Январские заморозки – спрос на жилье в Москве скорректировался
В январе спрос на жилье в Москве сократился незначительно, несмотря на ужесточение условий кредитования. Число ипотечных сделок выросло на 11%, подсчитали аналитики «Метриум» на основе последних данных Росреестра. Количество соглашений купли-продажи снизилось на 3%, а договоров долевого строительства – на 8%.
В январе 2024 года Росреестр Москвы зарегистрировал 5,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ), что на 8% меньше, чем в январе 2023 года. Для сравнения: в январское число сделок в 2022 году составило 6,8 тыс., в 2021 году – 5,3 тыс., в 2020 – 4,9 тыс., в 2019 – 5,4 тыс. В то же время относительно декабря 2023 года в январе 2024 года спрос на рынке долевого строительства упал на 59%, тогда как в январе 2023 года относительно декабря 2022 – на 35%.
«По результатам января пока рано судить о том, как отреагировал рынок на изменения ипотечной политики, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Условия льготных ипотек поменялись только в конце декабря, и в целом спрос на кредит мог остаться большим из-за перехода на рынок новостроек заемщиков, которые отказались от покупки вторичного жилья. В январе-феврале продолжается регистрация ипотечных сделок, одобрение по которым получено было в конце 2023 года. Более вероятен спад в регистрации ипотеки уже по итогам марта».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Количество ипотечных сделок в январе 2024 года в Москве увеличилось. Заемщики получили в банках на покупку первичного и вторичного жилья 7,9 тыс. кредитов, что на 11% больше, чем в январе 2023 года, когда было зарегистрировано 7,1 тыс. ипотечных сделок. Январский показатель 2024 года уступает только результату такого же месяца 2022 года (8,4 тыс. ипотек), тогда как до 2022 года спрос на ипотеку не превышали 6,4 тыс. сделок (2020 год). Относительно декабря 2023 года в январе 2024 года число ипотек сократилось на 19%, тогда как в аналогичные периоды 2023-2022 – на 36%.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (квартиры от частных владельцев и готовые новостройки от девелоперов) в январе число сделок также уменьшилось. Росреестр зарегистрировал 7,5 тысяч договоров купли-продажи (ДКП), что на 3% меньше, чем в январе 2023 года. Январский показатель 2024 года – худший с 2017 года, когда было зарегистрировано 4,8 тыс. сделок купли продажи. Последний максимум был зафиксировано в январе 2019 года – 9,9 тыс.
«Доля готового жилья на первичном рынке Москвы составляет всего 11,3%, – отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого комплекса «Дом Дау»). – Тем не менее, о дефиците предложения говорить не приходится. Такие варианты востребованы только среди конечных покупателей, рассчитывающих исключительно на сбережение средств. Ликвидные строящиеся комплексы популярнее среди инвесторов, потому что жилье в них стремительно дорожает. Например, в первом жилом небоскребе «Москва-Сити» на котловане средняя цена квадратного метра за 10 месяцев выросла на 16,5%. В то же время столичные новостройки на начальном этапе строительства в среднем на 15,9% доступнее готовых».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Повышение ипотечных ставок резко снизило число сделок на вторичном рынке жилья, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Очевидно, что при текущих ставках покупка вторичного жилья станет недоступной. При этом альтернативу в виде готовых новостроек найдут не все (готового жилья от застройщиков – 5-10% рынка), и не всем подходит долевое строительство. Значительное число несостоявшихся покупателей и продавцов вторичного жилья перешли на аренду. Это значит, что рынок новостроек также лишается определенной подпитки средствами от продажи старого жилья. Ужесточение условий льготных программ также охладят спрос на новостройки. Это вынудит застройщиков проводить более умеренную ценовую политику и искать новые схемы стимулирования спроса – бонусы, скидки, специальные условия ипотеки».
По данным ВТБ, во втором полугодии значительно вырос интерес клиентов к «длинным» депозитам. Весной, на фоне резкого роста ключевой ставки, активным спросом пользовались короткие вклады на 3-6 месяцев, но уже летом, по мере расширения горизонта планирования и снижения ставок, начала расти доля депозитов со сроком 6 месяцев, а осенью – на 12 и более. И если во втором квартале на продукты сроком от года в ВТБ приходилось в среднем лишь 9% новых депозитов, то в третьем квартале на год и более открывался уже каждый четвертый вклад, а в ноябре – каждый третий.
По оценкам банка, в декабре спрос на долгосрочные продукты продолжит расти вместе с традиционным ростом активности вкладчиков. Как правило, он обусловлен сезонными предложениями от банков, а также дополнительными выплатами от работодателей перед праздниками. Кроме того, в это время многие формируют бюджет на следующий год и начинают планировать сбережения на крупные покупки. Росту популярности «длинных» вкладов способствует как расширение горизонтов планирования у населения, так и появление новых выгодных предложений по долгосрочным продуктам. ВТБ в ноябре запустил новый трехлетний вклад с доходностью до 9,5% годовых.
«Долгосрочные вклады, помимо повышенной доходности, позволяют зафиксировать выгодную ставку по депозитам на длинный срок, то есть доходность сбережений не зависит от изменения внешних обстоятельств и ключевой ставки ЦБ. Такие депозиты подходят тем, кто планирует свой бюджет заранее или заботится о будущем, и позволяют заблаговременно отложить средства на высшее образование детей, пока они учатся в школе, на будущий ремонт в квартире или сформировать пенсионный капитал. Традиционно долгосрочные предложения пользуются наибольшим спросом у старшего поколения. Именно такие клиенты чаще всего придерживаются сберегательной модели поведения, склонны к более консервативным инструментам сохранения средств и предпочитают заранее формировать свои накопления», - комментирует Наталья Тучкова, начальник управления «Сбережения» ВТБ.
По данным консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank Russia), по предварительным итогам 2022 года основной спрос на зарубежную недвижимость со стороны состоятельных россиян приходится на Турцию – 31%, ОАЭ – 22% и Кипр – 14%. Анализ запросов за 10 месяцев также показал, что 64% потенциальных покупателей рассматривают приобретение жилья за рубежом с целью получения ВНЖ или гражданства, а оставшиеся 36% планируют приобрести недвижимость для собственного проживания либо в инвестиционных целях.
- По предварительным итогам 2022 года в топ-10 стран-лидеров по спросу на зарубежную недвижимость со стороны россиян вошли Турция (31%), ОАЭ (22%), Кипр (14%), Португалия (8%), Греция (6%), Мальта (4%), страны Карибского бассейна (4%), Испания (4%), Великобритания (4%) и Гренада (3%).
Топ стран по запросам покупателей из России, 2022 год
Источник: NF Group Research
- Анна Ларина, руководитель проектов департамента зарубежной недвижимости NF Group: «Турция стала лидером рейтинга благодаря совокупности факторов. В первую очередь, интерес со стороны россиян обусловлен получением турецкого гражданства – оно оформляется при минимальном объеме инвестиций в 400 тыс. долларов и сроке владения недвижимостью от трех лет. Наличие турецкого паспорта дает возможность получить визу E-2, что является самым быстрым способом эмиграции в США. Во-вторых, турецкая недвижимость – это актив, который можно продать через три года после покупки. В-третьих, туристические локации Турции популярны среди тех, кто приобретает жилье для собственного пользования и для сдачи в аренду и получения дохода».
- Стоит отметить, что 80–85% всех запросов на недвижимость Турции входят в бюджет до 1 млн долларов, так как этой суммы, с одной стороны, достаточно для получения турецкого гражданства, а с другой – объекты в данном бюджете располагаются в лучших локациях и имеют обширную инфраструктуру.
- Среди локаций Турции наибольшим спросом пользуется Стамбул. Кроме того, россияне интересуются туристическими локациями, такими как Аланья, Анталья, а также престижными курортными вариантами – такими, как Бодрум и Фетие.
- Рынок ОАЭ, занимающий вторую строчку рейтинга, предоставляет выгодные условия для бизнеса и релокации, поскольку государство проводит лояльную налоговую политику для инвесторов и компаний, которые намереваются переехать в страну. Иностранные граждане, инвестирующие в экономику ОАЭ, имеют возможность получить аналог ВНЖ – Emirates ID. Кроме того, застройщики предлагают качественные проекты с беспроцентной рассрочкой и высокой доходностью.
- В 2022 году количество сделок по покупке недвижимости в Арабских Эмиратах выросло более чем в 10 раз по сравнению с прошлым годом. Основными локациями являются Дубай (Палм-Джумейра, Дубай Марина, Даун Таун) и Абу-Даби (Саадият, Аль-Рим). Так совпало, что, помимо лояльности к иностранным (в том числе российским инвесторам), рынки ОАЭ активно развиваются, цены демонстрируют значительный рост уже более двух лет – например, стоимость элитных вилл в Дубае выросла на 16% за 2021 год, вилл в Абу-Даби – на 3,5%.
- Основными целями приобретения недвижимости в стране являются: релокация семьи покупателя, проживание в ОАЭ от полугода и более, сдача в аренду готовых юнитов, спекулятивные сделки (то есть покупка с целью перепродажи – использование недвижимости как актива), покупка готовых объектов для редевелопмента и другие. В частности, в Дубае наблюдается спрос в том числе на новостройки, которые, возможно, позже будут перепродаваться с приростом цены от 20% до 40%. Более того, рассматриваются также готовые бизнесы - покупка пулов апартаментов с арендаторами в туристических зонах и управляющей компанией, которая будет сдавать эти апартаменты в аренду. В таком случае доходность может достигать 6,5% и выше.
- В настоящее время более 70% клиентов рассматривают в ОАЭ приобретение двух и более объектов в связи с высоким инвестиционным потенциалом. Самый востребованный бюджет 1–4 млн долларов, более 15% запросов приходится на бюджет от $10 млн долларов. Более 50% клиентов открывают здесь компании, чтобы диверсифицировать свой бизнес, также многие ищут офисы и релоцируют часть сотрудников.
- Марина Шалаева, управляющий партнер PARUS Real Estate (входит в NF Group): «В 2022 году ключевые рынки недвижимости на Ближнем Востоке показали активный рост. Стремительную популярность набрали такие локации как Дубай и Абу-Даби. Инвесторы все чаще рассматривают недвижимость в Шардже (ОАЭ), Мекке (Саудовская Аравия) и Каире (Египет) с целью диверсификации портфеля. В недвижимость на Ближнем Востоке активно инвестируют ультрахайнеты из Европы, России, Индии, Пакистана, а также местное население. Этот регион привлекателен для российских инвесторов лояльной налоговой политикой, наличием возможности перевода средств из России и качественными проектами с беспроцентной рассрочкой и высокой доходностью».
- Закрывает тройку лидеров Кипр – страна в ЕС, которая продолжает принимать заявления от россиян на получение ВНЖ при покупке недвижимости от 300 тыс. евро. Более того, фактическое проживание на Кипре ведет к получению гражданства (в настоящее время для этого нужно прожить в стране от пяти лет). За 10 месяцев 2022 года здесь был продан 10 781 объект недвижимости, что на 36% больше, чем за тот же период 2021 года, и является самым высоким показателем с 2008 года. В октябре 2022 года количество продаж недвижимости на Кипре увеличилось на 29% по сравнению с октябрем 2021 года. Наибольшее количество продаж было зафиксировано в Лимасоле, за ним следуют Никосия, Ларнака, Пафос и Фамагуста.
- 64% потенциальных покупателей рассматривают приобретение жилья за рубежом с целью получения ВНЖ или второго гражданства. В 2022 году наиболее популярными являются иммиграционные программы Турции и Кипра.
- Цель 16% заявок – покупка дома для собственного проживания. В топ стран среди этих запросов входят ОАЭ и Турция.
- 14% покупателей готовы рассмотреть недвижимость в качестве инвестиции. Наиболее популярными странами в этой категории являются ОАЭ (Дубай и Абу-Даби) и Турция (Стамбул). Возрастает количество запросов на недвижимость в Саудовской Аравии, Египте, Катаре и Бахрейне.
- 6% покупателей рассматривают недвижимость за границей для собственного проживания и инвестиций. Наиболее популярной локацией в этой категории являются ОАЭ.
Цели покупки зарубежной недвижимости, 2022 г.
Источник: NF Group Research