На чем базируется оптимизм застройщиков
Вместе со всей страной предварительные итоги года подводят и застройщики. По сути это экспертные оценки «с земли».
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов рассказывает, что в начале уходящего года на рынке царили пессимистические настроения. Но вопреки ожиданиям информационный фон этого года оказался более спокойным, что позволило нарастить показатели относительно 2022 года. Цены увеличились пропорционально уровню инфляции. «Если сравнивать с ноябрем-2022, рост составил около 7,5%. С 218 тысяч рублей за кв.м. до 234 тысяч рублей за кв.м. рублей, – говорит специалист. При этом доля ипотечных сделок выросла с 77 до 87%».
Таким образом компания фиксирует положительную динамику по всем показателям на рынке недвижимости. Но с одной оговоркой касательно объемов ввода - во многом успешность по показателям ввода объясняется проектами, стартовавшими в 2020-2021 годах. В перспективе же, в целом по рынку неизбежно снижение объемов ввода. В частности, благодаря дефициту участков под застройку в актуальных локациях города.
Между тем, штудирование свежих правок Генплана Петербурга подсказывает, что кардинальный перенос «серого пояса» за пределы города и передача этих территорий под жилую застройку откладываются на неопределенное будущее.
Генеральный директор Агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева также не скрывает удовлетворения, поскольку корпоративные планы на текущий момент выполнены – и по вводу, и по объёму продаж. «Более того, нынешний год можно считать наиболее успешным для компании с точки зрения объемов реализации, – объясняет глава Агентства. – Доля ипотечных сделок в новостройках компании достигла 76%, но по месяцам динамика различалась. Так в последние месяцы доля поднималась до 85%».
В этом объеме семейной ипотеки оказалось около 40%. И 46% от всех кредитов – ипотека с господдержкой. Впрочем, на IT-ипотеку выпадает относительно невысокое число (3,8%), но это все равно больше, чем в прошлом году. И практически иссякла военная ипотека, хотя ранее процент был приличный.
Средний первоначальный взнос на квартиры застройщика сейчас балансирует на уровне 23%. И, конечно, при законодательном увеличении его до 30% часть потенциальных клиентов останутся «за бортом», определенного снижения продаж не избежать. «Но не думаю, что провал окажется существенным. Тем более, что по нашим ожиданиям семейную ипотеку, благодаря ее повышенной социальной нагрузке, оставят в существующем виде. Но ипотеку с господдержкой, похоже, действительно будут всячески ухудшать для потенциальных покупателей, – предполагает Анжелика Альшаева. – Из трендов нынешнего года еще можно отметить рост доли региональных клиентов – конкретно в нашей компании – это не меньше 40%, а порой и 43%».
Следующий тренд, по словам Анжелики Альшаевой, связан с долей агентских сделок. Она поступательно пошла вверх и в некоторых компаниях достигла высоких 70%. В ГК «КВС» этот показатель в среднем был около 35%, а в текущей ситуации его удалось урегулировать до 40%.
На рынке первичной недвижимости вырос интерес к готовому жилью, подсказывает директор онлайн агентства недвижимости и кредитования «Ипотека под опекой» Наталья Никитина.
«В большинстве сделок речь идет о приобретении вводимых в эксплуатацию в течение ближайшего полугодия объектов или уже сданного жилья. Новостройки на стадии котлована мало кого интересуют, – говорит Наталия Никитина. – Объяснение тренду банальное. До проектного финансирования между разными стадиями стройки был гораздо более заметный разброс цен. Сегодня же, это в 10-15%, что не столь для клиентов значимо».
Привлекательность объектов повышенной степени готовности, кроме прочего приближает возможность сдавать объект в аренду. Клиенты стремятся купить и сразу начать отбивать траты. Этот же принцип закладывается и в ипотечно-инвестиционные сделки. Тем более, сейчас можно найти варианты, когда удается сдать дороже ежемесячного ипотечного платежа.
«В целом уходящий год обошелся без существенных спадов покупательской активности», – рассуждает риэлтор.
Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина констатирует, что приходится рассуждать о показателях «в среднем по рынку», что не совсем корректно. Тем не менее, и такие подсчеты демонстрируют, что на рынке апартаментов за 10 месяцев цены во всех сегментах подросли на 7-7,5%.
Специалист подчеркивает, что рынок апартов функционирует в отрыве от льготной ипотеки. И портрет покупателя апартаментов имеет свои нюансы. Зачастую это инвестор, предпочитающий пассивный доход.
«Приходится как-то обходиться без ипотеки с государственной поддержкой, – констатирует эксперт. – Идут эксперименты с различными форматами рассрочки. Да и самой рассрочке постоянно находится какая-нибудь альтернатива. Например, в проекте Digital Village Vertical в рамках партнерства с Банком «Санкт-Петербург» запущена программа, по которой кредитная ставка составляет 3% до ввода объекта в эксплуатацию. А если объект готовый, ставка в 3% дается на первые три года». В свою очередь при таком решении застройщик снижает риски по возникновению задолженности клиентов. Деньги в компанию сразу поступают из банка.
Еще в пользу апартаментов работает то, что рынок аренды за последний год вырос на более чем 10%, и загрузка в объектах компании сейчас фиксируется на уровне 78%.
«И мы добились в этом году рекордной выручки, с августа же продажи пошли лавиной, – докладывает директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев. – И в будущее продолжаем смотреть с оптимизмом. Хотя государство традиционно не балует сегмент апартаментов поддержкой».
Застройщику, кроме просто строительства, необходимо развиваться и повышать востребованность производимого продукта, и компания вынуждена искать эксклюзивные ниши. Например, двигаться в сторону рекриационных объектов с санаторными функциями.
Кроме того, требуется дополнительная отладка внутренних процессов. Так, строительный холдинг «Сенатор» запустил «очень крутой» совместный проект с ДОМ.РФ. Теперь можно купить в ипотеку номер в одном из проектов компании, где производится капитальный ремонт. Пусть de-jure это вторичка и, соответственно, любой другой банк требует отчет об оценке. А этот отчет не учитывает многие моменты.
Но ДОМ.РФ разработал специальную программу, делающую вышеназванные сделки возможными и интересными покупателям.
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова, отмечает, что льготная ипотека, несмотря на ограничения, остается безусловным фаворитом покупательских интересов. В том числе и на загородном рынке.
Кстати, большинство льгот распространяется и на земельные участки. Как подчеркивает специалист, по назначению земельных наделов не применяются категорические исключения. Ипотека дается на земли для индивидуального строительства и земли сельхозназначения с разрешением использования для садоводства-огородничества. «Но необходимо строить не дачную времянку, а жилой дом. Если мы говорим про дачу на земле сельхозназначения, то все равно необходимо объект оформлять как жилой дом. Это вопрос не качества объекта, а его статуса в выписке из ЕГРН. На строительство именно дачи банк ипотеку не даст», – уточняет Светлана Белова.
Еще одна деталь. Можно привлекать подрядчика, а можно строить самому.
Строительство своими силами отличается от привлечения подрядчика только сроками ввода в эксплуатацию – обычно банк дает на это один год, при заказе стройки у подрядной организации – до двух лет.
Конечно, компания проводит сделки и с городскими объектами. «Это долгосрочные вложения на высоких стадиях готовности, получение ключей в 2025 году потребителям не особо интересно», – рассказывает Светлана Белова.
Руководитель направления Развития партнёрских продаж Банк «ДОМ.РФ» Владимир Куприянов сообщает, что по итогам декабря у банка ожидается очередной рекорд по ипотечным сделкам. И, несмотря на позицию ЦБ, льготная ипотека остается в приоритетах. На первом месте по спросу пребывает семейная ипотека, потом госипотека и IT ипотека.
Банк широко практикует и собственные бонусы, и программы лояльности, как для покупателей, так и застройщиков. И вторые получают возможность уменьшать на период строительства ипотечные ежемесячные платежи.
Среди актуальных трендов эксперт называет рост популярности формата Trade-In. «Данный продукт (только на ДДУ) мы с сентября активно продвигаем. И ожидаем всплеска сделок в следующем году, – поясняет Владимир Куприянов. – А второй драйвер будущего года - ИЖС. Наш прогноз, 2024 год будет Годом ИЖС», – утверждает эксперт.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов согласен, что уходящий год можно считать довольно успешным для отрасли хотя бы только потому, что он не принес каких-либо серьезных потрясений. «Можно констатировать тот факт, что устойчивость строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленобласти оказалась достаточно высокой перед вызовами времени».
А начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова обращает внимание, что город выполнил годовой план по вводу жилья (2,7 млн. кв. метров) еще в начале ноября.
С другой стороны, сегодня многие застройщики откладывают вводы новых объектов. Обычно – первый квартал, чтобы не устроить избыток предложения. Это никому не нужно.
Кром того, строителям приходится сталкиваться с постоянно растущей себестоимостью работ и стройматериалов. С кадровым дефицитом и «скромной» платежеспособностью населения.
Но, как бы там ни было, по мнению эксперта, происходит адаптация покупателей к новой повестке. И что уже явный плюс, никто не верит в предрекаемый непрофессионалами «обвал цен».
«Ну и, конечно, нелепо считать, будто рынок перекредитован», – резюмирует Светлана Денисова.
Собственный коттедж в черте города - компромиссный вариант для тех, кто мечтает о своем доме, но не готов лишиться преимуществ городской жизни. Сэкономить реально, построив дом самостоятельно, к тому же сейчас можно взять семейную ипотеку по сниженной ставке на покупку земельного участка с дальнейшим строительством на нем частного дома. Аналитики Циан.Загородная выяснили, сколько сейчас стоят земельные участки в продаже под индивидуальное жилищное строительство в крупнейших городах, пригородах и регионах.
- Выбор все меньше: количество земельных участков в продаже под ИЖС снизилось в крупнейших городах на треть.
- 11 соток – средняя площадь участка под ИЖС в крупнейших городах в продаже. Самые большие площади – в Москве и Санкт-Петербурге.
- 5 млн рублей – средняя стоимость участка под ИЖС в крупнейших городах. За год средняя цена предложения увеличилась на 17% - год назад средняя цена участка составляла 4,24 млн рублей. Самые дорогие участки – в Санкт-Петербурге.
- Лимита по льготной ипотеке не хватит на покупку земельного участка и одновременно строительства дома.
- Сэкономить можно, выбрав земельный участок в граничащих с городом областных районах – разница в цене составляет в среднем три раза. Больше других от переезда в пригород выиграют покупатели участков в Самаре и Красноярске. Наименьшая разница – в Москве, Волгограде и Уфе.
- Стоимость земельного участка в городе-миллионнике в среднем в 3,8 раза выше, чем стоимость участка в конкретном регионе (в целом, а не только пригородах).
- Площадь земельного участка под ИЖС в большинстве городов меньше, чем в регионе - разница составляет в среднем 4 сотки. Участки в черте города (11 соток) в среднем в полтора раза меньше, чем в области (16 соток).
1. Объем предложения земельных участков в городах-миллионниках снизился на треть
За прошедший год выбор земельных участков в границах города существенно сократился: не все готовы переезжать в область, отказываясь от прежнего уровня комфорта городского жителя. Количество земельных участков под индивидуальное жилищное строительство снизилось на треть (-34% относительно июля 2020 года), в среднем по городам с численностью населения от миллиона человек. Падение предложения произошло по большинству городов. Исключение – Самара и Волгоград, в которых выбор за год стал больше на 10-16%. В Москве предложение сократилось на 39%, в Санкт-Петербурге – в два раза.
2. Средняя площадь участка в городе – 11,2 сотки
Средняя площадь участка ИЖС в городской черте в реализации – 11,3 сотки в среднем по всем городам-миллионникам. Это незначительно ниже (на 4%), чем в прошлом году, когда в продаже средняя площадь составляла 11,7 соток. Самые большие участки в продаже – в Москве и Санкт-Петербурге (16 соток), а также – в Уфе (15 соток) и Екатеринбурге (13 соток). Наиболее компактные площади (8-9 соток) в Ростове-на-Дону и в Волгограде. Средние по крупнейшим городам значения (11-12 соток) – в Казани, Красноярске, Перми, Самаре и Челябинске.
Считается, что для размещения полноценного коттеджа площадь земельного участка должна быть в диапазоне 10-15 соток. Если речь идет о дачном домике, то достаточно и более скромной площади – порядка 6-7 соток. Таким образом, предложение земель для ИЖС по площади вполне соответствует потенциальным потребностям покупателей, планирующим строить полноценный дом для круглогодичного проживания.
3. Пять миллион рублей – средняя стоимость участка
Средняя стоимость земельного участка под ИЖС в городах-миллионниках– 4,96 млн рублей, что на 17% выше, чем еще год назад – в июле 2002 года средняя стоимость участка составляла 4,24 млн рублей. Причина – не только в росте цен, но и вымывании с рынка более доступных объектов. Чуть дешевле, чем еще год назад, обойдется приобретение земельного участка в Волгограде (-2% за год) и Перми (-4%), причем в последнем на одну сотку уменьшилась и средняя площадь объекта в продаже. Нулевая динамика по стоимости земельных участков в продаже и в Новосибирске.
Рекордсменом по росту средней стоимости земельного участка под ИЖС стал Краснодар (+37% за год), до 7,9 млн рублей, который всегда был лидером по спросу на частные дома среди других городов. На 35% вырос «средний чек» на рынке и в Уфе – до 2,66 млн рублей. Во многом на это повлияло изменение структуры предложения: площадь участка в продаже повысилась с 13 до 15 соток.
В числе лидеров по удорожанию недвижимости – также Москва и Казань (+26%). В столице участок обойдется в среднем в 11,1 млн рублей, в Казани – в 5,96 млн.
Впрочем, Москва не стала городом с самыми дорогими участками. На первом месте – Санкт-Петербург, в котором купить землю можно в среднем за 14,1 млн рублей (+15% за год). Такая разница связана со структурой предложения, а именно – локацией. В Москве купить участок можно преимущественно за МКАД – основное предложение сосредоточено на территории Новой Москвы. Внутри МКАД единичные участки доступны в Серебряном бору, однако их стоимость составляет в среднем порядка 500 млн рублей. В Санкт-Петербурге же найти элитные поселки с земельными участками в продаже проще – они располагаются по берегу Финского залива, чем и объясняется высокий “средний чек”.
Особенность рынка земельных участков в Москве и Петербурге состоит в том, что речь идет преимущественно о локациях, включенных в территорию городов при их расширении (Новая Москва в 2012 году), новые районы Санкт-Петербурга, вошедшие в состав города в середине 90-х. То есть, рассчитывая найти земельный участок в городе, придется ориентироваться на периферийные районы, которые ранее принадлежали области. В остальных крупнейших городах нет такого же четкого распределения земельных участков в продаже с точки зрения “центр/периферия”: найти площадку можно как в центре города, так и спальном районе.
4. Сколько стоит сотка?
Средняя стоимость одной сотки земли в продаже (под ИЖС) в городах-миллионниках достигла 470 тыс. рублей – это на 19% выше, чем год назад (393,6 тыс.). Под миллион рублей за сотку придется отдать тем, кто планирует строить жилой дом в Краснодаре (982 млн), а также – Санкт-Петербурге (914 млн). В тройке городов с самыми дорогими земельными участками также Москва (734 тыс. рублей за сотку на землях ИЖС).
Дешевле обойдется сотка земельного участка в Омске и Волгограде (170-172 тыс. рублей. 214-220 тыс. рублей за сотку нужно отдать в Екатеринбурге, Красноярске, Уфе и Челябинске. Наибольший рост стоимости сотки (на 31-35%) отмечен в Омске, Нижнем Новгороде и в Москве.
Динамика стоимости на земельные участки ИЖС в продаже в крупнейших городах
|
|
Средняя стоимость участка, млн р. Июль 2021 |
Средняя стоимость участка, млн р. Июль 2020 |
Динамика за год |
Ср. цена сотки, тыс. руб. Июль 2021 |
Ср. цена сотки, тыс. руб. Июль 2020 |
Динамика за год |
Ср. площадь участка, соток |
|
Санкт-Петербург |
14,14 |
12,28 |
15% |
914,6 |
729,8 |
25% |
16,0 |
|
Москва |
11,07 |
8,79 |
26% |
735,0 |
559,6 |
31% |
16,0 |
|
Краснодар |
7,90 |
5,79 |
37% |
982,7 |
766,1 |
28% |
11,0 |
|
Казань |
5,96 |
4,73 |
26% |
609,5 |
477,9 |
28% |
10,0 |
|
Самара |
5,44 |
4,81 |
13% |
490,4 |
440,9 |
11% |
12,0 |
|
Воронеж |
5,28 |
4,41 |
20% |
590,7 |
493,9 |
20% |
10,0 |
|
Нижний Новгород |
5,08 |
4,55 |
12% |
539,0 |
406,8 |
32% |
11,0 |
|
Ростов-на-Дону |
4,94 |
4,09 |
21% |
724,3 |
658,9 |
10% |
7,0 |
|
Екатеринбург |
3,41 |
2,99 |
14% |
223,0 |
223,7 |
0% |
13,0 |
|
Новосибирск |
3,23 |
3,25 |
0% |
412,2 |
339,8 |
21% |
9,0 |
|
Пермь |
2,87 |
3,00 |
-4% |
303,2 |
277,9 |
9% |
10,0 |
|
Уфа |
2,66 |
1,97 |
35% |
222,4 |
189,3 |
17% |
15,0 |
|
Красноярск |
2,62 |
2,98 |
-12% |
219,9 |
249,2 |
-12% |
12,0 |
|
Челябинск |
2,15 |
1,74 |
24% |
213,4 |
185,2 |
15% |
11,0 |
|
Омск |
1,32 |
1,07 |
24% |
170,3 |
126,0 |
35% |
9,0 |
|
Волгоград |
1,29 |
1,32 |
-2% |
172,6 |
173,2 |
0% |
8,0 |
|
Все города в среднем |
4,96 |
4,24 |
17% |
470,2 |
393,6 |
19% |
11,3 |
Источник: Циан.Загородная
6. Покупка земельного участка «съедает» большую часть лимита по семейной ипотеке на загородном рынке
Ипотека по сниженной ставке доступна на покупку земельного участка при строительстве дома от аккредитованного банком подрядчика. Первоначальный взнос должен быть не менее 15% стоимости участка и затрат на строительство дома. Максимальная сумма кредита зависит от региона. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей она равна 12 млн рублей, для других субъектов Федерации — 6 млн рублей. Строительством дома по договору подряда должна заниматься аккредитованная банком строительная компания.
Однако обозначенный лимит в 6 и 12 млн рублей практически полностью тратится на покупку самого участка в городе. Средняя стоимость земельного участка без учета Москвы и Санкт-Петербурга в городах- миллионниках – 4,5 тыс. рублей. Это – 75% от обозначенного лимита. Льготная ипотека на покупку земельного участка и строительство дома наиболее актуальная для Омска и Волгограда, в которых средняя стоимость участка составляет всего 22% от шестимиллионного лимита по льготной ипотеке. Чуть более трети (36%) от лимита по льготной ипотеке (на приобретение земельного участка и строительство дома) составляет стоимость земельного участка в Челябинске.
Половину выделенного лимита по ипотеке потратят на приобретение земли жители Новосибирска, Перми, Уфы и Красноярска. Почти весь лимит выберется на покупку среднего участка в Казани (99%), Москве (92%), Самаре (91%) и Воронеже (88%). В двух крупнейших городах – Санкт-Петербурге и Краснодаре – выделенного для каждого региона лимита по ипотеке не хватит даже на покупку среднего участка в черте города. Например, в Краснодаре средняя стоимость земельного участка в продаже для строительства жилого дома – 7,9 млн рублей, тогда как максимальный лимит, которого должно теоретически хватить еще и на строительство дома – всего 6 млн. Более чем на 2 млн рублей выше лимита средняя стоимость участка и в Санкт-Петербурге.
Таким образом, льготная ипотека в большинстве городов не позволяет покрыть затраты одновременно на покупку земельного участка и строительство дома в черте города. Лимит, актуальный для льготной ипотеки на покупку квартир, оказался заниженным для покупки земельного участка и строительства дома в черте города. Приходится выбирать более удаленные локации или же копить недостающую сумму самостоятельно. Даже в городах с наиболее низкой стоимостью земли, от выделенного по льготной ипотеке лимита остается менее 5 млн рублей на строительство дома.
Средняя стоимость земельного участка и лимит по льготной ипотеке
|
Город |
Средняя стоимость участка, млн р. |
Затраты на покупку участка от лимита по льготной ипотеке |
Остаток суммы лимита по льготной ипотеке на строительство дома после покупки участка, млн р. |
|
Краснодар |
7,90 |
132% |
-1,90 |
|
Санкт-Петербург |
14,14 |
118% |
-2,14 |
|
Казань |
5,96 |
99% |
0,04 |
|
Москва |
11,07 |
92% |
0,93 |
|
Самара |
5,44 |
91% |
0,56 |
|
Воронеж |
5,28 |
88% |
0,72 |
|
Нижний Новгород |
5,08 |
85% |
0,92 |
|
Ростов-на-Дону |
4,94 |
82% |
1,06 |
|
Екатеринбург |
3,41 |
57% |
2,59 |
|
Новосибирск |
3,23 |
54% |
2,77 |
|
Пермь |
2,87 |
48% |
3,13 |
|
Уфа |
2,66 |
44% |
3,34 |
|
Красноярск |
2,62 |
44% |
3,38 |
|
Челябинск |
2,15 |
36% |
3,85 |
|
Омск |
1,32 |
22% |
4,68 |
|
Волгоград |
1,29 |
22% |
4,71 |
Источник: Циан.Загородная
7. Пригородные районы дешевле в три раза
Один из способов экономии на покупке земельного участка – это выбор пригородных локаций - районов, граничащих с городом. Циан.Загородная выяснил, насколько отличается средняя цена таких участков ИЖС в сравнении с городскими объектами. Были проанализированы соседние с городами-миллионниками районы с наибольшими объемами предложения земельных участков ИЖС в продаже.
Средняя стоимость земельного участка в городе – почти в три раза (в 2,8 раз) выше, чем в соседних областях/городских округах, граничащих с городом и имеющих значительный объем участков в продаже. Таким образом, переехав в область можно сэкономить порядка 70% бюджета.
Разница в цене городских и пригородных участков во многом зависит от города, трехкратная наценка за принадлежность к городу – это вовсе не рекорд. Например, в Самаре стоимость земельного участка - в пять раз выше, чем в соседних районах, принадлежащих области. Большая разница и в Красноярске (городские участки дороже в 4 раза). Более чем в три с половиной раза городские участки дороже в Новосибирске, Казани и Воронеже. Именно в этих городах есть смысл посмотреть соседние локации в области.
Одновременно в ряде городов разница в стоимости городских и пригородных земельных участков отличается менее, чем в два раза. В списке – Москва, где средняя стоимость участков в соседних городах – ниже в среднем в 1,3 раза. Впрочем, есть и исключения. Например, Красногорск по стоимости земельного участка под ИЖС (в среднем 17,85 млн) обошел Москву, земли которой в продаже зачастую находятся на большем удалении от МКАД. Примерно сопоставимая стоимость земельных участков с Москвой – в Химках, Мытищах и Королеве. Таким образом, северные и западные направления области – наиболее дорогие по цене земельных участков. Самые бюджетные варианты – на востоке – в Балашихе (из ближайших к Москве локаций) – всего 2,33 млн, однако и средняя площадь намного меньше – всего 9 соток против 16 соток в Москве.
Меньше, чем в два раза разница в стоимости земельного участка ИЖС в городе и пригороде Волгограда, в также – Уфы.
В Санкт-Петербурге – городе с самыми дорогими земельными участками - разница в цене с пригородами составляет 3,2. Самые дорогие участки – во Всеволожском районе, разница в цене – двукратная. Одновременно, выбрав Ломоносовский или Гатчинский районы Ленинградской области, сэкономить удастся значительнее – примерно в пять раз.
Что касается средней площади, то городские участки – чуть меньше, чем в пригороде, в среднем площадь городского участка составляет около 70% от площади пригородного (в граничащих районах с городом). Площадь сопоставима или такая же – в Москве и Уфе. Самый значительный разрыв по площади (примерно в два раза) – в Воронеже, Новосибирске и Волгограде. То есть, выбрав пригород, покупатели выигрывают примерно в три раза по бюджету и почти полтора раза - по площади.
Разница в характеристиках земельных участков в продаже в городе и пригороде
|
Город |
Средняя стоимость участка в продаже, млн руб. |
Средняя площадь участка в продаже, соток |
Соседний район в области/городской округ с наибольшим объемом предложения земельных участков в продаже |
Средняя стоимость участка в продаже, млн руб. |
Средняя площадь участка в продаже, соток |
Разница в стоимости (город/регион), кол-во раз |
Разница в площади (город/регион), кол-во раз |
|
Санкт-Петербург |
14,14 |
16,0 |
Ломоносовский |
2,68 |
15 |
||
|
Гатчинский |
2,68 |
16 |
|||||
|
Всеволожский |
6,62 |
18 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
4,45 |
17 |
3,2 |
0,9 |
|||
|
Москва |
11,07 |
16,0 |
Балашиха |
2,33 |
9 |
||
|
Ленинский |
5,76 |
11 |
|||||
|
Красногорск |
17,85 |
18 |
|||||
|
Люберцы |
10,36 |
15 |
|||||
|
Королев |
11,19 |
14 |
|||||
|
Долгопрудный |
7,44 |
10 |
|||||
|
Химки |
11,23 |
15 |
|||||
|
Мытищи |
11,04 |
19 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
8,34 |
14 |
1,3 |
1,1 |
|||
|
Краснодар |
7,90 |
11,0 |
Тахтамукайский |
2,47 |
15 |
||
|
Динской |
2,15 |
15 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
2,38 |
15 |
3,3 |
0,7 |
|||
|
Казань |
5,96 |
10,0 |
Верхнеуслонский |
1,45 |
17 |
||
|
Высокогорский |
1,47 |
14 |
|||||
|
Лаишевский |
1,81 |
14 |
|||||
|
Пестречинский |
1,63 |
13 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
1,65 |
14 |
3,6 |
0,7 |
|||
|
Самара |
5,44 |
12,0 |
Волжский |
1,07 |
15 |
||
|
Красноярский |
1,11 |
16 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
1,09 |
15 |
5,0 |
0,8 |
|||
|
Воронеж |
5,28 |
10,0 |
Новоусманский |
1,05 |
16 |
||
|
Рамонский |
1,81 |
22 |
|||||
|
Хохольский |
0,59 |
20 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
1,39 |
20 |
3,8 |
0,5 |
|||
|
Нижний Новгород |
5,08 |
11,0 |
Богородский |
1,49 |
17 |
||
|
Кстовский |
1,20 |
14 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
1,50 |
17 |
3,4 |
0,6 |
|||
|
Ростов-на-Дону |
4,94 |
7,0 |
Аксайский |
2,13 |
11 |
||
|
Мясниковский |
1,82 |
12 |
|||||
|
Азовский |
1,54 |
16 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
1,96 |
12 |
2,5 |
0,6 |
|||
|
Екатеринбург |
3,41 |
13,0 |
Сысертский |
2,00 |
13 |
||
|
Белоярский |
0,64 |
17 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
1,56 |
14 |
2,2 |
0,9 |
|||
|
Новосибирск |
3,23 |
9,0 |
Новосибирский |
0,87 |
17 |
3,7 |
0,5 |
|
Пермь |
2,87 |
10,0 |
Пермский |
0,70 |
16 |
||
|
Краснокамский |
0,49 |
14 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
1,63 |
15 |
1,8 |
0,7 |
|||
|
Уфа |
2,66 |
15,0 |
Уфимский |
1,63 |
15 |
1,6 |
1,0 |
|
Красноярск |
2,62 |
12,0 |
Емельяновский |
0,68 |
15 |
||
|
Березовский |
0,60 |
13 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
0,65 |
14 |
4,0 |
0,9 |
|||
|
Челябинск |
2,15 |
11,0 |
Копейск |
0,50 |
11 |
||
|
Сосновский |
0,75 |
15 |
|||||
|
Всего по районам, граничащим с городом |
0,72 |
14 |
3,0 |
0,8 |
|||
|
Омск |
1,32 |
9,0 |
Омский |
0,64 |
13 |
2,1 |
0,7 |
|
Волгоград |
1,29 |
8,0 |
Среднеахтубинский |
1,14 |
19 |
1,1 |
0,4 |
Источник: Циан.Загородная недвижимость
8. Если уехать совсем в область?
Льготная ипотека оказывается фактически недоступной для тех, кто решил построить дом на землях ИЖС в черте города. Рассмотрим, на сколько дороже земельный участок под ИЖС в продаже в черте города и в регионе в целом, а не только граничащих с городом областях (за исключением самого города-миллионника).
В среднем земельный участок в административном центре (городе-миллионнике) продается сегодня в 3,7 дороже, чем стоимость участка в данном регионе в целом (за исключением самого города). Наибольшая наценка (более чем в пять раз) отмечена в Новосибирске, Перми, Самаре. От 4 до 5 раз – в Санкт-Петербурге, Воронеже и Красноярске.
Минимальный разрыв – в Краснодаре (всего в 1,4 раза), что связано с курортной направленностью региона, когда земельные участки у моря стоят зачастую дороже, чем в самом Краснодаре. В Москве стоимость земельного участка дороже, чем в Московской области, в 3,2 раза.
Выбрав область, покупатели земельных участков также выиграют и по площади. За исключением Москвы, средняя площадь земельного участка под ИЖС в продаже, в административном центре (городе-миллионнике) меньше, чем в регионе. Самая большая разница – в Перми и Пермском крае (7 соток в пользу загородного рынка), а также – Воронежа и Воронежской области (9 соток). На шесть соток меньше средняя площадь предложения в Волгограде, Нижнем Новгороде, Новосибирске и Ростове-на-Дону.
«Потеряют» 1-2 сотки жители Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Краснодара и Уфы. В Москве же средняя площадь участка в продаже под ИЖС в среднем больше на 1 сотку, чем в области. Это единственное исключение.
В по всем регионам (в сравнении с остальным предложением в конкретном субъекте) земельный участок в городе меньше по площади на 4 сотки.
Разница в характеристиках земельных участков в продаже в городе и регионе
|
Город |
Средняя стоимость участка в продаже, млн руб. |
Средняя площадь участка в продаже, соток |
Регион |
Средняя стоимость участка в продаже, млн руб. |
Средняя площадь участка в продаже, соток |
Разница в стоимости (город/регион), кол-во раз |
Разница в площади (город/регион), соток |
|
Самара |
5,44 |
12 |
Самарская обл. |
0,97 |
16 |
5,6 |
-4,0 |
|
Нижний Новгород |
5,08 |
11 |
Нижегородская обл. |
0,93 |
17 |
5,4 |
-6,0 |
|
Новосибирск |
3,23 |
9 |
Новосибирская обл. |
0,61 |
15 |
5,3 |
-6,0 |
|
Пермь |
2,87 |
10 |
Пермский край |
0,60 |
17 |
4,8 |
-7,0 |
|
Воронеж |
5,28 |
10 |
Воронежская обл. |
1,13 |
19 |
4,7 |
-9,0 |
|
Красноярск |
2,62 |
12 |
Красноярский край |
0,61 |
15 |
4,3 |
-3,0 |
|
Санкт-Петербург |
14,14 |
16 |
Ленинградская обл. |
3,44 |
18 |
4,1 |
-2,0 |
|
Казань |
5,96 |
10 |
Татарстан |
1,48 |
14 |
4,0 |
-4,0 |
|
Уфа |
2,66 |
15 |
Башкортостан |
0,82 |
16 |
3,2 |
-1,0 |
|
Москва |
11,07 |
16 |
Московская обл. |
3,44 |
15 |
3,2 |
1,0 |
|
Челябинск |
2,15 |
11 |
Челябинская обл. |
0,67 |
14 |
3,2 |
-3,0 |
|
Екатеринбург |
3,41 |
13 |
Свердловская обл. |
1,10 |
15 |
3,1 |
-2,0 |
|
Ростов-на-Дону |
4,94 |
7 |
Ростовская обл. |
1,70 |
13 |
2,9 |
-6,0 |
|
Омск |
1,32 |
9 |
Омская обл. |
0,61 |
14 |
2,2 |
-5,0 |
|
Волгоград |
1,29 |
8 |
Волгоградская обл. |
0,77 |
14 |
1,7 |
-6,0 |
|
Краснодар |
7,90 |
11 |
Краснодарский край |
5,50 |
13 |
1,4 |
-2,0 |
Источник: Циан.Загородная
«Покупка земельного участка дает «простор для творчества» - нет необходимости выбирать коттеджи, большая часть которых не соответствует требованиям современных покупателей, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. - Рекордный спрос на коттеджи привел к вымыванию с рынка многих ликвидных объектов. Есть примеры, когда дом покупают только ради локации и участка – с целью сноса старого строения и создания собственного проекта с нуля. Пока девелоперы не смогут нарастить объемы нового строительства, спрос продолжит смещаться в пользу земельных участков, особенно в регионах, где лимита по льготной ипотеке хватает не только на сам участок, но и покрывает расходы на строительство дома, хотя бы частично».
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I полугодии 2021 года на первичном рынке «старой» Москвы было заключено на 80% больше договоров долевого участия на апартаменты массового сегмента и бизнес-класса, чем за аналогичный период прошлого года. При этом 65,8% всех ДДУ пришлось на 10 наиболее востребованных у покупателей комплексов. В самом популярном проекте за полгода было реализовано 300 лотов.
По данным «Метриум», в первой половине 2021 года значительно вырос спрос на апартаменты на рынке новостроек «старой» Москвы. Так, в январе-июне этого года на данный формат недвижимости было заключено порядка 3 тыс. ДДУ, что на 80% больше, чем за первые шесть месяцев прошлого года. Высокая покупательская активность обусловлена как удачным месторасположением комплексов, так и более низкими по сравнению с квартирами ценами. Однако последний фактор постепенно нивелируется значительным повышением стоимости из-за ажиотажного спроса и дефицита предложения: с начала года средневзвешенная стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента в границах «старой» Москвы выросла на 23,4%, достигнув 238,8 тыс. рублей.
Первое место в топ-10 занял проект от ГК ПИК «Волоколамское 24». В I полугодии 2021 года в нем было реализовано 300 апартаментов, что составило 10,2% от общего объема продаж за период. Средняя цена «квадрата» – 226,6 тыс. рублей.
«Серебро» рейтинга досталось комплексу «Легендарный квартал на Ботаническом саду»[1] от застройщика «Д-Инвест». В данном проекте за первые шесть месяцев 2021 года было продано 269 лотов. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в нем составляет 235,1 тыс. рублей.
На третьей строчке расположился проект «Движение. Тушино» от ГК ФСК. В январе-июне 2021 года в нем было реализовано 168 апартаментов, причем во II квартале было продано в 5 раз больше лотов, чем в I квартале. Квадратный метр в данном проекте обойдется в среднем в 256,8 тыс. рублей
Самые продаваемые комплексы апартаментов Москвы по итогам I полугодия 2021 года*
|
|
Проект |
Класс |
Число ДДУ в I кв., ед. |
Число ДДУ во II кв., ед. |
Динамика спроса во II кв. к I кв. |
Доля в общем кол-ве ДДУ в I полугодии |
Средняя цена предложения в июне 2021, тыс. руб./ кв.м |
|
1 |
Волоколамское 24 |
Массовый |
146 |
154 |
5,5% |
10,2% |
226,6 |
|
2 |
Легендарный квартал на Ботаническом саду[2] |
Массовый |
135 |
134 |
-0,7% |
9,1% |
235,1 |
|
3 |
Движение. Тушино |
Массовый |
27 |
141 |
422,2% |
5,7% |
256,8 |
|
4 |
Серебряный фонтан |
Бизнес |
82 |
73 |
-11,0% |
5,3% |
303,2 |
|
5 |
Новоданиловская, 8 |
Бизнес |
60 |
79 |
31,7% |
4,7% |
354,7 |
|
6 |
YE’S Botanica[3] |
Массовый |
58 |
80 |
37,9% |
4,7% |
330 |
|
7 |
B'aires |
Бизнес |
75 |
55 |
-26,7% |
4,4% |
284,4 |
|
8 |
Les |
Бизнес |
56 |
69 |
23,2% |
4,2% |
246,8 |
|
9 |
Level Стрешнево |
Бизнес |
70 |
46 |
-34,3% |
3,9% |
307,8 |
|
10 |
Нормандия |
Массовый |
46 |
59 |
28,3% |
3,6% |
177,9 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», в конце июня 2021 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента составила 238,8 тыс. рублей, бизнес-класса – 300,6 тыс. рублей. В рейтинг самых продаваемых комплексов апартаментов по итогам I полугодия 2021 года вошло три проекта массового сегмента («Волоколамское 24», «Легендарный квартал на Ботаническом саду» и «Нормандия») и два объекта бизнес-класса (B'aires и Les), средняя цена «квадрата» в которых ниже среднерыночной. Минимальный прайс на квадратный метр из вошедших в рейтинг объектов зафиксирован в комплексе апартаментов «Нормандия» (177,9 тыс. рублей), наибольший – в проекте «Новоданиловская, 8» (354,7 тыс. рублей).
«В первой половине 2021 года одной из главных тенденций на рынке апартаментов «старой» Москвы было значительное увеличение спроса, – резюмирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Подобная динамика была обусловлена более доступной по сравнению с квартирами стоимостью. Однако к концу июня 2021 года средняя стоимость квадратного метра в апартаментах и квартирах массового сегмента в «старой» Москве практически сравнялись.
Другая причина высокого спроса – сложившаяся правовая неопределенность в отношении подобного формата недвижимости. Существует вероятность, что ажиотажный покупательский интерес к ним был вызван не только желанием клиентов вложить свободные средства в перспективные проекты, но и циркулирующей по рынку информацией о возможном запрете строительства комплексов с апартаментами. Не добавило ясности и внесение в апреле 2021 года в Госдуму проекта федерального закона об их статусе. Пока его перспективы туманны и, возможно, принятие данного документа будет отложено, и он повторит судьбу иных подобных законопроектов. Предполагаю, что динамика цены и спроса на апартаменты до конца 2021 года будет зависеть от покупательского интереса к квартирам и прайса на них».
[1] Строительство комплекса все еще не завершено, но при этом по изначальной ПД ввод должен был состоятся ещё в 1 кв. 2018 г. В н.в. получение РВЭ запланировано на 3 кв. 2021 г.
[2] Ранее проект назывался «Легендарный квартал на Березовой аллее».
[3] Ранее назывался апарт-отель «YE'S Ботанический сад»