На чем базируется оптимизм застройщиков
Вместе со всей страной предварительные итоги года подводят и застройщики. По сути это экспертные оценки «с земли».
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов рассказывает, что в начале уходящего года на рынке царили пессимистические настроения. Но вопреки ожиданиям информационный фон этого года оказался более спокойным, что позволило нарастить показатели относительно 2022 года. Цены увеличились пропорционально уровню инфляции. «Если сравнивать с ноябрем-2022, рост составил около 7,5%. С 218 тысяч рублей за кв.м. до 234 тысяч рублей за кв.м. рублей, – говорит специалист. При этом доля ипотечных сделок выросла с 77 до 87%».
Таким образом компания фиксирует положительную динамику по всем показателям на рынке недвижимости. Но с одной оговоркой касательно объемов ввода - во многом успешность по показателям ввода объясняется проектами, стартовавшими в 2020-2021 годах. В перспективе же, в целом по рынку неизбежно снижение объемов ввода. В частности, благодаря дефициту участков под застройку в актуальных локациях города.
Между тем, штудирование свежих правок Генплана Петербурга подсказывает, что кардинальный перенос «серого пояса» за пределы города и передача этих территорий под жилую застройку откладываются на неопределенное будущее.
Генеральный директор Агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева также не скрывает удовлетворения, поскольку корпоративные планы на текущий момент выполнены – и по вводу, и по объёму продаж. «Более того, нынешний год можно считать наиболее успешным для компании с точки зрения объемов реализации, – объясняет глава Агентства. – Доля ипотечных сделок в новостройках компании достигла 76%, но по месяцам динамика различалась. Так в последние месяцы доля поднималась до 85%».
В этом объеме семейной ипотеки оказалось около 40%. И 46% от всех кредитов – ипотека с господдержкой. Впрочем, на IT-ипотеку выпадает относительно невысокое число (3,8%), но это все равно больше, чем в прошлом году. И практически иссякла военная ипотека, хотя ранее процент был приличный.
Средний первоначальный взнос на квартиры застройщика сейчас балансирует на уровне 23%. И, конечно, при законодательном увеличении его до 30% часть потенциальных клиентов останутся «за бортом», определенного снижения продаж не избежать. «Но не думаю, что провал окажется существенным. Тем более, что по нашим ожиданиям семейную ипотеку, благодаря ее повышенной социальной нагрузке, оставят в существующем виде. Но ипотеку с господдержкой, похоже, действительно будут всячески ухудшать для потенциальных покупателей, – предполагает Анжелика Альшаева. – Из трендов нынешнего года еще можно отметить рост доли региональных клиентов – конкретно в нашей компании – это не меньше 40%, а порой и 43%».
Следующий тренд, по словам Анжелики Альшаевой, связан с долей агентских сделок. Она поступательно пошла вверх и в некоторых компаниях достигла высоких 70%. В ГК «КВС» этот показатель в среднем был около 35%, а в текущей ситуации его удалось урегулировать до 40%.
На рынке первичной недвижимости вырос интерес к готовому жилью, подсказывает директор онлайн агентства недвижимости и кредитования «Ипотека под опекой» Наталья Никитина.
«В большинстве сделок речь идет о приобретении вводимых в эксплуатацию в течение ближайшего полугодия объектов или уже сданного жилья. Новостройки на стадии котлована мало кого интересуют, – говорит Наталия Никитина. – Объяснение тренду банальное. До проектного финансирования между разными стадиями стройки был гораздо более заметный разброс цен. Сегодня же, это в 10-15%, что не столь для клиентов значимо».
Привлекательность объектов повышенной степени готовности, кроме прочего приближает возможность сдавать объект в аренду. Клиенты стремятся купить и сразу начать отбивать траты. Этот же принцип закладывается и в ипотечно-инвестиционные сделки. Тем более, сейчас можно найти варианты, когда удается сдать дороже ежемесячного ипотечного платежа.
«В целом уходящий год обошелся без существенных спадов покупательской активности», – рассуждает риэлтор.
Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина констатирует, что приходится рассуждать о показателях «в среднем по рынку», что не совсем корректно. Тем не менее, и такие подсчеты демонстрируют, что на рынке апартаментов за 10 месяцев цены во всех сегментах подросли на 7-7,5%.
Специалист подчеркивает, что рынок апартов функционирует в отрыве от льготной ипотеки. И портрет покупателя апартаментов имеет свои нюансы. Зачастую это инвестор, предпочитающий пассивный доход.
«Приходится как-то обходиться без ипотеки с государственной поддержкой, – констатирует эксперт. – Идут эксперименты с различными форматами рассрочки. Да и самой рассрочке постоянно находится какая-нибудь альтернатива. Например, в проекте Digital Village Vertical в рамках партнерства с Банком «Санкт-Петербург» запущена программа, по которой кредитная ставка составляет 3% до ввода объекта в эксплуатацию. А если объект готовый, ставка в 3% дается на первые три года». В свою очередь при таком решении застройщик снижает риски по возникновению задолженности клиентов. Деньги в компанию сразу поступают из банка.
Еще в пользу апартаментов работает то, что рынок аренды за последний год вырос на более чем 10%, и загрузка в объектах компании сейчас фиксируется на уровне 78%.
«И мы добились в этом году рекордной выручки, с августа же продажи пошли лавиной, – докладывает директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев. – И в будущее продолжаем смотреть с оптимизмом. Хотя государство традиционно не балует сегмент апартаментов поддержкой».
Застройщику, кроме просто строительства, необходимо развиваться и повышать востребованность производимого продукта, и компания вынуждена искать эксклюзивные ниши. Например, двигаться в сторону рекриационных объектов с санаторными функциями.
Кроме того, требуется дополнительная отладка внутренних процессов. Так, строительный холдинг «Сенатор» запустил «очень крутой» совместный проект с ДОМ.РФ. Теперь можно купить в ипотеку номер в одном из проектов компании, где производится капитальный ремонт. Пусть de-jure это вторичка и, соответственно, любой другой банк требует отчет об оценке. А этот отчет не учитывает многие моменты.
Но ДОМ.РФ разработал специальную программу, делающую вышеназванные сделки возможными и интересными покупателям.
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова, отмечает, что льготная ипотека, несмотря на ограничения, остается безусловным фаворитом покупательских интересов. В том числе и на загородном рынке.
Кстати, большинство льгот распространяется и на земельные участки. Как подчеркивает специалист, по назначению земельных наделов не применяются категорические исключения. Ипотека дается на земли для индивидуального строительства и земли сельхозназначения с разрешением использования для садоводства-огородничества. «Но необходимо строить не дачную времянку, а жилой дом. Если мы говорим про дачу на земле сельхозназначения, то все равно необходимо объект оформлять как жилой дом. Это вопрос не качества объекта, а его статуса в выписке из ЕГРН. На строительство именно дачи банк ипотеку не даст», – уточняет Светлана Белова.
Еще одна деталь. Можно привлекать подрядчика, а можно строить самому.
Строительство своими силами отличается от привлечения подрядчика только сроками ввода в эксплуатацию – обычно банк дает на это один год, при заказе стройки у подрядной организации – до двух лет.
Конечно, компания проводит сделки и с городскими объектами. «Это долгосрочные вложения на высоких стадиях готовности, получение ключей в 2025 году потребителям не особо интересно», – рассказывает Светлана Белова.
Руководитель направления Развития партнёрских продаж Банк «ДОМ.РФ» Владимир Куприянов сообщает, что по итогам декабря у банка ожидается очередной рекорд по ипотечным сделкам. И, несмотря на позицию ЦБ, льготная ипотека остается в приоритетах. На первом месте по спросу пребывает семейная ипотека, потом госипотека и IT ипотека.
Банк широко практикует и собственные бонусы, и программы лояльности, как для покупателей, так и застройщиков. И вторые получают возможность уменьшать на период строительства ипотечные ежемесячные платежи.
Среди актуальных трендов эксперт называет рост популярности формата Trade-In. «Данный продукт (только на ДДУ) мы с сентября активно продвигаем. И ожидаем всплеска сделок в следующем году, – поясняет Владимир Куприянов. – А второй драйвер будущего года - ИЖС. Наш прогноз, 2024 год будет Годом ИЖС», – утверждает эксперт.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов согласен, что уходящий год можно считать довольно успешным для отрасли хотя бы только потому, что он не принес каких-либо серьезных потрясений. «Можно констатировать тот факт, что устойчивость строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленобласти оказалась достаточно высокой перед вызовами времени».
А начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова обращает внимание, что город выполнил годовой план по вводу жилья (2,7 млн. кв. метров) еще в начале ноября.
С другой стороны, сегодня многие застройщики откладывают вводы новых объектов. Обычно – первый квартал, чтобы не устроить избыток предложения. Это никому не нужно.
Кром того, строителям приходится сталкиваться с постоянно растущей себестоимостью работ и стройматериалов. С кадровым дефицитом и «скромной» платежеспособностью населения.
Но, как бы там ни было, по мнению эксперта, происходит адаптация покупателей к новой повестке. И что уже явный плюс, никто не верит в предрекаемый непрофессионалами «обвал цен».
«Ну и, конечно, нелепо считать, будто рынок перекредитован», – резюмирует Светлана Денисова.
ВТБ пересмотрел прогноз по динамике рынка ипотечного кредитования в 2023 году. По новой оценке банка, впервые в истории российского рынка заемщики оформят жилищные кредиты на сумму свыше 6 трлн рублей. Это почти на треть превзойдет результат прошлого года и в пределах 10% – рекордные продажи 2021 года. Таким образом, ипотечный сегмент в России полностью восстановится. Этому способствуют увеличение спроса на вторичное жилье, кратный рост интереса к частному строительству и реализация госпрограмм. Об этом заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников в рамках ПМЭФ-2023.
Несмотря на ужесточение регулирования сегмента ипотеки в 2023 году, рынок продолжает динамично расти. По оценке ВТБ, за январь-июнь 2023 года банки выдадут населению на покупку недвижимости порядка 2,9 трлн рублей, что более чем в 1,5 раза превысит результат за аналогичный период 2022 года и на 9% – рекордного 2021 года. В свою очередь, портфель ипотеки по итогам первого полугодия увеличится на 9,5% и достигнет 16,6 трлн рублей.
Основными драйверами продаж станут активный рост интереса к частному строительству, а также реализация льготных программ и комплекса мер для поддержки социальных категорий населения, направленных в том числе на повышение доступности жилья. При этом в результате ухода от так называемых «околонулевых» программ в 2023 году спрос заемщиков к новостройкам «охладится», а основным интересом будет пользоваться вторичная недвижимость, где стоимость квадратного метра сейчас более доступна.
«В прошлом году ипотечный рынок, как и другие отрасли экономики, столкнулся с достаточно серьезными потрясениями. Однако сегмент жилищного кредитования достаточно быстро восстанавливается, и уже в этом году мы ждем нового рекорда продаж. Люди стремятся улучшать жилищные условия, и ипотека в этом вопросе для них – по-прежнему главный финансовый инструмент. ВТБ в этом году планирует выдать на покупку недвижимости более 1,3 трлн рублей ипотечных кредитов, что на 37% превысит результат прошлого года и на 11% – рекордного 2021 года», – прокомментировал Анатолий Печатников.
ВТБ прогнозирует дальнейшее восстановление рынка бесконтактной оплаты в России – по оценке банка, к концу следующего года каждая пятая транзакция в магазинах будет проходить с помощью PAY-сервисов. Рост доли бесконтактных операций возможен за счет альтернативных способов оплаты – стикеров, СБП-платежей и т.д. Такой прогноз в преддверии ПМЭФ-2023 дал заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
«Россия по-прежнему находится в числе самых активных стран мира, использующих безналичную оплату. По данным ЦБ РФ, за последние пять лет ее доля в розничном обороте выросла с 58% до 78% по итогам 2022 года. До введения санкций сегмент PAY-платежей в нашей стране развивался очень активно: например, четверть покупок по картам ВТБ по итогам 2021 года проходила с помощью смартфонов и других мобильных устройств. Уход западных игроков с этого рынка поставил вопрос о замене их новыми сервисами. Мы понимаем, что карты – это надежный, но пройденный этап, и они продолжат вытесняться альтернативными способами оплаты, даже в условиях санкций», – считает Анатолий Печатников.
По его словам, банки и регулятор сегодня активно развивают новые способы оплаты с отказом от пластика. Пользователи активно подключают Mir Pay, растет доля платежей по QR-кодам СБП, появляются цифровые кошельки для оплаты у крупных финансовых игроков, запускаются платежные стикеры. «С учетом роста числа новых технологий мы рассчитываем, что к концу 2024 года доля Pay-платежей наших клиентов может достигнуть уже 20-22% и в дальнейшем продолжит замещать операции по пластику», – добавил зампред ВТБ.
Сегодня все больше клиентов банка для проведения платежей и переводов используют Систему быстрых платежей. По оценке ВТБ, к концу 2023 года на российском рынке доля c2b-платежей через СБП удвоится и составит 13% от всех карточных операций. Также СБП за счет удобства и отсутствия комиссии в рамках лимита СБП продолжит активное «поглощение» других типов операций, в частности, переводов по картам и реквизитам. Сегодня переводы по СБП уже занимают в ВТБ около 80%, на переводы «с карты на карту» приходится 18%, остальная часть – на операции внутри банка.
Ранее в этом году ВТБ проанализировал транзакционную активность своих клиентов. Реже всего наличными пользуются в северных регионах – Якутии, Ямало-Ненецком автономном округе, Магаданской, Мурманской и Архангельской областях. В них доля цифровых операций по итогам прошлого года превысила 60% от общего объема, в то время как в среднем по России этот показатель составил 54%.
Всего за минувший год розничные клиенты ВТБ провели по картам 3,2 млрд безналичных операций на 3,6 трлн рублей. Средний чек составил 1,1 тыс. рублей. Его размер последние годы снижается, что подтверждает все большую частоту использования клиентами карт и альтернативных каналов платежей для мелких повседневных покупок.