На чем базируется оптимизм застройщиков
Вместе со всей страной предварительные итоги года подводят и застройщики. По сути это экспертные оценки «с земли».
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов рассказывает, что в начале уходящего года на рынке царили пессимистические настроения. Но вопреки ожиданиям информационный фон этого года оказался более спокойным, что позволило нарастить показатели относительно 2022 года. Цены увеличились пропорционально уровню инфляции. «Если сравнивать с ноябрем-2022, рост составил около 7,5%. С 218 тысяч рублей за кв.м. до 234 тысяч рублей за кв.м. рублей, – говорит специалист. При этом доля ипотечных сделок выросла с 77 до 87%».
Таким образом компания фиксирует положительную динамику по всем показателям на рынке недвижимости. Но с одной оговоркой касательно объемов ввода - во многом успешность по показателям ввода объясняется проектами, стартовавшими в 2020-2021 годах. В перспективе же, в целом по рынку неизбежно снижение объемов ввода. В частности, благодаря дефициту участков под застройку в актуальных локациях города.
Между тем, штудирование свежих правок Генплана Петербурга подсказывает, что кардинальный перенос «серого пояса» за пределы города и передача этих территорий под жилую застройку откладываются на неопределенное будущее.
Генеральный директор Агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева также не скрывает удовлетворения, поскольку корпоративные планы на текущий момент выполнены – и по вводу, и по объёму продаж. «Более того, нынешний год можно считать наиболее успешным для компании с точки зрения объемов реализации, – объясняет глава Агентства. – Доля ипотечных сделок в новостройках компании достигла 76%, но по месяцам динамика различалась. Так в последние месяцы доля поднималась до 85%».
В этом объеме семейной ипотеки оказалось около 40%. И 46% от всех кредитов – ипотека с господдержкой. Впрочем, на IT-ипотеку выпадает относительно невысокое число (3,8%), но это все равно больше, чем в прошлом году. И практически иссякла военная ипотека, хотя ранее процент был приличный.
Средний первоначальный взнос на квартиры застройщика сейчас балансирует на уровне 23%. И, конечно, при законодательном увеличении его до 30% часть потенциальных клиентов останутся «за бортом», определенного снижения продаж не избежать. «Но не думаю, что провал окажется существенным. Тем более, что по нашим ожиданиям семейную ипотеку, благодаря ее повышенной социальной нагрузке, оставят в существующем виде. Но ипотеку с господдержкой, похоже, действительно будут всячески ухудшать для потенциальных покупателей, – предполагает Анжелика Альшаева. – Из трендов нынешнего года еще можно отметить рост доли региональных клиентов – конкретно в нашей компании – это не меньше 40%, а порой и 43%».
Следующий тренд, по словам Анжелики Альшаевой, связан с долей агентских сделок. Она поступательно пошла вверх и в некоторых компаниях достигла высоких 70%. В ГК «КВС» этот показатель в среднем был около 35%, а в текущей ситуации его удалось урегулировать до 40%.
На рынке первичной недвижимости вырос интерес к готовому жилью, подсказывает директор онлайн агентства недвижимости и кредитования «Ипотека под опекой» Наталья Никитина.
«В большинстве сделок речь идет о приобретении вводимых в эксплуатацию в течение ближайшего полугодия объектов или уже сданного жилья. Новостройки на стадии котлована мало кого интересуют, – говорит Наталия Никитина. – Объяснение тренду банальное. До проектного финансирования между разными стадиями стройки был гораздо более заметный разброс цен. Сегодня же, это в 10-15%, что не столь для клиентов значимо».
Привлекательность объектов повышенной степени готовности, кроме прочего приближает возможность сдавать объект в аренду. Клиенты стремятся купить и сразу начать отбивать траты. Этот же принцип закладывается и в ипотечно-инвестиционные сделки. Тем более, сейчас можно найти варианты, когда удается сдать дороже ежемесячного ипотечного платежа.
«В целом уходящий год обошелся без существенных спадов покупательской активности», – рассуждает риэлтор.
Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина констатирует, что приходится рассуждать о показателях «в среднем по рынку», что не совсем корректно. Тем не менее, и такие подсчеты демонстрируют, что на рынке апартаментов за 10 месяцев цены во всех сегментах подросли на 7-7,5%.
Специалист подчеркивает, что рынок апартов функционирует в отрыве от льготной ипотеки. И портрет покупателя апартаментов имеет свои нюансы. Зачастую это инвестор, предпочитающий пассивный доход.
«Приходится как-то обходиться без ипотеки с государственной поддержкой, – констатирует эксперт. – Идут эксперименты с различными форматами рассрочки. Да и самой рассрочке постоянно находится какая-нибудь альтернатива. Например, в проекте Digital Village Vertical в рамках партнерства с Банком «Санкт-Петербург» запущена программа, по которой кредитная ставка составляет 3% до ввода объекта в эксплуатацию. А если объект готовый, ставка в 3% дается на первые три года». В свою очередь при таком решении застройщик снижает риски по возникновению задолженности клиентов. Деньги в компанию сразу поступают из банка.
Еще в пользу апартаментов работает то, что рынок аренды за последний год вырос на более чем 10%, и загрузка в объектах компании сейчас фиксируется на уровне 78%.
«И мы добились в этом году рекордной выручки, с августа же продажи пошли лавиной, – докладывает директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев. – И в будущее продолжаем смотреть с оптимизмом. Хотя государство традиционно не балует сегмент апартаментов поддержкой».
Застройщику, кроме просто строительства, необходимо развиваться и повышать востребованность производимого продукта, и компания вынуждена искать эксклюзивные ниши. Например, двигаться в сторону рекриационных объектов с санаторными функциями.
Кроме того, требуется дополнительная отладка внутренних процессов. Так, строительный холдинг «Сенатор» запустил «очень крутой» совместный проект с ДОМ.РФ. Теперь можно купить в ипотеку номер в одном из проектов компании, где производится капитальный ремонт. Пусть de-jure это вторичка и, соответственно, любой другой банк требует отчет об оценке. А этот отчет не учитывает многие моменты.
Но ДОМ.РФ разработал специальную программу, делающую вышеназванные сделки возможными и интересными покупателям.
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова, отмечает, что льготная ипотека, несмотря на ограничения, остается безусловным фаворитом покупательских интересов. В том числе и на загородном рынке.
Кстати, большинство льгот распространяется и на земельные участки. Как подчеркивает специалист, по назначению земельных наделов не применяются категорические исключения. Ипотека дается на земли для индивидуального строительства и земли сельхозназначения с разрешением использования для садоводства-огородничества. «Но необходимо строить не дачную времянку, а жилой дом. Если мы говорим про дачу на земле сельхозназначения, то все равно необходимо объект оформлять как жилой дом. Это вопрос не качества объекта, а его статуса в выписке из ЕГРН. На строительство именно дачи банк ипотеку не даст», – уточняет Светлана Белова.
Еще одна деталь. Можно привлекать подрядчика, а можно строить самому.
Строительство своими силами отличается от привлечения подрядчика только сроками ввода в эксплуатацию – обычно банк дает на это один год, при заказе стройки у подрядной организации – до двух лет.
Конечно, компания проводит сделки и с городскими объектами. «Это долгосрочные вложения на высоких стадиях готовности, получение ключей в 2025 году потребителям не особо интересно», – рассказывает Светлана Белова.
Руководитель направления Развития партнёрских продаж Банк «ДОМ.РФ» Владимир Куприянов сообщает, что по итогам декабря у банка ожидается очередной рекорд по ипотечным сделкам. И, несмотря на позицию ЦБ, льготная ипотека остается в приоритетах. На первом месте по спросу пребывает семейная ипотека, потом госипотека и IT ипотека.
Банк широко практикует и собственные бонусы, и программы лояльности, как для покупателей, так и застройщиков. И вторые получают возможность уменьшать на период строительства ипотечные ежемесячные платежи.
Среди актуальных трендов эксперт называет рост популярности формата Trade-In. «Данный продукт (только на ДДУ) мы с сентября активно продвигаем. И ожидаем всплеска сделок в следующем году, – поясняет Владимир Куприянов. – А второй драйвер будущего года - ИЖС. Наш прогноз, 2024 год будет Годом ИЖС», – утверждает эксперт.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов согласен, что уходящий год можно считать довольно успешным для отрасли хотя бы только потому, что он не принес каких-либо серьезных потрясений. «Можно констатировать тот факт, что устойчивость строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленобласти оказалась достаточно высокой перед вызовами времени».
А начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова обращает внимание, что город выполнил годовой план по вводу жилья (2,7 млн. кв. метров) еще в начале ноября.
С другой стороны, сегодня многие застройщики откладывают вводы новых объектов. Обычно – первый квартал, чтобы не устроить избыток предложения. Это никому не нужно.
Кром того, строителям приходится сталкиваться с постоянно растущей себестоимостью работ и стройматериалов. С кадровым дефицитом и «скромной» платежеспособностью населения.
Но, как бы там ни было, по мнению эксперта, происходит адаптация покупателей к новой повестке. И что уже явный плюс, никто не верит в предрекаемый непрофессионалами «обвал цен».
«Ну и, конечно, нелепо считать, будто рынок перекредитован», – резюмирует Светлана Денисова.
Согласно исследованию Urban, московские застройщики держат на витрине порядка 18 тыс. машино-мест, что примерно в 3,5 раза меньше количества квартир и апартаментов, готовых к продаже.
Суммарный бюджет объектов паркинговой инфраструктуры оценивается в 48 млрд рублей.
91,5% предложения сосредоточено в подземных паркингах. Средняя цена квадратного метра в этой категории составляет 176,5 тыс. рублей, средний бюджет лота – 2,82 млн рублей. На долю наземных паркингов приходится всего 8,5% готовых к продаже машино-мест. Расценки в них намного ниже – в среднем 83,1 тыс. рублей за квадратный метр и 1,17 млн рублей за лот.
Из общего объема предложения 2,1% лотов приходится на места для хранения мотоциклов. В среднем они занимают 5,0 кв. м. Средняя стоимость мото-места на сегодняшний день достигает 0,82 млн рублей. На рынке есть ограниченный (несколько десятков юнитов) объем гибридного предложения, когда в одном лоте объединяются одно или два места для автомобилей и место для мотоцикла. Для покупки таких объектов нужен бюджет в 3,56 млн рублей.
«Примерно каждое седьмое место в паркинге рассчитано на стоянку двух авто. В жилых комплексах Новой Москвы этот продукт стоит 1,93 млн рублей. Для проектов комфорт-класса на территории «старых» округов этот показатель равен 3,30 млн рублей, для проектов бизнес-класса – 4,70 млн рублей, для премиальных новостроек – 5,12 млн рублей», - комментирует Ольга Хасанова, генеральный директор Urban.
В пересчете на квадратный метр сдвоенные места стоят ощутимо дешевле. На локальном рынке Новой Москвы разница измеряется 41,3%, в комфорт-классе на территории «старых» районов – 8,8%, в бизнес-классе – 25,4%, в премиум-классе — 16,9%.
Средний чек стандартного одиночного машиноместа в новостройках массового сегмента балансирует на уровне 1,5-1,8 млн рублей. В жилых комплексах бизнес- и премиум-класса стоимость примерно вдвое выше – 3,1-3,3 млн рублей.
Большинство стандартных мест имеют площадь до 15 кв. м. В Новой Москве эта пропорция составляет 81,0%, в комфорт-классе «старой» Москвы – 87,1%, в бизнес-классе – 74,7%, в премиум-классе – 86,7%. Наиболее распространены объекты с габаритами 13,25 кв. м. Они охватывают третью часть актуального предложения на рынке паркинговой инфраструктуры.
По новой оценке ВТБ, объем выдач ипотеки на ИЖС достигнет 440 млрд рублей, что более чем втрое превзойдет результат прошлого года и станет новым рекордом для сегмента.
Спрос на индивидуальное жилищное строительство в России продолжает расти ускоренными темпами, что находит отражение в динамике жилищного кредитования. По оценке ВТБ, по итогам января-октября 2023 года объем выдач ипотеки на частное домостроение в целом на рынке составил около 360 млрд рублей, что более чем вдвое превышает результат за 2022 год.
В ВТБ за 10 месяцев средства на ИЖС и загородную недвижимость получили более 10,7 тысячи россиян, а общая сумма сделок составила свыше 69 млрд рублей. По объему это почти в два раза превышает результат за аналогичный период 2022 года. Другой банк группы ВТБ – РНКБ – по итогам января-октября предоставил населению на покупку и строительство индивидуального жилья 6,5 млрд рублей, что почти в 1,5 раза больше результата за 10 месяцев 2022 года.
Основным драйвером сегмента выступает льготная ипотека, по которой сейчас оформляется подавляющее большинство кредитов на индивидуальное жилье.
«Принимая решение об улучшении жилищных условий, россияне все чаще отдают предпочтение строительству своего дома. В первую очередь, «бум» спроса на индивидуальное жилье подогревает его комфортность, особенно если речь идет о семьях с детьми. Второй фактор - государственная поддержка сегмента: даже на фоне значительно изменившихся условий по базовым ипотечным программам получить кредит на ИЖС по-прежнему можно по низкой ставке. Например, в ВТБ она не превышает 7,6% годовых, а для заемщиков с детьми ценовые параметры еще выгоднее – 5,6%», – прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Он добавил, что для физических лиц сдерживающими факторами выступают невысокий уровень цивилизованности сегмента частного строительства, высокие сопутствующие расходы и повышенные требования банков при выдаче кредитов, для девелоперов - высокие затраты на этапе строительства и фактически отсутствующие механизмы проектного финансирования. Активный выход банков на рынок останавливают риски незавершения строительства и более низкая ликвидность загородной недвижимости.