Январские заморозки – спрос на жилье в Москве скорректировался
В январе спрос на жилье в Москве сократился незначительно, несмотря на ужесточение условий кредитования. Число ипотечных сделок выросло на 11%, подсчитали аналитики «Метриум» на основе последних данных Росреестра. Количество соглашений купли-продажи снизилось на 3%, а договоров долевого строительства – на 8%.
В январе 2024 года Росреестр Москвы зарегистрировал 5,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ), что на 8% меньше, чем в январе 2023 года. Для сравнения: в январское число сделок в 2022 году составило 6,8 тыс., в 2021 году – 5,3 тыс., в 2020 – 4,9 тыс., в 2019 – 5,4 тыс. В то же время относительно декабря 2023 года в январе 2024 года спрос на рынке долевого строительства упал на 59%, тогда как в январе 2023 года относительно декабря 2022 – на 35%.
«По результатам января пока рано судить о том, как отреагировал рынок на изменения ипотечной политики, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Условия льготных ипотек поменялись только в конце декабря, и в целом спрос на кредит мог остаться большим из-за перехода на рынок новостроек заемщиков, которые отказались от покупки вторичного жилья. В январе-феврале продолжается регистрация ипотечных сделок, одобрение по которым получено было в конце 2023 года. Более вероятен спад в регистрации ипотеки уже по итогам марта».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Количество ипотечных сделок в январе 2024 года в Москве увеличилось. Заемщики получили в банках на покупку первичного и вторичного жилья 7,9 тыс. кредитов, что на 11% больше, чем в январе 2023 года, когда было зарегистрировано 7,1 тыс. ипотечных сделок. Январский показатель 2024 года уступает только результату такого же месяца 2022 года (8,4 тыс. ипотек), тогда как до 2022 года спрос на ипотеку не превышали 6,4 тыс. сделок (2020 год). Относительно декабря 2023 года в январе 2024 года число ипотек сократилось на 19%, тогда как в аналогичные периоды 2023-2022 – на 36%.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (квартиры от частных владельцев и готовые новостройки от девелоперов) в январе число сделок также уменьшилось. Росреестр зарегистрировал 7,5 тысяч договоров купли-продажи (ДКП), что на 3% меньше, чем в январе 2023 года. Январский показатель 2024 года – худший с 2017 года, когда было зарегистрировано 4,8 тыс. сделок купли продажи. Последний максимум был зафиксировано в январе 2019 года – 9,9 тыс.
«Доля готового жилья на первичном рынке Москвы составляет всего 11,3%, – отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого комплекса «Дом Дау»). – Тем не менее, о дефиците предложения говорить не приходится. Такие варианты востребованы только среди конечных покупателей, рассчитывающих исключительно на сбережение средств. Ликвидные строящиеся комплексы популярнее среди инвесторов, потому что жилье в них стремительно дорожает. Например, в первом жилом небоскребе «Москва-Сити» на котловане средняя цена квадратного метра за 10 месяцев выросла на 16,5%. В то же время столичные новостройки на начальном этапе строительства в среднем на 15,9% доступнее готовых».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Повышение ипотечных ставок резко снизило число сделок на вторичном рынке жилья, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Очевидно, что при текущих ставках покупка вторичного жилья станет недоступной. При этом альтернативу в виде готовых новостроек найдут не все (готового жилья от застройщиков – 5-10% рынка), и не всем подходит долевое строительство. Значительное число несостоявшихся покупателей и продавцов вторичного жилья перешли на аренду. Это значит, что рынок новостроек также лишается определенной подпитки средствами от продажи старого жилья. Ужесточение условий льготных программ также охладят спрос на новостройки. Это вынудит застройщиков проводить более умеренную ценовую политику и искать новые схемы стимулирования спроса – бонусы, скидки, специальные условия ипотеки».
В I полугодии 2022 г. совокупный объем сделок в сегменте складской недвижимости в регионах составил 271 тыс. кв. м, что на 35% ниже результата за первое полугодие 2021 г., а также двукратно уступает значению первого полугодия 2020 г. По объему сделок лидирует Самара – 111 508 кв. м площадей, далее следуют Екатеринбург (92 619 кв. м), Тверь (27 167 кв. м), Новосибирск (19 975 кв. м), Нижний Новгород (8 720 кв. м).
В отличие от 2021 г., когда ключевыми драйверами спроса выступили игроки рынка e-commerce (66%), в I полугодии 2022 г. первое место по объему спроса заняли компании, специализирующиеся на розничной офлайн-торговле — их доля составила 69%. В свою очередь, онлайн-ритейлеры сместились на третье место и в совокупном объеме спроса сформировали 6%. Это свидетельствует о том, что компании электронной коммерции временно скорректировали планы по развитию в регионах России, в то время как продуктовый ритейл, напротив, наращивает темпы региональной экспансии.
Если в 2021 г. доля сделок купли-продажи в совокупном объеме составляла всего 5%, то в первом полугодии 2022 г. данный показатель приблизился к своим среднерыночным значениям 2019-2020 гг. и достиг отметки в 37%.
Распределение спроса по регионам
Предложение
По итогам I полугодия 2022 г. объем нового строительства в регионах составил 228 тыс. кв. м, что в два раза меньше, чем в I полугодии 2022 г. Снижение объемов ввода обусловлено корректировкой сроков строительства заявленных проектов на фоне текущей ситуации. Помимо этого, некоторые клиенты вступили в повторный диалог с девелоперами касательно условий реализации объектов built-to-suit, сделки по которым были закрыты в течение 2021 г. и начале 2022 г., что оказало непосредственное влияние на показатель ввода.
По объему реализованных проектов в I полугодии 2022 г. лидируют Екатеринбург и Казань - 63 тыс. кв. м и 50 тыс. кв. м соответственно. По итогам 2022 г. совокупный объем ввода складских помещений в регионах России может достичь 831 тыс. кв. м, из которых 64% представлены складскими комплексами, реализуемыми под конечного пользователя.
Новое строительство в региональных городах
Вакантность и ставки аренды
В I полугодии 2022 г. уровень вакантности в сегменте складов в регионах России составил 2,7%, что на 0,2 п.п. выше по сравнению с концом 2021 г. Наибольшая доля свободных площадей зафиксирована во Владивостоке (9,1%), Самаре (8,5%) и Челябинске (8,1%).
Средневзвешенная ставка аренды на качественные складские площади по итогам первого полугодия 2022 г. составила 4 670 руб./кв. м/год. Несмотря на снижение показателей спроса, собственники пока не готовы корректировать ставки аренды. Однако на фоне стагнации рынка и возникновения скрытой вакансии вполне вероятно, что динамика ставок аренды изменится, и уже во втором полугодии 2022 г. мы будем наблюдать снижение показателей.
Наибольшие ставки аренды на складские помещения по итогам первого полугодия 2022 г. были зафиксированы в таких городах, как Владивосток (5 250 руб./кв. м/год), Воронеж (5 200 руб./кв. м/год), а также Ростов-на-Дону (5 020 руб./кв. м/год). Стоит отметить, что на региональном рынке объем доступного свободного предложения в существующих складах остается на сравнительно невысоком уровне, в результате чего ставки аренды могут отражать запрашиваемые условия по единичным предложениям в каждом из регионов, нежели среднюю ставку с учетом заполненных объектов.
Распределение свободных площадей и уровня вакантности по городам
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Геополитическая и экономическая ситуация оказала непосредственное влияние на рынок складской недвижимости в регионах по итогам первого полугодия 2022 г. Из новых тенденций, в первую очередь, стоит отметить растущие объемы субаренды, которые на конец первого полугодия 2022 г. насчитывают порядка 250 тыс. кв. м. Регионами-лидерами по предложению площадей в субаренду являются Екатеринбург (43 660 кв. м), Самара (28 740 кв. м) и Ростов-на-Дону (20 180 кв. м). Изменение логистических цепочек и, как следствие, временные перебои с поставкой зарубежных товаров может повлиять на распределение складских мощностей в регионах России в долгосрочной перспективе. Вполне вероятно, что уже в следующем году мы будем наблюдать образование новых логистических хабов вокруг новых центров поставок».
Средняя стоимость студий в новостройках Новой Москвы во II квартале 2022 года достигла 7,2 млн рублей, что на 20% больше, чем в такой же период 2021 года. Это самый интенсивный рост цены по сравнению с другими типами квартир на местном рынке новостроек, отмечают аналитики «Метриум». Средняя стоимость квадратного метра в новомосковских студиях впервые превысила 300 тыс. рублей.
Во II квартале 2022 года средняя стоимость студии в новостройках Новой Москвы превысила 7,2 млн рублей. Три месяца назад студию можно было приобрести в среднем за 7,1 млн рублей, а год назад, во II квартале 2021 года, – за 6 млн рублей. Таким образом, за прошедшие три месяца новомосковские студии подорожали на 2,4%, а за 12 месяцев – на 20%.
По темпам прироста средней цены студии остаются самым быстро дорожающим форматом жилья в Новой Москве. Между тем стоимость однокомнатной квартиры в среднем составила во II квартале 9,4 млн рублей, что на 17% больше, чем год назад. Двухкомнатные квартиры продаются за 12,4 млн рублей – прирост за год составил 15%. Трехкомнатные квартиры стоят 15,8 млн рублей, что на 11% больше, чем 12 месяцев назад.
«Студии нередко покупаются или в инвестиционных целях, например, под сдачу в аренду, или в качестве первого жилья и первого серьёзного актива для молодого человека, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Это обусловлено доступностью такого предложения: к примеру, в наших проектах минимальная стоимость студии составляет 6,5 млн рублей. В то же время доля студий не может быть большой, особенно в проектах, ориентированных на семейное проживание, а в ТиНАО большинство проектов именно такие».
Студии в новостройках Новой Москвы также являются самым дорогим жильем в пересчете на стоимость квадратного метра, отмечают аналитики «Метриум». В II квартале этот показатель впервые превысил 300 тыс. рублей, тогда как средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы составляет 223 тыс. рублей. Покупатели однокомнатных квартир в среднем платят за квадратный метр 245 тыс. рублей, двухкомнатных – 211 тыс. рублей, трехкомнатных – 202 тыс. рублей.
«Студии пользуются высоким спросом в Новой Москве в силу особенностей покупательской аудитории на местном рынке, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – В Новую Москву часто приезжают молодые и одинокие профессионалы в поисках своего первого жилья, и они выбирают именно студии. Наконец, ипотечные клиенты также приобретают студии, особенно прошедшей весной, когда застройщики активно предлагали дополнительную субсидированную ставку по ипотеке».
Несмотря на рост цен, средняя площадь студий за прошедший год сократилась, отмечают аналитики «Метриум». Сейчас студия в среднем занимает 23,8 кв. м площади, тогда как год назад – 24,6 кв. м. Другие форматы жилья тоже уменьшились за последний год; однокомнатные и двухкомнатные квартиры – на 1 кв. м (до 38,4 кв. м и 58,6 кв. м). Площадь трехкомнатной квартиры сократилась на 3 кв. м (до 77,8 кв. м).
«Доля студий в структуре предложения новостроек заметно растет, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Застройщики делают долгосрочные ставки на такие квартиры в условиях кризиса, снижения доходов населения и повышении себестоимости строительства. При этом потенциальных покупателей у таких квартир много, и все эти факторы приводят к своеобразному “перегреву” этой рыночной ниши. Пока что предпосылок к прекращению этой тенденции нет».
Источник: «Метриум»