Льготно-ипотечный конфликт
Конфликт между крупными банками и застройщиками на почве комиссионных за выдачу льготных ипотечных займов может привести к снижению спроса и повышению цен на рынке новостроек. Банкам штрафы пока лишь угрожают — Федеральная антимонопольная служба (ФАС), Минфин и Центробанк «мониторят ситуацию».
Льготные ипотечные программы стали главным драйвером в сегменте новостроек, в чем Центробанк усматривает угрозу для рынка жилья и настаивает на сворачивании программ. В течение 2023 года условия льготного кредитования ужесточались, а субсидии для банков снизились на 1 п. п. Банки надумали компенсировать субсидии за счет застройщиков. Несколько крупных банков уже в декабре решили выдавать льготные кредиты на покупку жилья только у застройщиков-партнеров, но при этом потребовали с них комиссию за выдачу. Инициировал процесс Сбер, затем к нему присоединились ВТБ, Альфа-банк, Росбанк, Промсвязьбанк, банк «Открытие». Газпромбанк приостановил работу по льготным программам.
Несколько крупных застройщиков — ГК ПИК, Setl Group, ГК «Страна Девелопмент», Группа ЦДС, «Строительный трест» — выразили протест и отказались работать с банками, которые ввели комиссию.
Почти сразу в ФАС поступили жалобы от застройщиков и физических лиц, которые не смогли получить кредит. ФАС пока не приняла каких-либо мер.
Застройщики советуют покупателям обращаться за кредитами в банки, которые не взимают комиссию.
Бедные-бедные банки
Взимать комиссию решили банки — заметные участники программ. Их доля в льготном сегменте оценивается с 80–90%. Как ранее сообщали СМИ, Сбер исчерпал лимит субсидирования уже к концу ноября, выдав кредитов на 2,221 трлн рублей из заложенных по программе 2,249 трлн. И со второй декады января банк установил комиссию в 7,5–11,5% в зависимости от конкретной программы.
После сокращения субсидий сократилась и маржа банков. В рамках Дня финансов на площадке Международной выставки-форума «Россия» Георгий Горшков, заместитель президента — председателя правления ВТБ, заявил о последствиях сокращения субсидий по льготным программам: «Наша рентабельность по ним в последние месяцы и так была около нуля, а с 23 декабря стала отрицательной. У других крупных игроков ситуация аналогичная».
Выдержав паузу, Центробанк 15 января сообщил: несмотря на изменение условий льготных госпрограмм, они остаются прибыльными для банков. При этом взимание комиссий за выдачу льготных ипотечных кредитов создает риски, поскольку застройщики могут переложить комиссии в цены.
Регулятор предложил оператору программы ДОМ.РФ рассмотреть возможность расширить лимиты для банков, которые не требуют комиссии. Виталий Мутко, глава ДОМ.РФ, в интервью телеканалу «Россия 24» заявил о готовности перераспределить лимиты: «Если банки, которые введут лимиты, прекратят выдачу ипотеки, мы можем отозвать эти лимиты у них и перераспределить тем институтам, которые выполняют» (выполняют условия программы. — Ред.).
Аналитики ГК «Страна Девелопмент» прогнозируют рост числа банков, которые не будут вводить комиссии. Сейчас это банк «ДОМ.РФ», Газпромбанк, Абсолют Банк, Россельхозбанк, «Тинькофф», Уральский банк реконструкции и развития, Всероссийский банк развития регионов, Сургутнефтегазбанк.
Рынок собирается ужаться
Десятого января Setl Group объявила о приостановке сделок со Сбером, ВТБ, Альфа-Банком по льготным программам c субсидированием от застройщика. «Сейчас продолжаем вести переговоры с банками, пока работу с ними по программам с господдержкой мы не восстановили и надеемся, что решение мы найдем достаточно скоро», — уточнила Ольга Кобякова, коммерческий директор компании «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), на круглом столе «Ипотека-2024», организованном в ходе форума недвижимости «Движение».
Компания «Экострой» не настаивает, чтобы льготные ипотечные займы покупатели оформляли в определенных банках, однако указывает: в Сбере будет удорожание квартиры — при ставке 8% удорожание на кредитные средства составит 7,5%. При семейной ипотеке в 6% удорожание на кредитные средства — 8,4%.
Как пояснил Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), демонстративный отказ ряда застройщиков от предложений банков по субсидированию связан с существующей экономикой строительства. «Начиная с октября 2023 года, объем сделок на рынке новостроек имеет негативную тенденцию. Необходимо понимать, что жилье не становится более доступным — реальные доходы населения не догоняют строительную инфляцию. Именно поэтому предложение банков включить комиссию за выдачу льготной ипотеки в цену квадратного метра для бо́льшей части субъектов РФ и муниципалитетов, даже таких крупных, как города-миллионники, невозможно. Увеличение цены приведет к еще бо́льшему снижению спроса на первичном рынке и, как следствие, к снижению объемов строительства», — подчеркнул он.
На расширенном заседании комиссии РСПП по жилищной политике «Ипотечное кредитование долевого строительства в 2024 году» Татьяна Киреева, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам «Вологдастройзаказчик», указала: «Введенная программа предполагает два варианта: либо мы поднимаем цены на жилье, и в результате снижаются продажи, либо застройщик из своих личных средств выплачивает комиссионные — а это означает банкротство застройщика. Если не повышать цену квадратного метра, очень многие застройщики уйдут с рынка».
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест», уверена: самостоятельно нести новые расходы строительные компании не могут. «В сложившейся ситуации необходимо воздействовать на банки, хотя бы только с государственным участием, для пересмотра условий сотрудничества. Тем более что речи о бедственном положении самих банков не идет: их совокупная чистая прибыль, по данным Центробанка, по итогам минувшего года приблизится к трем триллионам рублей», — заявила она.
Конфликт незамедлительно отразился на объемах льготного кредитования. По данным сервиса «Сделка.РФ», уже в начале января доля отказов по онлайн-заявкам на ипотеку достигла 35% против 17% в декабре из-за изменившихся условий кредитования.
Начал развиваться и другой процесс. Раньше квартиры в ипотеке считались, скорее, проблемными, но теперь, с учетом возможности сохранить старые ставки, они стали желанным объектом покупки. Разница в процентах значительна, указал Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
«Перекос на рынке недвижимости начался не вчера и не в 2023 году, а с введением льготной ипотеки. Да, она временно поддержала рынок, но и создала дисбаланс. Теперь рынок восстанавливается, хотя и не без трудностей», — подчеркнул он.
Согласно данным консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге, по итогам 2022 года на рынке стрит-ретейла отмечалось снижение объема свободных площадей на 0,6 п. п., до 8,4%. Причиной этому послужило увеличение внутреннего туристического потока в Северную столицу. За год было открыто на 17% больше объектов стрит-ретейла, чем закрыто. Лидерство по количеству открытых заведений сохранили операторы общественного питания. Причем структура арендаторов по профилю деятельности различается в зависимости от торгового коридора. Если в спальных районах преобладают продуктовые магазины (16%), то в центре города большая часть площадей занята кафе и ресторанами с долей 30–40% и больше.
- В течение 2022 года рынок стрит-ретейла Санкт-Петербурга продолжил восстановление после пандемии. В центральных районах в связи с увеличением внутреннего туристического потока и активизацией спроса на помещения в формате стрит-ретейла наблюдалось снижение вакантности. В среднем по городу доля свободных площадей составила 8,4%, сократившись на 0,6 п. п. за год. При этом в допандемийный период она была на уровне 7–7,5%. Наибольшее снижение (более 10 п. п.) вакантности было отмечено на ул. Белинского, на Владимирском и Загородном проспектах.
- На Невском проспекте, главной улице Санкт-Петербурга, доля свободных площадей составила 8%, при этом на основной части улицы пустует 6,6%, а на Старо-Невском проспекте – 11,1%. Кроме того, по данным на конец декабря 2022 года, девять магазинов иностранных брендов оставались временно закрытыми.
Географическое распределение долей свободных площадей
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Структура арендаторов по профилю деятельности за год изменилась незначительно. Так, большую часть площадей по-прежнему занимают кафе и рестораны, магазины продуктов и одежды. Объем площадей, занятых арендаторами в сфере общественного питания и продуктов увеличился на 3% и 5% соответственно по сравнению 2021 годом. Стоит отметить, что в формате встроенных помещений продолжили развиваться продуктовые сети «Магнит», «ВкусВилл», «Дикси», «Мини Лента» и другие. Однако некоторые ретейлеры сокращают количество своих магазинов – среди них «Великолукский мясокомбинат», «Фасоль» и др.
- Банковский сегмент продолжил тенденцию по оптимизации занимаемых площадей. В 2022 году было закрыто 28 отделений банков, а открылось только 13.
Структура топ-10 профилей арендаторов помещений стрит-ретейла
по занимаемой площади
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Структура профилей арендаторов различается в зависимости от торгового коридора. Если в спальных районах преобладают продуктовые магазины (16%), то в центре города большая часть площадей занята кафе и ресторанами с долей 30–40% и больше.
Распределение профилей арендаторов помещений стрит-ретейла
в зависимости от локации (по площади)
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- В целом за 2022 год было открыто на 17% больше объектов стрит-ретейла, чем закрыто. Операторы общественного питания традиционно стали лидерами по количеству закрытых и открытых объектов – 35% и 31% соответственно.
- Изменение средних запрашиваемых арендных ставок показывало разнонаправленную динамику. Так, на основной части Невского проспекта, на Старо-Невском проспекте и на Садовой улице ставки снизились на 6%,10% и 5% соответственно. На всех остальных торговых улицах города показатель остался неизменным или увеличился в пределах 1–4%.
- Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «2022 год для рынка стрит-ретейла был годом восстановления после двух лет пандемии. Мы отмечаем снижение доли свободных площадей в среднем по рынку и растущий спрос со стороны российских брендов. Благодаря развитию внутреннего туризма выросла посещаемость ресторанов и магазинов в центре города, открылись заведения с новыми интересными концепциями. В 2023 году в условиях высокой конкурентной борьбы за локального потребителя ожидается дальнейшее обновление форматов и концепций ретейлеров».
- В 2023 году при условии, что иностранные ретейлеры, приостановившие деятельность, уйдут с рынка, на Невском проспекте прогнозируется изменение доли свободного предложения до 10% и выше. При этом на Старо-Невском проспекте показатели вакантности могут достичь 15%. Освободившиеся помещения будут занимать новые торговые сети, ранее не представленные в городе. Вследствие этого достижение оптимальных показателей доли свободных площадей (менее 10%) ожидается уже к концу 2023 года. Наименьшим колебаниям по уровню вакансии и ротации подвергнутся объекты в спальных районах города за счет стабильного трафика со стороны жителей.
- Арендные ставки сохранятся на уровне 2022 года, при этом индексация по действующим договорам снизится до 3–4% вместо традиционных 5–6%. Таким образом, помещения стрит-ретейла на Невском проспекте станут еще более привлекательными для арендаторов.
На первичном рынке жилья Санкт-Петербурга в 2022 году было заключено около 33,5 тыс. ДДУ с использованием ипотечного жилищного кредита (ИЖК). В общем объеме сделок доля покупок квартир с ипотекой достигла 79%. При этом в 2021 году с использованием ипотечных кредитов было заключено 65% сделок, а в 2020 году — 61%.
К росту показателя 2022 года привело сокращение количества сделок без ИЖК за год в 2,3 раза: если в 2021 году на первичном рынке жилья «не ипотечной» была каждая третья сделка (34% от общего объема ДДУ), то в 2022 году без ИЖК покупатели заключили 21% договоров долевого участия.
В то же время, спрос на ипотеку поддерживался благодаря распространению партнерских ипотечных программ банков и застройщиков по околонулевым ставкам. В результате в декабре доля сделок с ипотекой в структуре спроса на первичном рынке достигла 90% от количества зарегистрированных ДДУ. Средневзвешенная фактическая ставка по выданным кредитам опустилась ниже 3%.
«На протяжении 2022 года ипотека была важнейшим поддерживающим плечом для спроса. Во втором полугодии, когда были запущены субсидированные ипотечные программы от застройщиков со ставкой от 0,01% годовых, мы наблюдали рост продаж квартир на первичном рынке, при этом количество покупок без привлечения кредита в общем объеме сделок сократилось — с 17% в июне до 10% в декабре, — комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. — Спрос и в дальнейшем будет поддерживаться ипотекой и субсидированными программами от застройщиков, при этом доля сделок без привлечения ИЖК в общем объеме покупок на первичном рынке может сократиться. Другой тренд – рост спроса на загородную недвижимость: для некоторых девелоперов это направление является фокусом на дальнейшее развитие».
По словам Елизаветы Конвей, в 2022 году интересы части покупателей могли сместиться в сторону зарубежной и загородной недвижимости, а некоторые клиенты решили сохранить сбережения на депозитах, что способствовало снижению в Санкт-Петербурге покупательской активности на первичном рынке жилья. В среднем спрос сократился от 20 до 40% в зависимости от сегмента недвижимости.
«Однако часть проектов чувствует себя по-прежнему уверенно, особенно в сегменте премиум-класса, где девелоперы быстро приспосабливаются к изменениям рынка. Такие проекты сохраняют высокий уровень спроса за счет передовых технологических и концептуальных решений, опережающих запросы покупателя, а также удачных локаций, привлекательность которых не зависит от внешних факторов. В частности, речь идет о сложившихся локациях в Московском, Василеостровском и Петроградском районах», - отмечает эксперт Nikoliers.