отношения с детьми сложными из-за частых ссор и отсутствия взаимопонимания. У остальных опрошенных сейчас нет детей.
41% считают очень хорошими свои отношения с родителями, столько же - хорошими. Сложными или очень сложными отношения с представителями старшего поколения в семье назвали 10% опрошенных.
86% признались, что вообще любят детей (55% очень любят, 31% скорее любят). 11% относятся к детям нейтрально и лишь 3% холодны к ним.
Четверть опрошенных хотели бы иметь в семье одного ребенка, 48% - двоих, 16% - троих, 4% - четверых, 2% - пять и более детей. Ни одного ребенка не хотели бы иметь 5% (в Москве и Московской области 12%, на Дальнем Востоке 10%, тогда как на Урале и в Приволжском федеральном округе лишь по 1%).
Россияне с момента рождения ребёнка и до его совершеннолетия могут рассчитывать на поддержку государства. 68% участников опроса сообщили, что получали материнский капитал. Из них 20% пока не решили, куда его потратить. 18% направят или уже направили его на погашение действующего ипотечного кредита (на Север-Западе, а также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по 23%, на Дальнем Востоке 8%). 14% используют эти деньги на первоначальный взнос по ипотеке (в Южном федеральном округе 18%, в Сибири 9%). 13% считают лучшим способом потратить материнский капитал образование детей, 2% - ежемесячные выплаты на ребенка до 3 лет, 1% - накопительную пенсию для матери.
По данным ВТБ треть родителей – клиентов банка в нынешнем году использовали маткапитал на улучшение жилищных условий. Более 3,67 млрд рублей было направлено на досрочное погашение ипотеки. Ещё 3,8 млрд рублей - в качестве первоначального взноса. На ежемесячные выплаты из средств маткапитала было использовано 1,6 млрд рублей. В этом году детские выплаты на карту получили 225 тысяч человек, объём выплат составил около 16,7 млрд рублей, что на треть больше показателя за аналогичный период прошлого года.
*Опрос проведен 11-18 мая среди 1000 респондентов в возрасте от 18 до 65 лет по репрезентативной выборке в городах с населением свыше 100 тысяч человек.
По данным ВТБ, российские заемщики погашают ипотеку в среднем за 4,3 года. Чаще всего они стремятся досрочно закрыть обязательства по крупным сделкам. Клиентам, погасившим свои кредиты в прошлом году, требовалось на это около 3 лет. Об этом свидетельствует аналитика банка по ипотеке без учета рефинансирования.
Активнее всего клиенты выплачивают жилищные кредиты на суммы 15-20 млн рублей. В среднем на закрытие таких договоров уходит около 1,5 лет, следует из статистики ВТБ за первые четыре месяца этого года. У заемщиков, занявших на покупку недвижимости до 5 млн рублей, полное погашение обязательств занимает 3,6 года.
В среднем на частично досрочное погашение ипотеки клиенты ВТБ направляют 140 тысяч рублей, что более чем в пять раз превышает средний размер ежемесячного платежа. Для сравнения, год назад на частично досрочное погашение они выделяли в среднем 157,6 тысяч рублей, а в апреле 2020 года - 137 тысяч.
«Несмотря на то, что в среднем заёмщики берут ипотеку на рекордные 24 года, закрывают ее по-прежнему в разы быстрее: по нашим данным, за 4,3 года. Благодаря льготным программам со ставкой 6-8% ипотека перестала «висеть» над клиентами большим долгом, стала удобным финансовым инструментом для решения квартирного вопроса и посильным для выплаты. За счет общего снижения ставок и увеличения срока кредита в меньшую сторону изменился и ежемесячный платеж, поэтому заёмщики все чаще направляют освободившиеся средства не на досрочное погашение, а на другие, более важные для них расходы. При этом общий уровень их платежной дисциплины по-прежнему на высоком уровне – с точки зрения просроченной задолженности сегмент жилищного кредитования остается образцовым», - прокомментировал вице-президент, руководитель департамента продаж в партнёрских каналах ВТБ Евгений Дячкин.
Он отметил, что быстрее всего по-прежнему закрываются кредиты, выданные в сегменте дорогой недвижимости. Многие заемщики в этой категории – предприниматели, которые оформляют ипотеку под низкую ставку и стремятся не отвлекать лишние ресурсы из своего бизнеса. Кроме того, зачастую такие клиенты сдают недвижимость в аренду и возвращают часть ипотечного платежа.
Ранее ВТБ зафиксировал изменение структуры спроса россиян на жилье. По данным банка, за последний год доля сделок на сумму до 10 млн рублей резко сократилась и при этом значительно выросла в сегменте 10-15 млн. Наиболее существенные изменения произошли на первичном рынке.
ВТБ – один из лидеров российского рынка ипотеки. По итогам четырех месяцев 2023 года порядка 63,3 тыс. клиентов получили в банке ипотеку объемом 321 млрд рублей. Основным спросом в январе - апреле пользовались стандартные ипотечные программы, по которым заемщики приобретают в основном вторичное жилье - на них пришлось около 56% сделок.