Последний рекорд ипотеки
По предварительным подсчетам, по итогам 2023 года в России выданы два миллиона ипотечных займов на 7,8 трлн рублей. В истории рынка ипотечного кредитования это рекорд. Однако ужесточение финансовых условий и ожидаемая отмена ряда льготных программ вряд ли позволят повторить успех в 2024-м.
Портал ЕРЗ приводит расчеты Российского союза строителей на основе данных Банка России, Дом.РФ и Frank RG: за 2023 год банки выдали 2 млн ипотечных кредитов — на 53% больше, чем в 2022-м — на 7,8 трлн рублей (+ 61%). В том числе на первичном рынке выданы 689 тысяч кредитов (+ 68%) на 3,4 трлн (+ 47%).
Столичные регионы традиционно лидируют по спросу на ипотеку. Сбер в Москве выдал 512 млрд рублей — на 38% больше, чем год назад. ВТБ в Санкт-Петербурге нарастил ипотечные продажи в полтора раза по сравнению с предыдущим годом: около 140 млрд рублей.
При этом в портфелях банков доля ипотечных кредитов по льготным программам весьма заметна. Так, на столичном рынке доля льготных кредитов у Сбера оценивается в 55%. В петербургской агломерации у ВТБ доля сделок по льготным программам составила 68%.
«Спрос на ипотеку в течение года менялся неравномерно и достиг пика в третьем квартале, на который приходится около 40% годового объема продаж. Клиенты реагировали на изменение ставок и параметров ипотечных программ и стремились оформить кредит на выгодных условиях. Нашей задачей было обеспечить потребность в получении ипотеки максимального числа заемщиков и предоставить им качественное обслуживание даже в периоды ажиотажного спроса. Это удалось благодаря высокому уровню цифровизации ипотеки, а также тому, что ранее мы реализовали возможность проведения сделок по покупке недвижимости во всех отделениях Петербурга и Ленинградской области», — прокомментировал Александр Вялков, управляющий розничным бизнесом ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Динамика доли ипотечных сделок на первичном рынке Петербурга
Источник: Группа RBI
На взлете
Высокая доля ипотечных сделок по льготным программам объясняется регулярным ужесточением условий ипотечного кредитования со стороны Центробанка. За вторую половину 2023 года ЦБ пять раз повышал ключевую ставку:
21 июля — с 7,5% до 8,5%;
15 августа — до 12%;
15 сентября — до 13%;
27 октября — до 15%;
15 декабря — до 16%.
Еще в мае регулятор ввел ограничения на ипотеку с субсидиями от застройщиков, поскольку ставки по ипотеке в 0,1% увеличивают цену приобретаемой квартиры на 20–30%. Эту разницу застройщик в виде комиссии платил банку.
В течение года Центробанк несколько раз повышал надбавки к коэффициентам риска, которые учитывают завышение цен при покупке жилья в ипотеку и помогают банкам минимизировать риски, связанные с разницей цен на первичном и вторичном рынках.
Из-за роста ключевой ставки банки повышали ставки по базовым ипотечным программам.
По данным Дом.РФ на 15 декабря, средневзвешенная ставка в топ-20 банков по рыночным программам на новостройки составляла 16,16% (в июле была 11,06%), на вторичное жилье — 16,15% (11,17%). По льготной ипотеке ставка выросла с 7,44% в июле до 7,98%, по семейной — с 5,42% до 5,96%.
Кроме того, условия льготных ипотечных программ менялись в течение года.
«Продажи 2023 года проходили на фоне ожидания изменения льготных условий по ипотечным программам. Напомним, что начало 2023 года ознаменовалось изменениями условий по льготным программам и отменой субсидированных ставок. Первые месяцы года рынок адаптировался к новым условиям. Начиная с июля, ЦБ РФ стал повышать ключевую ставку, что определило повышение ставок по рыночным кредитам и усложнило для покупателей получение средств для первоначального взноса (ранее многие из них использовали для этого средства от продажи вторичной недвижимости). Также в течение осени повышался первоначальный взнос: сначала до 20%, а в декабре до 30% (исключение — семейная ипотека: 20%). Банки постепенно отменяли специальные условия для застройщиков-партнеров. По итогам года также были ужесточены другие условия льготных программ: максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, был установлен на уровне 6 млн рублей, число кредитов в одни руки ограничено одним», — напомнил Дмитрий Ефремов, руководитель управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
Динамика ипотечных ставок и первоначального взноса на рынке новостроек Петербурга
Источник: Группа RBI
Спровоцированный ажиотаж
Во второй половине года рынок особенно пристально следил за решениями Центробанка по повышению ключевой ставки и заявлениями о необходимости прикрыть льготные программы. После очередного заявления граждане торопились получить одобрение займа, чтобы успеть получить его на старых условиях.
По данным Екатерины Немченко, коммерческого директора холдинга «РСТИ», в 2023 году в новостройках массового спроса 90–95% сделок прошли с использованием заемных банковских средств. Основная активность началась летом, нарушая устоявшиеся годами тренды сезонности.
«На динамику спроса повлияло активное увеличение ключевой ставки ЦБ. На фоне этих изменений банки корректировали условия ипотечного кредитования, в том числе повысились процентные ставки по программам с господдержкой. Заметно пострадал сегмент классической ипотеки и ипотеки на вторичное жилье. Отдельным мотиватором для покупателей недвижимости послужило увеличение первоначального взноса», — отметила Екатерина Немченко.
По ее словам, банки отмечали во второй половине года рекордные выдачи ипотечных кредитов, а застройщики компенсировали сдержанные продажи начала года объемами продаж, которые шли по нарастающей и завершились очередным ажиотажным всплеском в декабре. «Таким образом, главную роль в активности рынка первичной жилой недвижимости весь прошедший год играла регулярная существенная корректировка условий ипотечного кредитования», — констатировала Екатерина Немченко.
Самой востребованной из всех льготных программ ипотеки в 2023 году стала семейная ипотека. После изменений требований к заемщикам по этой программе заметно расширился круг семей, которые смогли претендовать на ее получение, подчеркнула она, отметив также прирост IT-ипотеки. «На ситуацию на рынке оказывает влияние большое количество факторов, среди них есть непредсказуемые и непрогнозируемые события. В 2024 году ждем решений по программам льготной ипотеки. Надеемся на разумные решения по ставкам для проектного финансирования», — заключила Екатерина Немченко.
По оценке Ольги Трошевой, директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля ипотечных сделок в структуре продаж в петербургской агломерации достигла 87%.
По ее словам, увеличение размера первого взноса с 20% до 30% приведет к его росту на 800 тыс. рублей. «В начале 2024 года возможное повышение первоначального взноса, снижение размера кредита могут привести к существенному изменению спроса. Реальная емкость рынка вернется к показателям, сопоставимым с 2022 годом, и может составить 2,5–2,7 млн кв. м. Однако это было бы возможно при сохранении суммы кредита для Петербурга и Ленинградской области в размере 12 млн рублей. По данным «Петербургской Недвижимости», примерно 40% сделок проходят с суммой кредита свыше 6 млн рублей, средний размер — 8,5–9 млн рублей. При сокращении суммы по льготной программе до 6 млн рублей первый взнос для получения кредита удвоится. В группе риска — спрос на многокомнатные квартиры, а это примерно 30%», — прокомментировала Ольга Трошева.
По мнению экспертов Metrinfo.ru, всплески спроса носили искусственный характер. Такие всплески обычно исчерпывает спрос будущих периодов, и все заканчивается снижением продаж.
Количество ипотечных жилищных кредитов в 2022 и 2023 годах, тыс. шт. (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
Количество ипотечных жилищных кредитов в 2023 году, % к 2022-му (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
В поисках драйвера
Пока от льготных ипотечных программ государство не отказывается, однако они годятся для относительно небольшого числа граждан. В ноябре 2023 года начала действовать «Арктическая ипотека» по аналогии с «Дальневосточной ипотекой». Ожидается, что после 1 июля 2024 года останется IT-ипотека. Развивается ипотека под индивидуальные дома — ИЖС. В Госдуме создана группа, задача которой — разработка программы региональной ипотеки: обсуждается дифференцированный подход к ипотечной ставке в зависимости от региона и уровня доходов.
По мнению Дмитрия Ефремова, вероятнее всего, продолжит действовать программа семейной ипотеки, которая занимает по итогам декабря основную долю продаж на рынке. Она может стать основным драйвером рынка.
«Однозначный прогноз на 2024 год дать сложно. Ситуация на рынке будет зависеть от дальнейшей политики ЦБ и Минстроя. С одной стороны, застройщики не могут существенно снизить цены ввиду удорожания себестоимости строительства и непростой экономической ситуации в целом. С другой стороны, новые условия по ипотечным программам и ожидающаяся полная или частичная отмена ипотеки с господдержкой снижают платежеспособность населения, что влечет за собой охлаждение спроса по сравнению с 2023 годом. Застройщики для поддержания спроса будут вводить акционные предложения и различные скидки», — полагает эксперт.
ГК «Самолет» уже предложила эксперимент: программу «И живи-ка». Потенциальный покупатель арендует готовую квартиру, в которую сразу въезжает, и выплачивает аренду в счет первоначального взноса по ипотеке. Ежемесячный платеж будет рассчитываться индивидуально, срок аренды с выкупом — от года до полутора лет.
Власти также рассматривают схему жилищного лизинга — долгосрочной аренды с последующим выкупом.
Объем ипотечного жилищного кредитования в 2023 году, % к 2022-му (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
Объем ипотечного жилищного кредитования в 2023 году, % к 2022-му (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
ВТБ проанализировал спрос клиентов на недвижимость в разрезе средней суммы покупки-продажи жилья. За год доля сделок на сумму до 10 млн рублей резко сократилась и при этом значительно выросла в сегменте 10-15 млн. Наиболее существенные изменения банк фиксирует на первичном рынке.
Новостройки
Согласно данным ВТБ, по итогам первого квартала 2023 года на сделки с первичной недвижимостью стоимостью до 10 млн рублей приходится более 74% в общей структуре спроса. В начале прошлого года этот показатель превышал 85%, таким образом, за год эта доля изменилась на 11 п.п. Существенный рост произошел в сегменте жилых объектов стоимостью 10-15 млн рублей. По сравнению с 9% в начале прошлого года их доля выросла сейчас почти до 17%. Доля сделок в сегменте 15-20 млн рублей выросла на 2,6 п.п., до 5,4%, в сегменте свыше 20 млн – всего на 0,8 п.п., до 3,5%.
Вторичный рынок
В сегменте готового жилья существенных изменений специалисты ВТБ не фиксируют. Здесь по итогам первых трех месяцев текущего года подавляющая доля сделок с жильем совершается на сумму до 10 млн рублей – 92%, за год показатель сократился всего на 1 пп. Сегмент 10-15 млн рублей занимает 5% операций (увеличение за год на 0,6 п.п.), 15-20 млн – 0,6% (рост на 0,4 п.п.). Всего лишь 0,2% занимает дорогая недвижимость, за год ее доля не изменилась.
«Последние несколько лет мы фиксировали значительную корректировку цен на рынке недвижимости. Наиболее выраженная динамика наблюдалась в сегменте первичного жилья. В этих условиях структура сделок предсказуемо поменялась в сторону недвижимости с высоким «чеком». На фоне ухода от околонулевой» ипотеки, которая позволяла получить низкую ставку на весь срок кредита, в ближайшей перспективе мы ожидаем постепенную стагнацию цен на квартиры в новостройках. В результате разрыв между стоимостью строящихся и готовых объектов будет сокращаться, а рынок недвижимости принимать все более сбалансированные черты», – прокомментировал заместитель начальника управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Вадим Пахаленко.
Ранее ВТБ спрогнозировал новый рекорд на российском ипотечном рынке. По прогнозам банка, за январь-июнь текущего года заемщики оформят жилищные кредиты более чем на 2,76 трлн рублей. Это на 46% превысит результат за аналогичный период прошлого года и на 2% – рекордного 2021 года. Таким образом, в первом полугодии рынок ипотеки полностью восстановится. На фоне ухода от «околонулевых» программ интерес населения сместится в сторону вторичного жилья, где сейчас действуют более привлекательные цены.
По оценке ВТБ, в 2023 году объем рынка ипотеки на ИЖС достигнет 180 млрд рублей, что почти на треть превысит результат предыдущего года.
Со своей стороны, банк намерен расширить спектр программ финансирования на покупку участка и возведение собственного дома и рассчитывает предоставить на цели ИЖС около 34 млрд рублей. Об этом в ходе пресс-конференции заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
По оценке ВТБ, за первые два месяца 2023 г. площадь возведенных частных домов в России на 35% превышает показатель в многоквартирных. Эта динамика зафиксирована на фоне роста многоквартирного строительства на 12% и снижения индивидуального на 8% в годовом сопоставлении. Банк прогнозирует, что в 2023 году доля введенных в эксплуатацию частных домов составит 55-58% от общей площади жилья. В результате индивидуальное строительство в третий раз подряд обгонит многоквартирное. Наибольшие темпы роста будут зафиксированы в республиках Саха, Марий Эл и Крыму, а также в Волгоградской и Тверской областях.
«Решая жилищный вопрос, россияне все чаще делают выбор в пользу покупки или строительства частного дома. Растущий спрос на индивидуальное жилье, прежде всего, подогревает его комфортность и бОльшая ценовая доступность в сравнении с многоквартирным. Свой вклад в динамику вносит активное развитие транспортно-логистической инфраструктуры вокруг городов-центров занятости, выход на рынок крупных строительных компаний и появление комплексов типовых домов, а также проникновение льготных ипотечных программ. Не менее важные факторы роста – сохранение удаленного или гибридного формата работы более чем 80% работодателями и продление дачной амнистии», – заявил Анатолий Печатников.
Он добавил, что главным финансовым инструментом в решении жилищного вопроса для россиян по-прежнему является ипотека. Однако пока уровень проникновения кредитования в сегменте ИЖС по-прежнему низкий: с привлечением заемных средств строится только 1 из 10 домов, тогда как по квартирам это соотношение составляет 8/10.
В ближайшее время ВТБ готовится к полному перезапуску своих программ по ИЖС. Клиентам будут доступны льготные программы на ИЖС хозспособом (своими силами), рыночная ипотека на строительство с привлечением подрядчика, ипотека на ИЖС под залог имеющейся квартиры. Кроме того, банк расширит географию партнеров для ипотеки на покупку домов по договору участия в долевом строительстве.
«Для ВТБ стратегически важно способствовать улучшению жилищных условий россиян. Учитывая повышенный спрос на частные дома, в этом году мы сконцентрируемся на активном развитии ипотеки в сегменте ИЖС. Ранее мы первыми на рынке запустили кредиты на покупку индивидуальных домов по договору долевого участия, распространили льготные условия на строительство объектов с подрядчиком. В ближайшее время перезапустим еще ряд программ, которые позволят нашим заемщикам получить выгодное финансирование на покупку участка и возведение собственного дома. До конца года мы рассчитываем предоставить на цели ИЖС около 34 млрд рублей», – отметил Анатолий Печатников.