Последний рекорд ипотеки
По предварительным подсчетам, по итогам 2023 года в России выданы два миллиона ипотечных займов на 7,8 трлн рублей. В истории рынка ипотечного кредитования это рекорд. Однако ужесточение финансовых условий и ожидаемая отмена ряда льготных программ вряд ли позволят повторить успех в 2024-м.
Портал ЕРЗ приводит расчеты Российского союза строителей на основе данных Банка России, Дом.РФ и Frank RG: за 2023 год банки выдали 2 млн ипотечных кредитов — на 53% больше, чем в 2022-м — на 7,8 трлн рублей (+ 61%). В том числе на первичном рынке выданы 689 тысяч кредитов (+ 68%) на 3,4 трлн (+ 47%).
Столичные регионы традиционно лидируют по спросу на ипотеку. Сбер в Москве выдал 512 млрд рублей — на 38% больше, чем год назад. ВТБ в Санкт-Петербурге нарастил ипотечные продажи в полтора раза по сравнению с предыдущим годом: около 140 млрд рублей.
При этом в портфелях банков доля ипотечных кредитов по льготным программам весьма заметна. Так, на столичном рынке доля льготных кредитов у Сбера оценивается в 55%. В петербургской агломерации у ВТБ доля сделок по льготным программам составила 68%.
«Спрос на ипотеку в течение года менялся неравномерно и достиг пика в третьем квартале, на который приходится около 40% годового объема продаж. Клиенты реагировали на изменение ставок и параметров ипотечных программ и стремились оформить кредит на выгодных условиях. Нашей задачей было обеспечить потребность в получении ипотеки максимального числа заемщиков и предоставить им качественное обслуживание даже в периоды ажиотажного спроса. Это удалось благодаря высокому уровню цифровизации ипотеки, а также тому, что ранее мы реализовали возможность проведения сделок по покупке недвижимости во всех отделениях Петербурга и Ленинградской области», — прокомментировал Александр Вялков, управляющий розничным бизнесом ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Динамика доли ипотечных сделок на первичном рынке Петербурга
Источник: Группа RBI
На взлете
Высокая доля ипотечных сделок по льготным программам объясняется регулярным ужесточением условий ипотечного кредитования со стороны Центробанка. За вторую половину 2023 года ЦБ пять раз повышал ключевую ставку:
21 июля — с 7,5% до 8,5%;
15 августа — до 12%;
15 сентября — до 13%;
27 октября — до 15%;
15 декабря — до 16%.
Еще в мае регулятор ввел ограничения на ипотеку с субсидиями от застройщиков, поскольку ставки по ипотеке в 0,1% увеличивают цену приобретаемой квартиры на 20–30%. Эту разницу застройщик в виде комиссии платил банку.
В течение года Центробанк несколько раз повышал надбавки к коэффициентам риска, которые учитывают завышение цен при покупке жилья в ипотеку и помогают банкам минимизировать риски, связанные с разницей цен на первичном и вторичном рынках.
Из-за роста ключевой ставки банки повышали ставки по базовым ипотечным программам.
По данным Дом.РФ на 15 декабря, средневзвешенная ставка в топ-20 банков по рыночным программам на новостройки составляла 16,16% (в июле была 11,06%), на вторичное жилье — 16,15% (11,17%). По льготной ипотеке ставка выросла с 7,44% в июле до 7,98%, по семейной — с 5,42% до 5,96%.
Кроме того, условия льготных ипотечных программ менялись в течение года.
«Продажи 2023 года проходили на фоне ожидания изменения льготных условий по ипотечным программам. Напомним, что начало 2023 года ознаменовалось изменениями условий по льготным программам и отменой субсидированных ставок. Первые месяцы года рынок адаптировался к новым условиям. Начиная с июля, ЦБ РФ стал повышать ключевую ставку, что определило повышение ставок по рыночным кредитам и усложнило для покупателей получение средств для первоначального взноса (ранее многие из них использовали для этого средства от продажи вторичной недвижимости). Также в течение осени повышался первоначальный взнос: сначала до 20%, а в декабре до 30% (исключение — семейная ипотека: 20%). Банки постепенно отменяли специальные условия для застройщиков-партнеров. По итогам года также были ужесточены другие условия льготных программ: максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, был установлен на уровне 6 млн рублей, число кредитов в одни руки ограничено одним», — напомнил Дмитрий Ефремов, руководитель управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
Динамика ипотечных ставок и первоначального взноса на рынке новостроек Петербурга
Источник: Группа RBI
Спровоцированный ажиотаж
Во второй половине года рынок особенно пристально следил за решениями Центробанка по повышению ключевой ставки и заявлениями о необходимости прикрыть льготные программы. После очередного заявления граждане торопились получить одобрение займа, чтобы успеть получить его на старых условиях.
По данным Екатерины Немченко, коммерческого директора холдинга «РСТИ», в 2023 году в новостройках массового спроса 90–95% сделок прошли с использованием заемных банковских средств. Основная активность началась летом, нарушая устоявшиеся годами тренды сезонности.
«На динамику спроса повлияло активное увеличение ключевой ставки ЦБ. На фоне этих изменений банки корректировали условия ипотечного кредитования, в том числе повысились процентные ставки по программам с господдержкой. Заметно пострадал сегмент классической ипотеки и ипотеки на вторичное жилье. Отдельным мотиватором для покупателей недвижимости послужило увеличение первоначального взноса», — отметила Екатерина Немченко.
По ее словам, банки отмечали во второй половине года рекордные выдачи ипотечных кредитов, а застройщики компенсировали сдержанные продажи начала года объемами продаж, которые шли по нарастающей и завершились очередным ажиотажным всплеском в декабре. «Таким образом, главную роль в активности рынка первичной жилой недвижимости весь прошедший год играла регулярная существенная корректировка условий ипотечного кредитования», — констатировала Екатерина Немченко.
Самой востребованной из всех льготных программ ипотеки в 2023 году стала семейная ипотека. После изменений требований к заемщикам по этой программе заметно расширился круг семей, которые смогли претендовать на ее получение, подчеркнула она, отметив также прирост IT-ипотеки. «На ситуацию на рынке оказывает влияние большое количество факторов, среди них есть непредсказуемые и непрогнозируемые события. В 2024 году ждем решений по программам льготной ипотеки. Надеемся на разумные решения по ставкам для проектного финансирования», — заключила Екатерина Немченко.
По оценке Ольги Трошевой, директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля ипотечных сделок в структуре продаж в петербургской агломерации достигла 87%.
По ее словам, увеличение размера первого взноса с 20% до 30% приведет к его росту на 800 тыс. рублей. «В начале 2024 года возможное повышение первоначального взноса, снижение размера кредита могут привести к существенному изменению спроса. Реальная емкость рынка вернется к показателям, сопоставимым с 2022 годом, и может составить 2,5–2,7 млн кв. м. Однако это было бы возможно при сохранении суммы кредита для Петербурга и Ленинградской области в размере 12 млн рублей. По данным «Петербургской Недвижимости», примерно 40% сделок проходят с суммой кредита свыше 6 млн рублей, средний размер — 8,5–9 млн рублей. При сокращении суммы по льготной программе до 6 млн рублей первый взнос для получения кредита удвоится. В группе риска — спрос на многокомнатные квартиры, а это примерно 30%», — прокомментировала Ольга Трошева.
По мнению экспертов Metrinfo.ru, всплески спроса носили искусственный характер. Такие всплески обычно исчерпывает спрос будущих периодов, и все заканчивается снижением продаж.
Количество ипотечных жилищных кредитов в 2022 и 2023 годах, тыс. шт. (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
Количество ипотечных жилищных кредитов в 2023 году, % к 2022-му (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
В поисках драйвера
Пока от льготных ипотечных программ государство не отказывается, однако они годятся для относительно небольшого числа граждан. В ноябре 2023 года начала действовать «Арктическая ипотека» по аналогии с «Дальневосточной ипотекой». Ожидается, что после 1 июля 2024 года останется IT-ипотека. Развивается ипотека под индивидуальные дома — ИЖС. В Госдуме создана группа, задача которой — разработка программы региональной ипотеки: обсуждается дифференцированный подход к ипотечной ставке в зависимости от региона и уровня доходов.
По мнению Дмитрия Ефремова, вероятнее всего, продолжит действовать программа семейной ипотеки, которая занимает по итогам декабря основную долю продаж на рынке. Она может стать основным драйвером рынка.
«Однозначный прогноз на 2024 год дать сложно. Ситуация на рынке будет зависеть от дальнейшей политики ЦБ и Минстроя. С одной стороны, застройщики не могут существенно снизить цены ввиду удорожания себестоимости строительства и непростой экономической ситуации в целом. С другой стороны, новые условия по ипотечным программам и ожидающаяся полная или частичная отмена ипотеки с господдержкой снижают платежеспособность населения, что влечет за собой охлаждение спроса по сравнению с 2023 годом. Застройщики для поддержания спроса будут вводить акционные предложения и различные скидки», — полагает эксперт.
ГК «Самолет» уже предложила эксперимент: программу «И живи-ка». Потенциальный покупатель арендует готовую квартиру, в которую сразу въезжает, и выплачивает аренду в счет первоначального взноса по ипотеке. Ежемесячный платеж будет рассчитываться индивидуально, срок аренды с выкупом — от года до полутора лет.
Власти также рассматривают схему жилищного лизинга — долгосрочной аренды с последующим выкупом.
Объем ипотечного жилищного кредитования в 2023 году, % к 2022-му (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
Объем ипотечного жилищного кредитования в 2023 году, % к 2022-му (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
По данным международной консалтинговой компании JLL, доля свободных помещений в стрит-ритейле и запрашиваемые арендные ставки к концу 2021 года приблизились к допандемийным значениям. На основных торговых улицах города в декабре вакантно 9,5% помещений, что ниже пикового уровня 2020 года на 3,4 п.п., а максимальные ставки достигают выросли с 10 до 12 тыс. руб. за кв. м в месяц на Невском проспекте.
Динамика доли свободных помещений на основных торговых улицах Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Общепит
В 2021 году кафе и рестораны в формате стрит-ритейла постепенно восстанавливают утраченные в прошлом году позиции. На основных торговых улицах Санкт-Петербурга в 2020 году количество закрытых кафе и ресторанов на 29% превышало количество открытых, а уже в нынешнем году ситуация улучшается и количество открытых больше на 9% по сравнению с закрытыми.
С каждой новой волной пандемии она оказывает все менее заметное влияние на рынок недвижимости в целом и стрит-ритейла в частности. Рестораторы адаптировались к условиям вводимых ограничений, организовали доставку и работу навынос, а летний сезон даже без иностранных туристов был достаточно успешен благодаря российским путешественникам и хорошей погоде.
Соотношение открытых и закрытых кафе и ресторанов в стрит-ритейле Петербурга
Источник: JLL
На Рубинштейна, главной ресторанной улице города, сразу два рекорда. По данным JLL, доля кафе и ресторанов в структуре арендаторов достигла максимального за всю историю значения – 75% помещений; в течение года открылись в том числе Flor, «Гучи», White point. При этом годовой уровень ротации минимален – 7%, тогда как в предыдущие годы он находился в диапазоне от 14 до 26% в год. Небольшой выбор пустующих помещений и высокие арендные ставки сдерживают приход новых ресторанов в эту локацию.
Годовая ротация на улице Рубинштейна
Источник: JLL
Fashion
С начала пандемии эксперты JLL наблюдают усиление специализации fashion-коридоров города – Большого проспекта П.С., Большой Конюшенной улицы и Старо-Невского проспекта. Здесь не такой большой наплыв туристов, покупатели приезжают целенаправленно для шопинга. Доля магазинов одежды и аксессуаров на fashion-улицах города за два года выросла на 4 п.п. – с 27% в конце 2019 года до 31% в нынешнем декабре.
Наблюдается высокая активность спроса со стороны известных брендов по поиску новых помещений. В 2021 году на Большой Конюшенной открылись магазины 12 storeez, Millz Karta, Ameli Furs, All we need, на Старо-Невском – Philipp Plein, Montblanc, Tag Heuer. Также событием для рынка Петербурга должно стать открытие первого бутика Hermes в городе на Невском проспекте, 153.
Банки
«Третий год подряд мы наблюдаем сокращение банками своего присутствия в офлайне в формате стрит-ритейла. Цифровизация жизни коснулась и банковской сферы. Сейчас банк в сознании людей – это прежде всего приложение в телефоне, а не отделение с очередями. В конце 2019 года на основных торговых улицах города было представлено 115 отделений банков, в конце 2020 года – 103, а сейчас только 96, – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – В будущем году мы ожидаем продолжения этой тенденции».
Прогноз
В 2022 году эксперты JLL прогнозируют стабилизацию на рынке стрит-ритейла Санкт-Петербурга. Вакантность будет держаться на комфортном для рынка показателе – менее 10%, а арендные ставки выйдут на допандемийный уровень на всех центральных торговых улицах города.
Ажиотажный спрос на покупку квартир, а также – удаленная работа снизили интерес к аренде жилья в первой половине 2021 года. Однако с началом делового сезона рекордный рост цен на недвижимость привел также к существенному росту ставок аренды жилья. Аналитики Циан подвели итоги 2021 года на рынке аренды в крупнейших городах, рассказав об основных трендах в сегменте.
В выборку вошли 16 городов-миллионников. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru
|
ДИНАМИКА ЗА ГОД |
|||||||
|
Ставка аренды (1к кв.) |
СПРОС |
ПРЕДЛОЖЕНИЕ |
|||||
|
Лидеры |
|||||||
|
Краснодар |
41% |
Казань |
рост в 4,4 раза |
Казань |
23% |
||
|
Санкт-Петербург |
34% |
Омск |
рост в 2,9 раз |
Омск |
-6% |
||
|
Москва |
34% |
Екатеринбург |
рост в 2,4 раза |
Уфа |
-41% |
||
|
Аутсайдеры |
|||||||
|
Волгоград |
-1% |
Казань |
-3% |
Москва |
-83% |
||
|
Екатеринбург |
7% |
Воронеж |
-5% |
Новосибирск |
-77% |
||
|
Омск |
10% |
Нижний Новгород |
-10% |
Екатеринбург |
-73% |
||
Спрос:
- Максимальный спрос на долгосрочную аренду зафиксирован в августе 2021 года. Спрос на долгосрочную аренду за год вырос на треть (32%), примерно так же – на посуточную аренду (35%). Структура спроса не меняется: половина поисковых запросов приходится на однокомнатные квартиры. Средняя запрашиваемая ставка увеличилась, больше – для двухкомнатных квартир (+20%).
Предложение:
- В период активного роста спроса (с июля 2021 года) количество объявлений на рынке аренды сократилось на треть. В городах, где санитарно-эпидемиологические меры были введены раньше общероссийских, предложение долгосрочной аренды не снизилось, что объясняется падением туристического интереса и переходом части предложения из сегмента краткосрочной аренды в долгосрочную.
Цены:
- Стоимость аренды стагнировала до мая 2021 года. Сентябрь стал месяцем с максимальным ростом ставок аренды. По итогам года аренда стала дороже на 21%-23%, в зависимости от количества комнат.
I. Спрос на аренду растет после пересмотра программы субсидирования на первичном рынке
Источник: Циан.Аналитика
В 2021 году потенциальный спрос (число просмотров объявлений) на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников оказался на треть (32%) выше, чем в 2020 году. Например Москва показала минимальную динамику спроса среди других крупнейших городов: всего +15%. Для сравнения – в Санкт-Петербурге спрос оказался выше на 45%. А максимальную динамику показывают города Урала и Сибири: Екатеринбург, Челябинск, Омск, Новосибирск: во всех этих городах число просмотров объявлений увеличилось в 2021 году в два раза и более. Абсолютно по всем крупнейшим городам спрос на аренду выше, чем в 2020 году. Также нужно учесть, что часть этого роста связана с общим ростом посещаемости сервиса.
Основной всплеск активности пришелся на январь 2021 года, когда относительно декабря 2020 года число просмотров объявлений по городам-миллионникам оказалось выше на 38%. Во многом это заслуга Москвы (было отменено постановление об обязательном переводе части сотрудников столичных компаний на дистанционный режим работы). Далее активность арендаторов стагнировала на протяжении полугода, рост начался с июля 2021 года, что совпало с пересмотром условий программы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке. Вероятно, часть тех клиентов, кто так и не смог купить квартиру, перешли в категорию арендаторов, чем и объясняется рост спроса на аренду летом, что в целом – не самая типичная ситуация.
В августе 2021 года наблюдался максимальный интерес к аренде, что связано и с предстоящим на тот момент началом учебного года, а также активным мониторингом с возвращением в офисы. Число сотрудников, работающих удаленно, планомерно снижается. С сентября спрос на аренду планомерно уменьшается – точно такую же ситуацию Циан фиксировал и в 2020 году, но текущая активность осенью 2021 года выше на 30% (чем осенью 2020 года), даже несмотря на снижение в последние месяцы.
В 2020 году август также оказался самым активным месяцем по числу просмотров объявлений. Но есть и отличия – резкий всплеск спроса фиксировался в мае 2020 года во время локдауна: на фоне сокращения доходов арендаторы искали альтернативные варианты проживания, наблюдались массовые переезды или вовсе отказы от дальнейшей аренды. В 2021 году май прошел абсолютно спокойно – роста спроса на было.
Структура практически не меняется. 47% потенциального спроса приходится на однокомнатные квартиры и студии, 38% - двухкомнатные и 15% - трехкомнатные. Просматриваемые площади в сравнении с 2021 годом остаются прежними. Однако существенно вырос запрашиваемый чек (средняя ставка аренды). Осенью 2021 года она оказалась выше, чем осень 2020 года на 17% для трехкомнатных квартир, 18% - однокомнатных и студий и на 20% - для двухкомнатных.
После локдауна структура спроса не изменилась: несмотря на несколько недель жизни в ограниченном пространстве без возможности выйти на улицу, доля тех, кто интересуется двух- и трехкомнатными квартирами, не увеличилась. Во многом причина в росте цен.
Структура потенциального спроса по кол-ву комнат, ставки и площади в целом по городам-миллионникам
|
|
Средний просмотренный бюджет (ставка аренды) |
Средняя просмотренная площадь, кв. м |
||||
|
Кол-во комнат |
2020 |
2021 |
Динамика |
2020 |
2021 |
Динамика |
|
1 |
17,6 |
20,7 |
18% |
38,5 |
38,6 |
0,3% |
|
2 |
25,6 |
30,7 |
20% |
57,0 |
57,4 |
0,7% |
|
3 |
38,3 |
45,0 |
17% |
83,3 |
84,6 |
1,5% |
Источник: Циан.Аналитика
Чем меньше запрашиваемый чек (ставка аренды) в городе, тем большая доля спроса приходится на однокомнатное жилье. Это объясняется невысоким уровнем дохода жителей, для которых даже относительно невысокая ставка аренды по сравнению с другими городами составляет большую долю от средней заработной платы. И наоборот, чем выше доходы, тем меньше доля «однушек» в общей структуре спроса.
Например, в Челябинске, Омске и Самаре в сравнении с другими городами, просматриваемая стоимость однокомнатных квартир - до 14 тыс. рублей, при том, что в целом по всем городам, средний интересующий бюджет - 20,7 тыс. Одновременно в данных локациях - самая большая доля спроса приходится на “однушки”: от 64% до 75%.
Ровно обратная ситуация в Москве, где среди всех других городов - максимальные доходы населения. На однокомнатное жилье приходится всего 42% спроса - минимальный показатель среди других городов.
Самое просторное жилье ищут в Краснодаре, где, например, средняя просматриваемая площадь однокомнатной квартиры – 41,5 кв. м, это самый высокий показатель среди всех других городов. Циан объясняет это относительно новым жилым фондом, например, по количеству домов, построенных после 2008 года, Краснодар уступает только Москве и Санкт-Петербургу. Только в Краснодаре средняя просматриваемая площадь трехкомнатной квартиры – свыше 100 «квадратов».
Структура потенциального спроса по кол-ву комнат, ставки и площади по городам-миллионникам
|
|
Распределение спроса по типам комнатности |
Средняя просматриваемая площадь, кв. м |
Средняя просматриваемая ставка, тыс. р |
||||||
|
|
1к |
2к |
3к |
1к |
2к |
3к |
1к |
2к |
3к |
|
Москва |
42% |
44% |
14% |
38,0 |
55,2 |
81,7 |
38,9 |
56,9 |
81,4 |
|
Санкт-Петербург |
53% |
35% |
12% |
38,5 |
60,0 |
87,9 |
25,2 |
40,6 |
62,0 |
|
Екатеринбург |
52% |
37% |
12% |
39,6 |
58,1 |
92,0 |
21,3 |
29,6 |
46,7 |
|
Новосибирск |
54% |
33% |
12% |
36,5 |
53,1 |
77,7 |
17,9 |
24,2 |
35,1 |
|
Казань |
64% |
30% |
6% |
40,0 |
60,4 |
93,2 |
17,5 |
26,2 |
45,2 |
|
Краснодар |
53% |
30% |
17% |
41,5 |
65,8 |
100,2 |
17,0 |
29,6 |
53,6 |
|
Нижний Новгород |
49% |
37% |
14% |
37,6 |
57,7 |
83,3 |
15,9 |
24,4 |
33,2 |
|
Красноярск |
62% |
29% |
9% |
38,2 |
55,2 |
79,8 |
15,8 |
21,1 |
31,3 |
|
Ростов-на-Дону |
50% |
40% |
10% |
37,4 |
56,1 |
79,2 |
15,2 |
23,6 |
30,9 |
|
Волгоград |
46% |
38% |
16% |
40,3 |
59,2 |
83,0 |
14,8 |
20,7 |
27,9 |
|
Уфа |
59% |
33% |
8% |
37,7 |
54,8 |
80,7 |
14,7 |
20,9 |
30,6 |
|
Воронеж |
60% |
34% |
7% |
41,0 |
60,2 |
83,5 |
14,4 |
19,5 |
26,1 |
|
Пермь |
53% |
34% |
13% |
37,3 |
53,5 |
71,6 |
14,0 |
19,8 |
27,6 |
|
Самара |
75% |
18% |
7% |
37,6 |
55,0 |
84,8 |
13,9 |
19,0 |
30,9 |
|
Омск |
65% |
28% |
8% |
37,2 |
53,3 |
76,1 |
13,8 |
18,2 |
25,8 |
|
Челябинск |
64% |
27% |
9% |
36,8 |
53,9 |
78,2 |
11,2 |
15,2 |
24,6 |
Источник: Циан.Аналитика
II. Предложение: Количество объявлений об аренде квартир в аренду снижается
Спрос на долгосрочную аренду стал увеличиваться с июля 2021 года, что привело к снижению выбора для потенциальных арендаторов. Относительно июля 2021 года количество объявлений с квартирами в долгосрочную аренду в целом по городам-миллионникам снизился на треть (34%). В годовой же динамике падение еще существеннее – на 70%.
Снижение выбора с лета отмечено для 14 из 16 городов-миллионников. Наибольшее падение с июля (примерно на 60%) – для Красноярска, Самары, Волгограда, Воронежа и Екатеринбурга. В Москве выбор стал меньше на треть. Такая динамика объясняется вымыванием с рынка самых ликвидных лотов.
Два города, где относительно лета количество объявлений долгосрочной аренды не снизилось с лета: Казань (+1%) и Санкт-Петербург (+3%). Циан отмечает, что именно в этих двух городах первыми были введены новые ограничительные меры (еще до официальной общероссийской нерабочей недели в ноябре). Как следствие, это снизило туристический интерес и привело к частичному переформатированию рынка аренды: те, кто сдавал квартиры посуточно стали чаще предлагать объекты в долгосрочную аренду. Например, в Казани в июле 2021 года на предложение посуточной аренды приходилось 17% квартир. В декабре – только 12%. В результате предложение долгосрочной аренды сейчас в городе на 1% выше, чем летом. Краткосрочной – снизилось на 18%.
Динамика объема предложения долгосрочной аренды
|
Город |
Динамика за год |
Динамика с лета 2021 года (рост спроса) |
|
Санкт-Петербург |
-52% |
3% |
|
Казань |
23% |
1% |
|
Москва |
-83% |
-34% |
|
Пермь |
-57% |
-35% |
|
Краснодар |
-67% |
-36% |
|
Уфа |
-41% |
-37% |
|
Омск |
-6% |
-40% |
|
Ростов-на-Дону |
-58% |
-41% |
|
Челябинск |
-48% |
-44% |
|
Нижний Новгород |
-44% |
-45% |
|
Новосибирск |
-77% |
-48% |
|
Самара |
-67% |
-59% |
|
Екатеринбург |
-73% |
-59% |
|
Воронеж |
-53% |
-60% |
|
Волгоград |
-57% |
-61% |
|
Красноярск |
-64% |
-69% |
|
Все города |
-70% |
-34% |
Источник: Циан.Аналитика
III. Цены: Ставки аренды: от стагнации к росту
На протяжении большей части 2021 года ставки долгосрочной аренды стагнировали, причем это было характерно для объектов с любым количеством комнат. С декабря 2020 года до май 2021 года средняя ставка аренды по однокомнатным квартирам для городов-миллионников в целом снизилась на 1,1%, двухкомнатных – на 0,3%. По трехкомнатных лотам отмечен минимальный рост в пределах 1% (+0,9%).
Стабильный рост средних ставок начался с июля 2021 года – на фоне повышенного спроса от потенциальных арендаторов. Однако резкий рост ставок был зафиксирован чуть позже – в сентябре 2021 года. Ограничительные меры после непродолжительного локдауна в ноябре не получили своего развития, работодатели сохраняют тренд на постепенный возврат сотрудников в офисы, что дополнительно увеличивает спрос на рынке аренды. Относительно августа аренда однокомнатных квартир в сентябре подорожала в среднем по городам-миллионникам сразу на 12,3%, двухкомнатных – на 15,6%, трёхкомнатных – на 11,5%.
Далее с «охлаждением» рынка и стагнацией спроса (за счет реализации его большей части в моменте) ставки аренды показали осенью минимальное снижение в пределах примерно тысячи рублей по каждому типу комнатности. В целом же по итогам 2021 года средняя ставка аренды однокомнатных квартир увеличилась на 21%: до 20,4 тыс. против 16,9 тыс. год назад. Двухкомнатных – на 23%: до 30,3 тыс. против 24,6 тыс. годом ранее. Трехкомнатных – на 20%: до 45,8 тыс. против 38,2 тыс.
Для того, чтобы переехать в квартиру на комнату больше, приходится доплачивать примерно половину к текущей ставке. Например, двухкомнатные квартиры в среднем по ставке аренды дороже однокомнатных на 48%. Трехкомнатные дороже в аренде двухкомнатных – на 51%.
Источник: Циан.Аналитика
Максимальный рост средних ставок аренды для наиболее востребованных однокомнатных квартир среди крупнейших городов отмечен для Краснодара, который стал высоко востребован у арендаторов и благодаря развитию формата удалённой работы – россияне перебираются в города с лучшим климатом. Еще один фактор – это рекордный рост цен на вторичном рынке: в Краснодаре за год прирост составил +55,5% - это абсолютный рекорд среди крупнейших городов. Такой рост цен снизил доходность аренды. Пытаясь компенсировать уровень доходности от сдачи в аренду, собственники активно повышали ставки. В тройке лидеров по приросту ставок также Санкт-Петербург и Москва, где ставки выросли за год на треть.
Аутсайдерами по динамике ставок аренды стали: Волгоград – единственный город, где ставка не выросла, а снизилась за год на 1%. В списке также Екатеринбург с приростом на уровне 7% за год и Омск (+10%). В Омске в годовой динамике объем предложения снизился всего на 6%, и это один из самых низких показателей среди всех городов. А в Екатеринбурге за последний месяц ставка аренды снизилась на 5%. Играет роль структура предложения – на фоне общего подорожания осенью 2021 года собственники не могут найти «единый знаменатель» по ставке аренды, чем и объясняется ценовая волатильность от месяца к месяцу.
Лидеры по уровню ставок аренды за год не изменились: по-прежнему, как и в декабре 2020 года, это Москва, Санкт-Петербург и Краснодар. Самые бюджетные варианты аренды в 2020 году были в Челябинске, Перми и Воронеже. В 2021 году самая доступная аренда – в Челябинске, Волгограде, Перми. Все города показывают динамику ставок ниже среднерыночной. Лучшие показатели – в Челябинске, который несмотря на рост ставок на 21% по однокомнатным квартирам, все равно самый доступный город для аренды.
Динамика средних ставок долгосрочной аренды в городах-миллионниках
|
1-комн. квартира |
2-комн. квартира |
3-комн. квартира |
|||||||
|
дек.20 |
дек.21 |
Динамика |
дек.20 |
дек.21 |
Динамика |
дек.20 |
дек.21 |
Динамика |
|
|
Москва |
36,3 |
48,6 |
33,9% |
51,3 |
69,3 |
35,1% |
79,7 |
92,7 |
16,3% |
|
Санкт-Петербург |
24,2 |
32,5 |
34,3% |
42,0 |
53,3 |
26,9% |
61,8 |
73,9 |
19,6% |
|
Екатеринбург |
19,3 |
20,6 |
6,7% |
25,8 |
28,0 |
8,5% |
41,3 |
49,8 |
20,6% |
|
Новосибирск |
17,8 |
20,5 |
15,2% |
24,4 |
29,5 |
20,9% |
36,0 |
45,9 |
27,5% |
|
Казань |
17,0 |
21,5 |
26,5% |
24,5 |
30,6 |
24,9% |
42,6 |
45,7 |
7,3% |
|
Краснодар |
16,0 |
22,6 |
41,3% |
27,7 |
38,9 |
40,4% |
53,9 |
64,3 |
19,3% |
|
Ростов-на-Дону |
15,6 |
18,2 |
16,7% |
22,5 |
30,9 |
37,3% |
30,1 |
46,6 |
54,8% |
|
Нижний Новгород |
15,3 |
19,0 |
24,2% |
24,3 |
27,7 |
14,0% |
37,9 |
49,7 |
31,1% |
|
Красноярск |
15,1 |
18,9 |
25,2% |
19,9 |
25,6 |
28,6% |
28,6 |
32,4 |
13,3% |
|
Уфа |
14,6 |
17,0 |
16,4% |
20,6 |
22,7 |
10,2% |
31,5 |
33,3 |
5,7% |
|
Омск |
14,0 |
15,4 |
10,0% |
18,9 |
20,3 |
7,4% |
26,7 |
26,7 |
0,0% |
|
Самара |
13,7 |
15,5 |
13,1% |
18,4 |
24,4 |
32,6% |
30,3 |
44,4 |
46,5% |
|
Волгоград |
13,6 |
13,4 |
-1,5% |
20,8 |
21,9 |
5,3% |
28,1 |
29,8 |
6,0% |
|
Пермь |
13,5 |
14,9 |
10,4% |
19,8 |
21,8 |
10,1% |
28,6 |
36,3 |
26,9% |
|
Воронеж |
13,3 |
15,2 |
14,3% |
18,1 |
21,0 |
16,0% |
28,7 |
32,4 |
12,9% |
|
Челябинск |
10,9 |
13,1 |
20,2% |
15,1 |
18,9 |
25,2% |
24,9 |
29,0 |
16,5% |
|
Общий итог |
16,9 |
20,4 |
21,0% |
24,6 |
30,3 |
23,0% |
38,2 |
45,8 |
20,0% |
Источник: Циан.Аналитика
Структура спроса по типам комнатности в крупнейших городах не меняется. «Ситуация на рынке долгосрочной аренды зависит в первую очередь от объективных макроэкономических индикаторов (доходов, занятости), в отличие от сегмента купли-продажи, где рост цен и спрос определяла доступная ипотека, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В результате на протяжении всего 2020 года и первой половины 2021 года формировался ценовой дисбаланс на смежных рынках. Новостройки и вторичка дорожали, причем этот рост стал рекордным с конца 2000-х годов. Цены на продажу квартир за год выросли более, чем на треть. Ставки аренды, напротив, стагнировали, что привело к дисбалансу цен. Только спустя полтора года ситуация стала выравниваться, что привело к резкому увеличению ставок аренды на фоне общей положительной ценовой динамики по другим сегментам».