Последний рекорд ипотеки
По предварительным подсчетам, по итогам 2023 года в России выданы два миллиона ипотечных займов на 7,8 трлн рублей. В истории рынка ипотечного кредитования это рекорд. Однако ужесточение финансовых условий и ожидаемая отмена ряда льготных программ вряд ли позволят повторить успех в 2024-м.
Портал ЕРЗ приводит расчеты Российского союза строителей на основе данных Банка России, Дом.РФ и Frank RG: за 2023 год банки выдали 2 млн ипотечных кредитов — на 53% больше, чем в 2022-м — на 7,8 трлн рублей (+ 61%). В том числе на первичном рынке выданы 689 тысяч кредитов (+ 68%) на 3,4 трлн (+ 47%).
Столичные регионы традиционно лидируют по спросу на ипотеку. Сбер в Москве выдал 512 млрд рублей — на 38% больше, чем год назад. ВТБ в Санкт-Петербурге нарастил ипотечные продажи в полтора раза по сравнению с предыдущим годом: около 140 млрд рублей.
При этом в портфелях банков доля ипотечных кредитов по льготным программам весьма заметна. Так, на столичном рынке доля льготных кредитов у Сбера оценивается в 55%. В петербургской агломерации у ВТБ доля сделок по льготным программам составила 68%.
«Спрос на ипотеку в течение года менялся неравномерно и достиг пика в третьем квартале, на который приходится около 40% годового объема продаж. Клиенты реагировали на изменение ставок и параметров ипотечных программ и стремились оформить кредит на выгодных условиях. Нашей задачей было обеспечить потребность в получении ипотеки максимального числа заемщиков и предоставить им качественное обслуживание даже в периоды ажиотажного спроса. Это удалось благодаря высокому уровню цифровизации ипотеки, а также тому, что ранее мы реализовали возможность проведения сделок по покупке недвижимости во всех отделениях Петербурга и Ленинградской области», — прокомментировал Александр Вялков, управляющий розничным бизнесом ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Динамика доли ипотечных сделок на первичном рынке Петербурга
Источник: Группа RBI
На взлете
Высокая доля ипотечных сделок по льготным программам объясняется регулярным ужесточением условий ипотечного кредитования со стороны Центробанка. За вторую половину 2023 года ЦБ пять раз повышал ключевую ставку:
21 июля — с 7,5% до 8,5%;
15 августа — до 12%;
15 сентября — до 13%;
27 октября — до 15%;
15 декабря — до 16%.
Еще в мае регулятор ввел ограничения на ипотеку с субсидиями от застройщиков, поскольку ставки по ипотеке в 0,1% увеличивают цену приобретаемой квартиры на 20–30%. Эту разницу застройщик в виде комиссии платил банку.
В течение года Центробанк несколько раз повышал надбавки к коэффициентам риска, которые учитывают завышение цен при покупке жилья в ипотеку и помогают банкам минимизировать риски, связанные с разницей цен на первичном и вторичном рынках.
Из-за роста ключевой ставки банки повышали ставки по базовым ипотечным программам.
По данным Дом.РФ на 15 декабря, средневзвешенная ставка в топ-20 банков по рыночным программам на новостройки составляла 16,16% (в июле была 11,06%), на вторичное жилье — 16,15% (11,17%). По льготной ипотеке ставка выросла с 7,44% в июле до 7,98%, по семейной — с 5,42% до 5,96%.
Кроме того, условия льготных ипотечных программ менялись в течение года.
«Продажи 2023 года проходили на фоне ожидания изменения льготных условий по ипотечным программам. Напомним, что начало 2023 года ознаменовалось изменениями условий по льготным программам и отменой субсидированных ставок. Первые месяцы года рынок адаптировался к новым условиям. Начиная с июля, ЦБ РФ стал повышать ключевую ставку, что определило повышение ставок по рыночным кредитам и усложнило для покупателей получение средств для первоначального взноса (ранее многие из них использовали для этого средства от продажи вторичной недвижимости). Также в течение осени повышался первоначальный взнос: сначала до 20%, а в декабре до 30% (исключение — семейная ипотека: 20%). Банки постепенно отменяли специальные условия для застройщиков-партнеров. По итогам года также были ужесточены другие условия льготных программ: максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, был установлен на уровне 6 млн рублей, число кредитов в одни руки ограничено одним», — напомнил Дмитрий Ефремов, руководитель управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
Динамика ипотечных ставок и первоначального взноса на рынке новостроек Петербурга
Источник: Группа RBI
Спровоцированный ажиотаж
Во второй половине года рынок особенно пристально следил за решениями Центробанка по повышению ключевой ставки и заявлениями о необходимости прикрыть льготные программы. После очередного заявления граждане торопились получить одобрение займа, чтобы успеть получить его на старых условиях.
По данным Екатерины Немченко, коммерческого директора холдинга «РСТИ», в 2023 году в новостройках массового спроса 90–95% сделок прошли с использованием заемных банковских средств. Основная активность началась летом, нарушая устоявшиеся годами тренды сезонности.
«На динамику спроса повлияло активное увеличение ключевой ставки ЦБ. На фоне этих изменений банки корректировали условия ипотечного кредитования, в том числе повысились процентные ставки по программам с господдержкой. Заметно пострадал сегмент классической ипотеки и ипотеки на вторичное жилье. Отдельным мотиватором для покупателей недвижимости послужило увеличение первоначального взноса», — отметила Екатерина Немченко.
По ее словам, банки отмечали во второй половине года рекордные выдачи ипотечных кредитов, а застройщики компенсировали сдержанные продажи начала года объемами продаж, которые шли по нарастающей и завершились очередным ажиотажным всплеском в декабре. «Таким образом, главную роль в активности рынка первичной жилой недвижимости весь прошедший год играла регулярная существенная корректировка условий ипотечного кредитования», — констатировала Екатерина Немченко.
Самой востребованной из всех льготных программ ипотеки в 2023 году стала семейная ипотека. После изменений требований к заемщикам по этой программе заметно расширился круг семей, которые смогли претендовать на ее получение, подчеркнула она, отметив также прирост IT-ипотеки. «На ситуацию на рынке оказывает влияние большое количество факторов, среди них есть непредсказуемые и непрогнозируемые события. В 2024 году ждем решений по программам льготной ипотеки. Надеемся на разумные решения по ставкам для проектного финансирования», — заключила Екатерина Немченко.
По оценке Ольги Трошевой, директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля ипотечных сделок в структуре продаж в петербургской агломерации достигла 87%.
По ее словам, увеличение размера первого взноса с 20% до 30% приведет к его росту на 800 тыс. рублей. «В начале 2024 года возможное повышение первоначального взноса, снижение размера кредита могут привести к существенному изменению спроса. Реальная емкость рынка вернется к показателям, сопоставимым с 2022 годом, и может составить 2,5–2,7 млн кв. м. Однако это было бы возможно при сохранении суммы кредита для Петербурга и Ленинградской области в размере 12 млн рублей. По данным «Петербургской Недвижимости», примерно 40% сделок проходят с суммой кредита свыше 6 млн рублей, средний размер — 8,5–9 млн рублей. При сокращении суммы по льготной программе до 6 млн рублей первый взнос для получения кредита удвоится. В группе риска — спрос на многокомнатные квартиры, а это примерно 30%», — прокомментировала Ольга Трошева.
По мнению экспертов Metrinfo.ru, всплески спроса носили искусственный характер. Такие всплески обычно исчерпывает спрос будущих периодов, и все заканчивается снижением продаж.
Количество ипотечных жилищных кредитов в 2022 и 2023 годах, тыс. шт. (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
Количество ипотечных жилищных кредитов в 2023 году, % к 2022-му (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
В поисках драйвера
Пока от льготных ипотечных программ государство не отказывается, однако они годятся для относительно небольшого числа граждан. В ноябре 2023 года начала действовать «Арктическая ипотека» по аналогии с «Дальневосточной ипотекой». Ожидается, что после 1 июля 2024 года останется IT-ипотека. Развивается ипотека под индивидуальные дома — ИЖС. В Госдуме создана группа, задача которой — разработка программы региональной ипотеки: обсуждается дифференцированный подход к ипотечной ставке в зависимости от региона и уровня доходов.
По мнению Дмитрия Ефремова, вероятнее всего, продолжит действовать программа семейной ипотеки, которая занимает по итогам декабря основную долю продаж на рынке. Она может стать основным драйвером рынка.
«Однозначный прогноз на 2024 год дать сложно. Ситуация на рынке будет зависеть от дальнейшей политики ЦБ и Минстроя. С одной стороны, застройщики не могут существенно снизить цены ввиду удорожания себестоимости строительства и непростой экономической ситуации в целом. С другой стороны, новые условия по ипотечным программам и ожидающаяся полная или частичная отмена ипотеки с господдержкой снижают платежеспособность населения, что влечет за собой охлаждение спроса по сравнению с 2023 годом. Застройщики для поддержания спроса будут вводить акционные предложения и различные скидки», — полагает эксперт.
ГК «Самолет» уже предложила эксперимент: программу «И живи-ка». Потенциальный покупатель арендует готовую квартиру, в которую сразу въезжает, и выплачивает аренду в счет первоначального взноса по ипотеке. Ежемесячный платеж будет рассчитываться индивидуально, срок аренды с выкупом — от года до полутора лет.
Власти также рассматривают схему жилищного лизинга — долгосрочной аренды с последующим выкупом.
Объем ипотечного жилищного кредитования в 2023 году, % к 2022-му (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
Объем ипотечного жилищного кредитования в 2023 году, % к 2022-му (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
Согласно данным аналитиков петербургского офиса консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank St. Petersburg), в период с января по середину ноября 2022 года общий объем сделок с офисной недвижимостью в Петербурге на 29% превысил значения 2021 года, но на 18% меньше рекордного 2016 года. Основными драйверами спроса являются компании нефтегазового сектора и российские IT-компании, на долю которых пришлось 54% и 15% арендованных офисных площадей соответственно. Для сравнения, до 2022 года на долю основных арендаторов – международных компаний из IT-сферы – приходилось до 30% всего объема спроса.
- В период с января по середину ноября 2022 года общий объем сделок с офисной недвижимостью составил 168 тыс кв. м, что на 29% больше, чем по результатам 2021 года (130,2 тыс. кв. м), но на 18% меньше рекордного 2016 года, когда общий объем сделок превысил 198 тыс. кв. м.
- Основными драйверами спроса являются компании нефтегазового сектора и российские IT-компании, на долю которых пришлось 54% и 15% арендованных офисных площадей соответственно, а также игроки в сфере строительства и девелопмента, логистические и торговые компании. Для сравнения, до 2022 года основными арендаторами были международные компании из IT-сферы, на долю которых приходилось до 30% спроса офисных помещений.
Динамика распределения сделок по профилям компаний
Источник: Петербургский офис NF Group
- Основной спрос арендаторов по-прежнему ориентирован на новые офисные помещения класса В+ с отделкой, а иногда и с меблировкой. Также интересом пользуются бизнес-центры с хорошей транспортной доступностью, находящиеся в непосредственной близости от метро, с собственной парковкой. Причем еще год назад таких офисов практически не было на рынке, за исключением гибких офисов. Сейчас, благодаря появлению на рынке крупного объема предложения, многие компании стали задумываться об улучшении своего рабочего пространства как с точки зрения локации, так и с точки зрения сокращения или расширения арендуемой площади – в зависимости от задач бизнеса.
Наиболее крупные сделки по аренде офисной недвижимости в Санкт-Петербурге
|
Профиль деятельности |
Площадь, кв. м |
Бизнес-центр |
|
Нефть / газ / сырье |
50 000 |
«Невская Ратуша» |
|
Нефть / газ / сырье |
11 810 |
«Елизаветинский» |
|
IT / Телекоммуникации |
7 280 |
«Собрание» |
|
Нефть / газ / сырье |
5 179 |
Graffiti |
|
Промышленность |
3 700 |
PulSar |
Источник: Петербургский офис NF Group
- Больше всего офисных площадей арендовали в Центральном районе города, на них пришлось 46% от всего объема арендованных офисов.
- Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости петербургского офиса консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank St. Petersburg): «Основной причиной большого объема арендованных площадей стала миграция компаний в связи с высокой вакансией и постепенным освобождением качественных объектов. Ряд договоров находится на финальной стадии согласования, и мы можем прогнозировать годовой объем сделок на уровне около 200 тыс. кв. м, что превысит рекордные значения прошлых лет».
Более 2,7 млн кв. метров недвижимости ввели в Троицком и Новомосковском округах (ТиНАО) за первые три квартала 2022 года, сообщили власти Москвы. Около 2,3 млн квадратных метров недвижимости приходится на жилье. Также третий квартал отмечен обширным строительством инфраструктуры: заводов, технополисов, логистических центров, курортов. Об этих и других итогах развития Троицкого и Новомосковского административных округов рассказывают аналитики «Метриум».
I. Образовательные учреждения
В жилом районе «Скандинавия» открылась построенная ГК «А101» школа «Энергия» на 1325 учеников. Заботясь об экологии, проектировщики аккуратно интегрировали школьное здание в существующий ландшафт, вокруг нескольких многолетних дубов. Одна из стен буквально огибает дерево по радиусу, другие два дуба стал украшением внутренних дворов, а небольшая дубовая роща на прилегающей территории стала рекреационной зоной.
Образовательный процесс в новом здании предполагает максимальную наглядность и большое количество практических занятий. Проверить теоретические знания, в том числе кросс-предметные, ученики смогут в большом лабораторном блоке, в мастерских, центре прототипирования и т.п. При этом стены всех этих помещений, как и учебных классов, выполнены из прозрачных материалов, чтобы любой желающий мог бы увидеть «науку в действии». Подобная открытость стимулирует к получению новых знаний и более активным социальным контактам.
Стимулировать общение также призваны «шумные зоны» школы - точки притяжения, активного общения и массовых мероприятий. Например, вертикальное пространство у главного входа, где можно будет установить большую новогоднюю елку или устроить вернисаж. Обсудить проект или провести время в компании друзей можно в двухэтажном школьном кафе с небольшим амфитеатром и панорамными окнами с видом на район.
«Одна из наших задач состояла в том, чтобы школа стала частью повседневной жизни в районе, стала заметным общественным пространством, - комментирует Юлия Чернец, директор дирекции «Социальные объекты» ГК «А101» (строит жилые комплексы «Прокшино», «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Бунинские кварталы» и «Дзен-кварталы»). – Поэтому в «Энергии» есть возможность доступа жителей к уличной спортивной зоне с футбольным полем площадью 1000 кв. метров. Безопасный доступ обеспечен и к части пространств внутри. В их числе - спортивный зал площадью 1400 кв. метров с трибунами или многофункциональный амфитеатр вместимостью 626 человек, который может превращаться в конференц-зал или театральную площадку. Это позволит проводить в школе различные спортивные соревнования районного масштаба, лекции, культурные вечера и концерты».
Новую школу построили в квартале Новые Ватутинки. Она стала третьей по счету в этом жилом районе. Четырехэтажное здание – одно из крупнейших в Новой Москве среди образовательных центров – готовится принять до 1 357 учеников. Школа спроектирована по современным требованиям и состоит из трехэтажного блока для начальных классов и четырехэтажного блока для средних и старших классов. Также есть трехэтажная секция для общешкольных помещений. Ученики начальных классов будут ходить в свой обеденный зал в столовой, а также пространство для проведения занятий по хореографии на первом этаже и спортзал на втором. Для старшеклассников оборудованы кабинеты-трансформеры с возможностью объединения двух классов в единое пространство. Ученики смогут посещать специальные кабинеты научно-естественного, биохимического и инженерно-технического направлений с возможностью зонирования. На территории школы установлены игровые и спортивные площадки, проведено масштабное озеленение.
В третьем квартале 2022 года известную новомосковскую школу-пансион «Летово» дополнил спальный корпус. Здание площадью около 11,5 тыс. квадратных метров рассчитано на жизнь 327 учащихся, которые смогут пройти к учебным зданиями через систему подземно-наземных переходов, поэтому в непогоду школьникам не надо будет выходить на улицу, чтобы попасть на занятия. В здании предусмотрено 12 апартаментов квартирного типа для воспитателей и шесть апартаментов помощников воспитателей, которые смогут расслабиться в специальной сенсорной комнате для психологической разгрузки.
В Новой Москве также появились два детских сада. Дошкольное учреждение построили в ЖК «Алхимово». Садик рассчитан на 275 воспитанников, которые будут заниматься в 11 группах детей. Для каждой из них предусмотрен блок помещений с игровой, спальней, буфетом и раздевалкой. В детском саду оборудованы кружковые для дополнительных занятий, музыкальный и физкультурный залы, кабинеты логопеда и психолога, медицинский блок и пищеблок полного цикла.
Еще один детский сад ввели в эксплуатацию в ЖК «Бунинские луга».
В трехэтажном здании площадью 4,6 тыс. квадратных метров будут заниматься 12 групп на 300 малышей. У каждой группы появятся своя игровая комната, спальня и буфет. Помимо этого, в детском саду предусмотрены физкультурный и музыкальный залы, а также кружковая для дополнительных занятий.
II. Бизнес, рекреация, дороги и жилье
С начала 2022 года в Новой Москве построили более 300 тыс. квадратных метров коммерческой недвижимости. Всего до конца года власти планируют выдать разрешения на ввод в эксплуатацию 500 тыс. квадратов. Особенно много в третьем квартале появилось производственных предприятий, что означает увеличение качественных рабочих мест в Новой Москве.
Бизнес
В Новой Москве построили завод межкомнатных дверей. Предприятие откроется в поселке Курилово в Троицком административном округе. Двухэтажный производственный комплекс достигает в площади около 2,6 тыс. квадратных метров. Технологическая зона занимает первый этаж, а помимо нее есть складские помещения, комната-столовая, раздевалки и душевые. На заводе уже прошли испытания оборудования и контроль качества продукции. Территория благоустроена и озеленена.
Еще один промышленный объект появился в Сосенском. Здесь построили металлобазу площадью 2,3 тыс. квадратных метров. В одноэтажном складском здании будут хранить длинномерный металлопрокат, изделия из листовой стали, проволоку, профнастил. Также в комплексе предусмотрено выставочное помещение, где заказчики смогут лично увидеть образцы продукции.
Склад оснащен всем необходимым инженерным оборудованием, работает насосная станция и электрощитовая. Прилегающая территория благоустроена, организованы проезды и тротуары, выполнено озеленение.
Между тем в Румянцеве построили продовольственный склад сыродельного комбината. Одиннадцатиэтажное здание площадью 7,8 тыс. квадратных метров возвели для крупного производителя сыра и молочной продукции юга России. Комплекс включает четырехэтажный административно-бытовой корпус и складскую зону с холодильными камерами для хранения продукции, зону разгрузки и комплектации товаров. Шум и вибрацию оборудования от внешнего мира изолирует шумопоглощающая облицовка и резиновые виброизоляторы.
Также активно идет строительство второй очереди технополиса модульного типа в поселении Марушкинское, который планируют ввести в эксплуатацию в конце 2023 года. Строительство предполагает двухэтажный корпус комбината конвейерного производства и вспомогательные здания. В технополисе создадут также экспериментальный корпус, в котором установят линию роботизированного выпуска крупногабаритных модулей для сборного строительства. Завод будет производить более 1,7 тыс. модулей в год, в том числе квартирных и лестничных маршей. На территории технополиса создадут около 2,5 тыс. рабочих мест.
Кроме того, на карте Новой Москвы в третьем квартале появились новые торговые точки. Так, в поселке Сосенское построили многофункциональный центр в ЖК «Скандинавия». Площадь двухэтажного здания с панорамным остеклением составляет более 5,5 тыс. кв. метров. Крупный ТЦ находится в самом центре жилого квартала. На первом этаже размещен фудкорт, магазины и салоны различных услуг. На втором этаже появится многофункциональное общественное пространство, где откроются образовательные, развлекательные и спортивные площадки для детей и взрослых.
Рекреация
В третьем квартале в Новой Москве активно проходило благоустройство масштабных зон отдыха. В частности, был завершен первый этап развития курорта «Ерино». Курортный комплекс в поселении Рязановское занимает территорию площадью 22 га. Здесь находятся три гостиничных корпуса на 238 номеров, санаторный кластер с медицинским и диагностическим центром, а также оздоровительный центр с бассейном. За прошедший год инвестор обновил медцентр и благоустроил территорию, частично обновил гостиничный корпус, а также построил и открыл новые зоны для активного отдыха и занятий спортом.
Инвестор планирует создать здесь «лучший курортно-лечебный комплекс» в Москве. Также в «Ерино» реконструировали 25-метровый крытый бассейн на пять дорожек. В этом корпусе создали зал для фитнеса и СПА-комплекс с парной и хаммамом. Еще один бассейн (летний) построили на территории комплекса – с двумя чашами, морской водой и большой зоной отдыха. На прилегающем пространстве обустроены спортплощадки для игр с мячом и большого тенниса, зоны барбекю и парк.
Помимо этого, в третьем квартале был открыт крупный плейхаб в ЖК «ЭкоБунино» в деревне Столбово поселения Сосенское. Он занимает площадь порядка 2 тыс. квадратных метров и включает игровые зоны, ориентированные на разные возрастные группы, а также площадку с уличными тренажерами для занятий спортом.
Плейхаб будет открыт не только для жителей комплекса, а для всех желающих. На специальной площадке высажена шестиметровая ель, которая станет центром празднования Нового Года.
Дороги
В дорожном строительстве в Новой Москве в третьем квартале произошло два важных события. Был открыт тоннель для съезда с Киевского шоссе на улицу Адмирала Корнилова в районе транспортно-пересадочного узла (ТПУ) «Саларьево». Новая дорога ускорит проезд для жителей поселений Сосенское, Московский и Мосрентгена или около 120 тысяч человек. Также комфортнее станет подъезд к самому ТПУ.
Помимо этого, был введен в эксплуатацию последний участок Внуковского шоссе от железнодорожной станции Мичуринец до развязки с Минским шоссе. Новая дорога стала поперечным направлением между Боровским и Минским шоссе
Жилье
С начала 2022 года в Новой Москве построили 2,3 млн квадратных метров жилья. В частности, ввели в эксплуатацию корпуса в ЖК «Испанские кварталы». Также, около 300 дольщиков получили ключи от нового корпуса ЖК «Рассказово». Было выдано разрешение на ввод дома №1 в ЖК «Прокшино». Корпус почти на 100 квартир построили в ЖК «Скандинавия». В ЖК «ЭкоБунино» ввели 11 жилых корпусов первой очереди. Последние три корпуса ввели в ЖК «Кленовые аллеи». Дольщики получили ключи от 803 квартир.
«Несмотря на непростую ситуацию 2022 года, темпы развития Новой Москвы не снижаются, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Особенно важно, что в текущей экономической обстановке появляются новые производства в Новой Москве, увеличивая таким образом спрос на местном рынке труда. Промышленность всегда создает места для работы высококвалифицированных и оплачиваемых специалистов, что повышает привлекательность Новой Москвы как для инвесторов, так и покупателей жилья».