Льготно-ипотечный конфликт
Конфликт между крупными банками и застройщиками на почве комиссионных за выдачу льготных ипотечных займов может привести к снижению спроса и повышению цен на рынке новостроек. Банкам штрафы пока лишь угрожают — Федеральная антимонопольная служба (ФАС), Минфин и Центробанк «мониторят ситуацию».
Льготные ипотечные программы стали главным драйвером в сегменте новостроек, в чем Центробанк усматривает угрозу для рынка жилья и настаивает на сворачивании программ. В течение 2023 года условия льготного кредитования ужесточались, а субсидии для банков снизились на 1 п. п. Банки надумали компенсировать субсидии за счет застройщиков. Несколько крупных банков уже в декабре решили выдавать льготные кредиты на покупку жилья только у застройщиков-партнеров, но при этом потребовали с них комиссию за выдачу. Инициировал процесс Сбер, затем к нему присоединились ВТБ, Альфа-банк, Росбанк, Промсвязьбанк, банк «Открытие». Газпромбанк приостановил работу по льготным программам.
Несколько крупных застройщиков — ГК ПИК, Setl Group, ГК «Страна Девелопмент», Группа ЦДС, «Строительный трест» — выразили протест и отказались работать с банками, которые ввели комиссию.
Почти сразу в ФАС поступили жалобы от застройщиков и физических лиц, которые не смогли получить кредит. ФАС пока не приняла каких-либо мер.
Застройщики советуют покупателям обращаться за кредитами в банки, которые не взимают комиссию.
Бедные-бедные банки
Взимать комиссию решили банки — заметные участники программ. Их доля в льготном сегменте оценивается с 80–90%. Как ранее сообщали СМИ, Сбер исчерпал лимит субсидирования уже к концу ноября, выдав кредитов на 2,221 трлн рублей из заложенных по программе 2,249 трлн. И со второй декады января банк установил комиссию в 7,5–11,5% в зависимости от конкретной программы.
После сокращения субсидий сократилась и маржа банков. В рамках Дня финансов на площадке Международной выставки-форума «Россия» Георгий Горшков, заместитель президента — председателя правления ВТБ, заявил о последствиях сокращения субсидий по льготным программам: «Наша рентабельность по ним в последние месяцы и так была около нуля, а с 23 декабря стала отрицательной. У других крупных игроков ситуация аналогичная».
Выдержав паузу, Центробанк 15 января сообщил: несмотря на изменение условий льготных госпрограмм, они остаются прибыльными для банков. При этом взимание комиссий за выдачу льготных ипотечных кредитов создает риски, поскольку застройщики могут переложить комиссии в цены.
Регулятор предложил оператору программы ДОМ.РФ рассмотреть возможность расширить лимиты для банков, которые не требуют комиссии. Виталий Мутко, глава ДОМ.РФ, в интервью телеканалу «Россия 24» заявил о готовности перераспределить лимиты: «Если банки, которые введут лимиты, прекратят выдачу ипотеки, мы можем отозвать эти лимиты у них и перераспределить тем институтам, которые выполняют» (выполняют условия программы. — Ред.).
Аналитики ГК «Страна Девелопмент» прогнозируют рост числа банков, которые не будут вводить комиссии. Сейчас это банк «ДОМ.РФ», Газпромбанк, Абсолют Банк, Россельхозбанк, «Тинькофф», Уральский банк реконструкции и развития, Всероссийский банк развития регионов, Сургутнефтегазбанк.
Рынок собирается ужаться
Десятого января Setl Group объявила о приостановке сделок со Сбером, ВТБ, Альфа-Банком по льготным программам c субсидированием от застройщика. «Сейчас продолжаем вести переговоры с банками, пока работу с ними по программам с господдержкой мы не восстановили и надеемся, что решение мы найдем достаточно скоро», — уточнила Ольга Кобякова, коммерческий директор компании «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), на круглом столе «Ипотека-2024», организованном в ходе форума недвижимости «Движение».
Компания «Экострой» не настаивает, чтобы льготные ипотечные займы покупатели оформляли в определенных банках, однако указывает: в Сбере будет удорожание квартиры — при ставке 8% удорожание на кредитные средства составит 7,5%. При семейной ипотеке в 6% удорожание на кредитные средства — 8,4%.
Как пояснил Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), демонстративный отказ ряда застройщиков от предложений банков по субсидированию связан с существующей экономикой строительства. «Начиная с октября 2023 года, объем сделок на рынке новостроек имеет негативную тенденцию. Необходимо понимать, что жилье не становится более доступным — реальные доходы населения не догоняют строительную инфляцию. Именно поэтому предложение банков включить комиссию за выдачу льготной ипотеки в цену квадратного метра для бо́льшей части субъектов РФ и муниципалитетов, даже таких крупных, как города-миллионники, невозможно. Увеличение цены приведет к еще бо́льшему снижению спроса на первичном рынке и, как следствие, к снижению объемов строительства», — подчеркнул он.
На расширенном заседании комиссии РСПП по жилищной политике «Ипотечное кредитование долевого строительства в 2024 году» Татьяна Киреева, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам «Вологдастройзаказчик», указала: «Введенная программа предполагает два варианта: либо мы поднимаем цены на жилье, и в результате снижаются продажи, либо застройщик из своих личных средств выплачивает комиссионные — а это означает банкротство застройщика. Если не повышать цену квадратного метра, очень многие застройщики уйдут с рынка».
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест», уверена: самостоятельно нести новые расходы строительные компании не могут. «В сложившейся ситуации необходимо воздействовать на банки, хотя бы только с государственным участием, для пересмотра условий сотрудничества. Тем более что речи о бедственном положении самих банков не идет: их совокупная чистая прибыль, по данным Центробанка, по итогам минувшего года приблизится к трем триллионам рублей», — заявила она.
Конфликт незамедлительно отразился на объемах льготного кредитования. По данным сервиса «Сделка.РФ», уже в начале января доля отказов по онлайн-заявкам на ипотеку достигла 35% против 17% в декабре из-за изменившихся условий кредитования.
Начал развиваться и другой процесс. Раньше квартиры в ипотеке считались, скорее, проблемными, но теперь, с учетом возможности сохранить старые ставки, они стали желанным объектом покупки. Разница в процентах значительна, указал Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
«Перекос на рынке недвижимости начался не вчера и не в 2023 году, а с введением льготной ипотеки. Да, она временно поддержала рынок, но и создала дисбаланс. Теперь рынок восстанавливается, хотя и не без трудностей», — подчеркнул он.
Покупатели высокобюджетного жилья при выборе уделяют внимание множеству факторов, и архитектура будущего комплекса является одним из наиболее значимых. В московских новостройках сегодня можно увидеть отголоски многих течений. Но проекты премиального уровня должны следовать «большим» стилям, один из которых – это классицизм. Эксперты компании Regions Development подсчитали, что 6 из 10 самых продаваемых в 2022 году премиальных ЖК отдали дань именно классике.
Хорошо забытое старое
В эпоху становления премиального рынка недвижимости покупатели часто отдавали предпочтение стилю, напоминающему барокко – с обилием вычурных декоративных элементов. Однако уже в 2000-х годах показной пафос отходит на задний план, и клиенты начинают ценить легкие и изящные решения, без излишней позолоты и помпезности.
Сейчас уже можно говорить о возврате моды на неоклассику, которая более универсальна и понятна покупателю, чем другие направления. Она сохраняет ценности традиционного зодчества и разгружает облик зданий за счет сокращения деталей.
Так, в жилом комплексе премиум-класса «Преображенская площадь» дома спроектированы с соблюдением основных канонов неоклассицизма: их отличают строгие вертикальные линии, соблюдение пропорций, симметричность и спокойная цветовая гамма. Индивидуальность фасадам придают выступающие карнизы. Примечательно, что дизайн общественных зон перекликается с архитектурой также фасадными решениями, которым присущи строгий минимализм, баланс цвета и света и выверенные акценты.
Без экологии никуда
Архитекторы премиального жилья сегодня предпочитают использовать материалы с долгим жизненным циклом – металл, камень, стекло. Это не только существенно увеличивает срок службы конструкций, но и отвечает тренду сохранения окружающей среды при производстве и переработке.
Так, в отделке фасадов «Преображенской площади» будет использован клинкерный кирпич – по многим показателям он превосходит даже высококачественный бетон. А в премиальном ЖК Dream Towers фасады облицованы португальским известняком, известным своей прочностью, долговечностью и повышенной устойчивостью к негативным воздействиям окружающей среды. К тому же это экологически чистый материал, который, в отличие от некоторых видов гранита, не обладает радиационным фоном.
Расстановка акцентов
Сегодня зоной особого внимания архитекторов премиальных домов становятся фактура материалов, сочетание оттенков цвета и геометрия линий. Стоит отметить, что данная эстетика гораздо более сложна в исполнении, чем украшение поверхностей фигурными элементами, ведь она предполагает доскональное знание особенностей разных текстур.
Наружная часть вентилируемых фасадов ЖК «Преображенская площадь» выполнена в сером, коричневом и бежевом цветах. Во внутреннем дворе здание меняет свой окрас на более светлый, чтобы закрытое пространство визуально казалось больше. А широкоформатное остекление наполняет дома светом, практически стирая границу между помещением и прилегающей территорией.
«Покупателям премиального жилья сегодня больше по душе классический архитектурный стиль, который никогда не выходит из моды и гармонично вписывается в существующую историческую застройку столицы, – подводит итоги Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). – Неоклассицизм отсылает нас к эстетике античности с ее изящной простотой и пропорциональностью, а современные тенденции добавляют ему новых акцентов. Самые успешные и знаковые проекты в премиальном сегменте имеют еще кое-что общее. В их облике вы чаще всего не найдете сложных форм и линий. Здание будет выглядеть просто, но вместе с тем роскошно, ведь именно сдержанность, минимализм и качество исполнения отличают по-настоящему изысканную вещь».
Эксперты Циан.Аналитика проанализировали динамику ввода жилья в регионах России в 2022 г. по данным, опубликованным Росстатом. Вновь зафиксирован рекорд по объемам ввода - еще никогда в России не строили более 100 млн кв.м. Вклад индивидуального жилищного строительства (ИЖС) второй год подряд превышает объемы от застройщиков, доля продолжает увеличиваться.
- В 2022 г. в России зафиксирован рекордный показатель по объемам ввода жилья - 102,7 млн кв. м (на 11% больше, чем год назад). Больший вклад в прирост дало строительство населением (+16,5% в годовом выражении).
- Половина жилья введена в 10 регионах РФ. В лидерах традиционно Московская область, Москва и Краснодарский край - на них приходится четверть всего объема. Концентрация строительной активности усиливается.
- 56% нового жилья в России построено населением. Объемы ИЖС выше ввода жилья девелоперами в 66 из 85 субъектов РФ. Больше всего жилья населением построено в Московской области, Краснодарском крае, Ленинградской области, Татарстане и Башкортостане.
- В России сохраняется концентрация девелоперской деятельности: на 10 регионов РФ, лидирующих по вводу жилья застройщиками, пришлось 55% от общего объема в стране. Максимальные показатели в “столицах” и регионах с городами-миллионниками.
- В 2022 г. на каждого жителя России было введено по 0,71 кв.м. жилья. Максимальные показатели в Ленинградской, Московской, Тюменской областях и Краснодарском крае.
1. В 2022 г. рекорд по объемам ввода жилья - построено более 100 млн кв.м.
В 2022 г. объем жилищного строительства в России составил 102,7 млн кв. м жилья - это максимальный показатель за все годы. Более 100 млн кв.м. в год до этого никогда не строили. Относительно прошлого года (когда также был побит рекорд - 92,6 млн кв.м.) показатель увеличился на 11%.
Девелоперами было построено 45,5 млн кв.м. - на 4,6% больше, чем в 2021 г. (тогда 43,5 млн кв. м.). Спад спроса в 2022 г. не привел к остановке новых проектов.
Объем ввода населением продолжает бить рекорды: 57,2 млн кв.м. - рост на 16,5% по сравнению с прошлым годом. Т.е. общие объемы строительства увеличились, главным образом, за счет увеличения строительства населением. Причины связаны как с реальным ростом строительной активности на фоне популяризации проживания за городом, так и с процессом дачной амнистии (те строения, на которые жители получили документы недавно, учитываются как вновь построенные, хотя им может быть уже много лет).
Динамика ввода жилья в 2019-2022 гг. в РФ, млн кв. м (девелоперами и населением)
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
2. Половина жилья введена в 10 регионах РФ
В 10 регионах РФ в 2022 г. введена половина всего нового жилья. Тройка лидеров неизменна: Московская область (14,1 млн кв.м.), Краснодарский край (7,6 млн кв.м.) и Москва (6,8 млн кв.м.) - на них приходится более четверти всего объема. В 2021 г. на 10 лидеров приходилось 48% введенного жилья, в 2020 г. - 45%, т.е. за год концентрация строительной активности только усилилась.
Регионы с максимальным объемом жилья, введенного в 2022 г.
|
Регион |
Объем ввода, млн кв. м |
Доля ввода от всего объема |
|
Московская область |
14,1 |
14% |
|
Краснодарский край |
7,6 |
7% |
|
г.Москва |
6,8 |
7% |
|
Ленинградская область |
4,0 |
4% |
|
г.Санкт-Петербург |
3,5 |
3% |
|
Республика Татарстан |
3,1 |
3% |
|
Республика Башкортостан |
3,1 |
3% |
|
Свердловская область |
2,9 |
3% |
|
Ростовская область |
2,7 |
3% |
|
Тюменская область |
2,2 |
2% |
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
В разрезе по федеральным округам лидирует Центральный ФО (за счет Москвы и Московской области) - на него пришлась почти треть всего введенного жилья (32% или 33 млн кв.м.). На втором месте Приволжский ФО (18% или 19 млн кв.м.) за счет значительных объемов ввода в Татарстане и Башкортостане, а также Самарской и Нижегородской областях. На третьем месте ожидаемо Южный ФО (13% или 14 млн кв.м.) в первую очередь за счет Краснодарского края, на который пришлось более половины ввода жилья в федеральном округе, и Ростовской области.
Распределение ввода жилья по федеральным округам в 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
3. Более половины жилья в стране введено населением
2022 г. стал вторым годом подряд, когда объемы ИЖС превысили ввод жилья девелоперами. Доля объемов строительства населением увеличилась до 55,7%. За год объем ввода населением увеличился на 16,5%, в то время как застройщиками - только на 4,6%. Ввод жилья населением превысил ввод жилья девелоперами в 66 из 85 субъектов РФ (в прошлом году таких регионов было 64).
Динамика доли ввода жилья населением от всего объема жилищного строительства
|
Год |
Ввод жилья, млн кв. м |
Из них введено населением |
|
2010 |
58,4 |
43,5% |
|
2011 |
62,2 |
42,8% |
|
2012 |
65,7 |
43,1% |
|
2013 |
70,5 |
43,3% |
|
2014 |
84,2 |
42,9% |
|
2015 |
85,3 |
41,0% |
|
2016 |
80,2 |
39,6% |
|
2017 |
78,5 |
41,4% |
|
2018 |
75,1 |
43,1% |
|
2019 |
80,3 |
45,8% |
|
2020 |
82,2 |
48,4% |
|
2021 |
92,6 |
53,0% |
|
2022 |
102,7 |
55,7% |
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
Максимальная доля ИЖС в общем объеме строительства традиционно в Северо-Кавказском ФО (73%). Лишь в двух федеральных округах девелоперы ввели больше жилья, чем население - в Северо-Западном (57%) за счет Санкт-Петербурга и Уральском (55%), хотя, как видно из данных, и здесь отрыв невелик. В 2021 г. более половины жилья было введено девелоперами также в Центральном ФО, но в 2022 г. на ИЖС приходится уже 54% всего ввода.
Распределение объемов ввода жилья между девелоперами и населением в 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
Самые высокие объемы ИЖС зафиксированы в Московской области (17% всего ввода в стране), Краснодарском крае (8%), Ленинградской области (5%), Татарстане (4%), Башкортостане (3%). В столичных агломерациях наиболее распространен формат коттеджных поселков, в южных регионах жизни в индивидуальных домах способствуют комфортные климатические условия, в Татарстане и Башкортостане среди населения популярно проживание в собственном доме.
Регионы-лидеры по объему ввода жилья населением в 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
4. На 10 регионов-лидеров по девелоперской активности пришлось 55% от объемов ввода жилья в стране
Девелоперами в 2022 г. было построено 45,5 млн кв.м. жилья. Лидерами по объему нового строительства остаются федеральные города и регионы с миллионными агломерациями: Москва (17% от всего объема), Московская область (8%), Санкт-Петербург (5%), Краснодарский край (4%), Свердловская, Новосибирская и Ленинградская области (по 3%) Сохраняется концентрация девелоперской деятельности: в десяти регионах-лидерах, было введено 55% от общего объема в стране (как и в прошлом году).
Регионы-лидеры по объему ввода жилья застройщиками в 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
В большинстве регионов страны объемы ввода девелоперами уступают объемам ИЖС, тем не менее в нескольких субъектах доля жилья от застройщиков существенно превышает объемы ввода населением. Например, в Санкт-Петербурге и Москве на девелоперскую активность приходится более 90% ввода: в Санкт-Петербурге - 93%, в Москве - 88% - частный сектор в федеральных городах невелик (в старых границах до расширения территорий практически отсутствует). Объемы ввода застройщиками значительно превышают объемы ИЖС в северных регионах, где проживание в индивидуальных домах из-за климатических условий требует существенных вложений средств и труда: в Мурманской области (80%), ХМАО (74%), Магаданской области (65%), ЯНАО (65%).
5. На каждого россиянина – всего по 0,7 кв.м.
По подсчетам Циан в 2022 г. на каждого жителя России было введено по 0,71 кв.м. жилья. Больше новой жилой площади, чем в среднем по стране, получили жители Центрального и Южного ФО (по 0,84 кв.м. на жителя), а также Северо-Западного ФО (0,81 кв.м. на жителя). Самые низкие показатели в Дальневосточном ФО (0,44 кв.м. на жителя) и Сибирском ФО (0,49 кв.м. на жителя).
В 9 российских субъектах построенная на каждого человека площадь преодолела отметку 1 кв.м. Лидером стала Ленинградская область (2,08 кв.м. на жителя). Для сравнения – в Санкт-Петербурге показатель составил 0,65 кв.м. на жителя. Также в лидерах Московская область (1,81 кв.м. на жителя) и Тюменская область (1,45 кв.м. на жителя). Минимальные показатели ожидаемо на Дальнем Востоке - в Чукотском АО, Магаданской области и Еврейской АО менее 0,2 кв.м. на жителя.
Регионы-лидеры по введенному жилью на одного жителя в 2022 г.
|
Регион |
Кол-во построенных кв. м на каждого жителя |
|
Ленинградская область |
2,08 |
|
Московская область |
1,81 |
|
Тюменская область |
1,45 |
|
Краснодарский край |
1,33 |
|
Чеченская Республика |
1,33 |
|
Калининградская область |
1,28 |
|
г. Севастополь |
1,07 |
|
Сахалинская область |
1,04 |
|
Республика Адыгея |
1,00 |
|
Калужская область |
0,90 |
Источник: Циан.Аналитика по данным Росстата
”Несмотря на внешние трудности, в 2022 г. девелоперы и население построили рекордные 102,7 млн кв.м. жилья. Относительно прошлого года основной прирост показал сегмент ИЖС, в результате чего доля ввода жилья населением продолжает увеличиваться (в прошлом году она превысила отметку в 50%). Объемы от застройщиков также увеличились, хотя и не так значительно, как объемы ИЖС. Спад спроса в 2022 г. не привел к остановке новых проектов, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В 2023 г. повторить рекорды 2022 г. будет сложно - не только из-за внешних обстоятельств, но по причине того, что в пандемийный 2020 г. новых корпусов (строительство которых как раз завершится в 2023 г.) начали строить меньше, чем в 2019 г.”.
