Январские заморозки – спрос на жилье в Москве скорректировался
В январе спрос на жилье в Москве сократился незначительно, несмотря на ужесточение условий кредитования. Число ипотечных сделок выросло на 11%, подсчитали аналитики «Метриум» на основе последних данных Росреестра. Количество соглашений купли-продажи снизилось на 3%, а договоров долевого строительства – на 8%.
В январе 2024 года Росреестр Москвы зарегистрировал 5,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ), что на 8% меньше, чем в январе 2023 года. Для сравнения: в январское число сделок в 2022 году составило 6,8 тыс., в 2021 году – 5,3 тыс., в 2020 – 4,9 тыс., в 2019 – 5,4 тыс. В то же время относительно декабря 2023 года в январе 2024 года спрос на рынке долевого строительства упал на 59%, тогда как в январе 2023 года относительно декабря 2022 – на 35%.
«По результатам января пока рано судить о том, как отреагировал рынок на изменения ипотечной политики, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Условия льготных ипотек поменялись только в конце декабря, и в целом спрос на кредит мог остаться большим из-за перехода на рынок новостроек заемщиков, которые отказались от покупки вторичного жилья. В январе-феврале продолжается регистрация ипотечных сделок, одобрение по которым получено было в конце 2023 года. Более вероятен спад в регистрации ипотеки уже по итогам марта».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Количество ипотечных сделок в январе 2024 года в Москве увеличилось. Заемщики получили в банках на покупку первичного и вторичного жилья 7,9 тыс. кредитов, что на 11% больше, чем в январе 2023 года, когда было зарегистрировано 7,1 тыс. ипотечных сделок. Январский показатель 2024 года уступает только результату такого же месяца 2022 года (8,4 тыс. ипотек), тогда как до 2022 года спрос на ипотеку не превышали 6,4 тыс. сделок (2020 год). Относительно декабря 2023 года в январе 2024 года число ипотек сократилось на 19%, тогда как в аналогичные периоды 2023-2022 – на 36%.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (квартиры от частных владельцев и готовые новостройки от девелоперов) в январе число сделок также уменьшилось. Росреестр зарегистрировал 7,5 тысяч договоров купли-продажи (ДКП), что на 3% меньше, чем в январе 2023 года. Январский показатель 2024 года – худший с 2017 года, когда было зарегистрировано 4,8 тыс. сделок купли продажи. Последний максимум был зафиксировано в январе 2019 года – 9,9 тыс.
«Доля готового жилья на первичном рынке Москвы составляет всего 11,3%, – отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого комплекса «Дом Дау»). – Тем не менее, о дефиците предложения говорить не приходится. Такие варианты востребованы только среди конечных покупателей, рассчитывающих исключительно на сбережение средств. Ликвидные строящиеся комплексы популярнее среди инвесторов, потому что жилье в них стремительно дорожает. Например, в первом жилом небоскребе «Москва-Сити» на котловане средняя цена квадратного метра за 10 месяцев выросла на 16,5%. В то же время столичные новостройки на начальном этапе строительства в среднем на 15,9% доступнее готовых».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Повышение ипотечных ставок резко снизило число сделок на вторичном рынке жилья, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Очевидно, что при текущих ставках покупка вторичного жилья станет недоступной. При этом альтернативу в виде готовых новостроек найдут не все (готового жилья от застройщиков – 5-10% рынка), и не всем подходит долевое строительство. Значительное число несостоявшихся покупателей и продавцов вторичного жилья перешли на аренду. Это значит, что рынок новостроек также лишается определенной подпитки средствами от продажи старого жилья. Ужесточение условий льготных программ также охладят спрос на новостройки. Это вынудит застройщиков проводить более умеренную ценовую политику и искать новые схемы стимулирования спроса – бонусы, скидки, специальные условия ипотеки».
С начала 2023 года более 213 тысяч заемщиков оформили жилищные кредиты в банках группы ВТБ. Общий объем ипотечных сделок превысил 1,097 трлн рублей, что на 52% больше, чем за аналогичный период прошлого года и на 20% – рекордного 2021-го. Основным спросом заемщиков пользуются льготные программы, по которым приобретается жилье на первичном рынке.
Около 975 млрд рублей от общего объема выдач Группы пришлось на ВТБ. Этот результат почти на 44% превышает итоги за аналогичный период прошлого года и более чем на четверть – рекордного 2021 года. Средний размер одного жилищного кредита среди клиентов ВТБ сейчас составляет 5,2 млн рублей, что примерно сопоставимо с уровнем на начало года.
На фоне корректировки параметров по базовым программам вслед за увеличением ключевой ставки и грядущих изменений в части первого взноса по льготной ипотеке заемщики предпочитают проводить сделки на условиях господдержки. В сентябре в структуре продаж ВТБ на льготную ипотеку приходится 56%. Среди госпрограмм основной интерес клиенты предъявляют к «семейной ипотеке»: ею воспользовались уже 42 тысяч россиян, получив в ВТБ более 217 млрд рублей. Вторая по популярности – «ипотека с господдержкой-2020», которую с начала года оформили почти 37 тысяч клиентов на 178 млрд рублей.
Другой банк Группы – «Открытие» – провел с начала года 20,3 тысячи ипотечных сделок на 96 млрд рублей. Наибольшей популярностью среди его клиентов также пользуется льготная ипотека, которая занимает в структуре выдач 65%. Еще более 6 тысяч кредитов на сумму около 26,5 млрд рублей за неполные девять месяцев российские заемщики получили в РНКБ. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем продаж банка вырос на 82%. Кроме того, этот результат на 15% превышает итоги за аналогичный период 2021 года.
«В последний месяц активность ипотечных заемщиков особенно заметна. Вслед за повышением ключевой ставки они оперативно выходят на сделки, чтобы воспользоваться «старыми» условиями и снизить свою платежную нагрузку на несколько лет вперед. В результате, только за первую половину сентября мы выдали нашим клиентам среднемесячный объем кредитов и досрочно преодолели знаковую отметку в 1 трлн рублей продаж всей Группы ВТБ. На фоне действий регулятора – ужесточения требований к кредитным программам и серии роста ключевой ставки – в 4 квартале рынок ждет «охлаждение» спроса, однако с учетом рекордных продаж первых 8 месяцев он покажет исторический результат – более 6 трлн рублей», - прокомментировал вице-президент, руководитель департамента продаж в партнёрских каналах ВТБ Евгений Дячкин.
Ранее ВТБ назвал самые «ипотечные» российские регионы. По данным банка, большинство клиентов с жилищными кредитами проживает в ХМАО-Югре и Новосибирской области. В этих регионах доля ипотечных заемщиков вдвое превышает среднюю по стране, составляя 14,2%. В Красноярском крае (11,7%), Республике Татарстан и Приморском крае (по 10,5%) этот показатель «обгоняет» общероссийский уровень примерно в 1,5 раза. В Москве и Санкт-Петербурге значения находятся на уровне средних по стране - 7-8%.
Повышение ключевой ставки и меры регулятора по «охлаждению» рынка кредитования сместят традиционный пик спроса на ипотеку с четвертого квартала на третий. В октябре-декабре выдачи жилищных кредитов достигнут 1,2 трлн рублей, составив около 20% годового объема вместо привычных 30-35%. Однако повышенный спрос на протяжении большей части года обеспечит рынку рекордный результат, который впервые в истории превысит 6 трлн рублей продаж. С таким прогнозом в рамках ВЭФ-2023 выступил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
По оценке банка, повышенный спрос на ипотеку в третьем квартале обусловлен ускоренным выходом заемщиков на сделки по «старым» условиям на фоне ужесточения политики ЦБ. В первую очередь, влияние оказала корректировка ключевой ставки, которая с конца июля выросла на 4,5 пп, и может продолжить свой рост. Во-вторых, меняются требования регулятора к первоначальному взносу и предельной долговой нагрузке заемщиков, что сужает для них потенциальный размер кредита.
По данным ВТБ, только на последней неделе августа количество сделок с недвижимостью выросло сразу на 40%, причем повышенная активность формировалась как на вторичном, так и первичном рынке. Это говорит о резко возросшей концентрации спроса, который в иной ситуации равномерно распределяется до конца года.
В нынешних условиях выдачи июля-сентября очевидно станут для рынка рекордными. По оценке ВТБ, на них придется более 30% всех потенциальных продаж этого года. К четвертому кварталу заемщики реализуют большинство запланированных сделок, и несмотря на традиционный фактор сезонности, на рынке может начаться «охлаждение». Если в 2020 году на него приходилось 36% от общего объема выдач, в 2021 году – 29%, в 2022 году – 34%, то в нынешнем доля может снизиться примерно до 20%.
Повышенные ставки по базовым банковским программам сместят и структуру спроса. В стандартных условиях доля сделок с новостройками занимает около 28%, но сейчас она будет увеличиваться. В первую очередь, из-за реализации льготных госпрограмм, ставки по которым остаются однозначными. Во-вторых, из-за сокращения спреда между ценами на первичное и вторичное жилье. По данным ВТБ, с декабря 2022 года средний размер сделки купли-продажи с новостройками снизился на 3%, в то время как на вторичном рынке, наоборот, вырос на 13%.
«В нынешних условиях регулятор вынужден прибегать к мерам по стабилизации кредитной активности населения, стимулируя розничных клиентов больше сберегать, нежели тратить. Поэтому текущий год окажется уникальным: с одной стороны, рынок покажет рекорд продаж, с другой - он во многом будет обеспечен обычно «тихими» летними месяцами. Наша задача - максимально удовлетворить возросшую активность заемщиков и сконцентрироваться на работе по госпрограммам, от развития которых во многом будет зависеть дальнейшая судьба рынка. С учетом их однозначных ставок, стоит ожидать явного «перекоса» спроса в сторону первичных объектов. Насколько долго это продлится и какими будут условия программ - зависит от Правительства и ЦБ. При этом мы уверены в необходимости оказывать адресную помощь льготным категориям заемщиков, например - учителям, для которых на Дальнем Востоке мы снижаем ставку до 0,7% до конца года», – сказал Сергей Бабин.
Справочно: нынешний прогноз допустим при условии сохранения ключевой ставки на уровне 12% и текущих условиях льготной ипотеки.