Инвестиции в земельные участки могут сократиться почти в 2 раза на фоне ожидаемого сокращения спроса на первичном рынке жилой недвижимости
Доля инвестиций в земельные участки, приобретаемые под строительство жилья, в общем объеме инвестиций в недвижимость может продолжить сокращаться в 2024 году на фоне ожидаемого снижения спроса на первичном рынке жилой недвижимости.
Инвестиции в сегмент земельных участков под жилье достигали максимальной доли 57% в общем объеме инвестиций в недвижимость в 2021 году.
Повышение интереса к земельным участкам в 2021 году произошло на фоне стремительного восстановления спроса на новостройки, который вырос на 17,7% г/г в этом же периоде. Покупки нового жилья росли в условиях смягчения ограничений, введенных ранее в связи с коронавирусом, и продолжением действия льготной ипотечной программы.
По итогам 2023 года доля инвестиций в земельные участки под жилье составила 27% в общем объеме инвестиций в недвижимость, упав на 30 п.п. относительно максимального значения 2021 года. Сокращение произошло на фоне спада спроса на первичном рынке жилой недвижимости в 2022 году, а также формирования в 2023 году ожиданий ужесточения условий по льготной ипотечной программе, что также будет вести к ослаблению спроса на новое жилье.
Введение комиссий банками по льготной ипотеке в 2024 году может привести к сокращению спроса на новое жилье из-за повышения ипотечных ставок на первичном рынке жилой недвижимости в рамках совместных ипотечных программ девелоперов банков. Этот фактор отрицательно повлияет на спрос на новые квартиры в ипотеку, благодаря которой в 2023 году было сформировано 2/3 спроса рынка нового жилья в России. Сокращение спроса в ипотечном сегменте по итогам 2024 года может составить 13-18% г/г, а общее снижение на первичном рынке жилой недвижимости в России 8-12%.
Вслед за ослаблением конъюнктуры рынка жилой недвижимости можно ожидать сокращения инвестиций в земельные участки на 46% г/г в 2024 году, и уменьшения их доли до 22% в общем объеме инвестиций в недвижимость.
Наш прогноз общего объема инвестиций в недвижимость России в 2024 году - 500-600 млрд руб.
Согласно исследованию Urban, московские застройщики держат на витрине порядка 18 тыс. машино-мест, что примерно в 3,5 раза меньше количества квартир и апартаментов, готовых к продаже.
Суммарный бюджет объектов паркинговой инфраструктуры оценивается в 48 млрд рублей.
91,5% предложения сосредоточено в подземных паркингах. Средняя цена квадратного метра в этой категории составляет 176,5 тыс. рублей, средний бюджет лота – 2,82 млн рублей. На долю наземных паркингов приходится всего 8,5% готовых к продаже машино-мест. Расценки в них намного ниже – в среднем 83,1 тыс. рублей за квадратный метр и 1,17 млн рублей за лот.
Из общего объема предложения 2,1% лотов приходится на места для хранения мотоциклов. В среднем они занимают 5,0 кв. м. Средняя стоимость мото-места на сегодняшний день достигает 0,82 млн рублей. На рынке есть ограниченный (несколько десятков юнитов) объем гибридного предложения, когда в одном лоте объединяются одно или два места для автомобилей и место для мотоцикла. Для покупки таких объектов нужен бюджет в 3,56 млн рублей.
«Примерно каждое седьмое место в паркинге рассчитано на стоянку двух авто. В жилых комплексах Новой Москвы этот продукт стоит 1,93 млн рублей. Для проектов комфорт-класса на территории «старых» округов этот показатель равен 3,30 млн рублей, для проектов бизнес-класса – 4,70 млн рублей, для премиальных новостроек – 5,12 млн рублей», - комментирует Ольга Хасанова, генеральный директор Urban.
В пересчете на квадратный метр сдвоенные места стоят ощутимо дешевле. На локальном рынке Новой Москвы разница измеряется 41,3%, в комфорт-классе на территории «старых» районов – 8,8%, в бизнес-классе – 25,4%, в премиум-классе — 16,9%.
Средний чек стандартного одиночного машиноместа в новостройках массового сегмента балансирует на уровне 1,5-1,8 млн рублей. В жилых комплексах бизнес- и премиум-класса стоимость примерно вдвое выше – 3,1-3,3 млн рублей.
Большинство стандартных мест имеют площадь до 15 кв. м. В Новой Москве эта пропорция составляет 81,0%, в комфорт-классе «старой» Москвы – 87,1%, в бизнес-классе – 74,7%, в премиум-классе – 86,7%. Наиболее распространены объекты с габаритами 13,25 кв. м. Они охватывают третью часть актуального предложения на рынке паркинговой инфраструктуры.
По новой оценке ВТБ, объем выдач ипотеки на ИЖС достигнет 440 млрд рублей, что более чем втрое превзойдет результат прошлого года и станет новым рекордом для сегмента.
Спрос на индивидуальное жилищное строительство в России продолжает расти ускоренными темпами, что находит отражение в динамике жилищного кредитования. По оценке ВТБ, по итогам января-октября 2023 года объем выдач ипотеки на частное домостроение в целом на рынке составил около 360 млрд рублей, что более чем вдвое превышает результат за 2022 год.
В ВТБ за 10 месяцев средства на ИЖС и загородную недвижимость получили более 10,7 тысячи россиян, а общая сумма сделок составила свыше 69 млрд рублей. По объему это почти в два раза превышает результат за аналогичный период 2022 года. Другой банк группы ВТБ – РНКБ – по итогам января-октября предоставил населению на покупку и строительство индивидуального жилья 6,5 млрд рублей, что почти в 1,5 раза больше результата за 10 месяцев 2022 года.
Основным драйвером сегмента выступает льготная ипотека, по которой сейчас оформляется подавляющее большинство кредитов на индивидуальное жилье.
«Принимая решение об улучшении жилищных условий, россияне все чаще отдают предпочтение строительству своего дома. В первую очередь, «бум» спроса на индивидуальное жилье подогревает его комфортность, особенно если речь идет о семьях с детьми. Второй фактор - государственная поддержка сегмента: даже на фоне значительно изменившихся условий по базовым ипотечным программам получить кредит на ИЖС по-прежнему можно по низкой ставке. Например, в ВТБ она не превышает 7,6% годовых, а для заемщиков с детьми ценовые параметры еще выгоднее – 5,6%», – прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Он добавил, что для физических лиц сдерживающими факторами выступают невысокий уровень цивилизованности сегмента частного строительства, высокие сопутствующие расходы и повышенные требования банков при выдаче кредитов, для девелоперов - высокие затраты на этапе строительства и фактически отсутствующие механизмы проектного финансирования. Активный выход банков на рынок останавливают риски незавершения строительства и более низкая ликвидность загородной недвижимости.