Льготно-ипотечный конфликт
Конфликт между крупными банками и застройщиками на почве комиссионных за выдачу льготных ипотечных займов может привести к снижению спроса и повышению цен на рынке новостроек. Банкам штрафы пока лишь угрожают — Федеральная антимонопольная служба (ФАС), Минфин и Центробанк «мониторят ситуацию».
Льготные ипотечные программы стали главным драйвером в сегменте новостроек, в чем Центробанк усматривает угрозу для рынка жилья и настаивает на сворачивании программ. В течение 2023 года условия льготного кредитования ужесточались, а субсидии для банков снизились на 1 п. п. Банки надумали компенсировать субсидии за счет застройщиков. Несколько крупных банков уже в декабре решили выдавать льготные кредиты на покупку жилья только у застройщиков-партнеров, но при этом потребовали с них комиссию за выдачу. Инициировал процесс Сбер, затем к нему присоединились ВТБ, Альфа-банк, Росбанк, Промсвязьбанк, банк «Открытие». Газпромбанк приостановил работу по льготным программам.
Несколько крупных застройщиков — ГК ПИК, Setl Group, ГК «Страна Девелопмент», Группа ЦДС, «Строительный трест» — выразили протест и отказались работать с банками, которые ввели комиссию.
Почти сразу в ФАС поступили жалобы от застройщиков и физических лиц, которые не смогли получить кредит. ФАС пока не приняла каких-либо мер.
Застройщики советуют покупателям обращаться за кредитами в банки, которые не взимают комиссию.
Бедные-бедные банки
Взимать комиссию решили банки — заметные участники программ. Их доля в льготном сегменте оценивается с 80–90%. Как ранее сообщали СМИ, Сбер исчерпал лимит субсидирования уже к концу ноября, выдав кредитов на 2,221 трлн рублей из заложенных по программе 2,249 трлн. И со второй декады января банк установил комиссию в 7,5–11,5% в зависимости от конкретной программы.
После сокращения субсидий сократилась и маржа банков. В рамках Дня финансов на площадке Международной выставки-форума «Россия» Георгий Горшков, заместитель президента — председателя правления ВТБ, заявил о последствиях сокращения субсидий по льготным программам: «Наша рентабельность по ним в последние месяцы и так была около нуля, а с 23 декабря стала отрицательной. У других крупных игроков ситуация аналогичная».
Выдержав паузу, Центробанк 15 января сообщил: несмотря на изменение условий льготных госпрограмм, они остаются прибыльными для банков. При этом взимание комиссий за выдачу льготных ипотечных кредитов создает риски, поскольку застройщики могут переложить комиссии в цены.
Регулятор предложил оператору программы ДОМ.РФ рассмотреть возможность расширить лимиты для банков, которые не требуют комиссии. Виталий Мутко, глава ДОМ.РФ, в интервью телеканалу «Россия 24» заявил о готовности перераспределить лимиты: «Если банки, которые введут лимиты, прекратят выдачу ипотеки, мы можем отозвать эти лимиты у них и перераспределить тем институтам, которые выполняют» (выполняют условия программы. — Ред.).
Аналитики ГК «Страна Девелопмент» прогнозируют рост числа банков, которые не будут вводить комиссии. Сейчас это банк «ДОМ.РФ», Газпромбанк, Абсолют Банк, Россельхозбанк, «Тинькофф», Уральский банк реконструкции и развития, Всероссийский банк развития регионов, Сургутнефтегазбанк.
Рынок собирается ужаться
Десятого января Setl Group объявила о приостановке сделок со Сбером, ВТБ, Альфа-Банком по льготным программам c субсидированием от застройщика. «Сейчас продолжаем вести переговоры с банками, пока работу с ними по программам с господдержкой мы не восстановили и надеемся, что решение мы найдем достаточно скоро», — уточнила Ольга Кобякова, коммерческий директор компании «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), на круглом столе «Ипотека-2024», организованном в ходе форума недвижимости «Движение».
Компания «Экострой» не настаивает, чтобы льготные ипотечные займы покупатели оформляли в определенных банках, однако указывает: в Сбере будет удорожание квартиры — при ставке 8% удорожание на кредитные средства составит 7,5%. При семейной ипотеке в 6% удорожание на кредитные средства — 8,4%.
Как пояснил Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), демонстративный отказ ряда застройщиков от предложений банков по субсидированию связан с существующей экономикой строительства. «Начиная с октября 2023 года, объем сделок на рынке новостроек имеет негативную тенденцию. Необходимо понимать, что жилье не становится более доступным — реальные доходы населения не догоняют строительную инфляцию. Именно поэтому предложение банков включить комиссию за выдачу льготной ипотеки в цену квадратного метра для бо́льшей части субъектов РФ и муниципалитетов, даже таких крупных, как города-миллионники, невозможно. Увеличение цены приведет к еще бо́льшему снижению спроса на первичном рынке и, как следствие, к снижению объемов строительства», — подчеркнул он.
На расширенном заседании комиссии РСПП по жилищной политике «Ипотечное кредитование долевого строительства в 2024 году» Татьяна Киреева, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам «Вологдастройзаказчик», указала: «Введенная программа предполагает два варианта: либо мы поднимаем цены на жилье, и в результате снижаются продажи, либо застройщик из своих личных средств выплачивает комиссионные — а это означает банкротство застройщика. Если не повышать цену квадратного метра, очень многие застройщики уйдут с рынка».
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест», уверена: самостоятельно нести новые расходы строительные компании не могут. «В сложившейся ситуации необходимо воздействовать на банки, хотя бы только с государственным участием, для пересмотра условий сотрудничества. Тем более что речи о бедственном положении самих банков не идет: их совокупная чистая прибыль, по данным Центробанка, по итогам минувшего года приблизится к трем триллионам рублей», — заявила она.
Конфликт незамедлительно отразился на объемах льготного кредитования. По данным сервиса «Сделка.РФ», уже в начале января доля отказов по онлайн-заявкам на ипотеку достигла 35% против 17% в декабре из-за изменившихся условий кредитования.
Начал развиваться и другой процесс. Раньше квартиры в ипотеке считались, скорее, проблемными, но теперь, с учетом возможности сохранить старые ставки, они стали желанным объектом покупки. Разница в процентах значительна, указал Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
«Перекос на рынке недвижимости начался не вчера и не в 2023 году, а с введением льготной ипотеки. Да, она временно поддержала рынок, но и создала дисбаланс. Теперь рынок восстанавливается, хотя и не без трудностей», — подчеркнул он.
Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) ежеквартально проводит мониторинг утвержденного Минстроем России показателя средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по субъектам РФ и мониторинг рыночной стоимости 1 кв. м жилья в регионах.
Норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2023 года и показатели средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2023 года утверждены приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ № 422/пр от 19.06.2023 года.
По результатам анализа НОСТРОЙ увеличение утвержденного нормативного показателя средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения в III квартале 2023 года относительно предыдущего периода всего по РФ составило 4,3%. Наибольший рост показателя отмечен в Ставропольском крае – около 29%, Чукотском автономном округе – более чем на 25%, Ямало-Ненецком автономном округе – более чем на 23%. При этом в ряде регионов наблюдается значительное снижение показателя: в Еврейской автономной области – на 40%, Кабардино-Балкарской Республике – на 11%, Республике Адыгея – на 8%.
При сравнении утвержденных показателей на III квартал 2023 года с рыночной стоимостью 1 кв. м жилья в регионах России выявлено, что в ряде регионов стоимость на рынке жилья значительно выше, чем утвержденный показатель. Так, например, в Москве и Кабардино-Балкарской Республике превышение составляет около 53%, в Республике Ингушетия – 35%.
Надо отметить, что стоимость 1 кв. м вторичного жилья в административных центрах более чем на 50% выше, чем в провинциальных городах. В результате при расчете средней рыночной стоимости квадратного метра жилья этот показатель секвестируется (усредняется) и не отражает в полной мере реальную стоимость.
В городах, где НОСТРОЙ проводит мониторинг (населением до 100 тыс. человек) отмечаются сложности в подборе предложений на первичном рынке жилья из-за ограниченного числа или отсутствия новостроек. Это сказывается и на стоимости жилья на вторичном рынке.
Напомним, что показатель средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по субъектам РФ учитывается при расчете размера социальных выплат, предоставляемых из федерального бюджета гражданам на приобретение (строительство) жилья.
На уже традиционном круглом столе «Рынок ипотеки в новой реальности. Предварительные итоги полугодия», который организовали портал «ТТ Финанс» и «Фонтанка.ру» традиционно представителями банков и застройщиками обсуждались последние тренды ипотечного кредитования. В фаворитах загородный рынок, но и в городской черте объемы выдач жилищных кредитов идут вверх.
Хватит оглядываться на государственные деньги
Новая реальность изменила ипотечный рынок – и, прежде всего в том, что государство сегодня не видит необходимости в увеличении госсубсидирования льготной ипотеки. Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов поясняет, что высокопоставленные чиновники Минстроя недвусмысленно говорят об этом на совещаниях.
Поэтому акцент госрегулирования смещается теперь на сокращение административных барьеров. И это касается всех этапов – от подготовки строительной документации до сдачи объекта в эксплуатацию.
Эксперт рассказывает, что в рамках обновленной задачи специалисты саморегулируемой организации только что подготовили пакет аналитики с информацией о том, какие административно-контрольные функции можно считать избыточными, что можно сократить, и насколько либерализация надзора позволяет сократить сроки строительства.
«Например, мы отметили, что заседания градкомиссий стали не нужны, – рассказывает глава СРО. – Или, например, я не знаю ни одного застройщика, который успел бы сделать проект планировки территории за нормативные 11 месяцев. Хотя эту процедуру можно максимально минимизировать».
Эксперт привел в пример беды одного из застройщиков, которому пришлось проложить 400 метров дороги от своего объекта до трассы «Скандинавия». Это 200 метров дороги в Ленобласти и 200 метров по территории города. Работа над ППТ для Ленобласти отняла более трех лет, а для Петербурга – два с половиной года.
«Следует пересмотреть условия и нормативный срок по ППТ, и проект по себестоимости станет обходиться застройщику заметно дешевле, что, в свою очередь, удешевило бы и покупку жилья гражданами», – рассуждает Алексей Белоусов.
Показатели растут, продажи набирают обороты
Представители строительных компаний отмечают, что спрос растет, особенно с апреля.
«Ипотека была и остается основным локомотивом продаж на рынке недвижимости, несмотря на действия ЦБ по ужесточению условий ипотеки с государственной поддержкой» – говорит начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – По итогам первого полугодия в ЖК «ОгниЗалива» 98% сделок заключено с привлечением ипотеки. И такие объемы вряд ли пойдут вниз в ближайшей перспективе. При нынешних доходах населения других вариантов купить квартиру у большинства граждан просто нет, – поясняет сотрудник «БФА-Девелопмент». – Безусловно, рынок под давлением Банка России перестраивается. Деваться некуда, приходится искать и запускать новые «фишки».
Так, «БФА-Девелопмент» опробует новое решение. Проектное финансирование компании осуществляет Сбербанк, и дисконт от комплексного финансирования перенаправляется на льготное обслуживание заемщиков. Клиент может выбрать большую скидку на срок до ввода дома в эксплуатацию, но большинство «голосуют» за умеренную скидку на весь срок гашения кредита. Это косвенно свидетельствует, что никто не планирует досрочного погашения ипотеки.
«Работать с комплексным продуктом Сбера мы начали с весны, и сейчас это 95% наших продаж», – рассказывает Светлана Денисова.
О высоких показателях ипотечных сделок рапортуют и другие застройщики.
«В наших объектах комфорт-класса доля ипотеки составляет почти 95%. Лидирующая позиция – у семейной ипотеки, затем идет ипотека с господдержкой (по ставке 7,7% на сегодня) и субсидированная застройщиком под 0,1% » – отмечает руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина.
Также эксперт отметила заметный рост спроса на ИТ-ипотеку. Особенно после того, как государство упростило условия для её получения.
Динамика продаж в 1 квартале была ниже конца 2022 года, но в целом I полугодие стало более динамичным, чем аналогичный период год назад. По рынку в среднем результат всего I полугодия дал прирост около 8%.
Обсуждая новость из прессы об исчерпании в бюджете лимитов по госипотеке, Ирина Орлянкина задала вопрос представителям банковского сообщества – так ли это? На что партнеры из банковской сферы в один голос сообщили, что лимитов хватит, переживать не о чем.
«Вполне возможно, это новость была запущена, чтобы простимулировать покупательский спрос», – подытожила Ирина Орлянкина.
Природа зовет и завораживает
Чертой последнего времени можно назвать рост популярности ипотеки на «загородку».
«Если в пандемию мы ориентировались на новостройки, то сейчас в фокусе внимания прежде всего загородная недвижимость, – констатирует генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова. – На популярность направления кроме прочего работает и то, что сохранилась возможность получать субсидированную ипотеку и даже «сельскую ипотеку» со ставкой 3%».
При этом явное оживление спроса произошло с запуском программы по кредитованию строительства дома на имеющемся земельном участке. Часто клиенты подбирают себе не участки, а готовые проекты, и в среднем цена вопроса составляет 15-20 млн. рублей.
«Тем более, что хорошая земля в дефиците, – поясняет эксперт. – Хотя, конечно, уже возведенные объекты не всегда подходят под требования предоставляющих ипотеку банков».
Еще немаловажная деталь – «Право собственности не обязательно должно быть зарегистрировано, банки позволяют строительство за счет ипотечных средств и на арендованных землях, – добавляет Светлана Белова. – И если раньше банки допускали к участию в программе только аккредитованных подрядчиков, то теперь это не обязательно».
В свою очередь генеральный директор компании SUN RESIDENCE GROUP Андрей Мирощенков также отмечает, что возвести загородный дом большинству граждан без привлечения кредита достаточно сложно.
«Но банки и агрегаторы стали активно продвигать такой продукт относительно недавно. Поэтому в продажах у нас, пусть и стабильно растет, доля ипотеки пока занимает порядка 30%», – говорит специалист.
Правда, все зависит от сегмента. Если речь идет о небольших домах, то в ипотеку приобретается около 50% объектов. Но когда речь заходит о бизнес-классе (порядка 20 млн. рублей), число кредитных сделок заметно снижается, как минимум, потому что ипотека не позволяет полностью перекрыть необходимые траты».
Для справки – стоимость приличного загородного дома под ключ с отделкой и бытовой техникой составляет 100-150-тысяч рублей за «квадрат». И льготной ипотеки с порогом в 12 млн. рублей обычно достаточно для домов до 100 кв. метров.
Ну и еще на ситуацию влияет следующая подробность. Конечно, на загородном рынке выставляется на продажу много лотов.
«Но далеко не все соответствуют современным критериям потребления, то есть имеют большие панорамные окна, большие гостиные, большие гардеробные, и располагаются в поселке с адекватной инфраструктурой, – оговаривается глава SUN RESIDENCE Андрей Мирощенков. – Соответственно, в нашей компании есть подразделение, строящее дома именно под запросы инвесторов с доходностью от 20%. При загрузке в 50% окупаемость 5-7 лет».
Банк России не дремлет, и мы не зеваем
Начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом» Ирина Илясова признает, что меры ЦБ по повышению среднестатического первоначального взноса отразились на ипотечном рынке.
«Хотя в «Росбанк Дом» доля ипотечных выдач с ПВ ниже 20% незначительная. У нас по банку в среднем в этом году взнос составляет 37%. Мы не ожидаем существенного изменения значения среднего ПВ в связи с действиями регулятора», – уточняет эксперт.
Кроме того, низкий взнос не всегда был популярен. Так, несколько лет назад в Росбанке предлагалась программа с нулевым взносом, и спрос был минимален.
С другой стороны, вынуждена признать Ирина Илясова, решение ЦБ по увеличению размера первоначального взноса ведет и к другим последствиям. Например, способствует росту числа заемщиков по потребкредитам, которые вынуждены таким образом получать недостающую сумму на первоначальный взнос.
«У нас нет ипотеки без первоначального взноса, но у нас есть программа, которая позволяет переехать из имеющейся квартиры в новую и которая не предполагает дополнительных затрат, то есть, клиент оплачивает только одну ипотеку», – делится представитель «Росбанк Дом».
«На сегодня доля ипотеки на первичном рынке недвижимости в денежном выражении составила около 37%», – добавляет Ирина Илясова.
Но в то же время – в первом квартале – в драйверы вышел вторичный рынок, поскольку продавцы более лояльно относились к дисконтам. Кроме того, бьет рекорды ипотека на ИЖС и на готовые дома.
Будет, что отметить 31 декабря
«Ожидаю, что 2023 год превысит результаты 2022 года по объему ипотечных сделок, – прогнозирует начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова. – Например, увеличение будет происходить за счет сделок по приобретению загородной недвижимости».
«Рост обращений клиентов легко объясним – развитие такого продукта, как индивидуальное строительство, да еще и по субсидированным ставкам, позволяет многим вырваться из городской суеты и построить дом своей мечты», – уточняет Елена Диоргесова.
И для клиентов, кого не удовлетворяют требования по субсидированным ставкам по программе на строительство, мы в Примсоцбанке предлагаем кредитование по стандартным ставкам, позволяющим достроить дом (залит фундамент, построены стены, на земельном участке уже находятся строения и прочее). В данном случае Примсоцбанк не просит аккредитации подрядчика в банке, не регламентирует сроков строительства, выплачивает всю сумму сразу, а по факту завершения строительных работ и предоставления подтверждающих документов кредитору, снижает ставку клиенту на 2%.
«Также хотелось бы отметить, что есть клиенты, которые действуют поступательно: изначально приобретают с использованием кредитных средств земельные участки, после погашения которого, берут новый кредит на строительство, – раскрывает схемы покупателей специалист. – Более того, в Примсоцбанке приобретение земельного участка возможно без первоначального взноса».
Осторожность лишней не бывает
Тема страхования ипотеки обсуждается редко, и совершенно зря.
«Приходится согласиться, что финансовая грамотность населения по вопросам страхования достаточно низкая, – соглашается директор по развитию цифрового сервиса ипотечного страхования FAST.Ипотека Анна Морозова. – Потребители не осознают необходимости этой процедуры. Вместе с тем известны случаи, когда клиенты экономили на страховании жизни, а потом сталкивались с неприятностями, вплоть до того, что наследникам оказывалась не под силу оплата ежемесячных платежей по кредиту».
С другой стороны, отмечает Анна Морозова, сервис FAST как раз и призван пропагандировать важность страховых услуг.
Многие застройщики оставляют страхование на откуп банку. Однако, по результатам исследований, в 2022 году 81,5% страхователей, купивших полис в банке, не могли сами выбрать страховую организацию, так как в банке им предложили только одного страховщика. Только 15,3% респондентов указали, что специалист в банке предложил продукты нескольких страховщиков на выбор. Анна Морозова пояснила, что агрегатор FAST встраивается в процесс ипотечной сделки и открывает покупателю недвижимости возможность выбрать предложение от разных страховых компаний.
Параллельно упрощается работа ипотечных менеджеров в банках, агентствах недвижимости и строительных компаниях. Подбор и оформление полисов осуществляется онлайн, в режиме «одного окна»: от расчета стоимости до оформления договора страхования и оплаты.
Эксперты говорят о том, что цифровые сервисы меняют устоявшиеся бизнес-модели на рынке недвижимости. Благодаря усовершенствованным платформам-агрегаторам застройщики/агентства теперь имеют возможность создать собственный отдел ипотечного страхования или сделать имеющийся более эффективным, поскольку это теперь не требует больших финансовых и человеческих ресурсов.
«Раньше покупатель страховал недвижимость через банк, а теперь может закрыть этот вопрос сразу у застройщика. Это оптимизация, это сервис! Клиент удовлетворяет все запросы в одном месте. А застройщик, агентство, риелторы получают дополнительный доход, который может использовать, например, для покрытия затрат на ФОТ или мотивацию сотрудника. И оказывать сервис клиенту можно не только в первый год, но и на этапе получения ключей, когда клиенту необходимо оформить обязательное страхование имущества, а также сопровождать пролонгацию клиента, чтобы ему не приходилось задумываться об этом» – подытоживает Анна Морозова.