На чем базируется оптимизм застройщиков
Вместе со всей страной предварительные итоги года подводят и застройщики. По сути это экспертные оценки «с земли».
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов рассказывает, что в начале уходящего года на рынке царили пессимистические настроения. Но вопреки ожиданиям информационный фон этого года оказался более спокойным, что позволило нарастить показатели относительно 2022 года. Цены увеличились пропорционально уровню инфляции. «Если сравнивать с ноябрем-2022, рост составил около 7,5%. С 218 тысяч рублей за кв.м. до 234 тысяч рублей за кв.м. рублей, – говорит специалист. При этом доля ипотечных сделок выросла с 77 до 87%».
Таким образом компания фиксирует положительную динамику по всем показателям на рынке недвижимости. Но с одной оговоркой касательно объемов ввода - во многом успешность по показателям ввода объясняется проектами, стартовавшими в 2020-2021 годах. В перспективе же, в целом по рынку неизбежно снижение объемов ввода. В частности, благодаря дефициту участков под застройку в актуальных локациях города.
Между тем, штудирование свежих правок Генплана Петербурга подсказывает, что кардинальный перенос «серого пояса» за пределы города и передача этих территорий под жилую застройку откладываются на неопределенное будущее.
Генеральный директор Агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева также не скрывает удовлетворения, поскольку корпоративные планы на текущий момент выполнены – и по вводу, и по объёму продаж. «Более того, нынешний год можно считать наиболее успешным для компании с точки зрения объемов реализации, – объясняет глава Агентства. – Доля ипотечных сделок в новостройках компании достигла 76%, но по месяцам динамика различалась. Так в последние месяцы доля поднималась до 85%».
В этом объеме семейной ипотеки оказалось около 40%. И 46% от всех кредитов – ипотека с господдержкой. Впрочем, на IT-ипотеку выпадает относительно невысокое число (3,8%), но это все равно больше, чем в прошлом году. И практически иссякла военная ипотека, хотя ранее процент был приличный.
Средний первоначальный взнос на квартиры застройщика сейчас балансирует на уровне 23%. И, конечно, при законодательном увеличении его до 30% часть потенциальных клиентов останутся «за бортом», определенного снижения продаж не избежать. «Но не думаю, что провал окажется существенным. Тем более, что по нашим ожиданиям семейную ипотеку, благодаря ее повышенной социальной нагрузке, оставят в существующем виде. Но ипотеку с господдержкой, похоже, действительно будут всячески ухудшать для потенциальных покупателей, – предполагает Анжелика Альшаева. – Из трендов нынешнего года еще можно отметить рост доли региональных клиентов – конкретно в нашей компании – это не меньше 40%, а порой и 43%».
Следующий тренд, по словам Анжелики Альшаевой, связан с долей агентских сделок. Она поступательно пошла вверх и в некоторых компаниях достигла высоких 70%. В ГК «КВС» этот показатель в среднем был около 35%, а в текущей ситуации его удалось урегулировать до 40%.
На рынке первичной недвижимости вырос интерес к готовому жилью, подсказывает директор онлайн агентства недвижимости и кредитования «Ипотека под опекой» Наталья Никитина.
«В большинстве сделок речь идет о приобретении вводимых в эксплуатацию в течение ближайшего полугодия объектов или уже сданного жилья. Новостройки на стадии котлована мало кого интересуют, – говорит Наталия Никитина. – Объяснение тренду банальное. До проектного финансирования между разными стадиями стройки был гораздо более заметный разброс цен. Сегодня же, это в 10-15%, что не столь для клиентов значимо».
Привлекательность объектов повышенной степени готовности, кроме прочего приближает возможность сдавать объект в аренду. Клиенты стремятся купить и сразу начать отбивать траты. Этот же принцип закладывается и в ипотечно-инвестиционные сделки. Тем более, сейчас можно найти варианты, когда удается сдать дороже ежемесячного ипотечного платежа.
«В целом уходящий год обошелся без существенных спадов покупательской активности», – рассуждает риэлтор.
Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина констатирует, что приходится рассуждать о показателях «в среднем по рынку», что не совсем корректно. Тем не менее, и такие подсчеты демонстрируют, что на рынке апартаментов за 10 месяцев цены во всех сегментах подросли на 7-7,5%.
Специалист подчеркивает, что рынок апартов функционирует в отрыве от льготной ипотеки. И портрет покупателя апартаментов имеет свои нюансы. Зачастую это инвестор, предпочитающий пассивный доход.
«Приходится как-то обходиться без ипотеки с государственной поддержкой, – констатирует эксперт. – Идут эксперименты с различными форматами рассрочки. Да и самой рассрочке постоянно находится какая-нибудь альтернатива. Например, в проекте Digital Village Vertical в рамках партнерства с Банком «Санкт-Петербург» запущена программа, по которой кредитная ставка составляет 3% до ввода объекта в эксплуатацию. А если объект готовый, ставка в 3% дается на первые три года». В свою очередь при таком решении застройщик снижает риски по возникновению задолженности клиентов. Деньги в компанию сразу поступают из банка.
Еще в пользу апартаментов работает то, что рынок аренды за последний год вырос на более чем 10%, и загрузка в объектах компании сейчас фиксируется на уровне 78%.
«И мы добились в этом году рекордной выручки, с августа же продажи пошли лавиной, – докладывает директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев. – И в будущее продолжаем смотреть с оптимизмом. Хотя государство традиционно не балует сегмент апартаментов поддержкой».
Застройщику, кроме просто строительства, необходимо развиваться и повышать востребованность производимого продукта, и компания вынуждена искать эксклюзивные ниши. Например, двигаться в сторону рекриационных объектов с санаторными функциями.
Кроме того, требуется дополнительная отладка внутренних процессов. Так, строительный холдинг «Сенатор» запустил «очень крутой» совместный проект с ДОМ.РФ. Теперь можно купить в ипотеку номер в одном из проектов компании, где производится капитальный ремонт. Пусть de-jure это вторичка и, соответственно, любой другой банк требует отчет об оценке. А этот отчет не учитывает многие моменты.
Но ДОМ.РФ разработал специальную программу, делающую вышеназванные сделки возможными и интересными покупателям.
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова, отмечает, что льготная ипотека, несмотря на ограничения, остается безусловным фаворитом покупательских интересов. В том числе и на загородном рынке.
Кстати, большинство льгот распространяется и на земельные участки. Как подчеркивает специалист, по назначению земельных наделов не применяются категорические исключения. Ипотека дается на земли для индивидуального строительства и земли сельхозназначения с разрешением использования для садоводства-огородничества. «Но необходимо строить не дачную времянку, а жилой дом. Если мы говорим про дачу на земле сельхозназначения, то все равно необходимо объект оформлять как жилой дом. Это вопрос не качества объекта, а его статуса в выписке из ЕГРН. На строительство именно дачи банк ипотеку не даст», – уточняет Светлана Белова.
Еще одна деталь. Можно привлекать подрядчика, а можно строить самому.
Строительство своими силами отличается от привлечения подрядчика только сроками ввода в эксплуатацию – обычно банк дает на это один год, при заказе стройки у подрядной организации – до двух лет.
Конечно, компания проводит сделки и с городскими объектами. «Это долгосрочные вложения на высоких стадиях готовности, получение ключей в 2025 году потребителям не особо интересно», – рассказывает Светлана Белова.
Руководитель направления Развития партнёрских продаж Банк «ДОМ.РФ» Владимир Куприянов сообщает, что по итогам декабря у банка ожидается очередной рекорд по ипотечным сделкам. И, несмотря на позицию ЦБ, льготная ипотека остается в приоритетах. На первом месте по спросу пребывает семейная ипотека, потом госипотека и IT ипотека.
Банк широко практикует и собственные бонусы, и программы лояльности, как для покупателей, так и застройщиков. И вторые получают возможность уменьшать на период строительства ипотечные ежемесячные платежи.
Среди актуальных трендов эксперт называет рост популярности формата Trade-In. «Данный продукт (только на ДДУ) мы с сентября активно продвигаем. И ожидаем всплеска сделок в следующем году, – поясняет Владимир Куприянов. – А второй драйвер будущего года - ИЖС. Наш прогноз, 2024 год будет Годом ИЖС», – утверждает эксперт.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов согласен, что уходящий год можно считать довольно успешным для отрасли хотя бы только потому, что он не принес каких-либо серьезных потрясений. «Можно констатировать тот факт, что устойчивость строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленобласти оказалась достаточно высокой перед вызовами времени».
А начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова обращает внимание, что город выполнил годовой план по вводу жилья (2,7 млн. кв. метров) еще в начале ноября.
С другой стороны, сегодня многие застройщики откладывают вводы новых объектов. Обычно – первый квартал, чтобы не устроить избыток предложения. Это никому не нужно.
Кром того, строителям приходится сталкиваться с постоянно растущей себестоимостью работ и стройматериалов. С кадровым дефицитом и «скромной» платежеспособностью населения.
Но, как бы там ни было, по мнению эксперта, происходит адаптация покупателей к новой повестке. И что уже явный плюс, никто не верит в предрекаемый непрофессионалами «обвал цен».
«Ну и, конечно, нелепо считать, будто рынок перекредитован», – резюмирует Светлана Денисова.
Повседневную жизнь жителя мегаполиса сложно представить без использования различных цифровых экосистем. Они обеспечивают мобильность и упрощают коммуникации, позволяют учиться и работать из практически любой точки мира. Поэтому столь технологичная отрасль, как девелопмент, не могла остаться в стороне от подобного тренда. Эксперты «Метриум» рассказывают о том, как современные жилые комплексы становятся цифровыми экосистемами.
Что такое экосистема
Еще 20-25 лет назад понятие экосистемы относилось скорее к биологии и естествознанию. Однако в наши дни оно гораздо шире. Сейчас под экосистемой понимается совокупность различных элементов (устройств и сервисов), которые объединяет общая платформа на базе той или иной операционной системы, а также единый аккаунт. В нее входят системы контроля и управления доступом, видеонаблюдение, профили дома, приборы учета с дистанционной передачей показателей, «Аквастоп», система защиты от короткого замыкания, цифровая диспетчерская, мобильные приложения для резидентов и управляющей компании, маркетплейсы.
Нередко экосистема строится по модульному принципу. Это дает возможность модернизации: при устаревании или выходе из строя того или иного устройства оно просто меняется на новое. Кроме того, такой подход позволяет приспособить систему под запрос конкретного клиента с возможностью дооснащения в дальнейшем.
Существует два подхода к формированию цифровых экосистем в жилых комплексах. Первый предусматривает сотрудничество девелопера с крупным разработчиком соответствующего программного обеспечения и приспособление решений под специфику проекта. Примером такого кейса выступает платформа Ujin от разработчика Unicorn. Второй – предполагает создание экосистемы с нуля под конкретный комплекс или квартал. Такой способ встречается прежде всего в новостройках высокобюджетного сегмента.
Элементы цифровой экосистемы
Вне зависимости от класса конкретного проекта и его особенностей можно выделить пять основных элементов цифровой экосистемы. Первый и самый важный – единое приложение, в котором сосредоточено управление всеми опциями. Его главные критерии – простой и понятный интерфейс, надежность и совместимость с основными гаджетами.
Второй элемент – системы контроля и управления доступом. Доступ по BLE-метке, QR/PIN-коду или Bluetooth присутствует уже в проектах комфорт-класса. В новостройках премиального и элитного сегмента можно встретить распознавание по лицу, «умный» лифт уже знает, на какой этаж отвезти резидента комплекса, когда тот только входит на территорию ЖК или в подъезд. Система видеонаблюдения позволяет отследить путь ребенка из квартиры до детской или спортивной площадки и обратно.
Третий элемент – инженерные системы. Приборы учета с дистанционной передачей показаний в управляющую компанию или ресурсоснабжающую организацию, а также возможность дистанционного отключения воды или электричества сейчас предусматриваются даже в массовых проектах. Из иных опций стоит отметить «Аквастоп» и защиту от коротких замыканий.
Четвертый элемент – системы климата. В проектах бизнес-класса и выше они обладают возможностью регулировать температуру и влажность в помещении, а также опцией дополнительной очистки воздуха. Для управления ими используется приложение.
Пятый элемент – «умные» устройства. К ним относятся разнообразные бытовые приборы (от чайника до холодильника), телевизоры, музыкальное оборудование, личные гаджеты (смартфоны, планшеты, смарт-часы). Тем более, благодаря специальным интеграционным сервисам базирующиеся на разных платформах устройства можно объединять в единую систему для конкретной «умной» квартиры или дома в целом.
Преимущества создания цифровой экосистемы
Главное преимущество цифровой экосистемы – повышение комфортности проживания. Это обеспечивается за счет следующих решений.
Во-первых, управление всеми опциями сосредоточено в одном приложении. Одной из проблем предыдущих версий «умных» домов выступало наличие нескольких программных продуктов, каждый из которых был предназначен для конкретного элемента. Современные решения совместимы с большинством «умных» устройств и не требуют отдельных приложений.
Во-вторых, цифровая экосистема значительно упрощает и процесс эксплуатации многоквартирного дома. Работники управляющей компании получат возможность мониторинга всех инженерных систем в реальном времени, оперативного информирования о нештатных ситуациях и устранения их последствий.
В-третьих, развитие цифровых сервисов упрощает коммуникации между жителями и управляющей компанией. Сейчас в большинстве случаев общение с УК происходит в мессенджерах, а прием и отработка обращений – через личный кабинет. Создание единого приложения позволяет оптимизировать эти процессы и ускорить рассмотрение заявок.
Стоит отметить и иной плюс цифровой экосистемы – она нередко выступает конкурентным преимуществом для потенциальных клиентов. Тем более, с каждым годом растет доля относящихся к поколениям миллениалов и зумеров покупателей недвижимости, для которых важны различные технологичные опции.
Любовь к «умным» решениям
Сейчас застройщики активно объединяют свои усилия с разработчиками «умных» решений и государством. Более того, смарт-проекты активно интегрируются в структуру «умных» городов, что позволяет объединить усилия девелоперов, IT-компаний и местных властей, а также сформировать единые стандарты.
Показателен пример компании «Кортрос». Она выступает одним из первопроходцев внедрения смарт-решений в жилищном строительстве. Девелопер активно сотрудничает с ведущим отечественным разработчиком Unicorn, создавшим универсальную экосистему Ujin. Ею будет оснащена первая очередь жилого комплекса бизнес-класса ILove, ввод в эксплуатацию которой запланирован в I квартале 2022 года. Всем резидентам доступно специальное приложение, которое выступает как платформой для общения с УК, так и средством доступа в комплекс через OR или PIN-код, Bluetooth-ключ или Face ID. Через него можно пустить гостя на свое парковочное место, а также заказать пропуск для посетителей или курьеров. Кроме того, в данном корпусе представлены 117 квартир, оборудованных последней версией «умного» дома. Она включает в себя управление климатом, отоплением, бытовой техникой, защиту от протечек и короткого замыкания. Существует возможность дополнительной установки смарт-устройств (например, телевизора): система совместима с большинством современных гаджетов.
«Доля «умных» домов, в которых сформированы полноценные цифровые экосистемы, на первичном рынке Москвы пока не превышает 10%, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК ILove). – Однако через 5-7 лет данный показатель с большой долей вероятности вырастет кратно – как минимум, до 50%, а в ЖК бизнес-класса – и до 75%. Тем более, на технологичные проекты существует спрос: по данным социологов, 45% потенциальных покупателей недвижимости хотят, чтобы их будущие квартира и дом были оборудованы «умными» решениями».
Весь 2021 год ГК «А101» совместно с компанией «Домиленд» тестировала и запустила новое мобильное приложение, в котором для каждой категории пользователей – покупатели квартир, участники долевого строительства, жители и операторы коммерческих помещений – предусмотрен собственный набор функций и сервисов.
«Анализ клиентских запросов продемонстрировал востребованность цифровых решений и «умных» сервисов, – комментирует Татьяна Файнблит, директор внедрения цифровых сервисов ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Прокшино», «Испанские кварталы», «Белые ночи», «МоскваА101»). – Поэтому мы решили отработать имеющиеся идеи и концепции сначала в режиме пилотного проекта, определить наиболее востребованные пользовательские сценарии, а затем масштабировать полученный опыт на все реализуемые нашей компанией комплексы».
Например, покупателям доступны каталог квартир и полный таймлайн сделки, то есть клиенту видны все ее этапы. Кроме того, в приложении можно подать заявку на ипотеку. Участники долевого строительства могут заказать выписку из ЕГРН, получать от застройщика нужные справки и иные документы и следить за ходом строительства. Жители могут передавать показания счётчиков, оплачивать услуги ЖКХ, оставлять обращения в управляющую компанию, заказывать необходимые справки, размещать частные объявления, а также бронировать места на мероприятия соседского клуба VivA101. В отдельном блоке жители могут узнавать о предстоящих мероприятиях образовательной экосистемы, которые организует бюро «Лёрнити», созданное ГК «А101» для реализации образовательных программ и социокультурных событий, и записаться на них. А для местного бизнеса предусмотрены сервисы по сдаче объекта в аренду и отслеживания арендных платежей, заказу услуг от управляющей компании, согласования вывесок. Кроме того, приложение можно использовать как дополнительный рекламный канал и сообщать жителям об открытии новых объектов, рассказывать об акциях, скидках и новых поступлениях.
«Умные» кварталы
Концепцией «умного» дома уже никого не удивить. Однако некоторые застройщики идут дальше и создают целые смарт-кварталы. Полноценная интеграция каждой квартиры и дома в общую цифровую среду позволяет решить сразу несколько важных задач. К ним относятся повышение комфортности и безопасности проживания, обеспечение мониторинга работы всех систем домов, эффективное взаимодействие собственников с УК.
Примером создания «умного» квартала выступает проект премиум-класса Prime Park от компании Optima Development. Разработанная девелопером специально под данный комплекс концепция позволяет интегрировать различные гаджеты, средства безопасности, коммуникации и дистанционного управления в единую систему в масштабах комплекса. Так, «умные» камеры пропустят на территорию квартала и в паркинг только «прописанные» машины. BLE-метки позволяют идентифицировать посетителя в лобби в зависимости от его роли (житель, курьер, обслуживающий персонал).
Управление теми или иными опциями происходит через специальное приложение. Оно позволяет вызывать лифт, отправлять заявки на различные услуги и в УК, заказывать пропуска для гостей и курьеров, выбирать тип парковочного абонемента, регулировать профили квартиры и контролировать расход коммунальных ресурсов.
«Бесспорно, будущее именно за «умными» кварталами, ведь подобный комплексный подход позволяет использовать все преимущества смарт-решений, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Именно поэтому мы фактически с нуля разработали такую концепцию специально под наш проект премиум-класса Prime Park. Это позволило учесть его особенности и сформировать уникальный продукт».
В ГК «А101» еще в 2020 году в одном из корпусов ЖК «Скандинавия» предусмотрела «умные» квартиры. Владелец недвижимости может дистанционно управлять светом, контролировать состояние инженерного оборудования и доступ в помещения.
В начале 2022 года ГК «А101» совместно с компанией Unicorn запущен пилотный проект «умного дома» на базе ЖК «Скандинавия». Его цель – протестировать на практике имеющиеся решения, проработать варианты оснащения такими системами уже построенных корпусов и в перспективе сформировать полноценную цифровую экосистему в возведенных девелопером микрорайонах. В дополнение к имеющимся опциям «умной» квартиры собственники получат возможность бесключевого доступа (в том числе по протоколу BLE), дистанционного открытия дверей в подъезде, просмотра камер видеонаблюдения. Для управления элементами «умного» дома создано специальное приложение, адаптированное под специфику проекта.
«Сложно представить современный жилой комплекс без различных смарт-решений, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Актуальным трендом последних лет выступает их интеграция, что позволяет сформировать полноценную цифровую экосистему, обеспечивающую высокую комфортность проживания и упрощающую эксплуатацию. Полагаю, что в перспективе 5-10 лет подобный принцип будет широко применяться при создании «умных» районов и городов».
Российская гражданская авиация столкнулась с санкциями: 27 февраля Евросоюз и ряд других стран закрыли свое воздушное пространство для российских самолетов. В то же время отдыху на отечественных курортах препятствует запрет Росавиации на полеты в 11 аэропортов центральной части и юга РФ. Циан выяснил, как рынок частной посуточной аренды отреагировал на изменения. Отдыхать на российских курортах - дороже на четверть, чем годом ранее. В отсутствии альтернатив на предстоящий сезон отпусков россияне активно ищут квартиры даже в городах, где временно нет авиасообщения.
Помимо ограничений на авиасообщение с другими странами зарубежному отдыху также препятствует ограничения на продажу наличной иностранной валюты и на работу международных платежных систем Visa и Mastercard. Сложнее стало и найти жилье с уходом с российского рынка сервисов бронирования Booking.com и AirBnb.
- Закрытие авиасообщения привело к падению туристического спроса в два раза. Снижение коснулось и Сочи, где не действуют ограничения на авиасообщение. Спрос перераспределяется в Сочи с соседних курортов.
- Десятидневное снижение спроса сменилось ростом после мартовских праздников. Отдыхать в России - на четверть дороже, чем год назад. Всего за месяц ставка аренды выросла на 4%. Рантье повышают ставки на фоне возросшей активности. С рынка уходят более компактные лоты с меньшим бюджетом, что также влияет на цены.
- Конкуренция усиливается: выбор квартир в посуточную аренду стал выше на треть в годовой динамике и на 13% всего за месяц.
- Отдохнуть сейчас в городах-миллионниках будет дороже, чем год назад, на 14%.
- С уходом Booking.com количество ежедневно выводимых «новинок» на рынке посуточной аренды увеличилось в три раза.
Для анализа ситуации на рынке и расчета ставки аренды учитывались типовые квартиры (1-,2,-3-комнатные, площадью от 20 до 150 кв.м, со ставкой аренды от 1 тыс. до 20 тыс. рублей в сутки).
1. Спрос на курортах снизился в два раза после введенных ограничений на перелеты
24 февраля были временно закрыты 11 российских аэропортов на юге России, данные ограничения продлены в пятый раз и действуют до 1 апреля. Это привело к резкому снижению спроса на посуточную аренду со стороны тех, кто планировал отдых на российских курортах. В целом по 11 городам количество звонков по объявлениям краткосрочной аренды снизилась почти в два раза (в 1,8 раз), а количество интересантов – на 30%. Меньшее снижение числа пользователей в этот период говорит о том, что рынок аренды просматривался, но в предметный интерес и звонки такой спрос приводил реже, чем до введенных ограничений.
Большее снижение спроса наблюдалось в городах-курортах: например, в Анапе падение оказалось двукратным. В Симферополе - из аэропорта которого отправляются рейсовые автобусы по всему Крыму - в 2,2 раза. В то же время в Краснодаре падение было всего на 8%, в Ростове-на-Дону - на 3%, в Воронеже - на 15%.
Падение рынка продолжалось 10 дней – уже 5 марта количество звонков и потенциальных арендаторов снова увеличилось до фоновых февральских значений, что было связано в том числе с невозможностью бронировать жилье на Booking.com. И уже после завершения праздников интерес к недвижимости городов без авиасообщения превысил февральские показатели – текущая активность в среднем выше, чем в феврале до введенных ограничений на 52% по числу звонков и на 43% по количеству потенциальных арендаторов.
Источник: Циан.Аналитика
В Сочи, несмотря на сохранение авиасообщения, спрос с 24 февраля снизился по количеству звонков на 42%, а по числу уникальных пользователей – на 37%. То есть с временными сложностями столкнулись даже рантье в тех городах, где транспортное сообщение не изменилось. Однако в конечном счете постоянное продление ограничений на перелеты привело к смещению спроса из других курортных городов в пользу Сочи. Если до ограничения авиасообщения в трех курортах (Сочи, Геленджик и Анапа), на Сочи приходилось порядка 65% потенциальных арендаторов, то после закрытия остальных аэропортов – уже 78%.
2. Отдыхать в России теперь дороже на четверть
Несмотря на все действующие ограничения, ставка аренды в городах с закрытыми аэропортами за прошедший месяц не показала снижения. С 24 февраля – первого дня закрытого авиасообщения – базовая ставка аренды увеличилась на 3,7%: с 2,06 тыс. до 2,14 тыс. рублей. За год динамика более выражена: +23,4%. В конце марта 2021 года жилье в городах на юге сдавалось за 1,73 тыс. рублей в сутки (базовая ставка).
Основной рост ставок аренды пришелся на период уже после мартовских праздников. С 24 февраля по 9 марта включительно средняя ставка аренды стагнировала, увеличившись всего на 0,9% по 11 городам с закрытым воздушным сообщением (с 2,06 тыс. до 2,08 тыс. р.).
Для сравнения – в Сочи, где аэропорт по-прежнему полноценно работает, средняя ставка посуточной аренды увеличилась на 4% за месяц. Однако рост связан не только с новым ценообразованием, но и изменением структуры предложения: сейчас на трехкомнатные квартиры приходится около 18% квартир, в то время как месяцем ранее показатель был 14%. С рынка уходят более компактные лоты с меньшим бюджетом. Наибольший прирост предложения за месяц отмечен в Геленджике (+17%) и Симферополе (+70%).
В целом по всем городам с закрытым авиасообщением выбор стал выше на треть в годовой динамике и на 13% всего за месяц. Причина такой ситуации - и в высоких ставках по ипотеке, что привело к снижению объема предложения на вторичном рынке в сегменте купли-продажи и перехода части собственников из категории продавцов в категорию арендодателей.
Источник: Циан.Аналитика
Самый большой прирост цен показали двухкомнатные квартиры, однокомнатные квартиры выросли по ставке аренды на 1,2% .
Изменение средних ставок аренды по городам с закрытым авиасообщением и предложением от 50 типовых квартир в краткосрочную аренду
|
|
1-комн |
2-комн |
||||
|
|
24.фев |
28.мар |
Динамика |
24.фев |
28.мар |
Динамика |
|
Геленджик |
2,94 |
2,91 |
-1% |
4,11 |
4,23 |
3% |
|
Симферополь |
2,17 |
2,15 |
-1% |
2,64 |
2,68 |
2% |
|
Ростов-на-Дону |
1,93 |
1,85 |
-4% |
2,34 |
2,35 |
1% |
|
Липецк |
1,64 |
1,73 |
5% |
1,82 |
1,94 |
6% |
|
Краснодар |
1,72 |
1,71 |
-1% |
2,28 |
2,49 |
9% |
|
Воронеж |
1,63 |
1,71 |
5% |
2,14 |
2,18 |
2% |
|
Белгород |
1,42 |
1,44 |
2% |
1,87 |
1,87 |
0% |
|
Курск |
1,43 |
1,43 |
0% |
1,76 |
2,04 |
16% |
|
Все города с закрытыми аэропортами |
1,80 |
1,82 |
1,20% |
2,31 |
2,41 |
4,30% |
|
Сочи |
2,77 |
2,82 |
1,80% |
4,1 |
4,15 |
1,20% |
Источник: Циан.Аналитика
3. В «миллионниках» квартир посуточно стало больше на треть
Рост ставок аренды – тенденция, характерная не только для курортов, но и городов-миллионников, которые также готовятся к предстоящему туристическому сезону и повышенному спросу. На протяжении последнего месяца средняя ставка аренды показала разнонаправленную динамику: с 26 февраля стоимость снижалась до 3-4 марта, корректировка составила 1%, после чего ставки уверенно пошли в рост. То есть в условиях неопределенности собственники предпочли не повышать цены, однако рынок уже к середине марта полностью отыграл падение и сейчас ставки аренды – выше, чем месяц назад на 3%: рост с 2,03 тыс. до 2,09 тыс. р. Объем предложения спустя месяц стал выше на треть (+36%), в том числе за счет активного вывода «новинок». Примерно в полтора раза увеличился выбор квартир в посуточную аренду всего за месяц в Москве, Санкт-Петербурге, Казани и Новосибирске.
Отдохнуть сейчас в «миллионниках» будет дороже, чем год назад на 14%: 2,09 тыс. р. вместо 1,84 тыс. р. в сутки. Для тех, кто выбрал однокомнатные квартиры, экскурсионный отдых станет дороже на 14%, двухкомнатные – 11%, трехкомнатные – 11%.
Источник:Циан.Аналитика
Среди городов-миллионников (без учета населенных пунктов с закрытым авиасообщением) наибольший прирост ставок показал Волгоград, Новосибирск и Санкт-Петербург. Рост конкуренции привел к снижению ставок на двухкомнатные квартиры в Москве и в Казани.
|
|
1-комн |
Динамика |
2-комн |
Динамика |
Динамика предложения за месяц |
||||||
|
|
25.мар |
01.фев |
25.мар |
За год |
За месяц |
25.мар |
01.фев |
25.мар |
За год |
За месяц |
|
|
Москва |
2,61 |
2,86 |
2,93 |
13% |
3% |
4,11 |
5,04 |
4,73 |
15% |
-6% |
45% |
|
Санкт-Петербург |
1,93 |
2,23 |
2,36 |
22% |
6% |
2,80 |
3,01 |
3,37 |
21% |
12% |
60% |
|
Новосибирск |
1,57 |
1,76 |
1,89 |
20% |
8% |
2,13 |
2,22 |
2,64 |
24% |
19% |
52% |
|
Казань |
1,54 |
1,91 |
1,87 |
21% |
-2% |
2,11 |
2,45 |
2,43 |
15% |
-1% |
54% |
|
Нижний Новгород |
1,56 |
1,64 |
1,73 |
11% |
6% |
1,87 |
2,18 |
2,18 |
17% |
0% |
31% |
|
Воронеж |
1,44 |
1,63 |
1,71 |
19% |
5% |
1,78 |
2,14 |
2,21 |
24% |
3% |
9% |
|
Красноярск |
1,70 |
1,70 |
1,71 |
0% |
1% |
2,10 |
2,13 |
2,12 |
1% |
0% |
13% |
|
Екатеринбург |
1,59 |
1,66 |
1,70 |
7% |
2% |
2,11 |
1,99 |
2,07 |
-2% |
4% |
40% |
|
Волгоград |
1,38 |
1,46 |
1,61 |
17% |
11% |
1,66 |
1,80 |
2,14 |
29% |
19% |
24% |
|
Уфа |
1,50 |
1,56 |
1,59 |
6% |
2% |
2,19 |
2,24 |
2,19 |
0% |
-2% |
15% |
|
Самара |
1,50 |
1,57 |
1,59 |
6% |
1% |
2,08 |
1,88 |
1,99 |
-4% |
6% |
-14% |
|
Пермь |
1,50 |
1,50 |
1,57 |
5% |
5% |
1,88 |
1,84 |
1,83 |
-3% |
-1% |
12% |
|
Челябинск |
1,29 |
1,42 |
1,53 |
19% |
8% |
1,80 |
1,80 |
1,82 |
1% |
1% |
7% |
|
Общий итог |
1,61 |
1,79 |
1,84 |
14% |
2,9% |
2,17 |
2,34 |
2,40 |
11% |
2,7% |
36% |
Источник: Циан.Аналитика
Активность потенциальных арендаторов с 24 февраля в городах-миллионниках снизилась, как и в локации с ограниченным авиасообщением, однако корректировка была существенно меньше – всего на 20%, тогда как в городах с закрытыми аэропортами корректировка составила 1,8 раз. Снижение спроса на посуточную аренду продлилось всего через неделю, после чего спрос увеличился – количество новых пользователей стало больше на треть относительно фоновых значений февраля. Количество же звонков увеличилось в полтора раза, то есть каждый пользователей теперь мониторит и рассматривает большее число вариантов на фоне как роста цен, так и объема предложения.
4. В поисках альтернативных сервисов бронирований
Платформа для онлайн-бронирования отелей Booking.com и сервис аренды квартир Airbnb временно прекратили свою деятельность в России. Собственники квартир, сдающие объекты краткосрочно, ищут другие источники для поиска арендаторов, об этом свидетельствует и статистика Циан – 5 марта, когда Booking объявил о прекращении работы в России, количество новых публикуемых объявлений на cian.ru по городам с закрытым воздушным сообщением увеличилась в два раза относительно фоновых значений неделей ранее. Сейчас количество «новинок» соответствует тому, что фиксировалось в конце февраля-начале марта, до ухода с рынка сервиса онлайн-бронирования.
В Сочи – главном курорте – количество впервые публикуемых объявлений увеличилось в три раза 5-6 марта, на фоне как ухода сервиса бронирования, так и предстоящих праздничных дней. Текущая активность по городам в части публикации «новинок» в среднем в четыре раза выше, чем год назад в тот же период. По городам-миллионникам похожая ситуация: с уходом Booking.com количество ежедневно выводимых «новинок» увеличилось в три раза.
“Курорты Краснодарского края пользуются рекордным спросом на протяжении последних двух лет по причине пандемии, а теперь - из-за геополитической обстановки и фактически отсутствия возможности полетов в другие страны, – говорит Виктория Кюрихина, главный эксперт Циан.Аналитика – Несмотря на высокую конкуренцию, ставки к лету будут еще расти - текущая базовая ставка аренды, например, в Сочи - на 12% ниже, чем летом прошлого года. А с учетом невозможности снятия и покупки наличных на протяжении всего предстоящего курортного сезона, отдых в странах даже с доступным авиасообщением остается под большим вопросом. К тому же снятие основных противоэпидемических ограничений только способствует росту спроса на российские курорты ближе к лету».