Последний рекорд ипотеки
По предварительным подсчетам, по итогам 2023 года в России выданы два миллиона ипотечных займов на 7,8 трлн рублей. В истории рынка ипотечного кредитования это рекорд. Однако ужесточение финансовых условий и ожидаемая отмена ряда льготных программ вряд ли позволят повторить успех в 2024-м.
Портал ЕРЗ приводит расчеты Российского союза строителей на основе данных Банка России, Дом.РФ и Frank RG: за 2023 год банки выдали 2 млн ипотечных кредитов — на 53% больше, чем в 2022-м — на 7,8 трлн рублей (+ 61%). В том числе на первичном рынке выданы 689 тысяч кредитов (+ 68%) на 3,4 трлн (+ 47%).
Столичные регионы традиционно лидируют по спросу на ипотеку. Сбер в Москве выдал 512 млрд рублей — на 38% больше, чем год назад. ВТБ в Санкт-Петербурге нарастил ипотечные продажи в полтора раза по сравнению с предыдущим годом: около 140 млрд рублей.
При этом в портфелях банков доля ипотечных кредитов по льготным программам весьма заметна. Так, на столичном рынке доля льготных кредитов у Сбера оценивается в 55%. В петербургской агломерации у ВТБ доля сделок по льготным программам составила 68%.
«Спрос на ипотеку в течение года менялся неравномерно и достиг пика в третьем квартале, на который приходится около 40% годового объема продаж. Клиенты реагировали на изменение ставок и параметров ипотечных программ и стремились оформить кредит на выгодных условиях. Нашей задачей было обеспечить потребность в получении ипотеки максимального числа заемщиков и предоставить им качественное обслуживание даже в периоды ажиотажного спроса. Это удалось благодаря высокому уровню цифровизации ипотеки, а также тому, что ранее мы реализовали возможность проведения сделок по покупке недвижимости во всех отделениях Петербурга и Ленинградской области», — прокомментировал Александр Вялков, управляющий розничным бизнесом ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Динамика доли ипотечных сделок на первичном рынке Петербурга
Источник: Группа RBI
На взлете
Высокая доля ипотечных сделок по льготным программам объясняется регулярным ужесточением условий ипотечного кредитования со стороны Центробанка. За вторую половину 2023 года ЦБ пять раз повышал ключевую ставку:
21 июля — с 7,5% до 8,5%;
15 августа — до 12%;
15 сентября — до 13%;
27 октября — до 15%;
15 декабря — до 16%.
Еще в мае регулятор ввел ограничения на ипотеку с субсидиями от застройщиков, поскольку ставки по ипотеке в 0,1% увеличивают цену приобретаемой квартиры на 20–30%. Эту разницу застройщик в виде комиссии платил банку.
В течение года Центробанк несколько раз повышал надбавки к коэффициентам риска, которые учитывают завышение цен при покупке жилья в ипотеку и помогают банкам минимизировать риски, связанные с разницей цен на первичном и вторичном рынках.
Из-за роста ключевой ставки банки повышали ставки по базовым ипотечным программам.
По данным Дом.РФ на 15 декабря, средневзвешенная ставка в топ-20 банков по рыночным программам на новостройки составляла 16,16% (в июле была 11,06%), на вторичное жилье — 16,15% (11,17%). По льготной ипотеке ставка выросла с 7,44% в июле до 7,98%, по семейной — с 5,42% до 5,96%.
Кроме того, условия льготных ипотечных программ менялись в течение года.
«Продажи 2023 года проходили на фоне ожидания изменения льготных условий по ипотечным программам. Напомним, что начало 2023 года ознаменовалось изменениями условий по льготным программам и отменой субсидированных ставок. Первые месяцы года рынок адаптировался к новым условиям. Начиная с июля, ЦБ РФ стал повышать ключевую ставку, что определило повышение ставок по рыночным кредитам и усложнило для покупателей получение средств для первоначального взноса (ранее многие из них использовали для этого средства от продажи вторичной недвижимости). Также в течение осени повышался первоначальный взнос: сначала до 20%, а в декабре до 30% (исключение — семейная ипотека: 20%). Банки постепенно отменяли специальные условия для застройщиков-партнеров. По итогам года также были ужесточены другие условия льготных программ: максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, был установлен на уровне 6 млн рублей, число кредитов в одни руки ограничено одним», — напомнил Дмитрий Ефремов, руководитель управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
Динамика ипотечных ставок и первоначального взноса на рынке новостроек Петербурга
Источник: Группа RBI
Спровоцированный ажиотаж
Во второй половине года рынок особенно пристально следил за решениями Центробанка по повышению ключевой ставки и заявлениями о необходимости прикрыть льготные программы. После очередного заявления граждане торопились получить одобрение займа, чтобы успеть получить его на старых условиях.
По данным Екатерины Немченко, коммерческого директора холдинга «РСТИ», в 2023 году в новостройках массового спроса 90–95% сделок прошли с использованием заемных банковских средств. Основная активность началась летом, нарушая устоявшиеся годами тренды сезонности.
«На динамику спроса повлияло активное увеличение ключевой ставки ЦБ. На фоне этих изменений банки корректировали условия ипотечного кредитования, в том числе повысились процентные ставки по программам с господдержкой. Заметно пострадал сегмент классической ипотеки и ипотеки на вторичное жилье. Отдельным мотиватором для покупателей недвижимости послужило увеличение первоначального взноса», — отметила Екатерина Немченко.
По ее словам, банки отмечали во второй половине года рекордные выдачи ипотечных кредитов, а застройщики компенсировали сдержанные продажи начала года объемами продаж, которые шли по нарастающей и завершились очередным ажиотажным всплеском в декабре. «Таким образом, главную роль в активности рынка первичной жилой недвижимости весь прошедший год играла регулярная существенная корректировка условий ипотечного кредитования», — констатировала Екатерина Немченко.
Самой востребованной из всех льготных программ ипотеки в 2023 году стала семейная ипотека. После изменений требований к заемщикам по этой программе заметно расширился круг семей, которые смогли претендовать на ее получение, подчеркнула она, отметив также прирост IT-ипотеки. «На ситуацию на рынке оказывает влияние большое количество факторов, среди них есть непредсказуемые и непрогнозируемые события. В 2024 году ждем решений по программам льготной ипотеки. Надеемся на разумные решения по ставкам для проектного финансирования», — заключила Екатерина Немченко.
По оценке Ольги Трошевой, директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля ипотечных сделок в структуре продаж в петербургской агломерации достигла 87%.
По ее словам, увеличение размера первого взноса с 20% до 30% приведет к его росту на 800 тыс. рублей. «В начале 2024 года возможное повышение первоначального взноса, снижение размера кредита могут привести к существенному изменению спроса. Реальная емкость рынка вернется к показателям, сопоставимым с 2022 годом, и может составить 2,5–2,7 млн кв. м. Однако это было бы возможно при сохранении суммы кредита для Петербурга и Ленинградской области в размере 12 млн рублей. По данным «Петербургской Недвижимости», примерно 40% сделок проходят с суммой кредита свыше 6 млн рублей, средний размер — 8,5–9 млн рублей. При сокращении суммы по льготной программе до 6 млн рублей первый взнос для получения кредита удвоится. В группе риска — спрос на многокомнатные квартиры, а это примерно 30%», — прокомментировала Ольга Трошева.
По мнению экспертов Metrinfo.ru, всплески спроса носили искусственный характер. Такие всплески обычно исчерпывает спрос будущих периодов, и все заканчивается снижением продаж.
Количество ипотечных жилищных кредитов в 2022 и 2023 годах, тыс. шт. (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
Количество ипотечных жилищных кредитов в 2023 году, % к 2022-му (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
В поисках драйвера
Пока от льготных ипотечных программ государство не отказывается, однако они годятся для относительно небольшого числа граждан. В ноябре 2023 года начала действовать «Арктическая ипотека» по аналогии с «Дальневосточной ипотекой». Ожидается, что после 1 июля 2024 года останется IT-ипотека. Развивается ипотека под индивидуальные дома — ИЖС. В Госдуме создана группа, задача которой — разработка программы региональной ипотеки: обсуждается дифференцированный подход к ипотечной ставке в зависимости от региона и уровня доходов.
По мнению Дмитрия Ефремова, вероятнее всего, продолжит действовать программа семейной ипотеки, которая занимает по итогам декабря основную долю продаж на рынке. Она может стать основным драйвером рынка.
«Однозначный прогноз на 2024 год дать сложно. Ситуация на рынке будет зависеть от дальнейшей политики ЦБ и Минстроя. С одной стороны, застройщики не могут существенно снизить цены ввиду удорожания себестоимости строительства и непростой экономической ситуации в целом. С другой стороны, новые условия по ипотечным программам и ожидающаяся полная или частичная отмена ипотеки с господдержкой снижают платежеспособность населения, что влечет за собой охлаждение спроса по сравнению с 2023 годом. Застройщики для поддержания спроса будут вводить акционные предложения и различные скидки», — полагает эксперт.
ГК «Самолет» уже предложила эксперимент: программу «И живи-ка». Потенциальный покупатель арендует готовую квартиру, в которую сразу въезжает, и выплачивает аренду в счет первоначального взноса по ипотеке. Ежемесячный платеж будет рассчитываться индивидуально, срок аренды с выкупом — от года до полутора лет.
Власти также рассматривают схему жилищного лизинга — долгосрочной аренды с последующим выкупом.
Объем ипотечного жилищного кредитования в 2023 году, % к 2022-му (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
Объем ипотечного жилищного кредитования в 2023 году, % к 2022-му (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
В декабре Минстрой РФ разработал законопроект, направленный на легализацию стихийного рынка аренды жилья в России. Это планируется сделать через государственную онлайн-платформу, на которой владельцы помещений будут обязаны оформлять соглашения. Эксперты «Метриум» рассказывают, как вывод из тени рынка аренды может повлиять на жилищный и ипотечный сектора, а также на поведение потенциальных покупателей жилья.
По оценкам социологов, в России сдают в аренду 7% жилого фонда, а по мнению генерального директора «Дом.рф» Виталия Мутко – до 10%. В подавляющем большинстве случаев для государства эти сделки остаются невидимыми. Так, в 2017 году (последние доступные официальные данные), Росреестр зарегистрировал всего 2,4 тыс. договоров коммерческого найма помещений.
При этом пользуются арендным жильем в России около 6,9 млн домохозяйств. Это значит, что практически весь рынок аренды в стране «черный» или «серый», то есть в последнем случае владелец помещения и его житель заключают договор, который нигде не регистрируется, а его стороны обращаются к соглашению только в случае спорных ситуаций.
Летом 2021 году президент Владимир Путин поручил создать государственную информационную систему (ГИС), которая стала бы онлайн-платформой для «белого» рынка аренды. Минстрой разработал законопроект о развитии такой системы. Предполагается, что все сделки будут регистрироваться на этой платформе. Расчеты между собственником и нанимателем также будут проходить в ГИС. За отказ от размещения информации арендодатель-физлицо получит штраф в 5 тыс. рублей, а за расчеты в обход ГИС – 2,5 тыс. рублей. Эксперты «Метриум» рассказывают, как внедрение такой системы может повлиять на рынок жилья в целом.
- Взаимозависимость рынков жилья и аренды усилится
Российский рынок аренды сравнительно небольшой, так как в РФ велика доля собственников жилья (89% имеют помещения, квартиры или дома). Между тем в других странах этот показатель заметно ниже, и многие жилье арендуют. Так, в Швейцарии доля собственников – 42%, в Германии – 50%, в Японии – 61%, во Франции – 64%, США – 65%, Италии – 72%. В этих странах процессы на рынке жилья и аренды тесно связаны друг с другом, потому что найм и покупка жилья рассматриваются гражданами как равноценные способы решить жилищный вопрос.
В России в силу разных причин, в том числе и юридической незащищенности арендатора и арендодателя, аренда рассматривается как временный, рискованный, вынужденный способ обеспечить крышу над головой. Если властям удастся навести порядок в этой сфере, то привлекательность аренды может повыситься. Найм квартиры будет чаще рассматриваться как возможная альтернатива покупке или ипотеке. Соответственно, арендное жилье станет естественным «конкурентом» собственного, что будет влиять на цены и ставки, спрос и предложение, строительство и ипотеку, как происходит в развитых странах. По прогнозам экспертов ОНФ, с помощью ГИС возможно легализовать до 70% рынка аренды до 2030 года. Это составляет порядка 175 млн квадратных метров или два годовых объема ввода новостроек, подсчитали аналитики «Метриум».
- Активность арендаторов увеличится, а покупателей – снизится
Более привлекательной аренда может стать на фоне текущей ситуации на рынке продажи жилья. За последний год цены на новостройки выросли на 20-30% в зависимости от динамики в различных сегментах. Вторичное жилье подорожало в таких же пределах. Одновременно завершается очередной период сравнительно низких ипотечных ставок. В 2021 году Центробанк ужесточил кредитно-денежную политику, повысив ключевую ставку. Если в начале года ипотеку можно было получить под 5-7% годовых, то сейчас, по данным «Дом.рф», на новостройку банки дадут в кредит деньги под 9,5%, а на «вторичку» – под 9,6% годовых.
При этом ситуация с доходами населения остается сложной, а потенциальный спрос на жилье из-за старения жилищного фонда и активной миграции остается высоким. В таких условиях аренда становится доступной альтернативой покупке, тем более если наниматели жилья будут более защищены от произвольного повышения ставок, внезапного разрыва соглашения, двойной сдачи в аренду в рамках ГИС и других рисков, которые есть сейчас.
- Аренда может привлечь часть возможных покупателей дорогого жилья
Юридическая прозрачность и государственный контроль над арендой могут привлечь на этот рынок обладателей больших накоплений, которые могли бы стать покупателями жилья бизнес- и премиум-класса.
С увеличением ключевой ставки повышаются и ставки по депозитам. Сегодня банки предлагают за рублевые вклады на год 7-9% годовых. В таких условиях владелец суммы, достаточной для покупки квартиры, может положить эти средства на депозит в банк, а на вырученный процент снимать жилье. К примеру, 15 млн рублей – средства, достаточные для покупки небольшой квартиры в московской новостройке бизнес-класса, – принесут вкладчику за год 1,23 млн рублей при ставке 8,20% годовых. Ежемесячная капитализация составит порядка 108 тыс. рублей. Этого вполне хватит, чтобы снять в столице квартиру в историческом центре, а по завершении срока аренды и депозита средства можно забрать, не сталкиваясь с необходимостью перепродавать квартиру.
- Повысится активность инвесторов
Понятные правила игры и рост спроса на аренду привлекут в отрасль больше инвесторов, планирующих сдавать жилье или апартаменты в найм. Вывод из тени рынка аренды поможет защитить и интересы собственников: в случае возникновения конфликтных ситуаций, нарушения правил пользования жильем, порче имущества, несанкционированной субаренды и т.п. владельцы смогут быстрее и проще добиться справедливости. При этом разрабатываемая ГИС позволит заключать сделки, дополнительные соглашения и вести расчеты с нанимателями в режиме онлайн, что существенно упростит управление арендной недвижимостью для инвестора.
Сейчас доля инвесторов от общего числа клиентов варьируется от 10% до 15%. Рост спроса на аренду приведет к повышению их активности на рынке жилья, особенно новостроек. В частности, они будут чаще приобретать студии и однокомнатные квартиры, которые составляют уже большую часть помещений в новостройках Москвы. Также активность инвесторов-арендодателей усилит тенденцию к увеличению предложения жилья с отделкой.
- Доходность арендного бизнеса снизится, а ставки – вырастут
Впрочем, в бизнес-модель арендного бизнеса инвесторам придется закладывать новые расходы. Власти ежегодно недополучают в виде налогов с аренды 162 млрд рублей именно потому, что почти все сделки в этом секторе заключаются неформально, а собственники недвижимости доходами с государством не делятся. Создавая ГИС и назначая штрафы, власти пытаются установить контроль над этим денежным потоком. Это значит, что с арендной выручки придется платить налог.
Если сейчас доходность сдачи в аренду средней московской однокомнатной квартиры составляет порядка 5%, то при необходимости платить НДФЛ (когда арендодатель – физическое лицо), доходность может сократиться до 4,3%. Однако если владелец зарегистрируется как индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения или получит патент, то он сможет отдавать государству не 13%, а 6% арендной выручки, и тогда доходность удастся удержать на уровне 4,6%. В любом случае повышение защищенности участников арендного рынка так или иначе приведет к росту арендных ставок, так как владельцы жилья будут закладывать повышенные расходы в стоимость найма.
«Легализация “серой” аренды станет важным долгосрочным фактором развития рынка жилья, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако это не будет быстрым процессом в силу того, что рынок аренды относительно небольшой, и далеко не все собственники жилья с радостью будут регистрироваться в ГИС. В целом аренда может стать “конкурентом” застройщиков и продавцов, но она останется слабым “игроком”, потому что россияне все равно будут стремиться к тому, чтобы обладать собственным жильем».
Всего в 2021 году девелоперы инвестировали порядка $1,628 млрд в приобретение 900 га под строительство жилья и апартаментов. Это самый высокий показатель за всю историю рынка девелопмента Санкт-Петербурга. Совокупно девелоперы приобрели 215 га в центральных и околоцентральных районах города и еще 685 га – в периферийных локациях и ближайшей Ленинградской области.
Примерно половину от общего объема инвестиций в земельные участки сформировали три девелопера – Setl City, ПИК и Группа ЛСР. Ключевыми стали покупка территории бывшего Невского завода (Setl City), части проекта Ligovsky City (ПИК) и площадки Алмаз–Антей на В.О. (Группа ЛСР). Также девелоперы активно пополняли земельный банк крупными площадками на периферии и в Ленинградской области – например, в локациях Каменка и Шувалово, Новоселье, Пушкин и Стрельна.
Примечательно, что с 2019 года средняя стоимость площадки, приобретенной для строительства жилья и апартаментов, выросла в два раза – с одной стороны, это связано с удорожанием участков, с другой – с увеличением размера приобретаемых лотов. В 2021 году высоким спросом пользовались крупные площадки (более 10 га) для реализации проектов комплексного освоения территории в области и на периферии: такие сделки сформировали более четверти от количества реализованных участков.
В центре Петербурга стоимость земельных участков увеличилась с 2019 года на 30%. Хотя средняя площадь надела осталась на уровне 1-3 га, динамика стоимости напрямую связана с конфигурацией участков: на рынке остались только дефицитные, преимущественно сложные площадки.
Основным драйвером активности на рынке стало существенное наращивание капитала жилищными девелоперами в 2020-2021 годах на фоне высокого спроса на первичную недвижимость во время действия льготной ипотечной программы. Рекордный рост цен на первичном рынке стимулировал интерес застройщиков к площадкам, на которых реализация жилья и апартаментов ранее была немаржинальной.
В условиях дефицита земельных участков в центре города, девелоперы активно рассматривают коммерческие объекты с последующим редевелопментом. Интересом пользуются площадки с морально устаревшими коммерческими объектами (склады, гипермаркеты, парковки, бизнес-центры) и участки, требующие изменения функционального назначения для строительства жилья в околоцентральных районах Петербурга. Также, одним из возможных вариантов создания новых проектов выступает реконструкция.
«В 2021 году мы увидели рекордный спрос застройщиков на земельные участки. В ближайшем будущем интерес девелоперов сохранится: объем предложения первичного жилья пополняется недостаточно активно и пока не успевает за спросом. Следовательно, девелоперы продолжат приобретать площадки под новые проекты. Однако, на фоне роста цен и некоторого снижения покупательского спроса, и аппетиты застройщиков также могут скорректироваться», - комментирует Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.