У первички нет шансов дешеветь
На круглом стол «Актуальные тенденции рынка недвижимости - 2024» представители застройщиков, агентств недвижимости, банков и страховых компаний поделились своим видением итогов минувшего года и ожиданиями от года наступившего. Среди «рабочих» вопросов самыми «вечными» оказались колебаний спроса и динамики изменения цен на «квадрат».
Новая причина дорожать новостройкам
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов рассказал об участии в работе Комитета по избыточным административным барьерам в рамках «Сибирской строительной недели» (Новосибирск), где рассматривался пилотный проект по 17 городам-миллионникам России, предусматривающий, что в этих городах будут введены такие же инфраструктурные сборы на социалку, как и в Санкт-Петербурге. Расходы по строительству школ, детсадов, поликлиник… предполагается возложить на региональных застройщиков.
«Впрочем, это касается строителей и нашего города, поскольку у них есть интересы в Екатеринбурге, в Нижнем Новгороде и в Ленобласти, - пояснил эксперт. – То есть строительный рынок России в ближайшее время ждет еще одна перемена, поскольку этот Федеральный закон готовит Институт экономики города».
В то же время, по его словам, бремя по возведению социалки со строителей город мог бы снять. Это привело бы к снижению цен на первичку на 10-15 процентов. «Комитет по строительству Петербурга в минувшем году выполнил обязательства на 80 млрд рублей и построил треть соцобъектов, хотя прежде и с 30 млрд рублей не мог справиться, - рассуждает глава объединения. - При этом, конечно, две трети возвели застройщики — но в соответствии с договорными обязательствами. Так что, если бы комитет получил дополнительные ассигнования, он выполнил бы весь объем работ собственными силами»».
Алексей Белоусов приводит следующие цифры: сегодня детский сад от застройщика – это удорожание квадратного метра квартиры на 10 тысяч рублей, школа – на 20 тысяч рублей.
«Эти расходы несут и те, кому школы не нужны – в том числе пенсионеры и бездетные семьи. И это второй налог, тогда как первый раз НДФЛ уже был заплачен в городской бюджет. А ведь этот бюджет и так на 50 процентов состоит из НДФЛ жителей. Так что строить сады и школы город вполне мог бы на бюджетные деньги»», - отчеканивает генеральный директор объединения.
Телевизор, как мотиватор спроса
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов констатирует, что во второй половине 2023 года спрос на жилье значительно увеличился, в основном из-за обеспокоенности граждан инфляцией, снижением курса национальной валюты, резким ростом ключевой ставки и увеличивающимся разрывом в ипотечной ставке между стандартными и льготными программами. Что привело к росту призывов отменить программы льготной ипотеки.
Этот информационный фон отозвался увеличением потока клиентов в офисы продаж застройщиков. «Особенно заметен стал тренд после появления значительного разрыва в ставках между ипотечными кредитами на первичном и вторичном рынках, - отмечает коммерческий директор. - Ставка на новостройки составляла 6-8%, в то время как на вторичке она постепенно выросла до 16% к декабрю, что привело к увеличению суммарных платежей по ипотеке в два, а то и три раза. Это заставило широкий круг граждан пересмотреть свои предпочтения в пользу первичного рынка».
Ажиотаж привел к тому, что средняя выручка петербургских застройщиков увеличилась на 30%. «В нашей группе компаний рост составил 40%, что связано с запуском нескольких новых проектов - крупные объекты комфорт-класса и один проект бизнес-класса в центре города», - пояснил представитель стройкомпании. – И в январе 2024 года мы наблюдали сохранение прежнего объема спроса, по крайней мере у нас. Это было вызвано желанием клиентов заключить договоры по ранее действовавшими условиям кредитования».
Однако, добавил он, несколько банков начали односторонне менять условия льготных продуктов в начале января, взимая комиссии за предоставление уже субсидируемых государством кредитов. И это негативно сказалось на рыночной динамике.
Все упирается в ключевую ставку
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов признает, что главным двигателем всех изменений на рынке стало более чем двукратное повышение ключевой ставки Центробанка. Далее всплеск выдачи льготных ипотечных кредитов был неизбежен.
Но сегмент апартов имеет свои особенности.
«В целом мы наблюдаем активную позицию инвесторов, которые, несмотря на привлекательные ставки по депозитам, приобретают апартаменты, - отмечает Денис Розанов. - Этому способствует разработка многими застройщиками гибких условий рассрочки, так как доля ипотеки в сегменте давно стремится к нулю».
Развитие интересных условий рассрочки, по мнению эксперта, в 2024 году останется ключевым трендом. В частности, сейчас на пике популярности двух- или трехлетние, без процентов, продукты. Рассрочка снова становится актуальной альтернативой ипотеке, как это было много лет назад.
Что же касается цен, то в 2024 году ожидается небольшой рост. «Похоже, что по жилью и апартам мы не уйдем от роста в районе 15%. Если, конечно, на рынке не случится нечто форс-мажорное. Пока же предпосылок для снижения или даже для стагнации цен нет», - прогнозирует специалист.
Ну, а тенденция последних лет к уменьшению средней площади квартир продолжится, возможно, даже более активно. Средняя площадь проданных квартир снизилась с 60 кв. м в 2019 году до 53 кв. м на данный момент. Это может частично компенсировать увеличение стоимости квадратного метра.
Рынок спасает рассрочка
Сооснователь и управляющий партнер АН «ЕОН» Александр Дердиященко отметил возвращение к середине 2023 года рыночного паритета между первичным и вторичным рынками недвижимости, что произошло после отмены околонулевых ставок. Тогда сравнение цен на квартиры и ипотечные затраты стало логичным с учетом ипотечных ставок и суммарных переплат по кредиту.
Но последовавшее введение траншевых ипотек позволило снизить размер платежей на период строительства, что опять привлекло массового покупателя и сыграло против вторички.
А далее - повышение ключевой ставки Центробанка и следом галопирующий рост ипотечных ставок.
«Впрочем, - рассуждает Александр Дердиященко, - у рынка в резерве нашлось верное для периодов волатильности решение. Доли рассрочек в сделках резво пошли вверх. Сейчас доля рассрочек у разных застройщиков по разным программам составляет до 30%. Иначе говоря, вариации с рассрочками стали основным источником новаций на рынке». Тем более, что часть ведущих ипотечных банков ввели драконовские комиссии по льготной ипотеке для застройщиков.
Впрочем, есть другие банки, которые, пользуясь моментом, наращивают объемы выдач. «Но в реальных сделках опять возникает физическое ограничение – так в одном из банков-партнеров запись на встречи расписана, минимум, на неделю вперед. Игроки не готовы к резкому увеличению клиентских потоков, а клиенты отвыкли так долго ждать очереди, - делится Александр Дердиященко. - Получается, что доля рассрочек не может не расти. Никогда такого не было, но сейчас в наших сделках доля рассрочек у разных застройщиков по разным программам тоже поднялась до трети». Проще говоря, рассрочка превратилась в драйвер.
Между первичкой и вторичкой
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова поделилась практическими кейсами.
Так, недавно ее сотрудники сравнивали цены на жилье на первичном и вторичном рынках по ясному запросу от клиента: «Ищу самую доступную квартиру». С учетом высокой ипотечной ставки в 19%, предложение на вторичном рынке не вызвало интереса у покупателя. В итоге была совершена покупка у застройщика по 27 тысяч рублей в месяц на 30 лет, но при условии «семейной ипотеки» под 6%.
Соответственно, эксперт также соглашается, что в последние месяцы клиенты стали более ориентированы на новостройки.
Тем не менее, сегодняшняя сделка на вторичном рынке возможна, если хорошо поискать, и под 15,9%. А владельцы, загнанные в обстоятельства непреодолимой силы, все чаще соглашаются на рассрочку, предлагая по этой рассрочке даже более выгодные условия клиентам, чем застройщики.
В любом случае неравноправное положение может привести к снижению цен на вторичном рынке, предполагает специалист. Примером этому является сделка в январе, когда клиент предложил 12 млн. за квартиру вместо заявленных 13 млн. рублей, что вынудило риэлторов уговаривать продавца снизить цену.
Кроме того, сегодня риэлторы готовы работать с региональными субсидиями и сертификатами, открывая двери для различных категорий клиентов. «Хотя покупателю может потребоваться некоторое время, чтобы получить бюджетные средства, это гарантирует успешное завершение сделки и продажу квартиры», - резюмирует Светлана Белова.
С точки зрения банка
Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова отмечает, что снижение цен на вторичку уже происходит. В январе 2024 года - на уровне 3-5%. Однако, несмотря на это, спрос на ипотечные кредиты не увеличился значительно из-за высокой ставки на горизонте 18%, превышающей ставки по субсидированным программам на строительство.
Но есть и позитивные моменты. В частности, в Санкт-Петербурге стабильно предоставляются социальные выплаты и субсидии, что стимулирует сделки на вторичном рынке. Кроме того, спрос на комнаты в коммунальных квартирах остается высоким, так как их стоимость ниже, чем у отдельных квартир, и часто существующие жильцы выкупают свободные комнаты.
Кроме того, эксперт уверена, что при дальнейшем снижении ключевой ставки где-то к концу года появится резон провести рефинансирование. Тем более, в ряде банков это допускается после одного-двух месячных платежей.
Еще тренд, на который обратила внимание Елена Диоргесова в 2024 году: банки ожидают дальнейшей активизации спроса на загородную недвижимость. Кроме того, частные инвесторы также меняют свои предпочтения, переходя от коммерческой недвижимости к загородной из-за роста спроса.
С точки зрения страховщика
Вице-президент по развитию бизнеса «Ренессанс страхование» Татьяна Никифорович поясняет, что основной объем страховых взносов по недвижимости в настоящее время как раз приходится на ипотечные программы. Страхование загородной недвижимости занимает второе место, а на третьем - доступные программы защиты отделки городских квартир.
Так, в 2023 году в компании 71,7% договоров по ипотеке включали риск ущерба жизни и здоровью заемщика в случае несчастных случаев и болезней, 58,9% - недвижимость (конструктивные элементы - стены и перекрытия), а 1,49% - титульное страхование (защита прав собственности на недвижимость). «Общая сумма превышает 100%, так как один договор может включать страхование жизни, здоровья и конструктивных элементов», - пояснила вице-президент.
Татьяна Никифорович также согласна с общим прогнозом о том, что в 2024 году рынок страхования может столкнуться со стагнацией или даже небольшим спадом из-за уменьшения объемов ипотечного страхования, вызванного ростом процентных ставок по кредитам. «Большинство крупнейших страховых компаний зависят от ипотечных программ на половину или даже больше - отметила специалист. - Поэтому прогноз на 2024 год предполагает снижение объемов страховых взносов, хотя частичную поддержку рынку программы льготного кредитования все же могут оказать, если сохранятся в приемлемой форме».
По итогам II квартала в экспозицию выведено 92 корпуса в 53 проектах новостроек Москвы в «старых» границах (без учета элит-класса), из них 26 проектов впервые выведены на рынок. Общий объем площади жилья в этих проектах и корпусах (по проектным декларациям) составляет порядка 1,4 млн кв. м, что почти в 2 раза больше, чем за I квартал 2022 г. При этом в настоящий момент в продажу выведено всего 26% от общей продаваемой площади новых проектов - 347 тыс. кв. м. Это в 2,3 раза больше, чем в прошлом квартале, при этом за год показатель увеличился всего на 3%. Мы прогнозируем, что дальнейший вывод в реализацию оставшейся площади (порядка 1 млн кв. м) новых проектов поможет восполнить дефицит предложения в различных сегментах жилой недвижимости, который сформировался на протяжении последних нескольких лет.
Динамика объема предложения и спроса
По итогам II квартала 2022 г. общий объем предложения на рынке жилой недвижимости Москвы (без учета элит-класса) составил 2,3 млн кв. м, что на 25% больше, чем в прошлом квартале и на 35% больше, чем за аналогичный период 2021 года.
В количественном выражении на рынке представлена 41 тыс. лотов, при этом за год количество выросло на 53%, а за квартал, как и в квадратных метрах, объем предложения вырос на 25%. Средняя площадь лота в экспозиции во II квартале 2022 г. осталась без изменений, при этом средняя площадь реализованного лота уменьшилась на 4 кв. м до показателя 48 кв. м.
В структуре текущего предложения наибольшая доля приходится на бизнес-класс (47%), во-первых, за счет увеличения спроса на комфорт-класс на фоне субсидирования ипотеки, а во-вторых, за счет более активного вывода нового предложения в бизнес-классе в рамках квартала. На комфорт-класс пришлось 44% текущего предложения, на премиум-класс - 9%.
Проекты с предложением покупки квартир еще активнее выводились на рынок, за счет чего в структуре предложения по типу недвижимости квартиры нарастили свою долю с 83% до 85% по итогу II квартала.
По количеству комнат в структуре предложения по-прежнему преобладают двухкомнатные лоты и за квартал (32%) их доля практически не изменилась. Снизилась доля однокомнатных лотов с 28% до 25%. В разбивке предложения по округам также, как и в прошлом квартале, лидирует ЗАО (22%), нарастив свою долю за квартал на 4 п. п.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В последние несколько лет при колоссальных показателях спроса мы фиксировали дефицит предложения на рынке новостроек. При этом дефицит связан и с объемом строительства, которого даже в рамках Московского региона не хватает для поддержания клиентского спроса на высоком уровне. Здесь важно учитывать, что помимо целевых показателей по вводу жилья, стоит задача и по увеличению обеспеченности населения жильем, а для достижения таких целей необходим вывод новых проектов на рынок.
Сейчас, несмотря на вывод большого количества новых проектов и сокращения спроса в моменте, дефицит предложения сохраняется. Мы прогнозируем, что при привлечении на столичный рынок новых игроков, а также при реализации мер поддержки для застройщиков, объем строительства будет увеличен до уровня, необходимого для восполнения дефицита».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения увеличился на 7,9%. Средневзвешенная цена составила 223 195 руб. за кв. м (+1,8% за квартал; +6,5% за 6 месяцев, +16,5% за год).
По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2022 года на первичном рынке новостроек Новой Москвы было представлено 32 жилых комплекса, с совокупным объемом предложения 12 114 квартир[1] общей площадью 614,2 тыс. кв. м. С начала года на рынок вышел всего один новый проект ЖК «МелисСад» от компании МИЦ. Кроме того, возобновились продажи квартир в ЖК «Филатов луг». Таким образом, с начала года предложение увеличилось на 7,9% по количеству квартир и на 8,8% по общей площади экспозиции.
Динамика объема предложения на рынке Новой Москвы (количество квартир)
Источник: Метриум
За первые шесть месяцев рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:
– homecity, корп. 1;
– «Бунинские луга», корп. 3.4.1, 3.7.1, 3.7.2;
– «Новое Внуково», корп. 11, 12, 15, 16;
– «Остафьево», корп. 12.1, 12.2, 12.3;
– «Первый Московский», кв-л 7 корп. 2, кв-л 11 корп. 4;
– «Переделкино Ближнее», кв-л 16, корп. 2, 3;
– «Прокшино», корп. 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5, 8.6, 5.2;
– «Середневский лес», корп. 3.1;
– «Скандинавия», корп. 35.1., 36.2;
– «Цветочные поляны» (новая очередь) корп. 1, 2, 3, 6;
Структура предложения по округам не претерпела существенных изменений. По-прежнему основной объем сосредоточен в Новомосковском административном округе – 92,9%. Доля Троицкого округа (ТАО) составила 7,1%.
Структура предложения по округам (количество квартир)
Источник: Метриум
Наибольшая доля квартир экспонировалась в многоэтажных новостройках – 84% (-2,9 п.п. за полугодие). В среднеэтажных домах продавалось 14,2% лотов. За счет выхода нового проекта «МелисСад» (9 этажей), а также нового предложения в уже реализуемых комплексах средней высотности, доля этого сегмента с начала года увеличилась на +3,2 п.п. Оставшаяся часть – предложение в малоэтажных корпусах (1,8%, -0,3 п.п.).
Структура предложения по этажности (количество квартир)
Источник: Метриум
Наибольший объем квартир сосредоточен в домах на начальном этапе строительства – 46,9% (+4 п.п.). В первом полугодии 2022 года стартовали продажи в 29 новых корпусах в локации. Доля лотов в домах на стадии СМР заняла 21,4% и на этапе отделочных работ – 17,9% рынка. Их доля сократилась на 8,4 п.п. и 2,3 п.п. соответственно. В сданных корпусах экспонировалось 13,8% квартир (+6,7 п.п.). Если в IV квартале 2021 года разрешение на ввод в эксплуатацию получили 4 новостройки, то по итогам в I кв. 2022 года – 25 корпусов, во II кв. 2022 года – 16 домов. Кроме того, за отчетный период возобновлены продажи в готовых домах ЖК «Филатов луг».
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
Источник: Метриум
Во II квартале 2022 года основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы смещен в сторону студий и однокомнатных квартир – их совокупная доля составила 49%. В равных долях остаются однокомнатные (33,4%) и двухкомнатные лоты (33,0%), скорректировавшись за полгода на -2,1 п.п. и -1,7 п.п. соответственно. Сопоставимые доли заняли студии (15,6%), сохранившие позиции на рынке, и трехкомнатные лоты – 16,3%, прибавившие +3,6 п.п. Наименьшая доля относится к многокомнатным лотам – 1,7% (+0,2 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
Источник: Метриум
Несмотря на тот факт, что количество квартир с отделкой выросло до 6,3 тыс. лотов (в конце IV квартала 2021 года в локации предлагалось 5,9 тыс. лотов с отделкой). В относительных значениях доля квартир с полной отделкой сократилась до 51,8% (-0,8 п.п.). Квартиры без ремонта заняли 41% (+0,5 п.п.). Оставшаяся часть (7,2%) – предложение с предчистовой отделкой white box.
Структура предложения по типу отделки квартир
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы по итогам I полугодия 2022 года составила 223 195 руб. за кв. м (+1,8% за квартал; +6,5% за 6 месяцев, +16,5% за год). В динамике рост среднего уровня цены в НАО замедлился: в I квартале +5,1%, во II квартале +2,3% – до 234 005 руб. В ТАО темпы роста выше: +4,5% во II квартале до 124 245 руб. (в первом квартале рост составил +3,3%).
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.