Последний рекорд ипотеки
По предварительным подсчетам, по итогам 2023 года в России выданы два миллиона ипотечных займов на 7,8 трлн рублей. В истории рынка ипотечного кредитования это рекорд. Однако ужесточение финансовых условий и ожидаемая отмена ряда льготных программ вряд ли позволят повторить успех в 2024-м.
Портал ЕРЗ приводит расчеты Российского союза строителей на основе данных Банка России, Дом.РФ и Frank RG: за 2023 год банки выдали 2 млн ипотечных кредитов — на 53% больше, чем в 2022-м — на 7,8 трлн рублей (+ 61%). В том числе на первичном рынке выданы 689 тысяч кредитов (+ 68%) на 3,4 трлн (+ 47%).
Столичные регионы традиционно лидируют по спросу на ипотеку. Сбер в Москве выдал 512 млрд рублей — на 38% больше, чем год назад. ВТБ в Санкт-Петербурге нарастил ипотечные продажи в полтора раза по сравнению с предыдущим годом: около 140 млрд рублей.
При этом в портфелях банков доля ипотечных кредитов по льготным программам весьма заметна. Так, на столичном рынке доля льготных кредитов у Сбера оценивается в 55%. В петербургской агломерации у ВТБ доля сделок по льготным программам составила 68%.
«Спрос на ипотеку в течение года менялся неравномерно и достиг пика в третьем квартале, на который приходится около 40% годового объема продаж. Клиенты реагировали на изменение ставок и параметров ипотечных программ и стремились оформить кредит на выгодных условиях. Нашей задачей было обеспечить потребность в получении ипотеки максимального числа заемщиков и предоставить им качественное обслуживание даже в периоды ажиотажного спроса. Это удалось благодаря высокому уровню цифровизации ипотеки, а также тому, что ранее мы реализовали возможность проведения сделок по покупке недвижимости во всех отделениях Петербурга и Ленинградской области», — прокомментировал Александр Вялков, управляющий розничным бизнесом ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Динамика доли ипотечных сделок на первичном рынке Петербурга
Источник: Группа RBI
На взлете
Высокая доля ипотечных сделок по льготным программам объясняется регулярным ужесточением условий ипотечного кредитования со стороны Центробанка. За вторую половину 2023 года ЦБ пять раз повышал ключевую ставку:
21 июля — с 7,5% до 8,5%;
15 августа — до 12%;
15 сентября — до 13%;
27 октября — до 15%;
15 декабря — до 16%.
Еще в мае регулятор ввел ограничения на ипотеку с субсидиями от застройщиков, поскольку ставки по ипотеке в 0,1% увеличивают цену приобретаемой квартиры на 20–30%. Эту разницу застройщик в виде комиссии платил банку.
В течение года Центробанк несколько раз повышал надбавки к коэффициентам риска, которые учитывают завышение цен при покупке жилья в ипотеку и помогают банкам минимизировать риски, связанные с разницей цен на первичном и вторичном рынках.
Из-за роста ключевой ставки банки повышали ставки по базовым ипотечным программам.
По данным Дом.РФ на 15 декабря, средневзвешенная ставка в топ-20 банков по рыночным программам на новостройки составляла 16,16% (в июле была 11,06%), на вторичное жилье — 16,15% (11,17%). По льготной ипотеке ставка выросла с 7,44% в июле до 7,98%, по семейной — с 5,42% до 5,96%.
Кроме того, условия льготных ипотечных программ менялись в течение года.
«Продажи 2023 года проходили на фоне ожидания изменения льготных условий по ипотечным программам. Напомним, что начало 2023 года ознаменовалось изменениями условий по льготным программам и отменой субсидированных ставок. Первые месяцы года рынок адаптировался к новым условиям. Начиная с июля, ЦБ РФ стал повышать ключевую ставку, что определило повышение ставок по рыночным кредитам и усложнило для покупателей получение средств для первоначального взноса (ранее многие из них использовали для этого средства от продажи вторичной недвижимости). Также в течение осени повышался первоначальный взнос: сначала до 20%, а в декабре до 30% (исключение — семейная ипотека: 20%). Банки постепенно отменяли специальные условия для застройщиков-партнеров. По итогам года также были ужесточены другие условия льготных программ: максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, был установлен на уровне 6 млн рублей, число кредитов в одни руки ограничено одним», — напомнил Дмитрий Ефремов, руководитель управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
Динамика ипотечных ставок и первоначального взноса на рынке новостроек Петербурга
Источник: Группа RBI
Спровоцированный ажиотаж
Во второй половине года рынок особенно пристально следил за решениями Центробанка по повышению ключевой ставки и заявлениями о необходимости прикрыть льготные программы. После очередного заявления граждане торопились получить одобрение займа, чтобы успеть получить его на старых условиях.
По данным Екатерины Немченко, коммерческого директора холдинга «РСТИ», в 2023 году в новостройках массового спроса 90–95% сделок прошли с использованием заемных банковских средств. Основная активность началась летом, нарушая устоявшиеся годами тренды сезонности.
«На динамику спроса повлияло активное увеличение ключевой ставки ЦБ. На фоне этих изменений банки корректировали условия ипотечного кредитования, в том числе повысились процентные ставки по программам с господдержкой. Заметно пострадал сегмент классической ипотеки и ипотеки на вторичное жилье. Отдельным мотиватором для покупателей недвижимости послужило увеличение первоначального взноса», — отметила Екатерина Немченко.
По ее словам, банки отмечали во второй половине года рекордные выдачи ипотечных кредитов, а застройщики компенсировали сдержанные продажи начала года объемами продаж, которые шли по нарастающей и завершились очередным ажиотажным всплеском в декабре. «Таким образом, главную роль в активности рынка первичной жилой недвижимости весь прошедший год играла регулярная существенная корректировка условий ипотечного кредитования», — констатировала Екатерина Немченко.
Самой востребованной из всех льготных программ ипотеки в 2023 году стала семейная ипотека. После изменений требований к заемщикам по этой программе заметно расширился круг семей, которые смогли претендовать на ее получение, подчеркнула она, отметив также прирост IT-ипотеки. «На ситуацию на рынке оказывает влияние большое количество факторов, среди них есть непредсказуемые и непрогнозируемые события. В 2024 году ждем решений по программам льготной ипотеки. Надеемся на разумные решения по ставкам для проектного финансирования», — заключила Екатерина Немченко.
По оценке Ольги Трошевой, директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля ипотечных сделок в структуре продаж в петербургской агломерации достигла 87%.
По ее словам, увеличение размера первого взноса с 20% до 30% приведет к его росту на 800 тыс. рублей. «В начале 2024 года возможное повышение первоначального взноса, снижение размера кредита могут привести к существенному изменению спроса. Реальная емкость рынка вернется к показателям, сопоставимым с 2022 годом, и может составить 2,5–2,7 млн кв. м. Однако это было бы возможно при сохранении суммы кредита для Петербурга и Ленинградской области в размере 12 млн рублей. По данным «Петербургской Недвижимости», примерно 40% сделок проходят с суммой кредита свыше 6 млн рублей, средний размер — 8,5–9 млн рублей. При сокращении суммы по льготной программе до 6 млн рублей первый взнос для получения кредита удвоится. В группе риска — спрос на многокомнатные квартиры, а это примерно 30%», — прокомментировала Ольга Трошева.
По мнению экспертов Metrinfo.ru, всплески спроса носили искусственный характер. Такие всплески обычно исчерпывает спрос будущих периодов, и все заканчивается снижением продаж.
Количество ипотечных жилищных кредитов в 2022 и 2023 годах, тыс. шт. (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
Количество ипотечных жилищных кредитов в 2023 году, % к 2022-му (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
В поисках драйвера
Пока от льготных ипотечных программ государство не отказывается, однако они годятся для относительно небольшого числа граждан. В ноябре 2023 года начала действовать «Арктическая ипотека» по аналогии с «Дальневосточной ипотекой». Ожидается, что после 1 июля 2024 года останется IT-ипотека. Развивается ипотека под индивидуальные дома — ИЖС. В Госдуме создана группа, задача которой — разработка программы региональной ипотеки: обсуждается дифференцированный подход к ипотечной ставке в зависимости от региона и уровня доходов.
По мнению Дмитрия Ефремова, вероятнее всего, продолжит действовать программа семейной ипотеки, которая занимает по итогам декабря основную долю продаж на рынке. Она может стать основным драйвером рынка.
«Однозначный прогноз на 2024 год дать сложно. Ситуация на рынке будет зависеть от дальнейшей политики ЦБ и Минстроя. С одной стороны, застройщики не могут существенно снизить цены ввиду удорожания себестоимости строительства и непростой экономической ситуации в целом. С другой стороны, новые условия по ипотечным программам и ожидающаяся полная или частичная отмена ипотеки с господдержкой снижают платежеспособность населения, что влечет за собой охлаждение спроса по сравнению с 2023 годом. Застройщики для поддержания спроса будут вводить акционные предложения и различные скидки», — полагает эксперт.
ГК «Самолет» уже предложила эксперимент: программу «И живи-ка». Потенциальный покупатель арендует готовую квартиру, в которую сразу въезжает, и выплачивает аренду в счет первоначального взноса по ипотеке. Ежемесячный платеж будет рассчитываться индивидуально, срок аренды с выкупом — от года до полутора лет.
Власти также рассматривают схему жилищного лизинга — долгосрочной аренды с последующим выкупом.
Объем ипотечного жилищного кредитования в 2023 году, % к 2022-му (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
Объем ипотечного жилищного кредитования в 2023 году, % к 2022-му (нарастающим итогом)
Источник: Банк России, Frank RG, оценки и расчеты ДОМ.РФ
Быстрый подъем цен и выход в продажу нового поколения проектов запустили структурную трансформацию рынка апартаментов в Москве. Представление о них как о сравнительно дешевых продуктах быстро теряет свою актуальность. Еще в 2020-м году юниты с бюджетом до 10 млн рублей покрывали три пятых спроса. Но всего за один сезон их доля сократилась в полтора раза. Зато, как установили эксперты Urbanus.ru, реализация апартаментов с чеком 20+ млн рублей достигла рекордных показателей – почти 1,6 тыс. лотов.
2021-й год выдался очень благоприятным для застройщиков, которые специализируются на продажах недвижимости в апарт-комплексах. Количество реализованных лотов достигло почти 7,5 тыс. (плюс 31,8% к показателям 2020 г.). Средний чек также вырос – на 70% в Новой Москве и почти на 40% в «старой». Объем совокупной выручки превысил отметку в 140 млрд рублей. Годом ранее этот показатель находился на уровне 77 млрд рублей.
Расширение масштабов продаж во многом обеспечено высокобюджетными юнитами. Аналитическая группа Urbanus.ru выявила двукратный рост числа зарегистрированных ДДУ, которые относятся к сделкам с бюджетом от 20 млн рублей. По итогам года в базе Росреестра их насчитывается 1582 единицы. Наибольший всплеск покупательской активности пришелся на категорию самых дорогих объектов. Если в 2020-м застройщики продали 146 апартаментов стоимостью более 50 млн рублей, то в 2021-м – 352. В целом представительство верхней ценовой фракции в структуре спроса прибавило за год 7,7 процентного пункта. Эти лоты фигурируют в 21,2% всех сделок. Недвижимость с доступным прайсом, напротив, теряет свой удельный вес. Год назад три из каждых пяти апартаментов, проданных в московских новостройках, стоили меньше 10 млн рублей. Теперь же их доля сводится к 41,9% (минус 17,4 процентного пункта). На 3,1 тыс. юнитов с ценником ниже 10 млн рублей девелоперы заработали 25,83 млрд рублей – столько же им принесли объекты из топ-150. Рекордное значение стоимости зафиксировано в комплексе Carré Blanc, который расположен у храма Христа Спасителя. В ноябре по этому адресу был продан трехкомнатный апартамент площадью 242,0 кв. м. Новый владелец заплатил за него 659,61 млн рублей. Это в 219 раз больше бюджета студии (19,7 кв. м) из новомосковского ЖК «Солнцево парк», которая обозначает ценовой минимум в сезоне-2021.
Главным поставщиком апартаментов с прайсом 20+ млн рублей выступает MR Group. На счету компании 315 реализованных юнитов (пятая часть спроса в границах выборки). Все они относятся к фонду проекта Slava. Турецкий застройщик Ant Development отметился 169 продажами в комплексе «Поклонная 9». Аффилированная структура Ant Development – строительно-инжиниринговая компания Antteq – выполняет функции генерального подрядчика в ЖК Sky View. В течение сезона по этому адресу выбыло 115 премиальных апартаментов. Девелопером проекта указан СЗ «Киноцентр». Оставшиеся две позиции в первой пятерке заняли ГК «Основа» (91 лот) и Coldy (89 лотов). Чуть более 5% продаж (80 лотов) приходится на долю Ikon Development. Заметным представительством в этой нише обладают также Level Group, Группа «Самолет», Hutton Development, St Michael и Vesta Development. Вместе они делят 18,6% всех продаж. Сделки с объектами стоимостью от 20 млн рублей обнаружены еще у 39 застройщиков. В сумме их продукт привлекает 27,0% покупателей.
Как и в 2020-м, рейтинг самых популярных локаций у покупателей дорогих апартаментов возглавляет ЦАО. Но его доля уже ощутимо уменьшилась – с 43,9% до 37,9%. Кроме того, сложился альтернативный очаг спроса на севере Москвы. По сравнению с предыдущим сезоном количество проданных объектов дороже 20 млн рублей здесь увеличилось в четыре раза. Адресная сеть в САО включает восемь комплексов, из которых выделяются упомянутый проект Slava, а также «Зорге 9» и Alcon Tower. В южных районах (Даниловский, Донской, Нагатинский Затон) реализация повысилась в 2,4 раза, и ЮАО по удельному весу фактически сравнялся с ЗАО, одной из основных баз высокобюджетной недвижимости. В пул приоритетных локаций выдвинулся юго-запад. В новостройках на его территории серьезно подорожали апартаменты, что перевело спрос по ним в более высокую ценовую категорию.
В 2021 году аналитики «Метриум» зафиксировали самый резкий всплеск спроса на премиальные новостройки по меньшей мере с 2018 года. В IV квартале число заключенных договоров долевого участия в этом сегменте увеличилось в 2,1 раза относительно аналогичного периода 2020 года. Эксперты связывают эту тенденцию с изменением покупательских предпочтений и появлением новых проектов премиум-класса, которые им соответствуют.
В IV квартале 2021 года спрос на новостройки премиум-класса в Москве впервые достиг уровня 1,6 тыс. заключенных договоров долевого участия, подсчитали аналитики «Метриум». За прошедший год число сделок в этом сегменте увеличилось в 2,1 раза. Активность покупателей была обусловлена несколькими факторами: текущими тенденциями премиального рынка, а также изменениями в покупательских предпочтениях.
Источник: «Метриум»
- Дефицит проектов, но высокое предложение на «котловане»
За последние два года количество проектов премиум-класса в продаже заметно сократилось. Если в начале 2020 года московские застройщики предлагали покупателям 63 комплекса в этом сегменте рынка, то к концу 2021 года их число сократилось до 55. Дефицит стимулирует спрос, так как потенциальные покупатели спешат вложить средства в имеющиеся в продаже проекты, ожидая усиления нехватки нового предложения. А в весьма нестабильный период 2020-2021 гг. инвестиционный мотив был особенно силен среди покупательской аудитории новостроек премиум-класса. Особое внимание клиентов приковано к новинкам рынка. Так, в премиальном «Клубном городе на реке Primavera», который появился в продаже в конце декабре 2021 года, уже к концу января 2022 имелись оплаченные брони на квартиры.
- Расширение географии премиума и спрос на эко-локации
Одновременно изменилась география предложения премиальных новостроек, что совпало с трендом на экологическую ориентированность и желание уехать подальше от исторического центра среди покупателей в премиум-классе. Так, в конце 2018 года из 59 проектов в этом сегменте только 26 (44%) реализовывались за пределами Центрального административного округа. В IV квартале 2021 года уже 32 из 55 комплексов премиум-класса (то есть 58%) девелоперы возводили вне границ ЦАО. Причем в округах с ярко выраженными экологическими преимуществами (реки или большие лесопарковые зоны) можно встретить сразу несколько проектов, к примеру, в Раменках – семь, а Хорошёво-Мнёвниках – 3, в Покровском-Стрешневе – 2.
В прошедшие три года на высокобюджетном рынке обозначилось стремление потенциальных покупателей сочетать городской и загородный стиль жизни. К примеру, в «Клубном городе на реке Primavera» (Покровское-Стрешнево) предусмотрена набережная с экопарком площадью 17 гектаров, а прилегающая к территории квартала береговая линия достигает 1,5 км.
В премиум-квартале Prime Park 6 из более чем 11 гектаров территории будут заняты парковым пространством, из которых три гектара – частный парк жителей. В проекте Symphony 34 порядка 70% территории комплекса отведено под озеленение и благоустройство, с садом в японском стиле и прудом во дворе. Кроме того, по всему периметру организованы беседки, с возможностью для спокойного отдыха, работы и занятий йогой. В жилом комплексе Hide девелопер создаст на прилегающей территории полноценный парк с секретным садом, зонами для йоги, навесами, амфитеатром и т.п. В комплексе Mod застройщик обустроит искусственные водоемы. Период самоизоляции в 2020 году подтолкнул к переезду из плотно заселенного центра столицы. Застройщики уловили эту тенденцию, что и привело теперь к заметному увеличению числа сделок в премиальных проектах вдали от центра и с подчеркнутой экологической составляющей.
- Запрос на квартиры большей площади
Интерес к новым премиальным проектам обусловила мощная «ностальгия» покупательской аудитории сегмента по квартирам большой площади. В последние годы на рынке новостроек площадь квартир последовательно сокращалась, причем во всех ценовых секторах, не исключая и «премиум». Однако опыт пандемии заставил задуматься многих жителей мегаполиса о необходимости расширения жилой площади, где можно проводить больше времени с семьей, не мешая друг другу. По опросам общественного мнения, 39% респондентов до 50 лет хотели бы увеличить жилплощадь в связи с распространением удаленной занятости и еще 50% хотели бы иметь уединенный домашний офис. Из-за роста цен на жилье и ипотечных ставок реализовать эти устремления могут немногие, прежде всего – клиенты премиального сегмента рынка новостроек Москвы. Девелоперы новых проектов в премиум-классе в последнее время стали чаще проектировать большие квартиры. Так, в «Клубном городе на реке Primavera», двухкомнатные квартиры (свободной планировки) достигают в площади 105 кв. м, а трехкомнатные – 111 кв. м. В премиальном квартале Prime Park предусмотрены пятикомнатные квартиры площадью от 272 кв. м, дуплексы (от 154 кв. м) и пентхаусы (от 180 кв. м). А в ЖК Symphony 34 от того же застройщика MR Group уникальные лоты площадью до 162 кв. м спроектированы на верхних уровнях трех башен, максимальная высотность которых достигает до 54 этажей.
- Рост интереса к клубному формату
Еще одной тенденцией последних лет в девелопменте стало повышение плотности застройки, которое затронуло и премиальный рынок жилья. Оптимизация растущих издержек заставила девелоперов повышать этажность и количество «квадратов» на гектар территории. Особенно эта тенденция стала характерна для бизнес-класса, откуда некоторые покупатели перешли в сегмент «премиум» в поисках жилого пространства, в котором архитектура более соразмерна человеку.
Эксперты «Метриум» отмечают растущий интерес к клубному формату жилых комплексов с невысокой этажностью и небольшим числом возможных соседей. Согласно опросу ЦИАН, 85% покупателей предпочли бы иметь квартиру не выше 20-го этажа, а по подсчетам «БСК-Санкт-Петербург», 50% готовы увеличить бюджет покупки на 5-10%, если жилой комплекс находится в зоне с невысоким коэффициентом использования территорий. При этом сохраняется приверженность покупателей к комплексным проектам, в которых есть место для развитой социальной и коммерческой инфраструктуры.
Девелоперы осознали эту тенденцию. В большинстве новых проектов премиум-класса 2021 года (как с квартирами, так и с апартаментами) площадь застройки меньше 100 тыс. кв. м. Помимо этого, в некоторых проектах архитекторы применяют особые приёмы: разноэтажные корпуса, нелинейный порядок размещения домов, индивидуальная форма для каждого из зданий. К примеру, в «Клубном городе на реке Primavera» плотность застройки ниже вдвое, чем в среднем по Москве. Дома имеют переменную высотность, которая включает в основном корпуса в 5, 7, 9 этажей, а также несколько башен по 22 этажа. В проектах премиум-класса Mod и Symphony 34 от MR Group помимо высотных башен спроектированы клубные дома.
- Потребность в балконах, лоджиях и террасах
На фоне повышения интереса к экологическому и загородному формату жилья клиенты стали чаще обращать внимание на доступ из квартиры в личное пространство на открытом воздухе. По подсчетам аналитиков «Метриум», 82% покупателей считают важным наличие балкона или лоджии.
В большинстве проектов комфорт- и бизнес-класса лоджии, балконы и террасы стали редкостью. По данным ЕРЗ, только в 31% проектов новостроек Москвы предусмотрены квартиры с террасами, а лоджии глубиной от 1,2 метров – в 23%. Между тем в премиальных комплексах их начали проектировать чаще. В «Клубном городе Primavera» у многих видовых квартир предусмотрены террасы, с которых открывается вид на Москву-реку и Покровское-Стрешнево. В комплексе Mod девелопер спроектировал французские балконы в клубных домах, а также в высотках (до 21 этажа).
«Рост спроса на премиальные новостройки в 2021 году обусловлен тем, что застройщики именно этого сегмента бросили вызов основным тенденциям рынка последних лет и решили пойти навстречу тем покупателям, которых эти тенденции не устраивали, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В таких новостройках клиент сейчас находит то, что ему не хватает: приватность, хорошую экологию, более продуманную архитектуру, нестандартные форматы квартир. Соответственно, в премиум-классе аккумулируется спрос отчасти из элитного сектора рынка, а также из бизнес-класса, что в итоге дает заметный прирост числа сделок».